به روز بمانید!
آیا مایل هستید اعلانات مربوط به گفتگوهای آنلاین خود را روی دستگاه خود دریافت کنید؟
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
دعاوی ملکی
مباحث مرتبط با ملک و املاک چه از ابعاد حقوقی و چه غیر حقوقی، از اهمیت خاصی برخوردار هستند. در واقع می‌توان اینگونه بیان کرد که قانونگذار، مقررات بیشتری را در ارتباط با اموال غیر منقول در نظر گرفته است و از این رو، انجام چنین معاملاتی نیز مستلزم رعایت مقررات وضع شده است. دلیل اینگونه مسائل، سوء استفاده‌های بسیاری است که از اموال غیر منقول می‌شود و در این صورت، باید ضوابطی وجود داشته باشد، تا از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری شود.
به احتمال فراوان حداقل برای یک مرتبه، ملکی را معامله کرده باشید که در این صورت، ممکن است که با طرف مقابل دچار اختلاف نیز شده باشید. اختلافاتی که بین طرفین معاملات ملکی به وجود می‌آید، دلایل مختلفی دارد اما در هر صورت، طرفی که در این بین، متضرر شده و یا حق وی پایمال شود، باید اقدامات قانونی را برای رسیدن به حقوق خود انجام دهد.
در واقع شخصی که در مورد معامله ملکی که انجام داده است، اگر به دلایلی انجام چنین معامله ای متضرر گردد، طبق قانون این حق را دارد تا علیه طرف دیگر اقدام به طرح دعوی کند.
زمینه اصلی بروز اختلاف در حوزه ملک و به تبع آن طرح دعاوی ملکی، عدم رعایت موازین قانونی در خصوص انجام معاملات ملکی است. در واقع اگر ملکی بین طرفین معامله شده باشد، اما نحوه تنظیم قرارداد به درستی صورت نگرفته باشد و همچنین در تنظیم سند عادی ملک، نکات حقوقی رعایت نشود، طبیعتا هر دو طرف متحمل ضرر و زیان خواهند شد.
دعاوی ملکی زمانی مطرح می‌شود که ملکی معامله شده باشد، اما خریدار یا فروشنده به دلایل مختلف، در مورد معامله صورت گرفته، خساراتی را متحمل شده باشد که در این صورت اقدام به اقامه دعوی ملکی می‌نماید.
دعاوی ملکی می‌تواند در ارتباط با خرید و فروش یک زمین یا آپارتمان و یا مراکز تجاری و همچنین اجاره ملک مشخصی باشد. علاوه بر موارد مزبور، تصرف غیر قانونی ملک و همچنین تخریب بنایی که با مجوز غیر قانونی و یا حتی قانونی نیز ساخته شده باشد، می‌تواند به عنوان دعاوی ملکی در نظر گرفته شود.
دعاوی ملکی، می‌تواند زمینه حقوقی، کیفری و ثبتی نیز داشته باشد. وقوع جرایم مختلف در حوزه ملکی، امری اجتناب ناپذیر است و سودجویان از ناآگاهی معامله کنندگان استفاده نموده و اقدام به کلاهبرداری ملکی می‌کنند.
در مورد تخلفات حوزه ملکی با جنبه کیفری می‌توان گفت که اشخاص متخلف، در ابتدا اقدام به تنظیم سند عادی با طرف مقابل کرده و در این صورت، ملک را طی سند رسمی به اشخاص دیگر می‌فروشند. همچنین ممکن است که فردی، خود را به عنوان مالک ملک معرفی نموده و در این صورت اقدام به معامله ملک دیگری کند.
در هر صورت برای جلوگیری از وقوع چنین مشکلاتی، می‌توانید از مشاورین بنیاد وکلا استفاده نمایید. برای آشنایی بیشتر با دعاوی ملکی و انواع آن در ادامه مطلب با ما همراه باشید.
هر دعوای قضایی، شرایط خاص خود را دارد و نحوه طرح دعوا و همچنین رسیدگی به آن، مستلزم رعایت یک سری ضوابط مشخصی است. دعاوی ملکی، همانطور که از نام آن پیدا است، در ارتباط با حوزه املاک می‌باشد. هرگونه مشکل و یا مسئله ای که در رابطه با موضوعات ملکی باشد، می‌تواند در دسته‌بندی دعاوی ملکی قرار گیرد.
در واقع موضوع اصلی در دعاوی ملکی، اموال غیر منقول شامل زمین، آپارتمان، مغازه، فروشگاه و غیره است. البته که در این نوع دعاوی، املاک مسکونی بیشتر مورد توجه قرار گرفته و مالکین آن و همچنین طرف دیگر معامله قانونا می‌توانند در صورت در اختیار داشتن مدارک قانونی، برای طرح دعوی ملکی اقدامات لازم را انجام دهند.
برای دعاوی ملکی می‌توان دعاوی ثبتی، کیفری و حقوقی را در نظر گرفت که بر اساس زمینه تخلف و موضوعات مطرح شده، باید تحت شرایطی خاص مورد رسیدگی قرار گیرند. دعاوی ملکی جز پرونده‌هایی است که به تعداد بالا در مراجع قضایی مطرح شده و در این صورت، احکام گوناگونی نیز در این زمینه صادر شده است. رسیدگی به دعوی ملکی حقوقی و ثبتی، در دادگاه‌های حقوقی مورد رسیدگی قرار گرفته و دعاوی ملکی کیفری نیز، حسب مورد در دادسرا و دادگاه، بررسی خواهند شد.
عدم شناخت و ناآگاهی نسبت به قوانین و مقررات ملکی، سبب بروز دعاوی ملکی می‌گردد. با توجه به این که بخش اصلی دارایی مردم، ملک و املاک است، بی توجهی در این زمینه می‌تواند مشکلات زیادی را برای آن‌ها به وجود آورده و همچنین سبب از بین رفتن کل اموال و دارایی آن‌ها شود.
شخصی که بدون در نظر گرفتن، شرایط قانونی برای معامله ملکی اقدام می‌کند، طبیعتا ضرر و زیان ناشی از چنین رفتارهایی را خواهد دید و باعث می‌شود تا ملکی که قانونا متعلق به وی بوده است، از مالکیت وی در آمده و در این صورت، ناچار به طرح دعوا ملکی اقدام می‌کند.
مشکلات حوزه ملکی، علاوه بر موضوعات حقوقی، می‌تواند زمینه کیفری نیز داشته باشد. افرادی که با هدف سودجویی و کلاهبرداری، با انجام اقداماتی فریبنده و سوء استفاده از ناآگاهی افراد، رفتارهایی که جنبه مجرمانه داشته باشند را انجام داده و به نوعی به صورت غیر قانونی ملک مورد نظر را تصاحب کنند.
دعاوی ملک ثبتی در ارتباط با تنظیم اسناد رسمی املاک و همچنین اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا است. فروشنده‌ای که از تنظیم سند و انتقال آن به خریدار خودداری نموده و در مقابل نیز، فروشنده اقدام به طرح دعوا علیه مالک می‌کند، چنین موضوعاتی می‌تواند در دسته بندی دعاوی ملکی ثبتی قرار گیرد.
دعاوی ملکی ثبتی به موضوعات نحوه ثبت اسناد ارتباط دارد و در صورت مشکلاتی در حوزه ثبت اسناد ملکی، ذی‌نفع اقدام به طرح دعوا در این زمینه می‌کند. گفتنی است که بسیاری از موضوعات دعاوی ملکی را می‌توان هم برای زمینه حقوقی و هم ثبتی در نظر گرفت.
برای آشنایی با انواع دعاوی ملکی و این که چه موضوعاتی در دسته‌بندی چنین دعاوی قرار می‌گیرند، در بخش بعدی به طور مفصل به آن می‌پردازیم.
دعاوی ملکی می‌تواند زمینه حقوقی داشته باشد که در این صورت، مقررات حوزه حقوقی نیز برای آن در نظر گرفته می‌شود. در دعاوی ملکی حقوقی، با مشکلاتی نظیر عدم برخورداری از اطلاعات کافی در مورد مقررات حقوقی حوزه ملکی مواجه هستیم که افراد متخلف به دلیل آن که از نحوه انجام معامله ملکی اطلاعات کافی ندارند، دست به انجام چنین معاملاتی نیز می‌زنند.
در دعاوی ملکی به زمینه حقوقی، مسائل کیفری مطرح نیست و صرفا جنبه حقوقی و همچنین ثبتی آن مورد نظر است.
سهل انگاری و بی‌توجهی در خرید یا فروش ملک را می‌توان به عنوان عامل اصلی در به وجود آمدن دعاوی ملکی حقوقی در نظر گرفت. در هر صورت از موارد زیر می‌توان به عنوان دعاوی ملکی حقوقی نام برد:
مواردی که به آن‌ها اشاره کنیم، تنها بخش مهمی از دعاوی ملکی هستند که عمدتا از طرف ذی‌نفعان اقامه شده و در مراجع قضایی مورد رسیدگی قرار می‌گیرند. دعاوی ملکی ممکن است بین دو یا چند نفر باشد و همچنین طرح دعوا ملکی می‌تواند بین اشخاص حقیقی با اشخاص حقوقی باشد.
در صورتی که ملکی دارای مشکل بوده و مجوز رسمی از نهادهایی مانند شهرداری نداشته باشد، در این صورت موجب اختلاف بین مالک ملک و شهرداری می‌شود. همچنین از دیگر دعاوی این حوزه می‌توان به اخذ پایان کار ساختمان‌هایی که مراحل ساخت و ساز آن به اتمام رسیده است نیز اشاره نمود.
لازم به ذکر است که در دعاوی ملکی حقوقی، اختلافات اصلی بین طرفین در ارتباط با نحوه انجام اقداماتی است که در مورد ملک انجام شده است. همچنین در این نوع دعاوی، زمینه کیفری و وقوع رفتارهای مجرمانه دیده نمی‌شود.
اختلافات بین موجر و مستاجر در مورد تخلیه ملک در زمان سر رسید تاریخ قرارداد اجاره و همچنین عدم پرداخت مبلغ رهن ملک از طرف موجر می‌تواند زمینه بروز طرح دعوی ملکی حقوقی باشد. ملک مشاعی که چند نفر شریک در آن سهم دارند و در صورتی که یکی از شرکاء بدون اطلاع به شرکاء دیگر اقدام به فروش ملک کند نیز از دیگر موارد دعاوی ملکی حقوقی است.
دعاوی ملکی ثبتی در واقع بخشی از دعاوی ملکی حقوقی هستند که موضوعات آن عمدتا در ارتباط ثبت و اجرای اسناد رسمی است. تخلفاتی در زمینه ثبت اسناد ملکی زمینه بروز چنین دعاوی است. از جمله دعاوی ملکی ثبتی می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:
همانطور که از موضوعات دعاوی ملکی ثبتی، پیدا است، عدم اجرای مقررات مربوط به اجرای اسناد ملکی، زمینه ساز بروز دعاوی ملکی ثبتی است. در واقع اگر نحوه ثبت قانونی یک ملک با مشکل مواجه شود و یا این که درخواست‌هایی مبنی بر صدور یا ابطال سند ملکی ارائه شود، می‌توان این موارد را در زمره دعاوی ملکی ثبتی قرار داد.
دعاوی ملکی که در دسته بندی دعاوی حقوقی و ثبتی قرار نگیرند، طبیعتا در زمره دعاوی ملکی کیفری قرار گرفته خواهند شد. در دعاوی ملکی کیفری، وقوع رفتارهای مجرمانه در حوزه ملک انجام می‌شود و کلاهبرداران با بهره مندی از ترفندهای مختلف و سودجویانه در صدد تصاحب ملک افراد دیگر به روش غیر قانونی هستند. کلاهبرداری‌های زیادی در حوزه ملک طی چند سال اخیر رخ داده‌اند که در این صورت، صاحب ملک، فریب روش‌های سودجویان شده و در این ملک و دارایی خود را از دست می‌دهند.
پرونده‌های ملکی که در مراجع قضایی اقامه می‌شوند، عمدتا در ارتباط با موضوعات کیفری هستند. وقوع اعمال مجرمانه در حوزه ملک شامل جرایمی شایع نظیر کلاهبرداری است که با توجه به این که امروزه ترفندهای جدیدی از کلاهبرداری ملکی باب شده است و شهروندان از آن بی‌اطلاع هستند، باعث می‌شود تا مالک، ملک خود را از دست داده و در این صورت، اقدام به طرح دعوی ملکی کیفری می‌نماید.
این که چه مواردی را می‌توان در دسته‌بندی انواع دعاوی ملکی کیفری قرار داد، باید به موارد زیر اشاره نمود:
هر یک از موارد فوق که در حوزه ملکی رخ می‌دهند، می‌تواند زمینه کیفری نیز داشته باشد. در واقع موضوعات مزبور را می‌توان به عنوان دعاوی ملکی کیفری در نظر گرفت. از بین موارد فوق، کلاهبرداری در خرید و فروش املاک به عنوان شایع‌ترین دعوا ملکی کیفری محسوب می‌شود.
انجام معاملات ملکی از حساسیت بالایی برخوردار هستند و عدم توجه کافی در این زمینه می‌تواند باعث شود تا فروشنده، ملک خود را از دست دهد و یا این که خریدار به منظور ارائه ثمن معامله، متحمل ضرر و زیان نیز شود. از این حیث برای جلوگیری از وقوع چنین موضوعاتی، طرفین باید در زمانی که معامله ملکی را انجام می‌دهند، باید توجه خاصی نسبت به این موضوع داشته و حتی از وکیل ملکی در این زمینه نیز کمک بگیرند.
بعد از آشنایی با دعاوی ملکی حقوقی، ثبتی و کیفری، حال در این بخش قصد داریم که به بررسی مهم‌ترین انواع دعاوی ملکی بپردازیم. مالکی که ملک خود را از دست داده است و یا افرادی که در خرید و فروش ملک، دچار مشکل شده باشند، راه حل مناسبی که می‌توان در این زمینه در نظر گرفت، طرح دعاوی ملکی است.
بسته به این موضوع که دعوی حوزه ملکی در ارتباط با موضوعات حقوقی، ثبتی و یا کیفری است، مرجع رسیدگی‌کننده آن نیز متفاوت می‌باشد.
دعوا الزام به تحویل ملک، زمانی مطرح می‌شود که فروشنده طی قراردادی که بسته شده است و در تاریخ مقرر، از تحویل دادن ملک به خریدار خودداری می‌کند. زمانی که ملکی معامله می‌شود، مبیع باید در تاریخ ذکر شده در قرارداد تحویل خریدار شود، در غیر این صورت زمینه اختلاف بین طرفین را به وجود می‌آورد.
سهوی یا عمدی بودن عدم تحویل ملک، تاثیر در عدم طرح دعوا علیه مالک نیست و در هر صورت، اگر از تاریخ استرداد ملک گذشته باشد، خریدار حق دارد که از فروشنده شکایت کند. در صورتی که مالک، بنا به دلایلی در مورد تحویل ملک مشکلی داشته باشد و این موضوع را به خریدار اطلاع دهد، تحویل ملک در تاریخ دیگری نیز امکان پذیر است.
اگر مالک با تذکراتی از طرف خریدار، باز هم قصدی برای تحویل مبیع نداشته باشد، در نهایت باید اقدامات لازم برای طرح دعوا از سر گرفته شود.
یکی از دلایلی که باعث می‌شود تا فروشنده از تحویل دادن ملک خریداری شده در موعد مقرر خودداری کند، افزایش احتمالی قیمت مسکن است و در این صورت، مالک ممکن است که از از فروش ملک خودداری کرده و حتی مبایعه نامه تنظیم شده نیز باطل شود.
بنابراین، با طرح دعوا الزام به تحویل ملک، می‌توان فروشنده را مجبور کرد که اقدام به استرداد ملک خریداری شده نماید. البته که خریدار می‌تواند قبل از طرح دعوا، ابتدا از طریق ارسال اظهارنامه، مالک را ملزم به تحویل ملک نماید و اگر این روش موثر نباشد، نهایتا باید روش اقامه دعوا از طریق مراجع قضایی را انتخاب نمود.
از دیگر دعاوی شناخته شده حوزه ملکی حقوقی و ثبتی، می‌توان به دعوا الزام به تنظیم سند رسمی اشاره کرد. طبق قانون، شخصی که دارای سند رسمی باشد، به عنوان مالک ملک شناخته می‌شود. تا زمانی که سند به نام شخصی زده نشود، نمی‌توان او را مالک ملک در نظر گرفته و در این صورت فرد مورد نظر نیز حق مالکیتی نیز در این زمینه نخواهد داشت.
همانطور که فروشنده ممکن است، از تحویل دادن ملک در تاریخ تعیین شده خودداری کند، امکان امتناع در این شرایط از تنظیم سند رسمی نیز وجود دارد. زمانی که ملکی معامله می‌شود، برای انجام مراحل قانونی و به نوعی پایانی انتقال ملک، باید سند رسمی در محضر تنظیم شود.
در این صورت، طرفین تاریخ مشخصی را برای حضور در دفترخانه و تنظیم سند، تعیین می‌کنند. چنانچه فروشنده در تاریخ مقرر برای تنظیم سند در محضر حاضر نشود و به نوعی نخواهد که مراحل انتقال سند را انجام دهد، در این صورت خریدار مبادرت به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می‌کند.
به دلیل آن که فروشنده، از انجام مراحل انتقال سند ملک خودداری می‌نماید، در این صورت خریدار برای آن که مالک را مجبور به انجام چنین کاری کند، دعوا الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه مطرح می‌کند. قانون این اجازه را به خریدار داده است که در صورت امتناع فروشنده از تنظیم نمودن سند، علیه او شکایت کند.
دعوا خلع ید در ارتباط با مواقعی است که شخصی، در ملک مالک تصرف کند و مالک نیز برای تخلیه ملک نیز اقدام به طرح چنین دعوایی می‌کند. دعاوی خلع ید در واقع دعاوی مرتبط با تصرف است و شخص یا اشخاصی که مالک ملکی محسوب نمی‌شوند، به صورت غیر قانونی، ملک مورد نظر را تصرف کنند، منجر به طرح دعوا خلع ید علیه آن‌ها می‌شود.
فردی که اقدام به طرح دعوا خلع ید می‌کند، باید سند رسمی ملک تصرف شده را داشته باشد و به نوعی بتواند مالکیت خود در ملک را به اثبات برساند. در واقع خواهان اگر نتواند مالکیت خود در ملک مورد دعوا را برای دادگاه به اثبات برساند، درخواست وی مبنی بر خلع ید و تخلیه متصرفین ملک رد خواهد شد.
دعاوی دیگری که در دسته بندی دعوای ملکی قرار داده می‌شود، دعوا الزام به فک رهن ملک است. گرفتن وام برای خرید خانه از بانک در قالب عقد رهن صورت می‌گیرد. تا زمانی که اقساط وام به صورت کامل پرداخت نشود، ملک در رهن بانک است.
حال با پرداخت کامل دیون و بدهی بانکی، باید عمل فک رهن و آزادسازی ملک از رهن بودن بانک خارج شود. حال در شرایطی که مرتهن از آزادسازی ملک خودداری کند، راهن اقدام به طرح دعوا الزام به فک رهن ملک می‌نماید.
در شرایطی که راهن، دیگر هیچ دینی نسبت به مرتهن ندارد، مرتهن باید عین مرهونه را آزاد نموده و به اصطلاح فک رهن کند. عدم آزادسازی ملکی که در رهن است، می‌تواند سبب طرح دعوا الزام به فک رهن شود. بنابراین اگر راهن مدعی پرداخت دیون باشد و مرتهن نیز بنا به دلایلی، ملک را از حالت فک رهن خارج نکند، در این صورت راهن با شکایت از مرتهن، او را ملزم به فک رهن ملک خواهد کرد.
یکی از طرفین دعوا الزام به فک رهن، می‌تواند بانک‌ها و موسسات مالی باشند که افراد برای گرفتن وام مسکن باید ملک خود را برای مدت مشخص در رهن بانک بگذارند. قانونا بعد از اتمام فرآیند پرداخت اقساط وام، بانک باید ملک راهن را آزاد نموده و به نوعی ملک را در اختیار وی قرار دهد. عدم فک رهن از طرف بانک با توجه به پرداخت کلیه اقساط وام، دلیلی موجه برای طرح دعوا الزام به فک رهن است.
افرادی که بدهکار هستند، برای آن که مال آن‌ها برای پرداخت بدهی توقیف نشود و یا این که به دست طلبکاران نرسد، اقدام به معاملاتی در این زمینه می‌کنند. در واقع انجام معامله به قصد فرار از دین می‌تواند تبعات جبران ناپذیری را به همراه داشته باشد. طبق قانون، انجام چنین معاملاتی باطل است و اثر قانونی نمی‌توان برای معاملاتی که به قصد فرا از دین انجام می‌شوند، در نظر گرفت.
به دلیل اهمیتی که دعاوی ملکی دارند و همچنین سوء استفاده اشخاص مختلف از انجام معاملات ملکی، لازم است که سطح اطلاعات این افراد در این حوزه افزایش پیدا کند. برای افزایش معلومات خود در زمینه خرید و فروش ملک و همچنین طرح دعاوی ملکی، می‌توانید از مشاوره حقوقی بنیاد وکلا استفاده کنید.
اگر معامله ملکی انجام داده اید و به واسطه آن، مشکلی برای شما به وجود آمده است و یا این که قبل از انجام معامله، نیاز به داشتن اطلاعات ملکی نیز دارید، می‌توانید از مشاوره حقوقی ما استفاده کنید. مشاوره حقوقی دعاوی ملکی به سه روش تلفنی، آنلاین و حضوری ارائه می‌شود که هر کدام از این روش‌ها، شرایط و مزایا خاصی برای متقاضیان دارد.
وکلا و مشاورین بنیاد وکلا در هر ساعتی آماده ارائه مشاوره حقوقی در زمینه دعاوی ملکی به صورت تخصصی هستند و بهتر است که در این زمینه از خدمات مشاوره به بهترین شکل ممکن بهره‌مند شوید. برای دریافت مشاوره حقوقی ملکی، با کارشناسان ما در ارتباط باشید تا نحوه استفاده از این خدمات برای شما ارائه شود.