قوانین راجع به مشاعات آپارتمان و آپارتمان نشینی

در حال حاضر به دلیل گسترش آپارتمان نشینی و مشکلاتی که میان مالکین و مستاجران در آپارتمان اتفاق میفتد، همچنین پرداخت شارژ ساختمان و استفاده از مشاعات ساختمان یکی از مشکلاتی است که در حال گسترش است و در این مقاله سعی بر آن است که برایتان به صورت کامل توضیح دهیم.

افزایش جمعیت شهرها و زندگی شهری موجب شدهاست روز به روز جمعیت آپارتماننشین به صورت فزاینده افزایش پیدا کند. این سبک زندگی نیز دارای قواعد مختص به خود میباشد که در صورت عدم رعایت طبیعتاً مشکلات و اختلافاتی را به همراه خواهد داشت. علاوه بر مسائل مرتبط با مدیریت ساختمان، یکی از موضوعاتی که ساکنان یک آپارتمان را میتواند درگیر مسائلی کند، موضوعات مرتبط با قسمت مشاعات است. مشاعات به بخشهایی از ساختمان گفته میشود که به طور مستقیم یا غیرمستقیم مورداستفاده تمام شرکا و افرادی است که در ساختمان حضور دارند و نمیتوان به طور انحصاری از آن استفاده کرد. قسمتهایی مانند پلهها، آسانسور، پشت بام، حیاط و … در این تعریف جا دارند.

بنابراین گذاشتن لوازمی چون میز، صندلی، کپسول گاز، کبابپز، وسایل مستعمل و یا نگهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است زیرا قسمتهای مشترک در ملکیت مُشاع تمام شرکاء ملک است هرچند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد.

مشاعات آپارتمان هم مانند دیگر قسمتهای آن قواعدی دارد که در قانونی تحت عنوان قانون تملک آپارتمانها ذکر شدهاست. در این نوشتار به چند قاعده از قواعد مرتبط با مشاعات آپارتمان اشاره خواهیم نمود.

چگونه باید از مشاعات ساختمان استفاده کرد؟

مشاعات (قسمتهای مشترک) آپارتمان به همه مالکان آن اختصاص دارد و استفادههای غیرمتعارف از این قسمتها صرفاً با اجازه همه مالکان امکانپذیر است. برای مثال در یک ساختمان چهارطبقهای، حیاط خلوتی در پشت ساختمان قرار دارد اما جز ساکن طبقه اول این ساختمان، ساکن طبقات دیگر برای ورود به آن راه ندارند. در این حالت با اینکه ساکن طبقه اول به این قسمت راه دارد اما نمیتواند اقدام به ساخت و ساز انباری در حیاط خلوت نماید یا اینکه وسایل خود را در آن قرار دهد و بگوید که شما هم اگر میخواهید وسایل خود را در آن قرار دهید.

در این صورت چنانچه یکی از مالکان از قسمتهای مشترک استفاده نامتعارف داشتهباشد و مالکان دیگر رضایت نداشته باشند، میتوانند به جرم مزاحمت از او شکایت نموده و از دادسرا رفع آن را بخواهند. این موضوع در مواردی که یکی از مالکان اقدام به نگهداری از حیواناتی مانند مرغ و خروس یا سگ در قسمتهای مشترک مانند حیاط میکند، بیشتر به چشم میخورد.

هزینه های مربوط به مشاعات ساختمان با چه کسی است؟

در صورتی که تأسیسات مشترک ساختمان نیاز به هزینه داشته باشد، این هزینه را باید تمامی مالکان آپارتمان بپردازند و هیچکدام از آنها نمیتواند به دلیل عدم استفاده از این تأسیسات از پرداخت هزینه خودداری نماید.

برای مثال اگر به دلیل کاهش فشار آب، اهالی ساختمان تصمیم به نصب پمپ آب بگیرند، همه مالکان باید در پرداخت هزینه مشارکت نمایند و مالکان واحدهای طبقه همکف نمیتوانند به بهانه اینکه مشکل فشار آب ندارند، از پرداخت هزینه نصب پمپ آب خودداری کنند. بنابراین پرداخت هزینههای مشترک خواه مورد استفاده همه مالکان باشد و خواه برخی از آنان مورد استفاده قرار دهند، بر تمامی مالکان الزامی است.

هزینه های مربوط به پشت بام بر عهده چه کسی است؟

هزینهتعمیرات مرتبط با طبقه آخر ساختمان اگر از مشاعات مانند آب باران و برف و ناودان نشأت گرفته باشد، برعهدهی تمام مالکان ساختمان است. همچنین اگر هزینههای مربوط به این طبقه آخر ناشی از پشتبام باشد، تمام مالکان ساختمان موظفند هزینهها را بپردازند. برای مثال اگر در اثر بارش باران و برف ایزوگام ساختمان فرسوده شده و آب به داخل ساختمان نشت کند و خساراتی به بار آورد، هزینه تعمیرات مربوط به داخل ساختمان را باید تمام مالکان بپردازند. همچنین اگر در اثر مسائل مربوط به پشتبام، سقف خانه طبقه آخر نم دهد و به آن آسیبی وارد کند، هزینه تعمیرات سقف طبقه آخر برعهدهی همه مالکان خواهد بود.

چه هزینه هایی را مستاجر باید پرداخت کند؟

اگر فردی طبقهای از یک آپارتمان را از مالک آن اجاره کند، یکی از مسائلی که باید در خصوص آن تعیین تکلیف شود این است که هزینههای مربوط به قسمت مشاعات را باید مستأجر بپردازد یا اینکه پرداخت این هزینهها برعهده مالک آپارتمان است؟

پاسخ این پرسش آن است که اگر هزینهها جزئی بوده و محدود به زمان سکونت مستأجر باشد، باید مستأجر هزینههای مربوط به آن را بپردازد اما اگر هزینهها کلیباشد؛ به گونهای که محدود به زمان سکونت مستأجر نباشد، باید مالک(موجر) آنها را بپردازد. برای مثال هزینههای مربوط به ایزوگام یا تعمیر آیفون هزینههای کلی است که باید مالک بپردازد. در واقع چون این هزینهها صرفا محدود به زمان سکونت مستأجر نیست، منصفانه نیست که وظیفه پرداخت آنها را بر او تحمیل کنیم.

حق استفاده از مشاعات ساختمان

قسمتهای مشترک مورد استفاده تمام ساکنان یک آپارتمان است و نمیتوان به صورت انحصاری از آنها استفاده نموده یا اینکه آنها را قفل کرد. برای مثال هیچیک از ساکنان ساختمان نمیتوانند به درب ورودی پشتبام قفل بزنند و مانع تردد در آن شوند. حتی مدیر ساختمان هم نمیتواند این کار انجام دهد. اگر همه مالکان با هم تصمیم بگیرند که تردد در برخی قسمتهای مشترک مانند پشتبام جز در موارد ضروری ممنوع باشد، در این حالت مدیر میتواند به عنوان اجراکنندهی تصمیمات مالکان مانع تردد و رفتوآمد افراد در این قسمتها شود اما این هم برای موارد غیرضروری است؛ یعنی چنانچه برای مثال رفتوآمد به پشتبام برای انجام اموری مانند تنظیم آنتن تلویزیون ضرورت داشتهباشد، در این مواقع مدیر ساختمان نمیتواند مانع رفتوآمد به پشتبام شود.