موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
مسئولیت حقوقی مدیر غیررسمی ساختمان در صورت وقوع حادثه چیست؟
پرسیده شده ۲ ماه پیش
۴۵ پاسخ ثبت شده
در ساختمانی با ۴ واحد، پدرم امور جاری ساختمان را انجام میدهد، اما هیچ مدرک کتبی مبنی بر مدیریت رسمی او وجود ندارد، حقوق یا شارژی دریافت نمیکند و سایر ساکنین نیز بهصورت شفاهی تأکید کردهاند که او مدیر رسمی نیست. با این حال، ساختمان را بیمه آتشسوزی، مسئولیت مدنی و زلزله کرده است. آیا در صورت وقوع حادثه، مسئولیت حقوقی متوجه پدرم میشود؟
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
اکثر وکلا معتقدند صرف انجام داوطلبانه امور و بیمه کردن، مسئولیت مدیر ساختمان را ایجاد نمیکند مگر تقصیر مستقیم ایشان در حادثه ثابت شود؛ با این حال برخی وکلا به مفهوم مدیریت ظاهری اشاره کرده و ایشان را مسئول دانستهاند.
این دیدگاه کلی است اما وضعیت پرونده به اثبات تقصیر مستقیم پدرتان یا احراز نمایندگی ظاهری در دادگاه بستگی دارد.
حمیدرضا قاسمیآنلاینوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
مسئولیت مدیر غیررسمی ساختمان در حوادث
صرف انجام کارهای جاری و تهیه بیمه بدون داشتن سمت رسمی، موجب مسئولیت خودکار مدیر ساختمان نمیشود. مسئولیت مدنی زمانی متوجه ایشان خواهد بود که تقصیر مشخص و مؤثری در وقوع حادثه به ایشان منتسب باشد یا دادگاه به استناد نمایندگی ظاهری او را مدیر بداند. در صورت نبود تقصیر، مسئولیت حوادث ساختمان متوجه کلیه مالکین به قدرالسهم خواهد بود. برای پیشگیری از اختلافات احتمالی، توصیه میشود وضعیت مدیریت و عدم سمت ایشان طی صورتجلسهای مکتوب به امضای تمام مالکین برسد.
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
سلام خیر؛ پدر شما بهعنوان «مدیر غیررسمی» هیچ مسئولیت حقوقی خودکار در قبال حادثه ندارد، مگر اینکه تقصیر مشخص و قابلاثبات از سوی او رخ داده باشد.
عدم انتخاب رسمی، نبود حقالزحمه، و انجام امور صرفا بهصورت داوطلبانه، او را از مسئولیتهای قانونی مدیر ساختمان خارج میکند. بیمه نیز بار مسئولیت را از دوش او برمیدارد.
با سلام، پیرو سوال شما با توجه به اینکه پدر شما مقام رسمی مدیریت ساختمان را ندارد و هیچ قرارداد یا سند کتبی مبنی بر پذیرش مسئولیت یا دریافت حقالزحمه وجود ندارد وی از نظر حقوقی در جایگاه مدیر یا متولی امور ساختمان قرار نمیگیرد و لذا مسئولیت مدنی ناشی از قصور در مدیریت یا عدم انجام وظایف مدیریتی بر عهده وی نخواهد بود و در صورت وقوع حادثه مسئولیت اصلی بر عهده مالکان یا هیئت مدیره رسمی ساختمان است اما باید توجه داشت که اقدام ایشان در زمینه بیمه کردن ساختمان میتواند به عنوان یک اقدام داوطلبانه و خیرخواهانه تلقی شود و در صورتی که در انجام این کار خطای فاحشی مرتکب شده باشد که منجر به عدم پوشش خسارت توسط شرکت بیمه گردد احتمال مطالبه خسارت از وی وجود دارد که البته اثبات این مسئولیت به دلیل نبود قرارداد رسمی و ماهیت داوطلبانه کار بسیار دشوار خواهد بود و توصیه میشود برای جلوگیری از هرگونه ابهام حقوقی در آینده در صورت تمایل به ادامه این امور یک قرارداد مدیریت یا نمایندگی ساده با سایر ساکنین تنظیم شود تا مرز میان اقدامات داوطلبانه و وظایف قانونی مشخص گردد.
صرف اینکه پدر شما کارهای ساختمان را انجام میدهد، به این معنا نیست که در هر حادثهای مسئول شناخته میشود. مسئولیت زمانی ایجاد میشود که ثابت شود ایشان به عنوان مدیر ساختمان وظیفهای را بر عهده داشته و در انجام آن مرتکب تقصیر یا قصور شده است.
اگر هیچ صورتجلسهای مبنی بر انتخاب ایشان به عنوان مدیر وجود ندارد، شارژ یا حقالزحمهای دریافت نمیکند و ساکنان نیز ایشان را مدیر رسمی نمیدانند، این موضوع میتواند در رد ادعای مدیریت رسمی مؤثر باشد. البته اگر در عمل تمام امور ساختمان را اداره کرده، با شرکتهای خدماتی مکاتبه نموده یا خود را مدیر معرفی کرده باشد، دادگاه ممکن است با توجه به اوضاع و احوال، مدیریت عملی را احراز کند.
اقداماتی مانند بیمه کردن ساختمان، بهتنهایی دلیل بر پذیرش مسئولیت همه حوادث نیست؛ بلکه معمولا نشانه رعایت احتیاط و تلاش برای حفظ منافع ساکنان تلقی میشود.
در صورت وقوع حادثه نیز، دادگاه ابتدا بررسی میکند که علت حادثه چه بوده، چه کسی مسئول نگهداری آن قسمت از ساختمان بوده و آیا بین رفتار یا ترک فعل شخص و خسارت ایجادشده رابطه سببیت وجود دارد یا خیر. بنابراین صرف انجام امور ساختمان یا تهیه بیمه، موجب مسئولیت خودکار پدر شما نخواهد شد.
اگر هدف این است که در آینده هیچ اختلافی درباره سمت ایشان ایجاد نشود، بهتر است ساکنان وضعیت مدیریت ساختمان را بهصورت کتبی مشخص کنند یا مدیر رسمی مطابق قانون تملک آپارتمانها انتخاب شود.
برای اظهارنظر دقیق، لازم است وضعیت اداره ساختمان، بیمهنامه، توافق ساکنان و نحوه انجام امور مشترک بررسی شود؛ بنابراین مدارک و مستندات پرونده بهتر است پیش از هر اقدام توسط وکیل بررسی شود.
درود بر شما؛
صرف انجام امور جاری ساختمان، بدون انتخاب رسمی مطابق مواد ۸ و ۱۴ قانون تملک آپارتمانها و آییننامه اجرایی آن، لزوما موجب ایجاد سمت قانونی «مدیر ساختمان» و مسئولیت مطلق نمیشود. با این حال، اگر در عمل اداره ساختمان را بر عهده داشته و تقصیر یا بیاحتیاطی وی در وقوع یا تشدید حادثه احراز شود، مطابق مواد ۱ و ۲ قانون مسئولیت مدنی و قواعد تسبیب، امکان مطالبه خسارت وجود دارد. اقدام به اخذ بیمه نیز بهتنهایی دلیل پذیرش سمت مدیریت یا ایجاد مسئولیت شخصی نیست.
پیشنهاد میشود ابتدا روشن شود آیا صورتجلسه انتخاب مدیر، مصوبه مجمع یا هرگونه دلیل بر قبول سمت وجود دارد؟ همچنین نوع حادثه و علت آن چیست؟ پاسخ به این موارد در تعیین مسئولیت حقوقی و امکان دفاع مؤثر، نقش تعیینکننده دارد.
صرف اینکه پدرتان امور ساختمان را انجام داده و بیمه را تهیه کرده، بهتنهایی مسئولیت قانونی مدیر ساختمان را برای او ایجاد نمیکند؛ ملاک، انتخاب و پذیرش سمت مدیریت و وظایف قانونی مربوط است. ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمانها مسئولیت خاص مدیر را در صورت عدم انجام تکلیف بیمه آتشسوزی مقرر کرده است.
بنابراین اگر انتخاب رسمی یا عملی او بهعنوان مدیر قابل اثبات نباشد و سایر مالکان نیز تصریح کنند که وی مدیر نبوده، صرف تهیه بیمه نباید موجب مسئولیت خودکار او شود. البته اگر ثابت شود شخصا در ایجاد حادثه یا ترک یک وظیفه قانونی مؤثر بوده، مسئولیت مستقل او قابل بررسی است. بهتر است برای جلوگیری از اختلاف آینده، صورتجلسهای تنظیم شود که مدیر ساختمان چه کسی است و بیمه به دستور چه شخصی و با هزینه چه کسانی تهیه شده است.
از نظر مسئولیت مدنی (خسارت به دیگران):
اگر حادثه ناشی از «حادثه غیرقابل پیشبینی» (Force Majeure) باشد، ایشان هیچ مسئولیتی ندارند. اما اگر حادثه ناشی از «غفلت در مدیریت» باشد، احتمال مسئولیت وجود دارد، هرچند که نداشتن قرارداد رسمی، بار اثبات مسئولیت را برای سایر ساکنین بسیار سنگین میکند.
ب) از نظر مسئولیت در برابر بیمه (خطر اصلی):
در اینجا ریسک بالاتر است. از آنجایی که ایشان اقدام به بیمه کردهاند، در نظر شرکت بیمه، ایشان «نماینده یا مدیر ساختمان» محسوب میشوند (حتی بدون قرارداد). اگر حادثه به دلیل نقص فنی باشد که مدیریت موظف به نظارت بر آن بوده، بیمه ممکن است به دلیل «قصور مدیر» خسارت را پرداخت نکند و سپس علیه پدر شما شکایت کند.
محمدمهدی قنبری
۱ ماه پیش
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوهقضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
سلام
خیر، صرف انجام امور داوطلبانه یا تهیه بیمه، پدرتان را خودبهخود «مدیر رسمی» و مسئول همه حوادث نمیکند.
اما اگر حادثه ناشی از تقصیر یا بیاحتیاطی مستقیم او باشد (مثلا دستکاری ناایمن تاسیسات یا کوتاهی در کاری که عملا پذیرفته)، ممکن است مسئولیت مدنی یا کیفری داشته باشد؛ مثل هر شخص دیگری.
برای کاهش اختلاف، بهتر است یک صورتجلسه کتبی با امضای همه مالکین تنظیم شود که مشخص کند او صرفا داوطلبانه امور را پیگیری میکند و مدیر رسمی نیست؛ البته این نوشته، مسئولیت ناشی از تقصیر شخصی او را حذف نمیکند.
باسلام، برای کاهش مسئولیت احتمالی پدرتان بهتر است از همین ابتدا سمت و حدود فعالیت ایشان مشخص شود؛ ساکنان میتوانند صورتجلسهای تنظیم کنند که در آن تصریح شود ایشان مدیر ساختمان نیست و صرفا برای همکاری و پیگیری برخی امور کمک میکند. همچنین تصمیمهای مهم مانند تعمیرات، هزینهها و قراردادها بهتر است با نظر مالکان یا مدیر رسمی انجام شود و پدرتان نیز هیچ سند یا قراردادی را با عنوان مدیر ساختمان امضا نکند. با این اقدامات، در صورت بروز مشکل، احتمال مسئولیت شخصی ایشان کاهش مییابد، مگر اینکه ثابت شود خود ایشان در وقوع حادثه مرتکب کوتاهی یا بیاحتیاطی شده است.
خیر، صرف انجام امور جاری یا تهیه بیمه بهتنهایی موجب مسئولیت حقوقی پدرتان نمیشود.
اگر مدیر رسمی انتخاب نشده باشد، مسئولیت بر اساس تقصیر واقعی و نقش هر شخص در وقوع حادثه بررسی میشود.
داشتن بیمه نیز معمولا اقدامی احتیاطی و به نفع همه مالکان است، نه دلیلی بر پذیرش مدیریت.
فقط اگر ثابت شود پدرتان در انجام وظایف یا ایجاد حادثه مرتکب تقصیر یا سهلانگاری شده، ممکن است مسئول شناخته شود.
در مجموع، با اوصاف ذکرشده، صرف رسیدگی به امور ساختمان مسئولیت خودکار برای او ایجاد نمیکند.
درود
پدر شما با وجود نداشتن قرارداد کتبی رسمی، در صورت بروز حادثه، مسئولیت حقوقی دارد. دلیل آن این است که قانون، «مدیریت عملی» ساختمان را ملاک مسئولیت میداند، نه صرفا وجود یک مدرک کتبی.
طبق ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمانها، مدیر ساختمان کسی است که توسط مالکان انتخاب میشود و این مسئولیت را «کتبا یا عملا» میپذیرد. پدر شما با اقدام عملی (انجام امور جاری و تهیه بیمه) این سمت را پذیرفته و در برابر قانون مسئول است.
علی تقوی
۲ ماه پیش
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
۴٫۹·۱٬۳۵۷ مشاوره موفق
باسلام ودرودبه نظر نمیرسد صرف بیمه کردن ساختمان یا انجام برخی امور موردی، بهطور خودکار مسئولیت مدیر ساختمان را بر عهده پدر شما بگذارد؛ بهخصوص اگر همه مالکین صراحتا قبول داشته باشند که ایشان مدیر نیست. اما برای جلوگیری از اختلاف و ادعاهای بعدی، تنظیم صورتجلسه کتبی با امضای هر چهار مالک بسیار توصیه میشود.
با سلام در صورتی که مدرک کتبی نباشد خیر پدر شما ظاهرا مسولیتی ندارد ولی همین که رفتارهاو اقدامات وی مثل بیمه نمودن و شایر اقدامات از وظایف مدیر ساختمان است در صورت شکایت بطورضمنی احتمال زیاد است که بنوعی مسولیت بعده ایشان بیفتد و جوابگو باشند بهتر است از همسایگان بخواهد طی صورتجلسه ای مسولیت را کتبا به فرد دیگری واگذار نماد ویا رسما بعنوان مدیر ساختمان معرفی گردد تا تکلف مشخص باشد .پاینده باشید.🌷🌹
در مواردی دادگاه و قانونا مدیریت عملی را میپذیرد خصوصا اینکه اقداماتی در این راستا انجام داده باشد .
فوریترین اقدام این است که یک جلسه با تمام مالکان تشکیل دهید و صورتجلسهای با امضای همه تنظیم کنید که مسئولیتها بهصورت مشترک تقسیم شده باشد یا شخص دیگری بهعنوان مدیر رسمی معرفی شود. همچنین بیمهنامهها را بررسی کنید تا ذینفع و بیمهگذار آنها پدرتان بهشکل شخصی نباشد.
باسلام
صرف اینکه پدرتان بدون حکم رسمی و بدون دریافت حقالزحمه امور ساختمان را انجام میدهد، به تنهایی موجب مسئولیت حقوقی او در صورت هر حادثهای نمیشود. مسئولیت زمانی ممکن است متوجه او شود که اثبات شود در اداره امور مشترک نقشی مؤثر داشته و در وقوع خسارت، تقصیر یا کوتاهی قابل انتساب به او وجود داشته است.
با توجه به ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمانها، اگر پدرتان عملا مدیریت امور جاری ساختمان را پذیرفته باشد، در صورت اثبات سهلانگاری و ایجاد رابطه سببیت با حادثه، ممکن است از نظر حقوقی طرف مطالبه خسارت قرار بگیرد؛ بیمه بودن ساختمان معمولا پرداخت بخشی از خسارت را پوشش میدهد، ولی مانع مطلق مسئولیت ناشی از تقصیر نیست.
صرف انجام امور جاری ساختمان یا تهیه بیمه، بهتنهایی موجب مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان نمیشود. مسئولیت زمانی متوجه شخص خواهد بود که تقصیر، قصور یا تخلف او در انجام وظایف و رابطه آن با وقوع خسارت اثبات شود. همچنین نداشتن حکم یا انتخاب رسمی بهعنوان مدیر، در تشخیص حدود مسئولیت مؤثر است.
سلام.تقصیر مقصر در صورت تعدی وتفریط ایشان اثبات می شود واز آنجاییکه پدر شما به صورت قانونی مدیر نیستند ودر این خصوص نیز صراحت قانونی وجوددارد اگر اتفاقی بیفتد اقدام پدرتان بدون رضایت سایر ساکنین نیز مدنظر قرار می گیرد.
کاربر بنیاد وکلا
۲ ماه پیش
سلام
اگه میخوان تا حد امکان مسئولیتی متوجه پدرتون نباشه، بهتره تکلیف این موضوع رو از همین الان مشخص کنن. مثلا ساکنان یه صورتجلسه تنظیم کنن که توش نوشته باشه ایشون مدیر ساختمان نیست و فقط برای همکاری و پیگیری بعضی کارها کمک میکنه. همچنین تصمیمهای مهم مثل تعمیرات، هزینهها و قراردادها با نظر همه مالکان یا مدیر رسمی گرفته بشه و پدرتون هم هیچ سند یا قراردادی رو با عنوان مدیر ساختمان امضا نکنه. با این کارها، اگر بعدا مشکلی پیش بیاد احتمال اینکه مسئولیت شخصی متوجه ایشون بشه خیلی کمتره مگر اینکه ثابت بشه خودش در وقوع حادثه کوتاهی یا بیاحتیاطی کرده است.
با سلام و عرض ادب
نداشتن حکم کتبی یا انجام امور ساختمان، بهخودیخود مسئولیتی برای پدر شما ایجاد نمیکند؛ مگر آنکه تقصیر و کوتاهی ایشان در حادثه ثابت شود. تهیه بیمه مسئولیت مدنی و بیمه آتش سوزی و زلزله نهتنها تقصیر نیست، بلکه بهترین راهکار برای انتقال ریسک به شرکت بیمه و سلب مسئولیت شخصی از ایشان است. برای ایمنی حقوقی کامل، کافی است با یک صورتجلسه ساده میان ساکنین، نقش ایشان صرفا به عنوان «مجری داوطلبانه امور جاری» تعیین و تصریح شود تا از بار مسئولیتهای قانونی مدیران رسمی معاف باشند.
سلام .در فرض سوال هیچ گونه اقدامی از ناحیه پدر شما که دلالت بر انجام امور مدیریت ساختمان چه به صورت مکتوب و رسمی چه به صورت عیر رسمی وجود ندارد و سایرین به این امر امر اذعان دارند . دلالت بر مدیر بودن ایشان نمی کنه و به صرف بیمه کردن ساختمان این امر استنباط نمیشه .بهتره جلسه مجمع ساختمون تشکیل بشه و یه نفر به عنوان مدیر انتخاب بشه
صرف بیمه کردن ساختمان به تنهایی معمولا مسولیت شخصی او را ثابت نمی کند.اما این نکته را نباید فراموش کرد که اگر تقصیر یا قصور او ثابت شود ممکن است مسول شناخته شود
