لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ بگیرید.
مستاجر یک باب سرقفلی که سرقفلینامه محضری دارد، میخواهد سرقفلی را به خریدار بعدی انتقال دهد و نیاز به حضور همه دوازده نفر مالک در محضرخانه دارد، و دو نفر از دوازده نفر اجازه این کار را نمیدهند و حاضر به حضور در دفترخانه نیستند.
آیا بدون حضور آن دو نفر مالک ملک که سرقفلی در آن قرار گرفته است، انتقال امکانپذیر است؟ و اگر شکایت کند چه رخ خواهد داد؟ و انتقال قانونی خواهد بود؟
طبق ماده ۴۷۴ قانون مدنی، انتقال سرقفلی نیاز به رضایت و حضور تمام مالکان ملک دارد. در صورتی که دو نفر از مالکان از حضور در دفترخانه خودداری کنند، انتقال سرقفلی بدون رضایت همه آنان ممکن نیست.
در صورتی که مستأجر به انتقال سرقفلی بدون رضایت کامل مالکان اقدام کند، این انتقال غیرقانونی خواهد بود و مالکان میتوانند برای ابطال انتقال به دادگاه مراجعه کنند.
اگر مستأجر از بابت عدم همکاری مالکین به مشکل برخورد کرد، میتواند از طریق دادگاه درخواست الزام مالکین به حضور در دفترخانه و انتقال سرقفلی را بدهد. دادگاه در این موضوع تصمیمگیری خواهد کرد و ممکن است حکم به الزام مالکین برای حضور در دفترخانه صادر کند.
با سلام رضایت همه مالکین برای انتقال نیاز است مگر با تجویز دادگاه
درود بر شما
در صورت عدم تایید و رد معامله باطل است
سلام
بدون حضور دو نفر امکان انتقال وجود ندارد و باید دعوای تجویز انتقال سرقفلی مطرح شود
با سلام و احترام- مطابق قانون انتقال سرقفلی در صورتیکه بدون رضایت دیگر کسانی که حقی دارند انتقال یابد اصولا معامله غیرنافذ محسوب و تنها در صورت تایید و تنفیذ سایرین موثر خواهد بود. در غیراینصورت یعنی در صورت عدم تایید و رد معامله باطل است. موفق باشید.
بادرود
بدون حضور همه مالکین، بهویژه دو نفری که اجازه نمیدهند، انتقال سرقفلی در دفترخانه امکانپذیر نیست و معامله در صورت انجام، غیرقانونی و قابل ابطال است و خریدار نمیتواند مالک قانونی سرقفلی شود
سلام
با توجه به اطلاعات ارائه شده، در خصوص انتقال سرقفلی با مخالفت برخی از مالکین، قوانین و راهکارهای حقوقی مشخصی وجود دارد. در ادامه به تفکیک به پرسشهای شما پاسخ داده میشود.
آیا انتقال سرقفلی بدون حضور دو نفر از مالکین امکانپذیر است؟
خیر، انتقال سرقفلی بدون رضایت تمام مالکین ملک و حضور آنها در دفترخانه برای امضای سند انتقال، به صورت قانونی امکانپذیر نیست. در مواردی که ملک چندین مالک دارد (مالکیت مشاع)، رضایت همگی آنها برای انتقال سرقفلی ضروری است و مخالفت حتی یک نفر از مالکین میتواند مانع از انتقال قانونی شود.
بنابراین، با وجود اینکه ده نفر از دوازده مالک رضایت دارند، مخالفت دو نفر دیگر از نظر قانونی جلوی این انتقال را میگیرد و دفترخانه اسناد رسمی نیز بدون حضور و امضای تمام مالکین، سند انتقال را تنظیم نخواهد کرد.
در صورت مخالفت مالکین چه باید کرد؟ (راهکار قانونی)
مستاجر در چنین شرایطی نباید به صورت خودسرانه و بدون رضایت مالکین مخالف، سرقفلی را به دیگری واگذار کند، زیرا این کار "انتقال غیرقانونی" محسوب شده و عواقب حقوقی سنگینی در پی دارد.
راهکار صحیح و قانونی برای مستاجر، مراجعه به دادگاه است. مستاجر میتواند با ثبت دادخواستی تحت عنوان "الزام به تجویز انتقال منافع" از دادگاه تقاضا کند که به او اجازه انتقال سرقفلی را بدهد.
مراحل اقدام از طریق دادگاه به شرح زیر است:
ارسال اظهارنامه: بهتر است ابتدا مستاجر یک اظهارنامه رسمی برای مالکین مخالف ارسال کرده و از آنها بخواهد که برای انتقال سرقفلی رضایت خود را اعلام کنند.
تقدیم دادخواست: در صورت عدم پاسخ یا ادامه مخالفت، مستاجر باید دادخواست "تجویز انتقال منافع" را علیه مالکین مخالف در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ثبت کند.
رسیدگی در دادگاه: دادگاه مالکین مخالف را احضار میکند. اگر آنها همچنان با انتقال مخالفت کنند و حاضر نباشند خودشان سرقفلی را با قیمت روز (که توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود) از مستاجر خریداری کنند، دادگاه حکم به نفع مستاجر صادر میکند.
صدور حکم دادگاه: این حکم دادگاه، به منزله رضایت مالکین مخالف است و مستاجر با استناد به آن میتواند به صورت قانونی و رسمی، سرقفلی را در دفترخانه به خریدار جدید منتقل کند.
اگر مستاجر شکایت کند چه رخ خواهد داد و آیا انتقال قانونی خواهد بود؟
این بخش از سوال شما میتواند دو برداشت داشته باشد:
۱. اگر مالکین مخالف پس از انتقال غیرقانونی شکایت کنند:
اگر شما بدون کسب اجازه از دادگاه و تنها با رضایت ده مالک، سرقفلی را منتقل کنید، آن دو مالک مخالف میتوانند از شما و خریدار جدید به دلیل "انتقال غیرقانونی سرقفلی" شکایت کرده و خواهان تخلیه ملک شوند.
عواقب: در این صورت (بهخصوص اگر قرارداد شما تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد)، دادگاه به نفع مالکین رای به تخلیه ملک میدهد و شما به عنوان مستاجر متخلف، تنها مستحق دریافت نیمی از ارزش روز سرقفلی خواهید بود و نصف دیگر آن به عنوان جریمه از بین میرود.
۲. اگر شما (مستاجر) برای گرفتن مجوز انتقال شکایت کنید:
این همان راهکار قانونی است که در بالا توضیح داده شد. با شکایت شما و طی کردن مراحل قانونی، دادگاه به شما مجوز انتقال را میدهد. در این حالت:
انتقال کاملا قانونی خواهد بود: زیرا حکم دادگاه جایگزین رضایت مالکین مخالف شده است.
مالکین مخالف نمیتوانند مانع شوند: پس از صدور حکم قطعی دادگاه، مخالفت آنها اثری نخواهد داشت و شما میتوانید با در دست داشتن نامه دادگاه، فرآیند انتقال را در دفترخانه تکمیل کنید.
به طور خلاصه، تنها راه قانونی و مطمئن برای شما، اقدام از طریق دادگاه و دریافت حکم "تجویز انتقال منافع" است. هرگونه اقدام دیگر میتواند منجر به از دست رفتن بخشی یا تمام حقوق شما در سرقفلی شود. توصیه میشود برای این فرآیند از مشاوره و خدمات یک وکیل متخصص در امور ملکی و سرقفلی استفاده کنید.
باید همه مالکان برای انتقال قطعی حضور داشته باشند
