اگر مالی مشاع باشد، مشمول یک سری از احکام و قوانین است. با توجه به این که اصولا مالکیت مشاعی در املاک از اهمیت بسیار بالاتری نسبت به سایر مالکیت‌های مشاعی برخوردار است.
در این نوشتار به احکام تصرفات هر شریک در املاک مشاع پرداخته شده است. ضمن آن که توصیه همیشگی ما به شرکای املاک مشاعی گرفتن وکیل حقوقی جهت اداره امور و پرهیز از هر نوع اختلافی است.
ملک مشاع و مفروز
ملک مشاع ملکی است که بیش از یک مالک داشته باشد؛ به دیگر سخن در املاک مشاع حداقل دو نفر (به بالا) مالک وجود دارد. حال اگر ملکی فقط یک مالک داشته باشد، به آن “ملک مفروز” گویند.عوامل ایجاد مالکیت مشاعی
مالکیت مشاعی یا به صورت ارادی ایجاد می‌شود یا غیر ارادی.
- در حالت ارادی، مثلا دو نفر با یکدیگر خانه‌ای را می‌خرند؛ فرقی هم ندارد که سهم هر کدام به چه میزان باشد.
- اما در حالت غیر ارادی، افرادی که مالک مشاعی ملکی می‌شوند هیچ اراده‌ای در این خصوص نداشته‌اند. مثل زمانی که ملکی به چند نفر به ارث رسد.
تقسیم سود و ضرر در ملک مشاع
سهم هر شریک در سود و ضرر ملک مشاع، اصولا بر اساس میزان مالکیت وی است. مگر اینکه طور دیگری میان مالکین توافق شود. مثلا ممکن است توافق شود که یکی از شرکا به علت زحمات بیشتری که متحمل شده است سود بیشتری از سایرین ببرد.
اداره ملک مشاع
اداره ملک مشاع بر اساس اجماع (اتفاق نظر) همه مالکین صورت می‌گیرد. مثلا در خصوص کاشت درخت در یک زمین مشاعی میان همه شرکا (مالکین) باید اتفاق نظر باشد. نمی‌توان نظر اکثریت را بر اقلیت تحمیل نمود.
اما در این خصوص استثنایی وجود دارد بدین شرح که در آپارتمان ها چنانچه قرارداد و توافقی میان مالکین در خصوص نحوه اداره قسمت‌های مشترک (مثل حیاط) نباشد، اداره قسمت‌های مذکور بر اساس نظر اکثریت مالکینی است که “بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی ملک” را مالک باشند.
یعنی در آپارتمان‌ها اصل بر این است که نظر اکثریت بر اقلیت تحمیل می‌شود و این یک استثناء قانونی است.
انواع تصرف در ملک مشاع
تصرف مادی
تصرف مادی (فیزیکی) هر شریک در ملک مشاع به معنی استفاده هر شریک از ملک است. دو مثال ذیل تصرف مادی را نشان می‌دهد:
- سکونت شریک در ملک مسکونی مشاعی؛
- زراعت شریک در زمین زراعی مشاعی.
تصرف مادی شریک در ملک مشاع نیازمند “اذن همه مالکین” است و هیچ یک از مالکین نمی‌تواند خودسرانه در ملک تصرف نماید و اگر مالکی در ملک تصرف کند امکان خلع ید او توسط سایر مالکین وجود دارد.
علاوه بر آن می‌توان اجرت المثل دوران تصرف شریک متصرف را از وی مطالبه نمود. (خوانندگان غیرحقوقی محترم برای فهم معنای اجرت المثل آن را نوعی اجاره‌بها در نظر بگیرند.)
نکته کاربردی: بر اساس مطالب پیشین اگر شوهری فوت کند با وجود اینکه خانمش از ملک وی ارث میبرد، اما تصرف در ملک توسط همسر، نیازمند اذن همه ورثه است. پس هر یک از ورثه (مثل فرزندان) می‌تواند خلع ید مادر را بخواهد؛ جدای از اینکه این کار از نظر اخلاقی قبیح است، اما این اختیار از لحاظ قانونی وجود دارد.
راهکار پیشنهادی برای جلوگیری از اتفاق پیش گفته برای مادر این است که از “صلح عمری” (عمرآ تلفظ شود) استفاده شود. با این کار حق استفاده ملک تا زمانی که شوهر زنده است برایش باقی می‌ماند ولی مالکیت خانه متعلق به همسرش می‌شود و بعد از فوت هم مالکیت برای همسر باقی می‌ماند.
تصرف حقوقی
تصرفات حقوقی، به معنای معاملاتی است که هر شریک نسبت به مال مشاع انجام می‌دهد. این معامله می‌تواند خرید و فروش، صلح و غیره باشد.
تصرفات حقوقی هر شریک دو حالت دارد: یا فقط نسبت به سهم خود است یا نسبت به سهم خود و دیگران. بدین شرح که:
- اولا تصرفات حقوقی هر شریک نسبت به سهم خود صحیح بوده و هیچ مشکلی ندارد.
- ثانیا تصرفات حقوقی هر شریک نسبت به سهم سایر مالکین مشاعی به تعبیر حقوقی “غیر نافذ” است.
غیر نافذ، حالتی میان باطل و صحیح می‌باشد بدین معنا که اگر سایر مالکین آن معامله را رد کنند معامله باطل شده، و اگر تنفیذ و قبول کنند معامله صحیح می‌شود. گویی معامله در حالت برزخی (چیزی میان مرگ و زندگی) بوده است.
نکته: به نظر برخی حقوقدانان تصرف حقوقی یکی از مالکین در سهم سایرین جرم بوده، و تحت عنوان “انتقال مال غیر” قابل پیگیری است. اما این موضوع اختلافی است و رویه واحدی در این خصوص وجود ندارد.
حق شفعه در ملک مشاع
اگر ملکی بین “الف” و “ب” مشاع باشد و “الف” سهم خودش را به “ج” بفروشد؛ در این حالت شریک “الف” (یعنی “ب”) می‌تواند، قیمتی را که مشتری (“ج”) پرداخت کرده است را به وی پرداخت کند و سهم خریداری شده (توسط “ج”) را به مالکیت خود در آورد. چنین حالتی را اخذ به شفعه و صاحب این حق را شفیع گویند.
در صورت نیاز به دریافت اطلاعات بیشتر از مشاوره حقوقی تلفنی یا حضوری بنیاد وکلا کمک بگیرید.
