موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
سلام
اینجانب یک ملک مسکونی دوطبقه خریداری کردهام که طبق مبایعهنامه تنظیمشده، شش دانگ آن بهصورت مشاع، به میزان سه دانگ به نام همسرم و سه دانگ دیگر به نام اینجانب است. سند رسمی مالکیت تاکنون به نام ما منتقل نشده و ملک همچنان در وضعیت قولنامهای قرار دارد.
در حال حاضر، یکی از طبقات ملک محل سکونت مشترک بنده و خانوادهام است و طبقه دیگر با رضایت طرفین، توسط اینجانب به اجاره واگذار شده است.
اخیرا مطلع شدهام که همسرم نسبت به «توقیف ملک» اقدام کرده است. با توجه به اینکه سه دانگ مشاع ملک متعلق به اینجانب است و همچنین یک طبقه محل سکونت فعلی من و خانوادهام میباشد، خواهشمندم اعلام فرمایید:
باسلام
چنانچه ملک دیگری نداشته باشید میتواند مستثنیات دین محسوب گرددوآن هم بستگی به ارزش ملک دارد که متعارف باشد.
نسبت به مبلغ اجاره هم میتواند توقیف کند .
برای بررسی مورد توصیه با مشاوره بیشتر از وکیل میشود .
در صورتی که آن ملک تنها محل سکونت متعارف شما و خانوادهتان باشد، سهم مشاع شما از آن (سه دانگ) اصولا مشمول مستثنیات دین است و قابل توقیف نیست، حتی اگر ملک قولنامهای باشد.
با این حال، چون یک طبقه ملک به اجاره داده شده، دادگاه ممکن است فقط نسبت به منافع اجاری یا مازاد بر نیاز متعارف سکونت، امکان توقیف را بررسی کند، اما توقیف کل ملک یا سهم شما از قسمت محل سکونت معمولا مجاز نیست.
سلام وقتت بخیر
پاسخ کلی این است که اگر این ملک، تنها منزل متعارف شما و محل سکونت فعلی خانواده باشد، سهم سهدانگ شما (و در عمل، تمام ملکی که در آن ساکن هستید) از شمول توقیف خارج و جزء مستثنیات دین محسوب میشود؛ اما جزئیات مهمی وجود دارد که در ادامه توضیح داده میشود.
مبنای قانونی مستثنیات دین برای منزل
طبق ماده ۲۴ «قانون نحوه اجرای محکومیتهای مالی»، منزل مسکونی که عرفا در شان محکومعلیه (بدهکار) در حالت اعسار او باشد، جزء مستثنیات دین است و قابل توقیف برای دین (از جمله مهریه) نیست.
نظریههای مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه تصریح کردهاند که این حکم فرقی بین ششدانگ و سهم مشاع قائل نشده؛ حتی اگر شخص فقط مالک سه دانگ یک منزل باشد، در صورتی که همانجا محل سکونت او و در حد شانش باشد، جزو مستثنیات دین است.
وضعیت ملک مشاع (سه دانگ شما)
درباره ملک مشاع، به صراحت بیان شده است که اگر سهم مشاع شخص از ملکی باشد که «منزل مسکونی اصلی» و محل سکونت او و خانوادهاش است، همان سهم مشاع نیز مشمول مستثنیات دین است.
نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه نیز تاکید میکند: محل سکونت محکومعلیه، گرچه فقط سه دانگ آن ملک را مالک باشد، مستثنیات دین است؛ مشروط بر اینکه در شان و مورد نیاز او باشد.
با این وصف، در فرضی که نوشتهاید (سه دانگ شما و سه دانگ همسر، و سکونت مشترک خانواده در همین ملک) در حالت معمول، سه دانگ شما به عنوان سهم مشاع، مشمول مستثنیات دین محسوب میشود.
تاثیر سکونت در ملک بر امکان توقیف
شرط اصلی برای اینکه منزل مشمول مستثنیات دین شود، این است که:
محل سکونت فعلی بدهکار و افراد تحت تکفل او باشد؛ و
از نظر مساحت، ارزش و موقعیت، عرفا در حد شان و نیاز او در حالت اعسار باشد.
در نظریات مشورتی اخیر تصریح شده که اگر منزل خالی باشد یا بدهکار آن را به اجاره داده باشد و خود در آن سکونت نداشته باشد، دیگر «منزل مسکونی مورد نیاز او» تلقی نشده و از شمول مستثنیات دین خارج میشود.
در وضعیت شما که در یکی از طبقات همین ملک سکونت دارید، اصل بر این است که آن طبقه (و در نگاه کلی، این ملک به عنوان واحد مسکونی متعارف) جزء مستثنیات دین است، مگر اینکه دادگاه به این نتیجه برسد که این ملک بیش از شان و نیاز شماست (مثلا بسیار لوکس یا چندواحدی و قابل تبدیل به منزلی متعارفتر باشد).
اجاره دادن یک طبقه چه اثری دارد؟
ملاک قانون، «منزل مسکونی مورد نیاز» است، نه لزوما ششدانگ کل بنا.
در پروندههای مشابه، رویه این است که اگر بخشی از ملک به اجاره داده شده ولی همان ملک همچنان منزل اصلی بدهکار است، اصل امکان استناد به مستثنیات دین برای آن حفظ میشود؛ اما ممکن است اجرای احکام استدلال کند که یک واحد از این ساختمان برای رفع نیاز شما کافی است و مازاد (مثلا طبقه اجاری) میتواند برای پرداخت دین مورد استفاده قرار گیرد (از طریق افراز، فروش سهم، یا جایگزینی با منزل ارزانتر).
بنابراین:
صرف اجاره دادن یک طبقه، حق استناد شما به مستثنیات دین نسبت به طبقه محل سکونت را از بین نمیبرد.
اما ممکن است اجرای احکام یا دادگاه استدلال کند که تمام دو طبقه با هم، زائد بر نیاز است، و در نتیجه به فروش ملک و تامین منزل مناسبتر و متعارفتر برای شما حکم دهد و باقی ثمن را صرف پرداخت دین کند.
پاسخ مشخص به دو سوال شما
۱. آیا سه دانگ شما مستثنیات دین است؟
با فرض اینکه:
این ملک تنها یا اصلیترین محل سکونت شما و خانوادهتان است،
در حد شان و نیاز عرفی شما در وضعیت اعسار است،
و شما واقعا ساکن یکی از طبقات هستید؛
آنگاه سه دانگ مشاع شما، نسبت به آنبخشی از ملک که به عنوان منزل مسکونی مورد نیاز شما شناخته میشود، جزء مستثنیات دین محسوب میگردد و اصولا نباید توقیف شود.
در آرای تحلیلی و نظریات مشورتی، صراحتا آمده که حتی سهدانگ خانه نیز در چنین فرضی مستثنیات دین است.
۲. آیا با وجود سکونت، امکان توقیف تمام ملک یا سهم شما وجود دارد؟
از نظر «قانونی صرف»، توقیف سهم مشاع بدهکار از ملک (حتی اگر با دیگران مشاع باشد) از سوی داین امکانپذیر است؛ یعنی اداره ثبت یا اجرای احکام میتواند فعلا دستور توقیف سه دانگ شما را صادر کند.
اما شما حق دارید فورا به توقیف اعتراض کنید و به استناد ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیتهای مالی، «استناد به مستثنیات دین» نمایید و درخواست رفع توقیف از سهدانگ خود را بدهید.
اگر قاضی بپذیرد که این ملک در حد شان و تنها منزل مورد نیاز شماست، باید نسبت به «کل ملکی که برای سکونت شما لازم است» رفع توقیف کند، حتی اگر شما ششدانگ مالک نباشید.
در عمل دو حالت رخ میدهد:
اگر دادگاه بپذیرد که یک واحد از این دوطبقه، نیاز شما را بهطور متعارف تامین میکند، ممکن است فقط نسبت به آن واحد (یا معادل آن در سهدانگ شما) مستثنیات دین را بپذیرد، و نسبت به مازاد (مثلا ارزش طبقه دیگر) توقیف و نهایتا فروش را مجاز بداند.
اگر تشخیص دهد که کل بنا با اوصاف فعلی، در حد شان و نیاز شماست، باید از توقیف نسبت به سهم شما بهطور کامل رفع اثر کند و امکان مزایده سهم شما را ندهد.
نکات عملی و پیشنهاد اقدام
فورا تصویر دستور توقیف و پرونده اجرایی را بگیرید و «اعتراض به عملیات اجرایی با استناد به مستثنیات دین» تنظیم کنید و توضیح دهید:
این ملک تنها منزل و محل سکونت شما و خانواده است؛
شما فقط سه دانگ مشاع دارید؛
امکان تهیه منزل متعارف دیگر بدون فروش این ملک ندارید؛
و هرگونه فروش سهم شما موجب سلب سرپناه از شما و فرزندان میشود.
اگر در شهر شما رویه سختگیرانه است و احتمال تشخیص «زائد بر شان» بودن ملک وجود دارد، توصیه جدی این است که حتما با یک وکیل متخصص اجرای احکام و خانواده مشورت حضوری کنید تا بر اساس ارزش ملک، محل، درآمد و وضعیت خانوادگی شما لایحه دقیق و مستند تنظیم کند.
جمعبندی کوتاه
بله؛ در فرض سکونت فعلی شما و خانواده در این ملک و متعارف بودن آن، سهدانگ مشاع شما از حیث بخشی که بهعنوان منزل مورد نیاز شما محسوب میشود، مستثنیات دین است و باید از توقیف خارج شود.
امکان صدور دستور توقیف از سوی اجرا هست، اما با طرح اعتراض و استناد به مستثنیات دین، در اغلب رویهها از فروش و مزایده سهم شما جلوگیری میشود؛ مگر آنکه دادگاه ملک را زائد بر شان و نیاز تشخیص دهد و حکم به تامین مسکن متعارفتر و استفاده از مابقی برای پرداخت دین بدهد.
۱. مستثنیات دین فقط شامل «منزل مسکونی مورد نیاز و متناسب» است.
اگر شما و خانوادهتان در همین ملک سکونت دارید و این ملک تنها محل زندگیتان است، اصل بنا مشمول مستثنیات دین محسوب میشود و قابل توقیف برای مطالبه مهریه یا سایر دیون نیست.
۲. مشاع بودن مانع شمول مستثنیات نیست.
حتی اگر فقط سه دانگ به نام شما باشد، مادامی که کل ملک محل سکونت متعارف و مورد استفاده شما است، سهم شما نیز تحت عنوان مستثنیات دین قابل توقیف نیست.
۳. اجاره دادن طبقه دوم → مانع مستثنیات نیست.
اجارهدادن یک طبقه در حالی که در طبقه دیگر سکونت دارید، باعث از بین رفتن عنوان «منزل مورد نیاز» نمیشود، بنابراین توقیف سهدانگ شما مشروع نیست.
۴. آیا همسر میتواند ملک را توقیف کند؟
با توجه به سکونت شما در ملک:
توقیف کل ملک امکانپذیر نیست.
توقیف سهم مشاع شما هم برخلاف مقررات مستثنیات است و باید رفع توقیف شود.
۵. راهکار فوری
میتوانید بلافاصله:
۱. دادخواست رفع توقیف به استناد مستثنیات دین طبق ماده ۵۲۴ قانون آیین دادرسی مدنی بدهید.
۲. مدارک سکونت (قبوض، کدپستی، استشهاد محلی، کارت ملی، اظهارنامه مالیاتی) را ارائه کنید.
۳. اگر بهعنوان محل سکونت یگانهتان استفاده میشود، دادگاه معمولا رفع توقیف را صادر میکند.
سهم سهدانگ شما از ملک، چون محل سکونت شما و خانوادهتان است، مشمول مستثنیات دین بوده و قابل توقیف یا فروش برای طلبکار نیست. با وجود سکونت، اجرای احکام تنها میتواند سهم همسر را توقیف کند و سهم شما از ملک محفوظ است. برای اثبات، میتوانید مدارک سکونت مانند قبوض، آدرس کدپستی یا شهادت همسایهها ارائه دهید
با احترام
نظریاینکه سه دانگ مشاع شما از کل ملک است، به میزان سهمی که در محل سکونتتان استفاده میکنید، مشمول مستثنیات دین است و در صورت صدور دستور توقیف، احتمالا کل ملک به عنوان مال مشاع توقیف شود تا تکلیف آن در تقسیم مشخص گردد.
اما نمیتوان اجرای فروش یا مزایده را نسبت به سهمی که مستثنیات دین است انجام داد.
یعنی:
توقیف ملک ممکن است بهصورت ظاهری اتفاق بیفتد، ولی اجرای فروش نسبت به سه دانگ شما که محل زندگی است غیرقانونی و قابل اعتراض خواهد بود.
با سلام.
اصل بر این است که املاک دارای سابقه ثبتی به نام شخص قابلیت توقیف دارند اما اگر اثبات شود ملکی به صورت قولنامه ای در تملک شخصی است، معمولا امکان توقیف آن نیز وجود خواهد داشت. اگر شما بتوانید ثابت نمایید که ملک مورد سکونت شما با جایگاه اجتماعی تان در تطابق است، شخص تنها می تواند به توقیف آن اقدام نماید اما امکان به مزایده گذاشتن آن منتفی است و به تبع آن در توقیف بودن هم بلانفع؛ اینکه صرف سکونت در ملک بتواند مانع از توقیف ملک به صورت قانونی گردد امکانپذیر نیست.
عرض سلام و احترام
تحت شرایطی می تواند از مستثنیات دین تلقی شود. لیکن توجه داشته باشید که مالک سه دانگ دیگر می تواند بهره برداری شما از ملک را باچالش هایی مواجه سازد
موفق باشید
باسلام اگرچه ملک مشاعی است و افراز نشده است ولیکن چنانچه ثابت کنید تنها محل سکونت شماست جز مستثنیات دین است مضافا اینکه اساسا بدلیل اینکه ملک قولنامه ای است و دارای سند رسمی نیست بلکل قابلیت توقیف ندارد.
سلام ایشان میتوانند خلع ید مشاع بخواهند و کل ملک را تخلیه نمایند اما انجام آن منوط به صدور حکم است.
و در مقابل آن شما تسلیط ید میتوانید بخواهید.
قیمت ملک و متراژ آن باید بررسی شود در بعضی موارد ملک به مزایده گذاشته میشود و مبلغ به اندازه یک مسکن متعارف به عنوان مستثنیات پرداخت میگردد
با سلام
کاربر گرامی درست است که ملک شما مشاع است اما اگر تنها ملک شما همین سه دانگ باشد و در آن ساکن باشید میتوانید به مستثنیات دین استناد کنید ما نظریه ها مشورتی مختلفی داریم که این سهم مشاع را با این شرایط جز مستثنیات دین دانسته است.
