امروزه زندگی شهری چهره جدید و متفاوتی به خود گرفته است به نحوی که از ساختمان‌های تک واحدی به سمت آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی با چندین خانواده حرکت کرده‌ایم.
از سوی دیگر استفاده از اتومبیل توسط افراد خانواده به عنوان یک ضرورت تغییر چهره داده است که در نتیجه تقریبا نمی‌توان خانه و خانواده‌ای را یافت که حداقل یک خودرو در اختیار نداشته باشند، با افزایش جمعیت و تراکم زندگی شهرنشینی و افزایش تعداد خودروهای پارک شده در سطح شهر، طبیعی است که سوالاتی راجع به اجازه یا فروش پارکینگ ایجاد شود.
در این مقاله قصد داریم به سوالات مربوط به این حوزه توجه نماییم، آیا می‌توان پارکینگ آپارتمان را به تنهایی و مجزا از واحد مسکونی موضوع قرارداد اجاره یا فروش قرار داد؟ آیا قانون و مقرراتی وجود دارد که تکلیف ما را در این باره مشخص کرده باشد؟ با این مقاله همراه باشید تا پاسخ پرسش‌های یاد شده و موارد تکمیلی را به کمک وکیل متخصص دریابیم.
ماهیت پارکینگ آپارتمان
اموال از نظر مالکیت به وضعیت‌های مختلفی تقسیم می‌شوند، در دسته‌بندی اصلی اموال عمومی از اموال خصوصی تجزیه می‌شوند، مادامی که اموال عمومی به آن دسته‌ای از اموال گفته می‌شود که قابلیت تملک توسط اشخاص را نداشته و به نیابت از مردم در مالکیت دولت است تا در راه منافع اجتماعی مصرف شوند، اموال خصوصی به قسمی گفته می‌شود که در تملک اشخاص خصوصی قرار دارد.
مالکیت خصوصی اموال که می‌تواند توسط اشخاص حقیقی و حقوقی صورت پذیرد، اصولا مالک به از هر دخل و تصرفی در مال خود صالح می‌گرداند، به عبارت ساده‌تر اصولا مالک متصرف در اموال خود هستند به هر نحوی که بخواهند، با این وجود این تقسیم‌بندی کلی به جزئیاتی شاخه‌بندی می‌شود که بر وضعیت تصرفات مالکین نیز می‌تواند تاثیر گذارد.
از آن میان و یکی از مهم‌ترین تقسیم‌بندی‌ها عبارت است از تجزیه مال مشاع از مال مفروز که با توجه به نقشی که در توضیح موضوع این مقاله بازی می‌کنند در ادامه توضیح داده خواهند شد.
ملک مشاع
ملک اعم از زمین، خانه، مغازه و دیگر مثال‌ها یکی از مصادیق مال هست به همین سبب نیز از تقسیم‌بندی اصلی اموال به مشاع و مفروز تبعیت می‌کنند، حال باید ببینیم ملک مشاع به چه معناست.
ملک مشاع به وضعیتی گفته می‌شود که یک مال واحد در مالکیت بیش از یک شخص باشد، به عبارت دیگر چنانچه در سند مالکیت نام بیش از یک شخص، اعم از شخص حقیقی و شخص حقوقی، به عنوان مالک ثبت شده باشد، آن ملک مالکیت مشاعی دارد.
مشارکت در مالکیت اثرات متعددی به همراه دارد که اگر بخواهیم در یک جمله خلاصه بیان کنیم اینگونه خواهد بود که مالکین مشاع می‌توانند در سهم خود هرگونه تصرف حقوقی انجام دهند اما تصرف مادی مشروط است به رضایت کلیه مالکین.
آنچه که بیان شد که بدین معناست که مالک مشاع می‌تواند مال خود را موضوع معاملات قرار دهد، می‌تواند به دیگری بفروشد یا اجاره دهد، قرارداد تنظیم شده صحیح است اما دخل و تصرف فیزیکی و تحویل به مالک جدید تنها با رضایت دیگر مالکان ممکن است. این شرط تا جایی ادامه دارد که حتی تعمیر ملک مشاعی نیز چون یک عمل فیزیکی است اصولا با ید با رضایت و اجازه کلیه مالکان انجام شود.
در نتیجه مالکیت مشاعی به وضعیتی گفته می‌شود که در عالم حقوقی و اعتباری هر یک از مالکان سهم مشخص خود را دارند اما در عالم حقیقی و فیزیکی، وضعیت متفاوت بوده و تصرفات نیاز به رضایت همگی دارد.
از سوی وکیل تلفنی لازم به ذکر آن که مالکیت مشاعی ممکن است از طریق روابط قرارداد و با خواست طرفین به وجود آمده باشد و یا آن که با توجه به عوامل قهری همچون وراثت محقق شده باشد و سرچشمه ایجاد آن در نتیجه تفاوتی ایجاد نخواهد کرد.
از آنجا که پارکینگ نیز نوعی از مال است، طبیعی است که بتواند مالکان مشاع داشته باشد که احکام خاص خود را در موضوع اجاره و فروش دنبال خواهد کرد.
ملک مفروز
در مقابل ملک مشاعی ملک مفروز قرار دارد، منظور از ملک مفروز وضعیتی است که یک مال در مالکیت انحصاری تنها یک مالک قرار دارد، در مالکیت مفروز طبیعی است که شخص مالک هر دخل و تصرفی که مایل باشد را در ملک خود اعمال نماید، آزادی اراده و تسلط مالک بر مال در مالکیت مفروز است که به معنای واقعی کلمه محقق می‌شود.
با توجه به آنچه که گفته شد، چنانچه پارکینگ در مالکیت مفروز یک شخص باشد اصولا باید وی را از انجام کلیه تصرفات مجاز سازد اما باید توجه داشت که ماهیت پارکینگ و محل قرار گرفتن آن می‌تواند نتایج متفاوتی به همراه آورد که در بخش‌های بعدی بدان‌ها پرداخته خواهد شد.
پارکینگ اختصاصی
منظور از پارکینگ اختصاصی وضعیتی است که کل ساختمان و ملک کاربری به عنوان پارکینگ دارد، در این صورت چنانچه هر یک از محل‌های پارک خودرو در مالکیت تنها یک شخص باشد، با توجه به مالکیت مفروزی که دارد می‌تواند هرگونه تصرفی از اجاره یا فروش را انجام دهد اما اگر در مالکیت مشاع باشد، درخصوص تصرفات فیزیکی باید به توافق طرفین مراجعه کرد و نحوه انتقال مالکیت اعم از اجاره یا فروش را در توافق طرفین جستجو کرد.
از آنجا که پارکینگ‌های مستقر در املاک مسکونی، اداری یا حتی تجاری که بخشی از کل ملک را تشکیل می‌دهند وضعیت متفاوتی از پارکینگ‌های اختصاصی دارند، در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم.
اجاره پارکینگ آپارتمان
منظور از اجاره پارکینگ آپارتمان آن است که تغییری در مالکیت پارکینگ ایجاد نمی‌شود بلکه منافع و قابلیت استفاده از آن به دیگری منتقل می‌گردد، اما باید توجه داشت که وضعیت مالکیت پارکینگ در آپارتمان‌های مختلف می‌تواند متفاوت باشد که با انواع آن و نتایجی که به بار خواهند آورد اشاره خواهد شد.
اجاره پارکینگ مشاع آپارتمان
در آپارتمان‌های مسکونی مجموعه‌ای از مالکیت‌های مشاع و مفروز را داریم، واحد ساختمانی که در تصرف قرار می‌گیرد اصولا جز مالکیت‌های مفروز است حال آن که بخش‌هایی همچون راه‌پله‌ها، فضای لابی، فضایی که آسانسور به خود اختصاص داده است، موتورخانه و مهم‌تر از همه زمین ملک، مالکیت مشاع دارند. اما وضعیت پارکینگ‌ها به چه سان است؟
در زمان تنظیم قرارداد فروش یک آپارتمان ممکن است که مالکیت مشاعی برای پارکینگ آن تعریف شود، در این حالت فضای پارکینگ به عنوان بخشی از مشاعات فروخته شده است و در نتیجه همه مالکان در همه فضای پارکینگ مالکیت دارند اما هیچکدام اجازه تصرفات فردی را نخواهد داشت.
اما گفته شد که تصرفات حقوقی همچون اجاره و فروش در مشاعات اصولا ممکن است، حال باید دید آیا همان حکم اصلی بر پارکینگ مشاع آپارتمان نیز صدق می‌نماید.
اجاره پارکینگ مشاع آپارتمان به ثالث
با اینکه از نظر حقوقی تصرفات در اموال مجاز و به عنوان یک اصل کلی اشخاص اجازه هر دخل و تصرفی در ملک خود را دارند (الناس مسلطون علی اموالهم) اما یک اصل حقوقی دیگری نیز وجود دارد که بیان می‌دارد هیچ شخصی نمی‌تواند اعمال حق خود را وسیله اضرار به دیگران قرار دهد (لاضرر و لاضرار فی‌الاسلام).
با توجه به اصل دوم که به عنوان اصل لاضرر نیز شناخته می‌شود، اجرای حق، من جمله تصرفات در اموال، نباید به نحوی باشد که موجب آزار و اذیت دیگران شود.
در پارکینگ‌های مشاعی تعداد مالکان راسا اجازه رفت و آمد دارند، حال تصور کنید در یک آپارتمان با ۱۰ خانواده، هرکدام از مالکان پارکینگ خود را به دو نفر دیگر که از اعضای ساختمان نیستند اجاره دهند، در این صورت دسترسی به پارکینگ به حداقل دو برابر افزایش پیدا می‌کند که می‌تواند مزاحمت‌های شبانه به همراه داشته و نیز امنیت ساختمان را از بین ببرد به همین سبب نیز در عرف آپارتمان نشینی اجاره پارکینگ‌های مشاع به ثالث مجاز شمرده نمی‌شود.
باید در نظر داشت که در پارکینگ مشاعی کلیه مالکان حق اظهار نظر دارند و هیچ مالکی به تنهایی نمی‌تواند تصرف مادی انجام دهد در نتیجه چنانچه مالکان جمیعا با اجاره پارکینگ به شخص ثالث موافق باشند، مانع برطرف خواهد شد.
اجاره پارکینگ مشاع آپارتمان به یکی از اعضای ساختمان
همانطور که بیان شد اصل کلی تسلط اشخاص بر اموال خود با هدف ممانعت از ورود ضرر به دیگران محدود شده است که در عرف آپارتمان نشینی ایجاد دسترسی برای دیگران به نحوی که بتوانند در ملک وارد و خارج شوند به عنوان یک ضرر و اذیت شناخته می‌شود.
حال اگر پارکینگ به یکی از اعضای همان ساختمان اجاره داده شود، با توجه به اینکه ضرر جدیدی ایجاد نشده است باید اینگونه نتیجه گرفت که اجاره صحیح است، اما از آنجا که پارکینگ از نوع مشاعی است، و نظر کلیه مالکین با همدیگر ملاک عمل خواهد بود، در این وضعیت به نظر می‌رسد که اجاره پارکینگ مشاع حتی به یکی از اعضای ساختمان نیز بدون اجازه دیگر مالکان مجاز نخواهد بود.
اجاره پارکینگ مفروز آپارتمان
منظور از پارکینگ مفروز حالتی است که در سند تقسیمی واحدها پارکینگ هر واحد به صورت مجزا تعیین و به عنوان یک بخش مفروز به مالکیت شخص در آمده است، در پارکینگ‌های مفروز علاوه بر واحد مسکونی، اداری یا تجاری مساحت پارکینگ که با تعیین دقیق محل قرار گرفتن آن و مشخصات در سند اعلام می‌شود نیز جزئی از اموال و دارایی‌های شخص مالک خواهد بود.
با توجه به مفروز بودن پارکینگ در این وضعیت، نگاه و پاسخ اول به مجاز بودن هرگونه دخل و تصرف باز می‌گردد، اما باید دید آیا در عمل نیز در رابطه با آپارتمان‌ها اینگونه است؟
اجاره پارکینگ مفروز آپارتمان به ثالث
با وجودی که ملک مفروز می‌تواند محل هرگونه دخل و تصرف مالکانه همچون تنظیم قرارداد اجاره قرار گیرد، اما اصل کلی عدم اضرار به دیگران و نیز فلسفه ممنوعیت اضافه کردن ثالث به دسترسی‌های مجاز آپارتمان، در این حالت نیز وجود دارد.
به عبارت دیگر صرف نظر از آن که مالکیت پارکینگ مفروز است یا مشاع، وارد کردن شخصی از بیرون به فضای ساختمان در عرف آپارتمان نشینی مجاز نبوده و در نتیجه در این حالت نیز مالک نمی‌تواند پارکینگ خود را به ثالث اجاره دهد.
اجاره پارکینگ مفروز آپارتمان به یکی از اعضای ساختمان
تا اینجا با مفهوم پارکینگ مفروز آشنا شدیم، همچنین دانستیم که به عنوان اصل اولیه و کلی اجازه هر دخل و تصرفی به مالک داده شده است اما در زمان‌هایی برخی ملاحظات مانع از اعمال حقوق مالکانه خواهد بود که در عرف آپارتمان‌نشینی حفظ امنیت و آرامش ساختمان از ورود ثالث به محیط آپارتمان ممانعت به عمل می‌آورد.
در نتیجه اگر پارکینگ مالکیت مفروز داشته باشد و به اجاره یکی از اعضای ساختمان داده شود، ممنوعیتی نداشته و مالک مجاز از انجام آن خواهد بود.
فروش پارکینگ آپارتمان
در بخش قبلی با اجاره پارکینگ در آپارتمان و وضعیت‌های مختلف آن آشنا شدیم، در این بخش قصد داریم به موضوع فروش آپارتمان بپردازیم.
در اینجا لازم به ذکر است که در قرارداد اجاره منافع مورد اجاره به مالکیت مستاجر درمی‌آید حال آن که مالکیت خود مال برای موجر باقی خواهد ماند اما در قرارداد فروش، اصل مال به همراه کلیه منافع به مالکیت خریدار منتقل می‌شود.
در نتیجه چنانچه پارکینگ موضوع قرارداد فروش قرار گیرد، از مالکیت فروشنده خارج و به مالکیت خریدار در می‌آید و انجام تصرفات مالکانه برای خریدار مجاز خواهد شد، حال به بررسی وضعیت‌های مختلف فروش پارکینگ در آپارتمان می‌پردازیم.
در رابطه با فروش پارکینگ باید یک نکته را در نظر گرفت، فضای پارکینگ بخشی از مساحت کلی آپارتمان است، در نتیجه مالک آن درصدی از زمین را نیز تملک می‌کند و اگر مالک آپارتمان از پارکینگ متفاوت باشد، در واقع یک مالک به زمین افزوده شده است.
فروش پارکینگ مشاع آپارتمان
دانستیم که پارکینگ مشاع به وضعیتی گفته می‌شود که کلیه مالکان در فضای پارکینگ مالکیت شراکتی دارند، همچنین بیان شد که در مالکیت مشاعی اصولا انجام تصرفات حقوقی برای کلیه مالکان مجاز است، اما همانگونه که در بخش اجاره پارکینگ دیدیم، برخی ملاحظات وجود دارند که باید در مورد فروش نیز مورد توجه قرار گیرند و به شرح ذیل هستند.
فروش پارکینگ مشاع آپارتمان به ثالث
اصولاً قاعده لاضرر مانع از انجام هرگونه تصرفات مالکانه‌ای است که به دیگران ضرر وارد سازد، در نتیجه صرف نظر از ماهیت قراردادی که تصرف ثالث را به فضای ساختمان مجاز ساخته است، صرف ورود ثالث است که می‌تواند امنیت و آرامش محیط را برهم زده و ساکنین آپارتمان را با تعدد حقوق‌های مالکانه مواجه سازد.
در نتیجه به نظر می‌رسد که فروش پارکینگ به ثالث مجاز نخواهد بود، به ویژه آن که مالک پارکینگ درصدی از زمین را نیز ممکن است مالک شود.
فروش پارکینگ مشاع آپارتمان به یکی از اعضای ساختمان
نگرانی‌های انتقال مالکیت زمین به دیگری و افزایش تعداد شرکا و نیز دسترسی‌های دردسرآمیز غیر به فضای ملک در وضعیتی که مالکیت به ثالث منتقل می‌شود، در انتقال پارکینگ به یکی از اعضای ساختمان موضوعیت ندارد در نتیجه به اصل اولی و اصلی مجاز بودن تصرفات مالک در ملک خود باز می‌گردیم و اجازه فروش پارکینگ وجود خواهد داشت.
اما باید توجه داشت که تصرفات مادی نیاز به اجازه کلیه مالکان دارد در نتیجه اینگونه خواهد بود که در رابطه با این دسته از قراردادهای فروش باید به توافقات طرفین و نیز میزان اختیارات هر یک از مالکین مراجعه کرد.
فروش پارکینگ مفروز آپارتمان
با مفهوم پارکینگ مفروز پیش از این آشنا شدیم، حال باید دید چنانچه پارکینگ مفروز موضوع قرارداد فروش واقع شود، در هر یک از حالت‌هایی که به ثالث منتقل شود یا به یکی از اعضای ساختمان وضعیت چگونه خواهد بود.
فروش پارکینگ مفروز آپارتمان به ثالث
همانطور که پیش از این بیان شد در فرهنگ آپارتمان نشینی افزایش تعداد اشخاصی که به فضای ساختمان دسترسی داشته و امکان استفاده از بخش‌های مجاز آن را دارند به هر نحوی و در هر قالبی مورد پذیرش نیست.
در نتیجه با وجودی که پارکینگ مفروز تماما ملک شخصی مالک است و باید بتواند به هر شخصی که می‌خواهد منتقل سازد اما برای جلوگیری از ورود ضرر و آزار و اذیت در حق دیگران مالکان آپارتمان، انجام اینگونه تصرفات مالکانه محدود شده است به رضایت دیگر مالکان.
در نتیجه اگر توافق بر این باشد که اجازه انتقال پارکینگ به ثالث وجود دارد، مالک مجاز از انجام آن است در غیر این صورت ممنوع خواهد بود.
فروش پارکینگ مفروز آپارتمان به یکی از اعضای ساختمان
کلیه محدودیت‌هایی که ممکن است مالک را از اعمال حقوق مالکانه خود محروم سازد، در فروش پارکینگ مفروز به یکی از اعضای ساختمان مرتفع است، در نتیجه مالک این حق را دارد که پارکینگ خود را به هر یک از اعضای ساختمان بفروشد و انتقال بخشی از زمین ملک همراه با فروش پارکینگ و یا عدم انتقال آن تماما بستگی به توافق و قرارداد همان دو نفر خواهد داشت.
مشاوره حقوقی فروش پارکینگ آپارتمان
در این نگارش با یکی از مخاطره‌آمیزترین موضوعات جوامع آپارتمان‌نشینی امروزی آَشنا شدیم، دانستیم که به عنوان یک اصل کلی مالک می‌تواند هرگونه دخل و تصرفی در اموال خود داشته باشد اما اصل دومی به عنوان لاضرر وجود دارد که اختیارات مالک را محدود کرده است، به همین دلیل موضوع این نگارش را در دو دسته‌بندی کلی انتقال پارکینگ به ثالث و انتقال پارکینگ به یکی از اعضای ساختمان تقسیم کردیم.
دانستیم که انتقال پارکینگ به ثالث ممنوع است، اعم از آن که موضوع قرارداد اجاره واقع شود و یا موضوع قرارداد فروش، البته با این استثنا که توافق کلیه مالکان ساختمان می‌تواند این امر را مجاز سازد.
در مرحله بعدی و در رابطه با انتقال پارکینگ به یکی از اعضای ساختمان بیان شد که اصولا امر مجازی است اما اگر پارکینگ مال مشاعی باشد، تشریفات انتقال مال مشاع همچون نیاز به اجازه دیگر مالکان در انجام تصرفات مادی شرط خواهد بود اما در انتقال پارکینگ مفروز به یکی از اعضای ساختمان اعم از اجاره یا فروش هیچگونه محدودیتی وجود نخواهد داشت.
با توجه به آنچه که در این نگارش مطرح شد، چنانچه هرگونه سوال تکمیلی در این باره داشتید و یا آن که برای تنظیم قراردادهای اجاره یا فروش پارکینگ نیاز به دریافت مشاوره احساس کردید می‌توانید با مشاوره حقوقی گروه بنیاد وکلا از طرق مختلف تلفنی و حضوری ارتباط بگیرید.
در صورت نیاز می‌توانید مشاوره حقوقی آنلاین همین حالا اقدام نمایید.
