مشاوره حقوقی فروش ملک مشاعی

نقل و انتقال اموال غیر منقول، حساسیت‌های خاصی دارد و از این حیث، قانونگذار نیز توجه ویژه نسبت به این موضوع دارد. اموال منقول به نسبت به اموال غیر منقول، شرایط خرید و فروش چندان پیچیده ندارد و انتقال مالکیت به راحتی انجام می‌شود. اموال غیر منقول به دلیل این حساسیت‌ها، دلیلی بر آن شده است که طرفین معامله، نتوانند صرفا با تنظیم سند عادی اقدام به خرید و فروش مالی نمایند. 

در بین اموال غیر منقول، همواره ملک و املاک، جز موضوعات مهم و حساس به شمار می‌رود و از این رو، معامله کنندگان نیز باید، شرایط انجام معامله خود را فراهم نمایند. در صورتی که معامله خرید و فروش ملک، به درستی انجام نشود و معامله کنندگان، تخلفی را در زمان معامله انجام دهند، علاوه بر آن که انجام معامله سرانجام مناسبی نخواهد داشت، متخلفین طبق قانون مجازات می‌شوند. 

در ارتباط با معامله ملکی، موضوع مربوط به مالکیت همیشه مطرح می‌شود. در واقع فردی که قصد فروش ملک خود را دارد، طبیعتا باید مالک آن مال باشد. فروش ملک بدون حق مالکیت، می‌تواند مصداق بارز جرم باشد که در این زمینه نیز مجازات برای معامله کنندگان در نظر گرفته شده است. گفتنی است برخی از املاک در کشور هستند که بین چند نفر مشترک بوده و به نوعی هرکدام از آن‌ها حق مالکیت در ملک مورد نظر را دارند. 

ملکی که بین حداقل دو نفر مشترک بوده، به عنوان ملک مشاعی شناخته شده که فروش آن طبق شرایطی انجام می‌شود. با توجه به این که ملک مشاع، مالکیت آن بین چندین نفر مشترک است، معامله چنین املاکی همواره جز یکی از چالش برانگیزترین مسائل حقوقی بوده است. در واقع هر یک از شرکا، این امکان را ندارد که بدون اجازه سایر شرکاء اقدام به فروش ملک مشاع نماید.

گفتنی است بهتر است برای راحت تر بودن فروش ملک مشاعی، ابتدا ملک مربوطه تقسیم شده و مراحل افراز و صدور سند تفکیکی انجام شود و سپس هر یک از شرکاء که سهم آن‌ها مشخص شد، اقدام به فروش ملک نمایند. 

حال که بحث فروش اموال مشاعی است، در این زمینه ممکن است این سوال مطرح شود که یک ملک مشاعی چگونه به فروش می‌رسد؟ آیا امکان فروش ملک مشاع بدون اجازه شرکاء وجود دارد؟ منظور از دستور فروش ملک مشاع چیست؟ با توجه به اهمیت بالای موضوع املاک مشاعی، سوالات مختلفی در این زمینه مطرح می‌شود که پاسخ به این قبیل سوالات در مشاوره حقوقی داده خواهد شد. 

ملک مشاع چیست؟

املاک مختلفی در کشور وجود دارد که شرایط هر کدام از آن‌ها با یکدیگر متفاوت است. یک ملک می‌تواند به صورت اوقافی باشد که مقررات مربوط به ملک وقفی را دارا خواهد بود. حال ملک دیگر ممکن است که بین چند نفر مشترک بوده که به عنوان ملک مشاع شناخته می‌شود. 

افرادی که تخصص آن‌ها، رسیدگی و بررسی اموال غیر منقول و به طور کلی، املاک است، بقینا با املاک مشاعی آشنا هستند. حال حقوقدانان و وکلا دادگستری نیز، با قوانین و مقررات حوزه ملکی نیز آشنا هستند. اما برای آن دسته از افرادی که تا به حال با اصطلاح ملک مشاعی آشنا نیستند، لازم است که تعریف کلی از املاک مشاع داده شود. 

طبق قانون مدنی، اموال به طور کلی به دو دسته اموال منقول و غیر منقول تقسیم بندی می‌شوند. این موضوع در ارتباط با ملک و املاک نیز مطرح می‌شود و شاهد تقسیم‌بندی‌های مشخصی در مورد املاک نیز هستیم. یکی از انواع تقسیم بندی که بین املاک می‌شود، شامل ملک مشاع و مفروز است. 

تقسیم شدن یک ملک به مشاعی و مفروز، شاید پیچیده‌ترین دسته بندی اموال به شمار رود. پیچیده بودن این اموال، از آن جهت است که فروش و مراحل تنظیم سند آن‌ها با یکدیگر متفاوت است. اما در خصوص این که ملک مشاع به چه معنا است، باید که ملک و املاکی که دارای چند شریک بوده به نحوی که هر کدام از شرکاء در ملک مربوطه حق مالکیت دارند، تحت عنوان ملک مشاع شناخته می‌شود. 

مشاع برگرفته از مفهوم مشترک و اشتراک دارد و در این صورت ملک مشاعی، بین چند نفر به صورت شراکتی مشترک است. در واقع به نوعی می‌توان گفت که از لحاظ حقوقی، بین شرکاء در املاک مشاعی، عقد شراکت برقرار است.

مالی که بین شرکاء مشترک بوده و به نحوی تقسیم نشده است، به عنوان ملک مشاعی شناخته می‌شود. اصطلاح مشاعی، بیشتر در ارتباط با املاک و زمین مطرح می‌شود و سایر اموال تقریبا برای آن‌ها مشاعی بودن مورد بحث قرار نمی‌گیرد. 

گفتنی است که عرصه و اعیان املاک مشاعی، مشترک بین دو یا چند نفر است و با توجه به این که ملک، هنوز تقسیم نشده است، به آن ملک مشاعی گفته می‌شود. اگر ملک مشاعی، تقسیم شود، دیگر از حالت اشاعه خارج شده و قدرالسهم هر یک از شرکا در ملک مشخص می‌شود. در این صورت مالکیت ملک به یک نفر رسیده و چند نفر در ملک، شریک نیستند. 

مالکیت به نحو اشاعه در املاک مشاعی

در تعریف حقوقی و قانونی که از ملک مشاع می‌شود، بدین گونه بیان می‌گردد که ملک مشاع، مشترک بین چند نفر بوده که شراکت در آن به نحو اشاعه است. حال ممکن است با این سوال مواجه شوید که منظور از شراکت و مالکیت به نحو اشاعه در املاک مشاعی چیست؟

شراکت به نحو اشاعه در مال مشاعی، بدین معناست که هر کدام از شرکا، در تمای بخش‌ها و قسمت‌های ملک حق تصرف داشته و به نوعی مالکیت در هر کدام از قسمت‌های ملک را دارند. در این صورت املاک مشاعی، سهم هر یک از شرکاء مشخص نیست و امکان تصرف در هر بخش از ملک برای متصرفین وجود دارد. 

گفتنی است امکان تقسیم و افراز در املاک مشاعی وجود دارد اما تا زمانی که ملک مشاعی تقسیم نشود، امکان تشخیص سهم الشرکه شرکاء در ملک وجود ندارد. شراکت به نحو اشاعه صرفا برای املاک مشاعی در نظرگرفته می‌شود و در املاک مفروز، مالکیت به صورت اشعه برای آن‌ها تعیین نمی‌شود. 

برای فهم بهتر ملک مشاعی بهتر است یک مثال آورده شود. تصور کنید که آپارتمانی با داشتن پارکینگ بین 3 نفر شریک به صورت مشاع و مشترک است. قسمت پارکینگ بین تمامی شرکاء به صورت مشاع بوده و بدین معنا که هر کدام از شرکا حق تصرف در قسمت پارکینگ را دارند. در واقع یک شریک نمی‌تواند به شریک دیگر بگوید که صرفا حق استفاده از بخش‌های مشخصی از پارکینگ را دارد. 

در واقع می‌توان اینگونه بیان کرد که حق تصرف اختصاصی برای هر یک از شرکا در املاک مشاعی در نظر گرفته نشده است و این امکان برای آن‌ها وجود دارد که از تمامی قسمت‌های مشاع ملک، استفاده کنند. در این صورت هر کدام از شرکا نمی‌توانند حق استفاده از تمامی بخش‌های ملک مشاعی را از سایر شرکا منع کنند. 

با توجه به این که شراکت در هر موضوعی، این امکان وجود دارد که بین شرکا، اختلافی مطرح شود، در این صورت، در مورد ملک مشاعی نیز به همین روال بوده و عمدتا شاهد آن هستیم که شرکا با یکدیگر دچار مشکل می‌شوند. در صورت بروز مشکل بین شرکا، بهترین راهکار این است که ملک مشاعی تقسیم شود و سهم هر یک از شرکا نیز مشخص گردد. 

ملک مشاع و تفاوت آن با ملک مفروز

املاک مشاعی همواره در مقابل املاک مفروز قرار می‌گیرند. قبل از آن که به بررسی تفاوت بین ملک مفروز و مشاع بپردازیم، لازم است که توضیح مختصری در رابطه با ملک مفروز بدهیم. مفروز به معنای تقسیم شدن است و از لحاظ حقوقی، ملک مفروز به ملکی گفته می‌شود که قابلیت تقسیم شدن را دارا است. 

در واقع ملک مفروز، همان ملک مشاع است که بین شرکاء تقسیم شده و از آن به عنوان ملک مفروز یاد می‌شود. زمانی که شرکا، ملک مشاع را بعد از انجام مراحل و فرآیند قانونی افراز، تقسیم می‌کنند، ملک مربوطه به عنوان ملک مفروز شناخته می‌شود. زمانی که ملکی بین شرکا تقسیم شد و به عنوان ملک مفروز شناخته گردید، دیگر قابلیت مشاعی بودن ملک را از دست داده و مقررات مربوط به ملک مفروز برای آن در نظر گرفته می‌شود. 

حال بعد از آن که با مفاهیم ملک مشاع و مفروز آشنا شدیم، لازم است که تفاوت بین آن‌ها بیان شود. تعاریف بیان شده برای املاک مشاعی و مفروز، به خوبی نشان دهنده تفاوت بین این دسته از املاک به شمار می‌رود. ملک مشاعی در واقع مالکیت آن بین چند نفر مشترک است اما در ملک مفروز چنین مسئله‌ای، موضوعیت نداشته و ملک تنها یک مالک دارد. 

در واقع اداره ملک مشاعی، توسط چند مالک صورت می‌گیرد اما اداره نمودن املاک مفروز، تنها توسط یک نفر انجام می‌شود. با توجه به این که در ملک مشاعی، حق تصرف و مالکیت برای چند نفر است، در این صورت تصمیم گیری برای ملک، توسط کلیه شرکا صورت می‌گیرد. هر شریک نمی‌تواند به صورت جداگانه برای ملک مشاع تصمیم گیری کند. 

اما در ملک مفروز برخلاف ملک مشاع، با توجه به این که یک مالک وجود دارد، این امکان برای مالک هست که هرگونه تصرف و اقدامی را برای ملک خود انجام دهد. علاوه بر موارد مزبور، تفاوت دیگر در این زمینه، آن است که در صورت افراز و تقسیم شدن ملک مشاع، جهت گرفتن سند مالکیت و یا سند تک برگی، باید ابتدا مراحل افراز انجام شود اما در ملک مفروز، این مورد، موضوعیت نداشته و دیگر نیازی به انجام فرآیند افراز برای دریافت سند نمی‌باشد. 

طبیعی است که ملک مفروز، به دلیل آن که افراز شده است، برای اخذ سند مالکیت، دیگر نیازی به انجام مراحل افراز ندارد. اما صدور سند مالکیت مجزا برای ملک مشاعی، منوط به افراز ملک می‌باشد.

تا زمانی که ملک مشاع، افراز و تقسیم نشده باشد، قاعدتا نمی‌توان برای آن سند مجزا دریافت نمود. شرکا اگر قصد دارند که سهم هرکدام از آن‌ها در ملک مشاعی مشخص شود، لازم است که اولین اقدام آن‌ها، افراز ملک باشد. 

مشاوره حقوقی ملک مشاع به چه موضوعاتی ارتباط دارد؟

در بخش های قبل، به طور کامل با مفهوم ملک مشاع و مفروز آشنا شدیم. حال یکی از موضوعات بسیار مهم در املاک مشاعی، نحوه فروش این املاک است. خاصیت املاک مشاعی به طور کلی پیچیده است و زمانی که بحث فروش ملک مشاعی نیز مطرح می‌شود، مسئله پیچیده‌تر نیز می‌گردد. 

با توجه به این که در املاک مشاعی، چندین نفر شریک هستند، در این صورت فروش اینگونه املاک همواره با دشواری‌های همراه می‌باشند. در واقع مشترک بودن ملک بین چنند نفر، باعث شده تا انجام معامله ملک مشاعی، به راحتی انجام نشود و در این صورت شرایط خاصی برای فروش آن وجود دارد. 

وضعیت املاک مفروز،کاملا مشخص است و از آن جهت که یک مالک برای آن وجود دارد، طبیعی است که مالک به راحتی می‌تواند ملک خود را به فروش برساند و در این زمینه دیگر نیازی به اخذ مجوز از سایر افراد نیست. مالک می‌تواند هر گونه تصمیمی برای ملک خود بگیرد و مشکلی برای انجام معامله املاک مشاعی نیست. 

معاملات مربوط به املاک مشاعی در هر شرایطی، سختی‌های خاص خود را دارد و هر شریک نمی‌تواند جداگانه تصمیمی را برای فروش ملک مشاعی بگیرد. در واقع هرگونه اقدامی که قرار است در مورد ملک مشاع گرفته شود، باید بر اساس تصمیم کلی شرکا باشد. 

با توجه به اهمیت موضوع فروش ملک مشاعی، همواره سوالات مختلفی در این زمینه مطرح می‌شود که بررسی این موضوع از طریق مشاوره حقوقی انجام می‌شود. مشاوره حقوقی فروش ملک مشاعی، در ارتباط با موضوعات مختلفی است که در هر صورت، این موضوعات ارتباط مستقیمی با معاملات املاک مشاع دارند. 

شرکا در صورتی که بخواهند ملک مشاعی را بفروشند اما با شرایط کلی آن آشنا نیستند، می‌توانند در این زمینه مشاوره حقوقی گرفته و ابهامات را برطرف کنند. از طریق مشاوره حقوقی، می‌توان به پاسخ تمامی سوالات و موضوعات گوناگون در این زمینه پی برد. 

مشاوره حقوقی در تمامی مسائل و مشکلات قانونی، روش مناسب برای بهره مندی از اطلاعات حقوقی است و این موضوع در خصوص فروش املاک مشاعی نیز صدق می‌کند. بنابراین موضوعاتی که مستقیما به فروش املاک مشاعی ارتباط داشته باشند، در دسته بندی مشاوره حقوقی ملک مشاع قرار داده می‌شوند. 

ارائه مشاوره حقوقی فروش ملک مشاعی توسط وکیل ملکی

ارائه مشاوره حقوقی، در اغلب مواقع توسط وکلا دادگستری انجام می‌شود. در واقع می‌توان گفت که مشاوره دادن، بخشی از مهارت اصلی وکیل به شمار رفته و می‌توانند بر اساس توانایی خود در مورد موضوعات مختلف، مشاوره بدهند. یکی از موضوعاتی که همواره برای آن ارائه مشاوره صورت می‌گیرد، دعاوی املاک مشاعی است. 

به دلیل آن که چند نفر در املاک مشاع حق مالکیت دارند، در این صورت طبیعی است که اختلاف بین شرکاء به وجود آید. رفع اختلافات حقوقی در خصوص دعاوی املاک مشاع، از طریق مشاوره حقوقی انجام می‌شود و در این صورت دیگر نیازی به گرفتن وکیل نیست. 

ممکن است این سوال برای شما به وجود آید که به طور کلی، ارائه مشاوره حقوقی توسط چه کسانی صورت می‌گیرد؟ آیا تنها وکلا دادگستری هستند که به مشاوره دادن در امور حقوقی می‌پردازند؟ 

در حالت کلی، بسیاری از خدمات ارائه شده در رابطه با مشاوره حقوقی توسط وکلا انجام می‌شود. اما این موضوع، به معنای آن نیست که فقط وکیل دادگستری می‌تواند در حوزه مشاوره حقوقی فعالیت داشته باشد، بلکه حقوقدانان این امکان را دارند که بر اساس تخصصی که دارند، به عموم مردم مشاوره حقوقی بدهند. 

این مسئله در مورد موضوع فروش ملک مشاعی نیز صدق می‌کند و این وکلا هستند که در بسیاری از مواقع، مشاوره حقوقی می‌دهند. با توجه به این که دعاوی املاک مشاعی، تخصص بوده و نیاز است که بررسی آن از ابعاد حقوقی صورت گیرد، ارائه مشاوره حقوقی در این زمینه به صورت تخصصی توسط وکیل ملکی ارائه می‌شود. 

وکیل ملکی بر اساس آن که متخصص در دعاوی ملکی است، پر واضح است که مسلط به مقررات مربوط به فروش املاک مشاعی باشند. در این صورت، وکلا تخصصی ملکی، این توانایی را دارند که مشاوره دادن در امور املاک مشاعی را به بهترین نحو ممکن انجام دهند. 

وکیل ملکی که در این زمینه وکیل فروش ملک مشاعی است، این توانایی را دارد که در ارتباط با دعاوی املاک مشاعی، بهترین اطلاعات را به مردم بدهد و در این صورت همواره توصیه می‌شود که برای اخذ خدمات مشاوره حقوقی در مورد فروش املاک مشاع و شرایط قانونی آن، با وکلا متخصص باید در ارتباط بود. 

نحوه فروش املاک مشاعی و شرایط آن

موضوع مهمی که پیرامون املاک مشاعی، مطرح می‌شود، در رابطه با نحوه فروش این املاک است. فروش ملک مشاعی با املاک دیگر متفاوت است و مقررات خاصی برای معامله این املاک در قانون تعیین شده است. به طور کلی، هر یک از شرکا، نمی‌توانند به صورت جداگانه اقدام به فروش ملک کنند و اگر قصد بر فروش ملک مشاعی باشد، باید تمامی شرکاء نسبت به این موضوع اتفاق نظر داشته باشند. 

املاکی که مشترک بین چند نفر هستند، شرایط خاص خود را دارد و افرادی که به صورت مشترک اقدام به خرید ملکی می‌کنند، باید مقررات مربوط به نحوه معاملات مربوطه را نیز داشته باشند. اما در هر صورت، اگر به طور کلی، قصد شرکا مبنی بر فروش ملک مشاعی باشد، دو روش کلی برای آن در نظر گرفته شده است.

فروش ملک مشاع می‌تواند قبل از انجام مراحل ثبتی و یا بعد از از اجرای آن‌ها باشد. اگر شرکا بخواهند ملک مشاع را بفروشند اما مراحل ثبتی آن را انجام نداده و به نحوی قصد صدور سند مالکیت را داشته باشند، در این صورت می‌توانند سند را به نام یکی از شرکا که مورد توافق سایر شرکا باشد، بزنند. البته اسامی کلی شرکا در سند با جزئیات کامل ذکر می‌شود و دیگر لزومی برای آن که سند به نام تمامی شرکا زده شود، وجود ندارد. 

فروش ملک مشاع بعد از ثبت به این صورت است که پس از آن که فرآیند کلی ثبت سند ملک انجام شد، شرکا می‌توانند مجددا ملک مشاع را به نام یکی از شرکا زده و مراحل ثبتی را در این زمینه انجام دهند. در این صورت، تمامی اسناد قبلی، از درجه اعتبار ساقط شده صدور سند مالکیت جدید انجام می‌شود. 

مشاوره حقوقی شرایط فروش ملک مشاعی

در مشاوره حقوقی، شرایط کلی از فروش املاک مشاع و مقررات مربوط به آن بیان می‌شود، اما در این قسمت، به مواردی از شرایط مربوطه اشاره خواهیم نمود. شرط اصلی برای به فروش رساندن املاک مشاع، این است که تمامی شرکا رضایت کامل برای انجام این کار داشته باشند. 

از آن جهت که مالکیت ملک مشاع بین چند نفر از شرکا، مشترک است، امکان فروش آن به صورت مجزا از سوی هر یک از شرکا وجود ندارد. در واقع هر شریکی نمی‌تواند اقدام به فروش ملک مشاعی نماید. لازم است که بحث فروش ملک مشاع، بین همه شرکا مطرح شود و در صورت رضایت کلی، در این صورت فروش آن صورت گیرد. 

عملا اگر تمام شرکاء برای فروش ملک مشاعی رضایت نداشته باشند، امکان فروش آن وجود ندارد. در این صورت تنها راه حلی که پیش روی شرکا برای فروش ملک مشاع وجود دارد، این است که ملک مشاع تبدیل به ملک مفروز شده و در این صورت هر کدام از شرکا به عنوان مالک ملک، می‌توانند اقدام به فروش ملک خود نمایند. 

زمانی که شرکا بخواهند ملک مشاعی را به فروش برسانند، بهترین راهکار این است که مراحل مربوط به افراز ملک را انجام دهند. قبل از آن که فروش ملک مشاع صورت گیرد، راهکار مناسب در این زمینه، آن است که ملک افراز و تقسیم شده و بعد از آن هر کدام از شرکا می‌توانند در مورد ملک خود تصمیم گیری کنند. 

فروش ملک مشاع، بدون اذن سایر شرکا، نوعی رفتار غیر قانونی محسوب می‌شود و این امکان وجود دارد که شرکا دیگر از فروشنده ملک، شکایت کنند. در رابطه با فروش ملک مشاعی، موضوع حق شفعه مطرح می‌شود که در این صورت، یکی از شرکا که قصد فروش مال مشاعی را داشته، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و در سهم معامله شده تملک نماید. 

دریافت مشاوره حقوقی تخصصی در رابطه با فروش املاک مشاع

املاک مشاع به دلیل آن که بین چند شریک به صورت مشترک است، شرایط فروش خاصی دارد. مقررات مربوط به فروش ملک مشاع با سایر املاک متفاوت است و همواره برای مالکین املاک مشاع، سوال و ابهامات خاصی مطرح است. اگر با چند نفر در ملکی شریک هستید و قصد فروش ملک مشاعی را دارید، اما با نحوه و مقررات آن آشنا نیستید، به شما توصیه می‌کنیم که از مشاوره حقوقی بنیاد وکلا استفاده نمایید. 

مشاوره حقوقی بنیاد وکلا در ارتباط با فروش املاک مشاعی به صورت تخصصی توسط وکلا دعاوی ملکی ارائه می‌شود و از این حیث، توصیه می‌کنیم که از این خدمات نهایت استفاده را داشته باشید. مشاوره حقوقی این سامانه، به صورت غیر حضوری و حضوری انجام می‌شود که بر حسب شرایط خود می‌توانید از هرکدام این خدمات نهایت استفاده را داشته باشید. 

کیفیت و هزینه خدمات مشاوره سامانه بسیار مناسب است و با شرایط مطلوب امکان برخورداری از این خدمات وجود دارد. در هر صورت برای ثبت سفارش خدمات مشاوره حقوقی، با کارشناسان حقوقی ما در ارتباط باشید.