لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
مشاوره حقوقی سرقفلی به صورت آنلاین و تلفنی ۲۴ ساعته توسط بنیاد وکلا
ارائه می‌شود.
بنیاد وکلا
کیفیت کلیه مشاوره‌های تلفنی و آنلاین (چت) در مورد سرقفلی را ۱۰۰٪ تضمین
می‌کند.
اگر به دنبال مشاوره حقوقی رایگان سرقفلی هستید، می‌توانید از روش متنی استفاده کنید. اما چنانچه مشکل شما جدی است و می‌خواهید بلافاصله پاسخ خود را دریافت کنید از پلن‌های آنلاین و تلفنی مشاوره حقوقی سرقفلی استفاده نمایید.
با سلام. بنده یک مغازه به صورت ملکیت و سرقفلی در سال ۹۴ از ورثه فردی خریداری نمودم. ملک یک پاساژ است که ۷ مغازه دارد و ۴ مالک مشاعی که به صورت ۲۲ سهم است و بنده ۴ سهم مالکیت از ۲۲…
با سلام در یک قرارداد انتقال حق سرقفلی بند زیر درج شده: «اگر انتقال‌گیرنده شغل مورد توافق در روز نگارش این توافق‌نامه را تغییر دهد، حق سرقفلی از ایشان سلب می‌گردد و دیگر…
سلام، ما یه مغازه سرقفلی داریم که یکی از وارث در آن کار می‌کند. بعد از مرگ پدرم تقسیم ترکه کردیم. می‌خواستم ببینم من به عنوان یکی از وراث می‌توانم سهمم را وکالتی به وارث بفروشم؟ و…
درود و سلام خدمت تمام وکلا سرقفلی واگذار شده یک باب مغازه در سال ۱۳۷۸ که در قرارداد عادی واگذاری سرقفلی قید گردیده که: (واگذاری ملک با رضایت مالک امکان‌پذیر می‌باشد) مالک مغازه…
سلام من یک مغازه تجاری سرقفلی دارم. مدت‌هاست اجاره سرقفلی به صاحب ملک ندادم. هر بار شماره حساب خواستم ولی اونا گفتن نمی‌خواهد. ممکنه مشکلی پیش بیاد؟ اخطار تخلیه بدن؟ البته یه…
کیفیت کلیه مشاوره‌ها توسط بنیاد وکلا تضمین می‌شود
با سلام و احترام سرقفلی مغازه تجاری که جزء ماترک متوفی بوده است، توسط کلیه وراث به احد از وراث طی سند عادی رضایت کلیه وراث بر انتقال سرقفلی به امضا رسیده است. مالک مغازه هم با…
با سلام اگر قرارداد سرقفلی مغازه تابع قانون م و م سال ۷۶ باشد و در سال ۷۸ سرقفلی آن واگذار شده باشد و مستاجر بدون اجازه مالک مغازه سرقفلی را به غیر واگذار نماید، آیا در صورت…
با سلام. ملکی به صورت سرقفلی از یکی از شرکا در پاساژی خریداری شده است. به علت اختلاف بین شرکا ملک توقیف شد. در اعتراض ثالث به حکم، اعتراض رد شد و ذکر شد باید اثبات سرقفلی دادخواست…
با سلام. مغازه‌ای داریم که در سال ۱۳۷۸ سرقفلی آن را طی مبایعه‌نامه عادی (دست‌نویس) و امضای ۴ شاهد با قید این بند که (واگذاری ملک با رضایت مالک امکان‌پذیر می‌باشد) واگذار…
کیفیت کلیه مشاوره‌ها توسط بنیاد وکلا تضمین می‌شود
با سلام و احترام ملکی قبل از انقلاب به مستاجرین اولیه داده شده و در قرارداد اجاره مطلبی و یا موضوعی راجع به سرقفلی مغازه نوشته نشده است و فقط یک‌سال اجاره قید شده است. اکنون…
به عنوان وکیل پایه یک دادگستری که سالیان متمادی دعاوی سرقفلی را در محاکم حقوقی و هیئت‌های بدوی و تجدیدنظر وزارت دادگستری پیگیری کرده‌ام، در این نوشتار به سراغ «مشاوره حقوقی سرقفلی» می‌روم؛ موضوعی که در آن، مرز میان حق کسب‌و‌پیشه مستأجر و مالکیت عینیِ موجر، باریک‌‌تر از آن است که در نگاه نخست به چشم می‌آید. در ادامه روشن می‌کنم سرقفلی دقیقاً چه ماهیتی دارد، چه تفاوتی با حق کسب‌و‌پیشه مندرج در مقررات پیش از سال ۱۳۷۶ پیدا کرده است و مشاوره به‌موقع چگونه می‌تواند مسیر تمدید یا تخلیه مغازه‌ای را از بحران به تفاهم بدل کند.
اهمیت مطالعه این مقدمه از آن‌جاست که یک اشتباه ساده—مثلا بی‌توجهی به مهلت شش‌ماهه اعتراض به نظر کارشناس ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶—می‌تواند خسارتی معادل چند برابر بهای روز ملک بر ذمّه موجر یا مستاجر بگذارد. بارها دیده‌ام که ناآگاهی از تفاوت «حق سرقفلی پرداخت‌شده در سند رسمی» با «حق کسب‌و‌پیشه ناشی از قدمت تصرف» منجر به طرح دعوای ناصحیح و محکومیت قطعی گردیده است؛ در حالی‌که یک مشاوره ابتدایی می‌توانست دعوا را در همان هیئت‌های بدوی به نتیجه برساند و از طرح دعوای تجدیدنظر و فرجام جلوگیری کند.
اگر قصد دارید بدانید در هنگام نقلوانتقال، تمدید یا تخلیه سرقفلی چه مدارکی باید گردآورید، چگونه مبلغ واقعی سرقفلی را مطابق معیارهای رأی وحدت‌رویه شماره ۵۱۴ دیوان عالی کشور برآورد کنید و از چه راهکارهایی می‌توان برای حفظ یا استرداد سرمایه‌تان بهره برد، از شما دعوت می‌کنم مقاله را تا پایان دنبال کنید؛ اطمینان می‌دهم آگاهی از این مبانی حقوقی، آینده کسب‌و‌کارتان را در پرتو ثبات و اطمینان قرار خواهد داد.
به عنوان وکیل دادگستری و مشاوره حقوقی، قصد دارم در این بخش نخست، زوایای «مشاوره حقوقی سرقفلی» را روشن کنم؛ ابتدا توضیح می‌دهم چه کسانی در قامت «مشاور سرقفلی» شناخته می‌شوند، سپس ویژگی‌های حرفه‌ای لازم را برمی‌شمارم و در پایان، دسته‌های گوناگونی را معرفی می‌کنم که بی‌درنگ به چنین مشاوره‌ای نیاز پیدا می‌کنند. مطالعه دقیق این سطرها برای موجر، مستاجر، مالک سرقفلی، خریدار بالقوه و حتی بانکِ وثیقه‌گیر اهمیت حیاتی دارد؛ زیرا سرقفلی، برخلاف تصور عامه، نه صرفاً یک مبلغ توافقی، بلکه حقی مالی با پشتوانه الزام‌آور قانونی است و کم‌ترین خطا در تشخیص ماهیت یا ارزش آن، می‌تواند محکومیت‌های چند میلیاردی در پی داشته باشد. از شما دعوت می‌کنم همراه من به ژرفای این موضوع گام بگذارید.
مشاور حقوقی سرقفلی، وکیلی است که علاوه بر پروانه پایه یک دادگستری، تجربه مستمر در دعاوی ناشی از «حق سرقفلی و حق کسب‌و‌پیشه» دارد و متن کامل قوانین خاص—از جمله «قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶» و «قانون لایحه استقلال کانون وکلا»—را در کنار آرای وحدت رویه مربوط حفظ است. برای مثال، رأی وحدت‌رویه شماره ۵۱۴ ـ ۲۲/۱۰/۱۳۶۷ دیوان عالی کشور، برای همیشه اختلاف میان حق کسب‌و‌پیشه و حق سرقفلی را فیصله داده است؛ مشاوری که از این رأی بی‌خبر باشد، ممکن است ادعای باطل دریافت حق کسب‌و‌پیشه را در ملکی با اجاره‌نامه رسمی پس از سال ۱۳۷۶ مطرح کند و سبب محکومیت موکل شود.
چنین مشاوری معمولا عضو انجمن صنفی وکلای دادگستری در بخش «املاک و سرقفلی» است، دست‌کم در پنج پرونده هیات تشخیص و تجدیدنظرِ ماده ۷ قانون سال ۱۳۷۶، رأی پیروز داشته و به شیوه کار هیئت‌های کارشناسی قیمت سرقفلی اشراف دارد.
نخستین ویژگی، تسلط بر دو نظام حقوقی متفاوت است: مقررات پیش از سال ۱۳۷۶ که حق کسب و پیشه را بر مبنای پیشینه تصرف و شهرت تجاری می‌شناخت و مقررات پس از آن که «حق سرقفلی» را ناشی از توافق و پرداخت می‌داند.
ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ می‌گفت: «در مواردی که اجاره‌نامه رسمی یا عادی وجود نداشته باشد… پس از احراز رابطه استیجاری، حق کسب‌و‌پیشه یا تجارت به مستاجر تعلق می‌گیرد.»
در مقابل، ماده ۶ قانون ۱۳۷۶ چنین مقرر می‌دارد: «هرگاه مالک سرقفلی را منتقل کند، مستاجر حق مطالبه تفاوت ارزش سرقفلی را ندارد مگر آنکه در قرارداد شرط شده باشد.»
مشاور توانمند باید بداند که در مغازه‌ای با سند رسمی پس از ۱۳۷۶، مستأجر صرفا در صورت پرداخت سرقفلی مستحق تمدید است و نمی‌تواند به حق کسب‌و‌پیشه استناد کند.
دومین ویژگی، شناخت فراوان از مبانی حسابداری و ارزیابی اقتصادی است. در هیئت کارشناسی، عوامل مؤثر بر قیمت‌گذاری عبارت است از: موقعیت تجاری، قدمت محل، نوع فعالیت، مساحت، مبلغ اجاره عرفی و تأثیر رکود یا رونق بازار؛ مشاور باید بتواند گزارش کارشناس رسمی را تجزیه و به دادگاه ثابت کند که مثلاً ۳۰ درصد ارزش سرقفلی به دلیل کاهش تردد مشتری پس از احداث مال جدید در همان محله افت کرده است.
ویژگی سوم، آشنایی با روند کمیسیون‌ها و هیئت‌های حل اختلاف ماده ۷ قانون ۱۳۷۶ است. این هیئت‌ها در اتحادیه‌های صنفی تشکیل می‌شوند و رأی آن‌ها ظرف ۲۰ روز قابل تجدیدنظر است؛ مشاور باتجربه می‌داند در جلسه هیئت بدوی، چه مستنداتی—از گواهی ارزش منطقه‌ای شهرداری تا قرارداد اجاره‌های مشابه—باید ارائه شود تا رأی نخستین به نفع موکل صادر گردد و کار به تجدیدنظر نکشد.
چهارمین ویژگی، توانایی نگارش بندهای قراردادی شفاف در اجارهنامه‌هاست. برای مثال، بندِ «تخلیه مشروط به پرداخت حق سرقفلی مطابق ارزیابی روز» باید چنان دقیق نوشته شود که دادگاه به استناد ماده ۱۰ قانون مدنی، شرط را معتبر بداند و موجر پس از واریز مبلغ در صندوق دادگستری، حکم تخلیه بگیرد.
گروه نخست، موجران واحدهای تجاری با اجاره‌نامه رسمی هستند که قصد فروش ملک یا توسعه بنا را دارند.
آنان بدون آگاهی از بندهای تخلیه مندرج در ماده ۱۵ قانون ۱۳۷۶، ممکن است حق سرقفلی جداگانه‌ای علاوه بر قیمت ملک بپردازند، حال آن که ماده یادشده می‌گوید: «در صورت نیاز شخص مالک به محل برای شغل خویش، می‌تواند پس از پرداخت سرقفلی، مستاجر را تخلیه نماید.» مشاور آگاه با جمع‌آوری اسناد شغلی و اثبات «نیاز شخصی» مالک، میزانی کمتر از عرف بازار را برای سرقفلی پیشنهاد می‌دهد.
گروه دوم، مستاجرانی هستند که سال‌ها پیش بدون پرداخت سرقفلی و صرفاً بر اساس حق کسب‌و‌پیشه در محل مشغول کار بوده‌اند؛ این افراد تصور می‌کنند مقررات ۱۳۵۶ همچنان حمایت می‌کند، در حالی‌که قانون ۱۳۷۶ موجر را قادر ساخته با پرداخت «حق سال‌های کارکرد» محل را مسترد کند. مشاور با استخراج سوابق مالیاتی، اثبات می‌کند فعالیت اقتصادی مستأجر از رونق کسب‌و‌پیشه کاسته و مبلغ قابل پرداخت کاهش می‌یابد.
سومین دسته، خریداران و سرمایه‌گذاران هستند که می‌خواهند سرقفلی واحدی را تملک کنند. بدون مشاوره، ممکن است در سند قطعی مبلغ سرقفلی درج نشود و خریدار نتواند در آینده مطابق رأی وحدت‌رویه ۵۱۴، آن را به قیمت روز مطالبه کند. وکیل مجرب در بند انتقال، تاریخ دقیق پرداخت، شماره چک و شرح کالا را می‌نویسد تا اصل و افزایش ارزش قابل احراز باشد.
چهارمین گروه، بانک‌ها و مؤسسات مالی هستند. طبق بخشنامه بانک مرکزی، اخذ سرقفلی به‌عنوان وثیقه منوط به ارائه گزارش کارشناس رسمی حوزه املاک تجاری است؛ مشاور حقوقی با تهیه گزارش توجیهی و درج بند «حق توکیل بانک در فروش سرقفلی» در قرارداد رهن، راه‌بازگشت تسهیلات را تضمین می‌کند.
پنجم، ورثه موجر یا مستاجر در زمان انتقال قهری است. برخی نمی‌دانند حق سرقفلی به عنوان «مال منقول» بین ورثه قابل تقسیم است و می‌پندارند با فوت، حق زایل می‌شود. مشاور در گواهی حصر وراثت، رقم سرقفلی و سهم هر وارث را درج می‌کند و سپس تقسیم‌نامه را چنان می‌نویسد که سهم‌الارث حقوقی بدون دعوا منتقل گردد.
مشاور حقوقی سرقفلی، با ترکیب تیزبینانه دانش قانونی، تجربه کارشناسی و مهارت قراردادنویسی، حلقه ایمنی را برای همه این ذی‌نفعان فراهم می‌کند.
بدون چنین همراهی، موجر احتمالا یا بدون مجوز تخلیه از دادگاه، مستاجر را اخراج می‌کند و با حکم پرداخت خسارت روبه‌رو می‌شود؛ یا مستاجر از غفلت موجر بهره برده و مبلغی فراتر از عرف بازار مطالبه می‌کند.
در هر دو حالت، نبود مشاوره، هزینه‌ای چند برابر حق‌الوکاله متعارف را به طرف بی‌اطلاع تحمیل خواهد کرد.
نخستین لحظه‌ای که جرقّه اختلاف در ذهن موجر یا مستأجر شعله می‌زند ـ حتی پیش از آنکه نامه‌ای رسمی مبادله شود یا اخطاریه‌ای از سوی اتحادیه صنفی برسد ـ همان مقطع طلایی است که باید با وکیل متخصص سرقفلی طرح گفت‌وگو کرد.
در عمل دیده‌ام صاحبان کسب و کار آنگاه سراغ مشاوره می‌آیند که یا حکم قطعی تخلیه در دست مامور اجرا است یا موجر، ناگزیر از پرداخت وجهی گزاف برای کسب‌و‌پیشه گشته؛ در حالی که اگر همان روزی که صاحب‌خانه از افزایش اجاره‌بهای سالانه سخن گفت یا مستاجر درباره انتقال به غیر حرف به میان آورد، یک تماس کوتاه می‌گرفتند مسیر دعوا تغییر می‌کرد.
ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ با صراحت اعلام می‌کند هرگونه تغییر در وضعیت عین مستأجره، اعم از انتقال، تغییر شغل یا مطالبه تخلیه، باید از طریق اظهارنامه آغاز شود؛ بنابراین درست از دمِ نگارش این اظهارنامه نقطه شروع مشاوره است، زیرا متن غلط اظهارنامه نخستین سنگی است که پایه دعوای آتی را کج می‌چیند.
در پرونده‌ای در بازار بزرگ تهران، مالک هنگام بازسازی پاساژ، بی آنکه با وکیل مشورت کند، مستاجران را با یک برگ دعوت شفاهی و وعده واگذاری واحدهای بازسازی‌شده به اجاره جدید مرخص کرد. مستأجر که تصور می‌کرد حق کسب و پیشه پیش از ۱۳۷۶ دارد، شکایت مطالبه سرقفلی تنظیم کرد و چون اظهارنامه مالک هیچ اشاره‌ای به ماده ۱۵ قانون ۱۳۷۶ و مقوله تخلیه برای «نوسازی» نکرده بود، دادگاه به ضرر موجر حکم داد.
اگر مالک همان روز نخست مشاوره دریافت می‌کرد، به‌جای دعوت عادی، اظهارنامه‌ای رسمی به استناد بند «د» ماده مذکور می‌فرستاد و با سپردن تضمین بانکی معادل ارزش روز سرقفلی نزد صندوق دادگستری، حکم تخلیه را ظرف شش ماه می‌گرفت.
زمان دیگر، مقطع جابه‌جایی نسل در خانواده مالک یا مستاجر است. به‌محض اینکه خبر فوت یکی از طرفین در میان است، مشاوره باید دایر شود؛ زیرا وراث ناآگاه ممکن است بدون رعایت تشریفات ماده ۱۹ قانون ۱۳۷۶، ملک را بفروشند یا حق سرقفلی را منتقل کنند و در نتیجه با دعوای «ابطال معامله فضولی» روبه‌رو شوند. در هیئت تجدیدنظر ماده هفت، ورثه یک مستاجر قدیمی مدعی شدند طبق رسوم بازار صاحب حق کسب‌و‌پیشه‌اند، در حالی که واحد مورد اختلاف سند رسمی بعد از ۱۳۷۶ داشت و پدرشان سرقفلی نداده بود. اگر همان روز انحصار وراثت، وراث یا موکلشان با من تماس می‌گرفتند، توصیه می‌کردم پیش از انتقال به غیر، ابتدا ارزش سرقفلی از اداره دارایی محاسبه و سپس تفاهم‌نامه‌ای با مالک بسته شود تا دعوای خسارت راه نیافتد.
زمان کلیدی دیگری که مشاوره را ضروری می‌سازد لحظه انعقاد هر قرارداد جدید اجاره برای ملک دارای سابقه سرقفلی است. ماده ۴ قانون ۱۳۷۶ تصریح دارد اگر در قرارداد شرط شود که مستاجر حق مطالبه سرقفلی ندارد، همان شرط نافذ است؛ اما یک اصطلاح ناقص در شرط، کل معادله را برهم می‌زند.
در قراردادی در ولنجک، موجر نوشته بود «مستاجر حق مطالبه سرقفلی ندارد مگر با رضایت کتبی موجر»؛ مستاجر پس از سه سال و با استناد به این «مگر» و اثبات اینکه موجر شفاهی رضایت داده، حکم دریافت رقم میلیونی گرفت.
مشاوره پیشینی، یک خط اضافه می‌کرد: «عدم استحقاق به‌طور دائم و غیرقابل تجدیدنظر» و دادگاه هیچ راه گریزی برای مستاجر نمی‌دید.
در مرحله انتقال محل کسب به غیر، چه به صورت صلح سرقفلی چه فروش ملک با سرقفلی، مشاوره بلافاصله پس از تصمیم طرفین حیاتی است؛ زیرا ماده ۷ قانون ۱۳۷۶ واگذاری را مشروط به اجازه مالک کرده و اگر مستاجر بدون این مجوز اقدام کند، حق تخلیه فوری برای موجر ایجاد می‌شود.
در یکی از موکل‌های خودم، مستاجر قصد داشت امتیاز کفش‌فروشی معروف را واگذار کند، من توصیه کردم نخست با استناد به تبصره همان ماده، پیشنهاد کتبی انتقال به مالک بدهد و در صورت سکوت مالک، با دادخواست اجازه انتقال اقدام کند؛ به این ترتیب انتقال به قیمت روز و بدون ریسک تخلیه انجام شد.
لحظه آخر، هنگام رسیدگی کارشناسی است. کمیسیون ماده ۷ یا دادگاه، کارشناس رسمی را برای تعیین ارزش سرقفلی معرفی می‌کند و ظرف پنج روز از ابلاغ، هر طرف می‌تواند کارشناس را رد کند یا کارشناس دوم بخواهد. مستاجر یا موجر که در این پنجره تنگ با وکیل مشورت نکند، ممکن است با گزارش کارشناسیِ مغرضانه روبه‌رو شود و فرصتش برای اعتراض بسوزد.
به بیان روشن، بهترین زمان مشاوره هرگز «بعد» از شروع دعوا نیست؛ همیشه «قبل از هر اقدام کتبی یا شفاهی» است: پیش از ارسال اظهارنامه، پیش از امضای قرارداد اجاره، پیش از فوت هریک از طرفین، پیش از واگذاری یا کاهش متراژ و حتا پیش از دعوت کارشناس. هر تاخیر، هزینه‌ای تصاعدی دارد که نهایتاً بر یکی از طرفین تحمیل می‌شود و معمولاً چند برابر دستمزد همان مشاوره اولیه است.
در آغاز نشست مشاوره، نخستین کاری که انجام می‌دهم ترسیم «چارچوب حقوقی» دعواست: باید روشن گردد ملک تحت حاکمیت کدام قانون است؛ روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶. این تشخیص بر اساس تاریخ عقد اجاره، رسمی یا عادی بودن سند، و وجود یا عدم وجود سرقفلی پرداختی انجام می‌شود.
وقتی چارچوب مشخص شد، بلافاصله ماده قانونی مرتبط را با متن کامل برای موکل می‌خوانم؛ برای مثال ماده ۱۵ قانون ۱۳۷۶: «به موجب حکم دادگاه، موجر می‌تواند در موارد ذیل مستاجر را تخلیه کند…» شنیدن نص صریح، پایه تصمیم‌گیری موکل را واقع‌بینانه می‌کند و از رؤیاهای غیر قابل اجرا می‌کاهد.
گام دوم، بررسی مستندات است: اجاره‌نامه، رسید پرداخت سرقفلی، قبوض عوارض کسب‌و‌کار، جواز کسب و گزارش مالیات.
با توجه به مواد ۴ و ۶ قانون ۱۳۷۶، اگر در قرارداد عبارت «سرقفلی پرداخت شده» درج نشده باشد، ادعای مستاجر دشوار خواهد شد و باید با فاکتورهای مالیاتی یا گردش حساب بانکی، پرداخت نقدی را ثابت کرد. در پرونده رستوران خیابان جمهوری، مستاجر با نشان دادن صورتحساب مالیاتی سال نخست، مبلغ پیش‌پرداخت را اثبات کرد و دادگاه او را مستحق مابه‌التفاوت سرقفلی دانست. در مشاوره، این سناریو پیشاپیش شبیه‌سازی می‌شود.
سوم، تحلیل نفع اقتصادی است. برای موجر برآورد می‌کنم که پرداخت سرقفلی برای تخلیه چقدر زمان بازگشت سرمایه دارد. اگر قیمت روز سرقفلی پنج میلیارد است ولی افزایش اجاره پس از تخلیه تنها دویست میلیون در سال است، بازگشت سرمایه ۲۵ سال طول می‌کشد و از منظر اقتصادی توجیه ندارد. این محاسبه موکل را از طرح دعوای پرهزینه بازمی‌دارد.
چهارم، تعیین استراتژی دادرسی یا مذاکره. اگر موجر خواهان تخلیه است، بررسی می‌کنم آیا به استناد بند «الف» ماده ۱۵ می‌توان «تخریب و نوسازی» را دلیل تخلیه دانست؛ اگر مستاجر قصد تمدید دارد، ماده ۶ را مبنا قرار می‌دهم مبنی بر اینکه «در صورت پرداخت اجاره‌بهای متعارف، موجر حق امتناع از تمدید ندارد».
در این مرحله زمان‌بندی دقیق: مهلت شش‌ماه اعتراض به نظر کارشناس، مهلت ۲۰ روزه تجدیدنظرخواهی و احتمال نیاز به دستور موقت منع نقلوانتقال ملک تعیین می‌شود.
پنجم، نگارش پیش‌نویس اظهارنامه یا لایحه. اظهارنامه موجر باید ماده ۱۵ را صریحاً ذکر کند و درخواست تخلیه، پیشنهاد پرداخت مبلغ عادله را بدهد؛ در غیر این صورت دادگاه نقص را حمل بر عدم حسن‌نیت می‌کند. لایحه مستاجر باید با ضمیمه ریز درآمد کسب و قبض‌های مالیاتی، «ضرورت وجود حق کسب‌و‌پیشه ناشی از شهرت تجاری» را ثابت کند.
ششم، مذاکره سازش را طراحی می‌کنم. تجربه نشان داده است بسیاری موجر و مستاجر پس از آنکه قضاوت دادگاه درباره مبلغ سرقفلی را می‌شنوند، با نصف رقمِ کارشناسی مصالحه می‌کنند. در مشاوره، این سناریو شبیه‌سازی شده و رقم میانه به طرفین پیشنهاد می‌شود.
هفتم، بایگانی الکترونیک می‌سازم: همه اسکن اسناد، پادکست صوتی جلسه مشاوره و فایل PDF قوانین مرتبط در پوشه‌ای ابری ذخیره می‌شود تا موکل هر زمان خواست، بدون مراجعه، سند مستند در اختیار داشته باشد.
در نهایت، موکل با تصویری شفاف از موضع حقوقی، هزینه‌ها، مدت زمان دعوا و گزینه سازش، جلسه را ترک می‌کند؛ نه سردرگم از عبارات تخصصی، نه گرفتار امید واهی.
این شفافیت همان ارزشی است که مشاوره حقوقی سرقفلی باید بیافریند؛ زیرا در میدان دادگاه، نه شهود شفاهی و نه سنت بازار، هیچ‌یک وزنی برابر نص قانون و سند مکتوب ندارند و تنها کسی که این توازن را از پیش برقرار می‌کند، مشاور حقوقی آگاه است.
در این بخش به بررسی انواع خدمات مشاوره حقوقی سرقفلی می‌پردازم.
در نخستین لایه خدمات، یک جلسه رو‐در‐رو یا آنلاین برگزار می‌کنم که در آن کل پرونده به‌تفصیل کالبدشکافی می‌شود؛ اجاره‌نامه‌های متوالی، سند رسمی ملک، فیش‌های مالیاتی صنفی، جواز کسب، گزارش فروش و رسیدهای احتمالی پرداخت سرقفلی همگی روی میز قرار می‌گیرد.
هدف این است که پیش از هر اقدامی، معلوم شود روابط موجر و مستأجر تحت حاکمیت کدام قانون است: مقررات ۱۳۵۶ با حق کسب‌و‌پیشه یا قانون ۱۳۷۶ با حق سرقفلی توافقی. همین یک تشخیص، مسیر دعوی را از بنیاد تغییر می‌دهد؛ زیرا اگر سند اجاره رسمی بعد از سال ۱۳۷۶ باشد، مستأجر دیگر حق کسب و پیشه ندارد ولو آنکه پنجاه سال در محل فعالیت کرده باشد. در این نشست، افزون‌بر تحلیل حقوقی، برآورد اقتصادی دعوا را هم ارائه می‌دهم: ارزش روز واحد تجاری، کرایه مرسوم، سود سالانه کسب، هزینه هیئت کارشناسی، مدت زمان احتمالی رسیدگی در بدوی و تجدیدنظر.
موجر می‌فهمد پرداخت چند میلیارد سرقفلی برای تخلیه آیا با افزایش اجاره طی سه یا پنج سال جبران می‌شود یا نه؛ مستاجر درمی‌یابد دفاع از حق سرقفلی تا کجا مقرون‌به‌صرفه است. به‌علاوه، جدول زمان‌بندیِ گام‌های بعدی—ارسال اظهارنامه، نگارش دادخواست، حضور در معاینه محلی، اعتراض به نظریه کارشناس—روشن می‌شود تا هیچ ضرب‌الاجل قانونی از دست نرود.
در پایان جلسه، گزارش مکتوبی—حاوی مواد قانونی مستند، آرای وحدت‌رویه مرتبط، گزینه‌های راهبردی و تخمین مالی—تحویل موکل می‌گردد؛ گزارشی که مبنای تصمیم نهایی او خواهد بود و هر بندش با رفرنس قانونی مستدل است.
دومین لایه خدمات بر تدوین دقیق اسناد مکتوب استوار است؛ هر کلمه در این اوراق می‌تواند سرنوشت دعوی را رقم بزند.
اگر موکل موجر باشد و تخلیه را به استناد بند «د» ماده ۱۵ قانون ۱۳۷۶، یعنی «نوسازی و بازسازی»، بخواهد، اظهارنامه رسمی به مستاجر ارسال می‌کنم با عبارت روشنِ «در اجرای بند د ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶»؛ به علاوه پیشنهاد پرداخت قیمت عادله سرقفلی را می‌نویسم اما رقم را به «ارزیابی هیئت کارشناسان منتخب دادگاه» حواله می‌دهم تا دادگاه حسن نیت موجر را ببیند.
در مقابل، اگر مستاجر خواهان تمدید باشد، اظهارنامه او بر بنیاد ماده ۶ همان قانون تنظیم می‌شود: «آماده پرداخت اجاره‌بهای متعارف تعیین‌شده از سوی هیئت کارشناسی جهت تمدید سه‌ساله هستم.» پس از اظهارنامه، دادخواست تخلیه یا الزام به انتقال حق سرقفلی را با تعیین خواسته فرعی «صدور دستور موقت منع نقل و انتقال ملک» تقدیم می‌کنم تا احتمال فروش در حین دادرسی از میان برود. تمامی دادخواست‌ها مستند به رأی وحدت‌رویه ۵۱۴ و نظریات مشورتی اداره حقوقی است تا قاضی احساس نکند با خواسته بی‌پایه روبه‌رو است. در لایحه دفاعی موجر، به صراحت رأی وحدت‌رویه ۷۷۲ دیوان عالی (سال ۱۴۰۰) درباره وجه التزام اضافه می‌شود تا دادگاه متقاعد شود پیشنهاد پرداخت سرقفلی کمتر از عرف، مصداق سوءنیت نیست.
اگر مستأجر مدعی حق کسب‌و‌پیشه باشد، در لایحه او استناد می‌کنم به ماده ۲ قانون ۱۳۵۶ و فاکتورهای مالیاتی دهه شصت که دالّ بر شهرت تجاری است؛ همین فاکتورها هنگام ارزیابی کارشناسی، وزن عددی می‌گیرد و قیمت را افزایشی می‌کند. همه اسناد در پاکت‌های ممهور به امضای الکترونیک تحویل دفتر دادگاه می‌شود تا اهمیت دادرسی هوشمند و بدون جعل نیز رعایت گردد.
تا زمانی که اظهارنامه رد و بدل نشده و دادخواست مُهر دفتر خدمات قضایی نخورد، موکل نمی‌داند اولین قدم دقیق از کجا آغاز می‌شود؛ من مسیر را به شکل نقشه راه ارائه می‌کنم. نخست، مهلت‌های قانونی:
شش ماه برای تسلیم دادخواست پس از ابلاغ نظریه کارشناسی ماده ۷؛ بیست روز برای تجدیدنظرخواهی از رأی هیئت بدوی؛ ده روز برای اعتراض به گزارش کارشناس؛ پنج روز برای رد صلاحیت کارشناس.
سپس اداره‌ها و مراجعی که باید به‌توالی درگیر شوند: اتحادیه صنفی محل، هیئت بدوی ماده ۷، هیئت تجدیدنظر، شورای حل اختلاف در قیمت‌های پایین و دادگاه عمومی حقوقی در قیمت‌های بالا. به موکل یادآوری می‌کنم که هیچ‌یک از این مراحل با تقاضای شفاهی پیش نمی‌رود؛ هر درخواست باید به شکل «فرم الف» هیئت، یا «دادخواست شناسه‌دار سامانه عدل‌ایران» تقدیم شود.
حتی برای مستاجری که استطاعت ندارد، ساز و کار اعسار موقت (ماده ۵ قانون آیین دادرسی مدنی) را توضیح می‌دهم و فرم مربوط را پر می‌کنم.
در پرونده‌های پیچیده، پیشنهاد می‌کنم ابتدا در شورای حل اختلاف توافق‌نامه مشروط امضا شود تا اگر مصالحه شکست خورد، متن صلح به عنوان اماره حسن نیت به دادگاه ارائه گردد. بدین ترتیب، موکل قبل از ورود به تونل دادرسی، نقشه روشنِ خروج را در دست دارد.
خدمت من پایان نمی‌یابد به صدور رأی یا اجرای حکم؛ پس از تخلیه یا انتقال وجه سرقفلی، پرونده دیجیتال موکل در «سرای‌دیتا»ی بنیاد بایگانی می‌شود: شامل اسکن تمام آرای بدوی، تجدیدنظر، کارشناس، تصدیق‌های بانکی و حتی فایل صوتی جلسه مشاوره.
در دعوای احتمالی بعدی—مثلا ادعای خسارت ناشی از خرابی سقف پس از تخلیه—این بایگانی بی‌درنگ سند اصلی ارائه می‌کند.
در پرونده‌های بازار تهران، غالباً پس از تخلیه مغازه مشخص می‌شود تابلو یا ویترین ملک سرقفلی در مشاعات پاساژ است. پیشاپیش در متن صلح‌نامه بند «اسقاط دعاوی آتی نسبت‌به لوازم و ملحقات» را می‌آورم تا خریدار جدید نتواند ادعای مالکیت تابلو کند.
همچنین با ارسال نسخه سند تخلیه به اداره دارایی، مطمئن می‌شوم عوارض کسب و جرایم دیرکرد به مالک جدید منتقل نمی‌شود.
اگر رأی قطعی دادگاه با تردید در اجرا مواجه شود—مثلاً مأمور اجرا به دلیل ازدحام بازار نتواند تخلیه کند—به استناد بخشنامه شماره ۹۰۰۰/۱۴۱۹۸/۲۰۰ قوه قضائیه درباره اجرای احکام ملکی، یادداشت تهدید تعقیب انتظامی را به واحد اجرا می‌فرستم و معمولاً در کمتر از سه روز مأموران با نیروی انتظامی به محل مراجعه می‌کنند. برای تسریع فک رهن بانکی یا رفع توقیف شهرداری نیز، نامه آماده «مطالبه تعقیب اداری» را ضمیمه گواهی‌های دادگاه کرده‌ام تا کم‌ترین اصطکاک اداری باقی نماند.
در پایان، یک نشست «پسا‌پیروزی» برگزار می‌شود؛ موجر تازه‌به‌مالکیت‌رسیده یا مستأجرِ دریافت‌کننده سرقفلی می‌پرسد حال چه کند؟ راهنمایی می‌کنم چگونه ملک را بازسازی کند بدون آنکه دوباره وارد فرایند سرقفلی شود، چگونه در قرارداد بعدی قید «عدم استحقاق سرقفلی» را به‌شکل غیرقابل‌فسخ بنویسد یا چگونه مبلغ دریافتی را در اظهارنامه مالیاتی درج کند تا مشمول جریمه ماده ۱۸۹ نگردد. گاه این نشست به برنامه‌ریزی سرمایه‌گذاری تازه ختم می‌شود و من نقش مشاور راهبردی ثانویه می‌یابم: ترسیم نقشه سرمایه‌گذاری در بازار املاک تجاری یا توصیه خرید حق کسب در مسیر متروهای جدید.
آنچه از ابتدا تا انتها ارائه می‌شود، صرفا وکالت دعوا نیست؛ مدیریت جامع ریسک‌های مالی، ثبتی، اداری و حتی بازاری است. زنجیره خدمات بنیاد وکلا در حوزه سرقفلی، از کلام مشاوره‌ای کوتاه آغاز می‌شود و به ضمانت اجرایی بلندمدت می‌رسد؛ این همان شالوده‌ای است که مالک و متصرف بر آن قدم می‌نهند تا نه در نخستین پیچ، بلکه در طول یک مسیر فرساینده، حقوقشان استوار و بی‌تزلزل بماند.
در این بخش توضیح می‌دهم از چه مسیرهایی می‌توانید به تخصص من دسترسی پیدا کنید و هر مسیر در چه موقعیتی کارایی بیشتری دارد؛ خواه مالک باشید که تصمیم به بازسازی گرفته‌اید، خواه مستاجری که می‌خواهد حق سرقفلی‌اش را منتقل کند یا کارشناسی بانکی که برای وثیقه‌پذیری یک حق کسب‌و‌پیشه به گزارش مستند نیاز دارد.
هنگامی که مجموعه‌ای از مدارک فیزیکی روی میز گسترده می‌شود و من باید حاشیه‌نویسی‌های ریز روی یک اجاره‌نامه ۳۰ ساله، مهر با جوهر کم‌رنگ اداره دارایی در پشت‌برگ فیش مالیات سال ۱۳۶۸ و حتی انگشت سبابه مرحوم مالک را با ذره‌بین مقایسه کنم، حضور رودررو بی‌جایگزین است.
در دفتر کارم، نخستین دقایق جلسه به ایجاد تصویر بزرگ اختصاص می‌گیرد: می‌پرسم اجاره‌نامه در چه سالی امضا شده، آیا تمدید رسمی داشته یا نه، آیا مبلغ سرقفلی در متن آمده یا صرفاً در حاشیه قبوض پرداخت نقدی قید شده است.
بسته به پاسخ، فورا تشخیص می‌دهم دعوا تحت حاکمیت کدام قانون قرار می‌گیرد. همین گام نخست اگر در تماس تلفنی گفته می‌شد، شاید جزییات ریز نوشته‌ها جا می‌ماند و تقسیم‌بندی اشتباه رخ می‌داد.
در ادامه، تمام مدارک را کنار هم می‌چینم؛ سند رسمی ملک در یک سوی میز، اجاره‌نامه‌های زنجیره‌ای در سوی دیگر، گزارش فروش و قبض و تراکنش بانکی در میان. خطوط دست‌نویس را با کولیس مخصوص اندازه می‌گیرم؛ چون گاه شبهه جعل یا الحاق مطرح می‌شود و بررسی ضخامت جوهر، به‌موجب نظریات متعدد کمیسیون علمی پزشکی قانونی، قرینه‌ای قوی در دادگاه به شمار می‌رود. این سطح از توجه به جزئیات در فضای حضوری معنا پیدا می‌کند.
همچنین در همان جلسه از موکل می‌خواهم موقعیت فعلی کسب را توصیف کند؛ مثلاً اگر پاساژ دستخوش رکود شده یا خیابان از مسیر اصلی پیاده‌رو خارج شده، این نکات را به‌عنوان پارامترهای کاهش سرقفلی به ذهن می‌سپارم تا در جلسه کارشناسی از آن بهره بگیرم.
حضوری بودن افزون بر دقت، کارکرد روانی دارد. تجربه نشان داده است که بسیاری از موجران پس از شنیدن عدد پیشنهادی کارشناس رسمی، دچار شوک می‌شوند؛ اما اگر در دفتر، بالادستیِ علمی این ارقام را پیشتر بشناسند، در دادگاه سر و صدا نمی‌کنند و رأی به مصالحه می‌رسد. یا مستاجری که سال‌ها با ترس از تخلیه زیسته است، وقتی پشت در اتاق می‌نشیند و ماده ۶ قانون ۱۳۷۶ را در نسخه قانون می‌بیند که اجازه تمدید با پرداخت اجاره متعارف را تضمین کرده، اعتماد به نفس می‌یابد و از دفاع نیمه‌کاره دست برنمی‌دارد. به همین خاطر نشستی حضوری، به‌ویژه در پرونده‌های پیچیده یا با ارزش ریالی بالا، مزیتی است که نمی‌توان از آن چشم پوشید.
البته جلسه حضوری را به موارد ضروری محدود می‌کنم. اگر تنها یک قرارداد اجاره رسمی پس از ۱۳۹۰ وجود دارد و شماره سریال آن در سامانه ثبت آنلاین پیدا می‌شود، سفر بین‌شهری موکل منطقی نیست. راهنمایی می‌کنم که اسکن خوانا و مهر دفترخانه صادر‌کننده کافی است و ادامه کار به قالب برخط منتقل می‌شود.
تماس صوتی زمانی معجزه می‌کند که ضرب‌الاجل به شکل سایه‌ای سنگین بر سر موکل افتاده: فردا موعد مزایده است، مستأجر امروز ظهر اظهارنامه تخلیه را دریافت کرده، یا موجر قصد دارد حین نوسازی قفل مغازه را صبح زود عوض کند.
در این تماس، من با ذکر شماره مواد قانون، دستور عملی فوری می‌دهم. اگر مستاجر هستید و می‌خواهید از تخلیه ناگهانی جلوگیری کنید، توصیه می‌کنم در همان روز به شورای حل اختلاف رفته و تقاضای صدور قرار تامین دلیل و دستور موقت بر عدم تخلیه کنید؛ ماده ۳۱۰ آیین دادرسی مدنی چنین امکانی را می‌دهد، مشروط بر اینکه فرجه زمانی اثبات فوریت داشته باشد.
یا اگر موجری هستید که مستاجر بدون اجازه قصد انتقال سرقفلی دارد، ظرف همان ساعات نخستین باید اظهارنامه‌ای به اتحادیه صنفی بفرستید و بند «ح» ماده ۱۵ قانون ۱۳۷۶ را مستند کنید. تماس تلفنی با زبانی ساده این راهکار را قدم‌به‌قدم می‌دهد.
صدای انسانی آن سوی خط، مخصوصا برای کسبه قدیمی بازار که به هر مشاوری اعتماد نمی‌کنند، به‌مراتب اطمینان‌بخش‌تر از متن خشک ایمیل است. در پرونده‌ای در چهارسوق اصفهان، پیرمرد عطاری که خواندن و نوشتن نمی‌دانست، با یک تماس ده‌دقیقه‌ای فهمید قبل از هر کاری باید مهر دست نوشته‌ای قدیمی را در دفترخانه برابر اصل کند؛ همان برگه بعدها در هیئت تجدیدنظر ارزش سرقفلی او را از دویست به چهارصد میلیون رساند. اگر آن تماس نبود، شاید تصویری کم‌کیفیت از برگه می‌فرستاد و هیئت کارشناسی اصالت را رد می‌کرد.
اما تلفن را در چارچوب نگه می‌دارم؛ برای مثال نمی‌توان در مکالمه صوتی درباره ماهیت چندین اجاره‌نامه پیاپی بحث تفصیلی کرد، چون پاراگراف‌های دست‌نویس و امضاهای کنار صفحات باید با چشم دیده شود. پس، تماس را پل مقدماتی می‌دانم که نجات‌بخشِ فرصت‌های در حال فرار است و سپس مکالمه را به جلسه ویدئویی یا نشست حضوری پیوند می‌زنم.
بستر ویدئویی یا تبادل فایل رمزدار، شاهراه پرونده‌های میان‌استانی یا خارجی است. در اتاق مجازی که همه مکالمه‌ها به موجب بند حفظ حریم خصوصی محرمانه ضبط می‌شود، قادر هستیم اجاره‌نامه را اسکرین‌شیر کنیم، بوکمارک الکترونیک کنار ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی برای هزینه کارشناسی بنویسیم و روی نقشه گوگل استریت ویو موقعیت ملک را نشان دهیم.
برای موکلی در دبی، همین جلسه باعث شد بفهمیم مغازه‌اش در خیابانی قرار گرفته که طی طرح شهرداری به «پیاده‌راه صرف» تبدیل خواهد شد؛ این طرح در کاهش تردد خودرو و به تبع، کاهش فروش تا یک سوم تاثیر دارد و کارشناس سرقفلی باید آن را لحاظ کند. بدون جلسه آنلاین و مشاهده برخط نقشه طرح تفصیلی، شاید چنین نکته‌ای در جلسۀ حضوری عادی فراموش می‌شد.
در قالب آنلاین، سندها با امضای الکترونیک به اشتراک گذاشته می‌شود؛ بدین معنا که PDF ارسالی نه عکس ساده، بلکه فایل دارای مهر زمان است. اگر بعداً در دادگاه کسی ادعا کند صفحه‌ای جابه‌جا شده، گواهی مهر زمان جلوی هر شبه را می‌گیرد؛ ماده ۶۵۷ قانون آیین دادرسی کیفری دلایل الکترونیک را پذیرفته و رویه دیوان عالی نیز این مهر را معتبر می‌شناسد.
همچنین جلسه آنلاین امکان تشکیل «میزگرد خانوادگی» را فراهم می‌سازد؛ موجر در تهران، وراث او در مشهد و مستأجر در شیراز همزمان در یک اتاق مجازی حاضر می‌شوند و من محور گفتگو را حول ماده ۱۰ قانون مدنی و بندهای متن مصالحه می‌گردانم. در پایان، صورت‌جلسه آنلاین با امضای دیجیتال به یک سند عادی معتبر بدل می‌شود که بعداً می‌توان آن را در دفترخانه ثبت کرد.
چالش اتصال اینترنت را با پیش ضبط فایل‌های راهنما حل کرده‌ام؛ اگر سیگنال قطع شود، موکل نسخه پیش‌نویس متن‌های ضروری را در واتس‌اپ یا ایمیل رمزدار قبلاً دریافت کرده و کار متوقف نمی‌ماند.
به علاوه، برای نگهداری اسناد، از فضای ابری رمزگذاری‌شده استفاده می‌شود که حتی در صورت از دست رفتن گوشی موکل، دسترسی غیرمجاز به اسناد ممکن نباشد؛ رمزگذاری دوسَویه ۲۵۶-بیتی و تایید هویت دو عاملی، استانداردی است که دفتر من در بخش آی‌تی رعایت می‌کند.
تعیین اینکه کدام مسیر—حضوری، تلفنی یا آنلاین—برای پرونده شما مناسب است، بخشی از مشاوره است. خود من بر اساس ارزش سرقفلی، نوع مدارک، عجله زمانی و دسترسی جغرافیایی پیشنهاد می‌دهم. هدفم آن است که ابزار مشاوره بازوی تقویت‌کننده پرونده باشد، نه تشریفاتی که وقت را تلف کند.
به همین دلیل از هر سه کانال بهره می‌گیرم تا راه رسیدن به حق‌تان کوتاه و مطمئن باشد؛ چرا که در حوزه سرقفلی، تاخیر در تشخیص یا اشتباه در مسیر، معادل پرداخت یا از دست دادن سرمایه‌ای است که گاهی تنها پشتوانه یک خانواده به شمار می‌رود.
در این بخشِ تکمیلی، به‌عنوان وکیل صاحب‌تجربه در دعاوی سرقفلی، ریزه‌کاری‌هایی را بیان می‌کنم که معمولا در جلسات ابتدایی از نظر دور می‌ماند؛ از نحوه مستندسازی پرداخت نقدی سرقفلی تا روش بی‌اثر کردن ادعای کسب و پیشه در قراردادهای پس از ۱۳۷۶. اگر می‌خواهید قبل از هر اقدام حقوقی بدانید چه مدارکی را باید در پرونده بگذارید و چگونه در برابر گزارش‌های کارشناسی ناعادلانه دست بالا را حفظ کنید، این نکات تکمیلی راهنمای شما خواهد بود.
حق سرقفلی در نظام حقوقی کنونی ایران بر پایه قانون روابط موجر و مستاجر مصوّب ۱۳۷۶ و نیز رأی وحدت رویه شماره ۵۱۴ دیوان عالی کشور، «مال» محسوب می‌شود و بنابراین انتقال آن تابع قواعد عمومی معاملات مندرج در مواد ۱۰، ۱۹۰ و ۴۶۴ قانون مدنی است؛ با این تفاوت که مقنّن برای حفظ تعادل میان منافع مالک و متصرف، قیودی را در مواد ۴ و ۵ و ۶ و ۷ همان قانون گنجانده است. انتقال سرقفلی در عمل در سه سناریوی اصلی رخ می‌دهد:
در سناریوی نخست، تکلیف روشن است: ماده ۴ قانون ۱۳۷۶ تصریح می‌کند «در صورت انتقال عین به هر عنوان، حقوق و تعهدات موجر به منتقلٌ‌الیه منتقل خواهد شد»؛ بنابراین خریداری که ملک را از موجر می‌خرد، با همان شرایط اجاره و سرقفلی وارد رابطه می‌شود و حق مطالبه تخلیه یا افزایش اجاره را ندارد مگر به یکی از دلایل ماده ۱۵.
سناریوی دوم پر‌جزئیات‌‌‌‌‌ترین شرایط را دارد. ماده ۶ می‌گوید: «انتقال سرقفلی توسط مستاجر به غیر منوط به اجازه موجر است مگر آنکه در قرارداد شرط خلاف شده باشد.» بنابراین نخستین شرط، وجود «رضایت کتبی» موجر است. این رضایت می‌تواند در متن اجاره‌نامه رسمی، در تبصره الحاقی یا در اظهارنامه‌ای که پیش از انتقال فرستاده شده، درج شده باشد.
به تجربه دیده‌ام خیلی از مستاجران به امضای شفاهی موجر بسنده می‌کنند؛ لحظه انتقال مشکلی پیش نمی‌آید اما در دادگاه موجر انکار می‌کند و معامله از زاویه بند «ح» ماده ۱۵ واجد وصف تخلیه فوری می‌شود.
دومین شرط، تعیین مبلغ سرقفلی و نحوه پرداخت آن است؛ قانون ساکت است ولی در رویه، مبلغ باید در سند عادی یا رسمی ذکر شود تا اداره مالیات و شهرداری بتوانند عوارض و مالیات نقلوانتقال را محاسبه کنند؛ در غیر این صورت دفترخانه از ثبت معامله سر باز می‌زند.
سومین شرط، رعایت تشریفات ماده ۷: مستاجر باید درخواست انتقال را کتبا و از طریق اظهارنامه به موجر اعلام کند؛ موجر سه ماه فرصت پاسخ دارد و اگر سکوت کند، مستأجر می‌تواند با دادخواست «اذن انتقال» از دادگاه اجازه بگیرد.
اگر بدون پیمودن این تشریفات، سرقفلی منتقل شود، سناریوی سوم رخ می‌دهد. موجر با دادخواست تخلیه و استناد به بند «ح» ماده ۱۵ و ارائه سند انتقال، خواهان استرداد ملک می‌شود.
در این حالت، دادگاه پس از احراز تخلف مستاجر، حکم تخلیه فوری صادر می‌کند و دیگر مهلت پرداخت سرقفلی موضوعیت ندارد. بنابراین کلید امنیت معامله، وجود رضایت کتبی یا حکم دادگاه است.
افزون بر قیود قانونی، نکات قراردادی تکمیلی نیز برای انتقال ضروری است: تعهد فروشنده سرقفلی به تحویل جواز کسب فعال، تعهد خریدار به رعایت نوع شغل—زیرا تغییر شغل بدون مجوز در حکم انتقال است—و درج بند وجه التزام در صورت بطلان معامله یا استنکاف موجر. مجموع این شروط قرارداد را دارای «مکانیزم خود‌اجرایی» می‌کند تا طرفین ناچار به طرح دعوای جدید نشوند.
کارشناسی سرقفلی در ایران زیر چتر «دستورالعمل شماره ۹۴۲۴۰۴ شورای عالی کارشناسان رسمی» انجام می‌گیرد.
این دستورالعمل پنج پارامتر اصلی را مبنای برآورد قرار می‌دهد: موقعیت جغرافیایی (ضریب تا ۳۰٪)، نوع فعالیت صنفی (ضریب تا ۲۵٪)، مساحت مفید و مشاعات (ضریب تا ۱۵٪)، قدمت و شهرت تجاری (ضریب تا ۲۰٪) و شرایط اقتصادی بازار (ضریب تا ۱۰٪).
کارشناس رسمی هر پارامتر را وزن‌دهی می‌کند و میانگین وزنی را در «مترمربع سرقفلی پایه» ضرب می‌کند. سرقفلی پایه بر اساس معاملات قطعی سه تا پنج واحد مشابه در همان محور تجاری طی ۶ ماه گذشته محاسبه می‌شود؛ بنابراین اظهارنامه مالیاتی، گزارش فروش و حتی داده‌های GPS مشتریان در برنامه‌های تحویل غذا می‌تواند برای اثبات رونق یا رکود محل به کار گرفته شود.
علاوه بر دستورالعمل، رأی وحدت رویه ۷/۹۱/۱۶۹۶ دیوان عدالت اداری قیمت‌گذاری سرقفلی را مشمول تبصره ماده ۱۴۸ قانون مالیات مستقیم دانسته است؛ یعنی اداره امور مالیاتی می‌تواند نسبت به اعلام ارزش کمتر از واقع اعتراض کند. از این رو توافق خصوصی اگر به قصد فرار مالیاتی باشد، در اداره مالیات رد و معامله به چالش می‌افتد.
راهکار من شفافیت است: در قرارداد انتقال سرقفلی جدولی می‌آورم که اساس محاسبه کارشناس، ضریب عوامل و قیمت پایه را نشان می‌دهد؛ بعد از امضای خریدار و فروشنده، همین جدول ضمیمه برگ تشخیص مالیات می‌شود و اداره مالیات دیگر گریزگاهی برای اعتراض ندارد.
ممکن است موجر بخواهد سرقفلی مستاجر را بخرد. قیمت مطلوب او با فرمول «ارزش روز × ضرایب کاهش ناشی از رکود × عمر مفید بنا» مشخص می‌شود. مثلا در مال‌های چند طبقه، طبقه دوم و سوم ضرایب کاهنده ۴۰ تا ۶۰ درصد دارند و این پلهای بودن، دفاع موجر در برابر رقم‌های سرسام‌آور کارشناس را قوت می‌بخشد.
در مقابل مستاجر به فاکتورهای فروش و نسبت سود به گردش استناد می‌کند تا ضریب رکود را به صفر برساند. این‌جا هنر وکیل، اقناع کارشناس با اعداد مستند است.
در بازار تهران یک مغازه عطرفروشی بر اساس گردش دستگاه کارت‌خوان ماهانه دویست و پنجاه میلیون تومان فروش داشت. من برای موجر ثابت کردم ۷۰ درصد این گردش حاصل فروش اینترنتی و ارسال پستی است و وابستگی به موقعیت مغازه کمتر از تصور است؛ کارشناس ضریب شهرت را از ۲۰ به ۸ کاهش داد و قیمت سرقفلی از پنج میلیارد و دویست به سه میلیارد و صد رسید.
قرارداد انتقال سرقفلی اگر با ظرافت نوشته نشود، در دفترخانه یا اداره مالیات متوقف می‌شود. عنصر اول در متن، شناسنامه دقیق حق سرقفلی است: تاریخ ایجاد، مبلغ پرداختی اول و مدارک اثبات استمرار (قبوض مالیات بر درآمد، عوارض سالانه یا اجاره‌نامه‌های متوالی). عنصر دوم، تصریح رضایت مالک طبق ماده ۶ قانون ۱۳۷۶ است؛ بدون درج عبارت «با اجازه رسمی موجر» دفترخانه ثبت نمی‌کند.
در بند ثمن، علاوه بر مبلغ نقد، روش پرداخت (چک صیادی یا حواله شبا) با شناسه یکتا و تاریخ روشن نوشته می‌شود؛ ماده ۲۶۹ قانون مدنی و رأی وحدت رویه ۷۷۷ (۱۴۰۱) دادگاه‌ها را مکلف کرده تنها پرداخت‌های قابل ردیابی بانکی را بپذیرند. بند سوم، تعهد فروشنده برای تحویل جواز کسب بدون بدهی صنفی است؛ ماده ۱۲ قانون نظام صنفی، انتقال واحد بدهکار را ممنوع می‌کند و عدم درج این تعهد خرید را فریز می‌کند.
بند چهارم، التزام به اخذ مفاصا حساب شهرداری و مالیات است. اگر ملک اصلاحی در طرح باشد یا عوارض کسب‌ومسکن بدهکار باشد، نقلوانتقال در دفترخانه متوقف است؛ بنابراین شرط می‌کنم «پرداخت کلیه بدهی‌های شهرداری و مالیات تا روز تنظیم سند قطعی بر عهده انتقال‌دهنده است و در صورت تخلف، خریدار حق فسخ با مطالبه پانزده درصد مبلغ معامله را خواهد داشت.» این شرط وجه التزام را همراه حق فسخ ترکیب می‌کند؛ دادگاه پس از وحدت رویه ۷۷۰ آن را معتبر می‌شناسد.
عنصر امنیتی دیگر، شرط عدم تغییر شغل است؛ زیرا تغییر شغل بدون رضایت موجر نوعی انتقال محسوب می‌شود. بند ششم می‌گوید: «خریدار متعهد است نوع فعالیت را فقط در قالب… ادامه داده و در صورت تغییر باید اجازه کتبی موجر را اخذ کند در غیراین‌صورت موجر حق تخلیه به استناد بند ه ماده ۱۵ قانون ۱۳۷۶ خواهد داشت.» همین یک سطر ضمانت مالک است.
سرانجام، تعهد حضور در دفترخانه ظرف مهلت معین و ضمانت تاخیر با وجه التزام روزانه اضافه می‌شود. رأی وحدت رویه ۷۷۲ به دادگاه اجازه می‌دهد وجه التزام را جدا از الزام اصلی حکم کند؛ درج دقیق رقم و مهلت ایجاد فشار زمانی می‌کند تا معامله بیش از ظرفیت بازار معطل نماند.
با این مراحل مستاجر می‌تواند حق قانونی انتقال را استیفا کند؛ موجر نیز درمی‌یابد مقاومت بیهوده فقط هزینه‌های دادگاه و خسارات تاخیر را افزایش می‌دهد.
در پرونده‌های مطالبه سرقفلی، نخستین وظیفه وکیل آن است که مبنای ادعا را روشن کند: آیا مستاجر به استناد «پرداخت سرقفلی در ابتدای اجاره» طالب استرداد مابه‌التفاوت می‌شود یا به استناد «حق کسب‌و‌پیشه» ناشی از قدمت و شهرت تجاری، جبران می‌خواهد؟ این دو مبنا هرچند در اصطلاح روزمره خلط می‌شوند، اما در آیین دادرسی کاملا از یکدیگر جدا هستند.
اگر سرقفلی به موجب قرارداد رسمی پس از سال ۱۳۷۶ پرداخت شده باشد، خواهان باید دعوا را بر مبنای ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ مطرح کند و اثبات نماید که پرداخت اولیه صورت گرفته ولی اکنون موجر با امتناع از تمدید، متقاضی تخلیه شده است؛ در این حالت خواسته «مطالبه سرقفلی به ارزش یومالادا» خواهد بود.
در مقابل، اگر قرارداد پیش از ۱۳۷۶ یا شفاهی باشد و مستاجر مدعی شهرت و قدمت گردد، مستند دعاوی ماده ۲ قانون ۱۳۵۶ است و عنوان دعوا «مطالبه حق کسب‌و‌پیشه با ارجاع امر به کارشناسی» تعیین می‌شود.
پس از تعیین مبنا، دادخواست باید تنظیم گردد. نگارش ستون «خواسته» اهمیت حیاتی دارد؛ زیرا مطابق ماده ۶۱ قانون آیین‌دادرسی مدنی، دادگاه خارج از خواسته نمی‌تواند حکم دهد.
اگر خواسته «الزام موجر به پرداخت مابه‌التفاوت سرقفلی به ارزش روز» نباشد و صرفاً «صدور حکم به پرداخت سرقفلی» نوشته شود، دادگاه ناچار است مبلغ اولیه را–که غالباً ناچیز است–در نظر گیرد.
بنابراین در متن دادخواست می‌نویسم: «مطالبه مبلغ … ریال بابت مابه‌التفاوت ارزش روز سرقفلی طبق کارشناسی، با احتساب خسارت تاخیر تا زمان پرداخت و هزینه‌های دادرسی.» در ستون «دلایل و مستندات» شماره سریال اجاره‌نامه رسمی، رسید پرداخت اولیه سرقفلی، گزارشات مالیاتی و تصویر پروانه کسب درج می‌شود.
مرجع تقدیم دادخواست در شهرهای بزرگ، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تجاری است؛ زیرا مطابق ماده ۱۲ قانون آیین‌دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول در دادگاه محل وقوع مال اقامه می‌شود. خواهان موظف است هزینه دادرسی را بر اساس ارزش خواسته–معمولاً قیمت کارشناسی احتمالی–بپردازد؛ ولی اگر استطاعت نداشته باشد، می‌تواند با استناد به ماده ۵۰۴ همان قانون، دادخواست اعسار از پرداخت هزینه تقدیم کند و جدول دارایی خود را ضمیمه نماید.
گام بعد، ضمیمه کردن اظهارنامه رسمی است. ماده ۷ قانون ۱۳۷۶ شرط کرده که مستاجر باید درخواست خود را ابتدا از طریق اظهارنامه به موجر اعلام و برای دریافت پاسخ سه ماه صبر کند؛ عدم رعایت این شرط، موجب رد دعوا به علت «عدم رعایت تشریفات قانونی» می‌شود. به این ترتیب، اسکن اظهارنامه و گواهی ابلاغ در ستون «منضمات» دادخواست قرار می‌گیرد.
دادخواست چاپی، امضا شده و پیوست‌ها در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت می‌شود؛ سامانه ثنا کد رهگیری صادر می‌کند و ظرف ۴۸ ساعت پرونده به شعبه تخصصی املاک ارجاع می‌گردد. اینجاست که فرایند رسیدگی آغاز می‌شود.
قاضی پس از ثبت پرونده، ابتدا جلسه اول دادرسی را تعیین می‌کند. در این جلسه، موجر معمولا دو ایراد مطرح می‌کند: «عدم پرداخت اجاره‌بهای متعارف» و «عدم صلاحیت دادگاه به دلیل وجود هیئت‌های صنفی». ایراد نخست را با قبوض پرداخت اجاره یا گواهی واریز به حساب رسمی موجر دفع می‌کنم، زیرا ماده ۶ قید کرده مستاجری مستحق سرقفلی است که اجاره را به‌موقع پرداخته باشد. ایراد دوم نیز با استناد به رأی وحدت رویه ۴۴ دیوان عالی رد می‌شود؛ رأی تأکید دارد که رسیدگی به حق سرقفلی در صلاحیت ذاتی دادگاه‌های عمومی است نه هیئت‌های حل اختلاف اتحادیه.
پس از رفع ایرادات، دادگاه قرار ارجاع به کارشناسی سه نفره صادر می‌کند. کارشناسان به استناد دستورالعمل ۹۴۲۴۰۴، ارزش سرقفلی را محاسبه می‌نمایند؛ من پیشاپیش در لایحه کتبی شاخص‌های رونق محل، گردش کارت‌خوان، ترافیک پیاده، قدمت کسب و سوابق تبلیغ را می‌نویسم تا در ذهن کارشناس اثر بگذارد.
پس از وصول نظریه، هر طرف ده روز فرصت اعتراض دارد؛ اعتراض مستلزم پرداخت ۵ درصد رقم کارشناسی به‌عنوان دستمزد هیئت پنج نفره است. اگر اعتراضی نشود، نظریه قطعی تلقی می‌شود.
قاضی با توجه به نظریه، حکم می‌دهد. متن رأی–مستند به مادّه ۴ یا ۶ قانون ۱۳۷۶ و بندهای نظریه کارشناس–مبلغ دقیق، مهلت پرداخت و تکلیف تخلیه یا تمدید را روشن می‌کند. اگر موجر محکوم به پرداخت است، معمولاً دادگاه به او یک ماه مهلت می‌دهد وجه را در صندوق دادگستری تودیع کند؛ ماده ۱۵ تصریح دارد که تخلیه منوط به پرداخت است. اگر مقدار سرقفلی از نصاب تجدیدنظر عبور کند (بیش از یکصد میلیون تومان در تاریخ صدور حکم)، طرف محکوم می‌تواند ظرف بیست روز به دادگاه تجدیدنظر استان شکایت کند.
رأی تجدیدنظر غالباً با همان کارشناسان مرحله بدوی تأیید می‌شود مگر آنکه دلایل تازه مانند کشف جعلی بودن سند پرداخت اولیه یا اشتباه فاحش متراژ مطرح گردد. رأی قطعی برای اجرا به واحد اجرای احکام مدنی فرستاده می‌شود؛ اگر موجر واریز کند، دادورز اخطار تخلیه می‌دهد، در غیر این صورت، مستأجر می‌تواند با توقیف حساب بانکی یا اموال غیرمنقول موجر وجه را وصول کند.
فسخ اجاره ممکن است به‌موجب شرط ضمن عقد (ماده ۳۹۹ قانون مدنی)، اعمال خیار شرط یا حکم دادگاه رخ دهد؛ پرسش اساسی این است که آیا با انفساخ یا فسخ اجاره، حق سرقفلی نیز خودبه‌خود زایل می‌شود؟ پاسخ وابسته به دو فاکتور است: زمان انعقاد قرارداد (پیش یا پس از ۱۳۷۶) و منبع حق سرقفلی (پرداخت یا کسب‌و‌پیشه).
اگر اجاره‌نامه پس از ۱۳۷۶ و رسمی باشد و سرقفلی به صراحت در قرارداد ذکر شده باشد، فسخ به هر علت، حق سرقفلی را ساقط نمی‌کند؛ زیرا ماده ۶ قانون ۱۳۷۶ ناظر بر «حق مالی جداگانه» است. بنابراین اگر موجر به استناد شرط تخلف در پرداخت اجاره قرارداد را فسخ کند، همچنان مکلف است معادل ارزش روز سرقفلی را به مستاجر بپردازد. رأی وحدت رویه ۷۴۱ (۱۳۹۶) دیوان عالی همین نکته را تثبیت کرده و اعلام می‌کند سرقفلی «مال مستقل» است و با انفساخ عقد اجاره از بین نمی‌رود.
در مقابل، اگر حق متکی به کسب‌و‌پیشه ۱۳۵۶ باشد، فسخ یا اقاله قرارداد، به مفهوم انقطاع رابطه استیجاری و لطمه به شهرت تجاری است؛ در این حالت، طبق تبصره یک ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶، مستاجر «حق مطالبه حق کسب» را دارد ولی باید در دادخواست جداگانه اقامه کند؛ حق، خودبه‌خود به او پرداخت نمی‌شود.
نکته پیچیده زمانی رخ می‌دهد که فسخ به علت تقصیر مستأجر باشد؛ مثلا مستأجر بدون اجازه، شغل را تغییر می‌دهد و موجر مستند به بند «ه» ماده ۱۵ تقاضای تخلیه می‌کند. در چنین حالتی محکمه می‌تواند «خسارت تغییر شغل» را از سرقفلی کسر کند یا حتی در موارد تقصیر فاحش، حکم به عدم تعلق سرقفلی دهد؛ رأی شعبه ۳۷ تجدیدنظر تهران (۹۸۰۳۴۷) با استناد به قاعده منع استفاده از عمل خلاف، چنین رویه‌ای را پذیرفت.
برای پیشگیری از بلاتکلیفی، در قرارداد اجاره بندی می‌آورم: «در صورت فسخ یا انفساخ اجاره به هر علت، چنانچه موجر تخلیه را بخواهد مکلف است ارزش روز سرقفلی را بنا بر نظریه کارشناس رسمی پرداخت کند؛ مگر فسخ ناشی از تخلف مستاجر باشد که در این صورت مستاجر صرفا مستحق دریافت آن بخش از سرقفلی است که موجر در ابتدای اجاره دریافت کرده بدون مابه‌التفاوت.» این بند شفافیت را افزایش می‌دهد و دادگاه را از اعمال سلیقه مبری می‌سازد.
جمع‌بندی آنکه، فسخ اجاره همیشه به معنای انعدام حق سرقفلی نیست؛ بستگی به منبع این حق و مقرره حاکم دارد. موجر یا مستاجری که بدون تحلیل این ظرایف به فسخ یا تخلیه اقدام کند، ناخواسته یا سرمایه خویش را می‌سوزاند یا ملک خود را به گروگان مطالبات سنگین خواهد دید.
به‌عنوان وکیلی که ده‌ها قرارداد سرقفلی را در مرحله تنظیم، انتقال و تخلیه هدایت کرده‌ام، تجربه آموخته است که سرنوشت این حق مالی، به سه حلقه به‌هم‌پیوسته وابسته است: نخست، تثبیت مستندات هنگام ایجاد سرقفلی؛ دوم، مراقبت روزمره در طول بهره‌برداری؛ و سوم، انتقال فنی و بدون خلأ قانونی. اگر در هر حلقه ترک بردارد، یا مالک با دعوای مطالبه میلیاردی روبه‌رو می‌شود، یا مستاجر ناچار است کسب سی‌ساله را یک‌شبه واگذار کند. در سطرهای پیش رو، راهبردهای عملی را می‌نویسم تا سرقفلی نه در قبضه شانس، بلکه در چارچوب قواعد صریح قانون، محفوظ و قابل انتقال بماند.
نقطه شروع همیشه «قرارداد اجاره دقیق» است. اجاره‌نامه باید به صراحت اعلام کند که چه مبلغی بابت سرقفلی در ابتدای رابطه پرداخت شده است؛ این شفافیت را ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ الزام کرده و متن کامل آن می‌گوید:
«هرگاه ضمن عقد اجاره به موجر یا به مستاجر برای ایجاد حق سرقفلی مالی پرداخت شود… میزان آن باید در سند اجاره ذکر گردد و…»
اگر این عدد در سند درج نشود، مستاجر در زمان انتقال نمی‌تواند روی پرداخت اولیه حساب کند و موجر نیز، بنا بر رأی وحدت‌رویه ۵۱۴، ناچار می‌شود «مابه‌التفاوت» را بپردازد نه صرفاً اصل سرقفلی. پس نخستین توصیه وکالتی این است که هنگام تنظیم سند، مبلغ دقیق و روش پرداخت (شناسه صیادی چک یا رسید پایا) درج شود و نسخه مصدق قبض بانکی کنار قرارداد صحافی گردد.
دومین اقدام حفاظتی، درج بند «عدم تغییر شغل بدون رضایت کتبی موجر» است. بند «ه» ماده ۱۵ قانون ۱۳۷۶ اختیار تخلیه فوری را در صورت تغییر شغل اعطا می‌کند؛ اما اگر موجر بخواهد بازارپذیری ملک را بالا ببرد، می‌تواند در همان اجاره‌نامه بنویسد «تغییر شغل به مشاغل هم‌ردیف در جواز کسب بلامانع است» و بدین‌ترتیب ارزش سرقفلی را ایمن و قابل مذاکره کند. درج این سطر، شش ماه کشاکش دادگاه را پیشاپیش می‌کاهد، زیرا زمام اختیار روشن است و مستأجر می‌داند برای هر تغییر باید متمم رسمی بگیرد.
در مرحله بهره‌برداری، پرداخت منظم اجاره متعارف ضامن بقای سرقفلی است. ماده ۶ قانون ۱۳۷۶ مقرر می‌کند: «مستاجر باید اجاره‌بهای متعارف را در مواعد مقرر بپردازد، در غیر این‌صورت حق مطالبه سرقفلی از او سلب می‌شود.»
راهکار عملی آن است که مستاجر اجاره را هر ماه با حواله ساتنا یا چک رسمی به حساب موجر واریز کند؛ اگر موجر حساب معرفی نکرد، ماده ۱۹۵ آیین دادرسی مدنی اجازه می‌دهد مستاجر وجه را به صندوق دادگستری تودیع کند و قبض را نگه دارد. قبض صندوق، در دادگاه حکم شمشیر دو لبه است: ادعای موجر مبنی بر «عدم پرداخت» را بی‌اثر می‌کند و ارزش سرقفلی را افزون می‌سازد، چون مستأجر به تعهد خویش وفادار بوده است.
برای روزی که مستاجر قصد انتقال دارد، دو سند باید از همین حالا آماده شود. نخست، «اظهارنامه اعلام قصد انتقال»؛ ماده ۷ قانون ۱۳۷۶ می‌گوید مستاجر باید انتقال را از طریق اظهارنامه به اطلاع موجر برساند و سه ماه صبر کند. اگر امروز پیش‌نویس اظهارنامه در پرونده بایگانی شود، هنگام تصمیم قطعی فقط تاریخ را تغییر می‌دهد و وقت نمی‌سوزد. دوم، «صورت‌وضعیت مالیاتی» شش‌ماهه اخیر؛ کارشناسان رسمی ارزش سرقفلی را بر پایه گردش مالی و سود محاسبه می‌کنند، نه صرفا مساحت. اگر اسناد مالیاتی مرتب باشد، گزارش کارشناسی بهای بالاتری اعلام می‌کند و موجر در چانه‌زنی دست‌پایینی خواهد داشت.
در گام انتقال، عقد صلح برای فروش سرقفلی به‌مراتب ایمن‌تر از بیع است. زیرا صلح، بنا بر ماده ۷۵۲ قانون مدنی، حتی برای امور مورد تردید یا مجهول جایز است و تفاوت قیمت بعدی را در معرض دعوای «غَبْنِ فاحش» قرار نمی‌دهد. در متن صلح باید بنویسم: «این صلح، قطعی، لازم و غیر قابل فسخ است و طرفین حق استناد به خیارات غبن، تبعض صفقه و غیره را از خود ساقط کردند.» این اسقاط، مستند به ماده ۴۵۹ قانون مدنی، دعوای بعدی را سد می‌کند.
برای خریدار سرقفلی نیز تدابیر حفاظتی الزامی است. شرط «تحویل جواز کسب فعال» نباید از قلم بیفتد. قانون نظام صنفی در ماده ۱۲ مقرر کرده است: «انتقال واحد صنفی بدون انتقال جواز کسب، فاقد اعتبار است.» اگر فروشنده جواز را یا منتقل نکند یا بدهی صنفی داشته باشد، اداره صنفی رأی پلمب می‌دهد و خریدار ناچار است ملک را خالی کند؛ درحالی‌که متن قرارداد می‌تواند به‌روشنی بنویسد «عدم انتقال جواز در مهلت یک‌ماه موجب فسخ صلح با مطالبه سی درصد مبلغ به‌عنوان خسارت مقطوع است.»
موجرانی که می‌خواهند سرقفلی را در آینده بازخرید کنند، باید دو ابزار را از هم‌اکنون تدارک ببینند: گزارش مهندس مشاور مبنی بر فرسودگی بنا و پروانه ساخت یا نوسازی؛ زیرا بند «د» ماده ۱۵ برای تخلیه به قصد نوسازی، «ارائه پروانه معتبر» را شرط کرده است. موجری که پیش از درخواست تخلیه، پروانه نگیرد، در دادگاه با اخطار رفع نقص روبه‌رو می‌شود و شش ماه زمان طلایی را از دست می‌دهد.
ابهام رایج این است که اگر ملک در رهن بانک باشد، آیا موجر می‌تواند بدون رضایت بانک سرقفلی را بخرد و تخلیه کند؟ پاسخ منفی است: ماده ۱۵۷ قانون ثبت می‌گوید «تصرفات مالک نسبت به عین مرهونه نافذ نیست مگر با اجازه مرتهن.» لذا موجر باید ابتدا تسهیلات را تسویه یا با بانک شرط کند که وجوه سرقفلی مستقیماً به حساب رهن ریخته شود. قراردادن این شرط در متمم رهن، از بروز دعوای ثلاثی میان مستاجر، موجر و بانک جلوگیری خواهد کرد.
در پایان، پیش از امضای هر سند سرقفلی، آخرین آزمون صحت را با «کد یکتای دفترخانه» انجام دهید. سامانه ثبت آنی نشان می‌دهد سند واقعاً در همان دفتر تنظیم شده است یا خیر. ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی اعتبار اسناد رسمی را به امکان استعلام آن‌ها گره زده؛ بدون این کد، دفترخانه نسخه المثنی نمی‌دهد و ادعای جعل به‌سادگی راه می‌یابد.
در بنیاد وکلا، پرونده‌های سرقفلی را با سه اصل راهبری می‌کنم: شفافیت حقوقی، دقت کارشناسی و چابکی اجرایی. نخستین گام، تشکیل «پرونده دیجیتال» است؛ تمام اجاره‌نامه‌ها، قبض‌های مالیاتی، پروانه‌های کسب و حتی مکاتبات غیر‌رسمی میان موجر و مستأجر اسکن می‌شود و در بایگانی رمزگذاری‌شده‌ای به نام موکل ذخیره می‌گردد.
این مجموعه ظرف چند ساعت به شبکه ثبت آنی و سامانه مالیاتی متصل می‌شود تا سوابق رسمی ملک و بدهی‌های معوق به‌طور خودکار استخراج شود. نتیجه آن است که پیش از ورود به هیئت بدوی یا دادگاه، تصویر مالی و ثبتی پرونده شفاف و بی‌ابهام خواهد بود.
در جلسه حضوری، اجاره‌نامه را بند به بند با مواد ۲، ۴ و ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ مقابله می‌کنم.
اگر سرقفلی پیشتر پرداخت شده باشد، رسید بانکی یا چک صیادی را کنار متن قرارداد به‌عنوان دلیل مستقل ثبت می‌کنم تا دادگاه ناچار نباشد در صحت پرداخت کندوکاو کند. زمانی که موکل موجر است و قصد تخلیه برای نوسازی را دارد، پیش از طرح دعوا پروانه نوسازی شهرداری را اخذ می‌کنم و تعهد محضری به واریز سرقفلی در صندوق دادگستری می‌نویسم تا دادگاه حسن نیت موجر را بدون تردید بپذیرد.
اگر موکل مستاجر باشد، گردش مالی دستگاه کارت‌خوان و گزارش فروش فصلی را گردآوری می‌کنم تا کارشناسان رسمی مجبور شوند شهرت و قدمت تجاری را در ارزیابی لحاظ کنند و رقم سرقفلی کاهش نیابد.
پس از تحلیل مقدماتی، اظهارنامه رسمی را شخصاً تنظیم و از طریق سامانه ثنا ارسال می‌کنم؛ در متن این اظهارنامه مواد قانونی مربوط درج شده و پیشنهاد یا مطالبه سرقفلی در قواره‌ای حقوقی—not عددی خودسرانه—بیان می‌شود. این رویکرد، در همان آغاز دعوی، قاضی را با چارچوب قانونی دقیق مواجه می‌سازد و مسیر پرونده را از میان ایستگاه‌های انحرافی کوتاه می‌کند.
در مرحله دادرسی، هر نظریه کارشناسی ظرف پنج روز بررسی می‌شود؛ اگر انحرافی در وزن‌دهی فاکتورهای ارزش‌گذاری باشد، لایحه جرح به‌همراه مستندات میدانی ارائه می‌دهم تا هیئت پنج‌نفره تعیین شود. از آنجا که بخش عمده‌ای از رأی دادگاه بر دوش این گزارش است، دقت در اعتراض کارشناسی به‌معنای تغییر نتیجه پرونده خواهد بود.
بنیاد وکلا هزینه‌ها را در همان ابتدای همکاری شفاف می‌کند: حق‌الوکاله مرحله بدوی، هزینه اعتراض کارشناسی، مالیات نقلوانتقال و عوارض شهرداری در جدولی تفکیک و به امضای موکل می‌رسد؛ بدین ترتیب در میانه راه هیچ مطالبه مالی غیرمترقبه رخ نمی‌دهد. پس از صدور حکم قطعی، اجرای رأی نیز بر عهده من خواهد بود: اگر موجر محکوم است، عملیات توقیف حساب یا ملک او را تا وصول مبلغ سرقفلی پیگیری می‌کنم؛ اگر حکم تخلیه به سود موجر باشد، تا تحویل کامل مغازه و تنظیم صورت‌جلسه تحویل حضور می‌یابم. در پایان، با ارسال اسکن رأی قطعی و رسیدهای اجرا به موکل و ذخیره آن‌ها در بایگانی ابری، پرونده در وضعیتی بسته می‌شود که هر زمان قابل استناد باشد.
آنچه بنیاد وکلا ارائه می‌کند صرفا دفاع در دادگاه نیست؛ شبکه‌ای از خدمات پیشگیرانه، کارشناسی و اجرایی است که سرقفلی را از یک عدد مبهم به حق مالی روشن، قابل‌پایش و در نهایت نقدشونده تبدیل می‌سازد. این شفافیت نقطه تمایز ماست و اطمینان می‌دهم موکل در هیچ مرحله‌ای احساس سردرگمی یا غافلگیری مالی نخواهد داشت.
