موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
مسئولیت حقوقی فروشنده در قبال تخلفات ساختمانی خریدار پس از فروش وکالتی ملک؟
پرسیده شده ۳ ماه پیش
۵۹ پاسخ ثبت شده
ملکی را در دی‌ماه ۱۴۰۴ به‌صورت وکالتی فروختم. خریدار پس از معامله، کاربری ملک را از مسکونی به تجاری تغییر داده و سازه‌ی ساختمان را دگرگون کرده است. همچنین با استفاده از نفوذ خود، این تغییرات را به تاریخ سال ۱۳۹۸ ثبت کرده تا از شمول ماده ۱۰۰ قانون شهرداری فرار کند. آیا در آینده، در صورت بروز مشکل برای ساختمان، فروشنده از نظر حقوقی مسئول است؟
جمع‌بندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
تخلفات ساختمانی که پس از فروش و تحویل ملک توسط خریدار انجام شود بر عهده خود اوست، اما چون تاریخ تخلفات به زمان مالکیت شما ثبت شده، در صورت عدم اثبات خلاف آن، احتمال ایجاد مسئولیت برای شما وجود دارد.
این قاعده کلی است، ولی داشتن مدارک اثبات زمانِ واقعی معامله و تغییرات، وضعیت پرونده شما را تعیین می‌کند.
زهرا فرجآنلاینوکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
مسئولیت تخلفات ساختمانی پس از فروش وکالتی
اصولاً تخلفاتی که پس از انتقال و تحویل ملک توسط خریدار رخ می‌دهد متوجه فروشنده نیست و فروشنده در اقدامات بعدی مسئولیتی ندارد. با این حال، از آنجا که خریدار تاریخ تغییرات را به زمان مالکیت شما یعنی سال ۱۳۹۸ منتسب کرده است، ممکن است مسئولیت تخلفات متوجه شما شود. رفع این مسئولیت مشروط به این است که هیچ‌گونه مشارکت یا تبانی در تخلف نداشته باشید و با ارائه اسناد واگذاری و مدارک لازم اثبات کنید که تغییرات بعد از معامله انجام شده است.
این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.
از آنجایی که معامله در قالب «وکالت‌نامه» انجام شده، مسئولیت حقوقی و کیفری ناشی از تغییرات ملک، بسته به نوع وکالت و زمان وقوع تخلف متفاوت است:
۱. مسئولیت ناشی از تغییر کاربری و ساخت‌وساز: با توجه به اینکه اقدامات (تغییر کاربری و دگرگونی سازه) پس از فروش و در زمان تصرف خریدار انجام شده، مسئولیت قانونی این تخلفات در قبال شهرداری و مراجع قضایی، علی‌الاصول متوجه «مالک فعلی» (خریدار) است.
۲. جعل تاریخ و سوءاستفاده از نفوذ: ثبت خلاف واقع تاریخ تغییرات، جرم مستقل محسوب میشود. اگر این اقدام با استفاده از وکالت‌نامه شما یا با انتساب به زمان مالکیت شما صورت گرفته باشد، ممکن است شما به عنوان «مالک رسمی» در مظان اتهام قرار بگیرید.
۳. رفع مسئولیت: برای جلوگیری از تبعات آتی، ضروری است «تاریخ دقیق تحویل ملک» و «انتقال تصرف» را با مستندات (از جمله صورتجلسه تحویل، قبض‌های پرداختی یا شهادت شهود) ثبت نمایید. همچنین، ابطال وکالت‌نامه و اعلام رسمی انتقال مالکیت به شهرداری و مراجع ذیصلاح در صورت امکان، از انتساب هرگونه مسئولیت در آینده به شما جلوگیری خواهد کرد.
در صورت بروز مشکل، ارائه مستندات «زمان انتقال مالکیت و تصرف»، بهترین دفاع برای اثبات عدم مسئولیت شماست.
باسلام
اگر واقعا ملک را فروخته‌اید و تحویل خریدار داده‌اید و تغییرات ساختمانی بعد از فروش توسط خریدار انجام شده است، اصل بر این است که مسئولیت این تخلفات بر عهده خریدار است، نه فروشنده. اگر مبایعه‌نامه یا قرارداد فروش قبل از انجام تخلفات تنظیم شده و بتوانید ثابت کنید که از آن تاریخ، تصرف و اختیار ملک در دست خریدار بوده است، معمولا مسئولیت تغییر کاربری و تخلفات ساختمانی متوجه خریدار خواهد بود.
اگر سند هنوز به نام شما باشد، ممکن است در ابتدا شهرداری یا برخی مراجع به دلیل اینکه مالک رسمی شما هستید، اخطارها را به نام شما صادر کنند؛ اما این به معنای مسئولیت نهایی شما نیست. شما می‌توانید قرارداد فروش و مدارک تحویل ملک را ارائه دهید.
اگر خریدار با جعل تاریخ یا استفاده از نفوذ، تغییرات را به سال ۱۳۹۸ منتسب کرده باشد، در صورت اثبات، مسئولیت آن عمل متوجه شخص یا اشخاصی است که در این اقدام دخالت داشته‌اند، نه فروشنده‌ای که در زمان انجام تخلف دیگر در تصرف ملک نبوده است.
محمدمهدی قنبری
۳ ماه پیش
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
سلام
خیر؛ به‌طور کلی مسئولیت اقدامات خریدار پس از معامله متوجه فروشنده نیست. اما برای اطمینان، به این سه نکته کلیدی دقت کنید:
قطع رابطه علیت: از آنجا که تغییرات سازه‌ای و کاربری توسط خریدار و پس از تاریخ فروش انجام شده، «رابطه علیت» بین رفتار شما و خسارات احتمالی آینده قطع شده است. مسئولیت هرگونه نشست یا تخریب سازه بر عهده کسی است که تغییرات را ایجاد کرده است.
سندیت مبایعه‌نامه: تاریخ مبایعه‌نامه و وکالت‌نامه شما، مهم‌ترین مدرک برای اثبات زمان انتقال ملک است. حتی اگر خریدار با نفوذ خود تاریخ اداری تغییرات را به ۱۳۹۸ برگردانده باشد، شما با استناد به قرارداد فی‌مابین در سال ۱۴۰۴، می‌توانید در مراجع قضایی یا شهرداری از خود سلب مسئولیت کنید.
جعل معنوی: اقدام خریدار در ثبت تاریخ خلاف واقع، مصداق «جعل» یا «گزارش خلاف واقع» است. اگر در آینده مشکلی پیش بیاید، شما شخص ثالث ناآگاه تلقی شده و مسئولیتی در قبال تبانی احتمالی او با ماموران ندارید.
درود بر شما؛
در صورت انتقال واقعی ملک و تحویل آن به خریدار، تخلفات ساختمانی و تغییر کاربری که پس از انتقال و بدون دخالت فروشنده انجام شده، اصولا متوجه مالک یا متصرف و عامل تخلف است، نه فروشنده سابق. صرف باقی‌ماندن سند رسمی به نام فروشنده، موجب مسئولیت وی در اعمالی که پس از واگذاری انجام شده نیست؛ مگر مشارکت، تبانی یا انتساب عمل به وی اثبات شود. مستند: مواد ۳۰ و ۳۱ قانون مدنی، ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و قواعد عمومی مسئولیت مدنی.
چنانچه انتقال صرفا وکالتی بوده و سند رسمی هنوز به نام شماست، برای جلوگیری از تبعات احتمالی، حفظ مبایعه‌نامه، وکالت‌نامه، دلایل تحویل ملک و عنداللزوم طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا اثبات وقوع بیع اهمیت اساسی دارد.
آیا علاوه بر وکالت‌نامه، مبایعه‌نامه عادی و صورتجلسه تحویل ملک نیز در اختیار دارید و سند رسمی تاکنون به نام خریدار منتقل شده است؟
اگر چه بر اساس اسناد مسلم و واقعی انتقال از تاریخ ۱۴۰۴ واقع شده ولی بر اساس اسناد ساختگی که متاسفانه برای مراجع ماهیت مسلم دارند، تغییرات قبل از تاریخ انتقال بوده است.
بهتر است مراتب را به شهرداری اطلاع دهید.
همچنین در صورتی که این تغییرات تخلف محسوب میشود، با توجه به اینکه خریدار با تغییر واقعیت و قلب حقیقت ( که خود جرم است) قصد انتساب ان اعمال به شما را دارد، یا بدون اینکه چنین قصدی داشته باشد، نتیجه عملش این است، می‌توانید بدوا تقاضای تامین دلیل نمایید (جهت روشن شدن اینکه تغیرات واقعا در چه تاریخی رخ داده، قبل از اینکه خریدار آثار را از بین ببرد) و سپس طرح دعوای افترای عملی نمایید. (موفقیت در دعوای افترای عملی بسیار بعید و نزدیک به صفر است، اما یکمزیت دارد، و آن اینکه به سبب طرح دعوی می‌توانید تقاضای تامین دلیل نمایید. نتیجه این تامیت دلیل در هر زمانی و در هر دادگاه یا مرجع اداری و شهرداری قابل استناد است )
اگر ملک را در دی‌ماه ۱۴۰۴ منتقل کرده‌اید و تغییر کاربری و تغییرات سازه‌ای بعد از معامله توسط خریدار انجام شده باشد، اصولا مسئولیت تخلفات و اقدامات بعد از انتقال متوجه خریدار و مالک فعلی است و صرفا فروشنده بودن شما موجب مسئولیت نمیشود. اما اگر خریدار برای فرار از مقررات، تاریخ تخلفات را به سال ۱۳۹۸ منتسب کرده باشد، حتما مدارک مربوط به وضعیت ملک در زمان معامله را حفظ کنید. پیشنهاد می‌کنم فورا تامین دلیل و کارشناسی رسمی انجام دهید و از شهرداری نیز استعلام وضعیت ملک و سوابق پرونده را بگیرید تا زمان واقعی تغییرات مشخص شود. این مستندات در صورت بروز اختلاف، برای اثبات اینکه تغییرات بعد از انتقال و توسط خریدار انجام شده، بسیار مهم است.
سلام علیکم
با توجه به اینکه ملک را به صورت وکالتی و با تنظیم مبایعه‌نامه فروخته‌اید، مسئولیت اصلی تخلفات ساختمانی و تغییر کاربری، متوجه خریدار (مالک جدید) است و شما به عنوان فروشنده، مسئولیتی در قبال این اقدامات ندارید.مسئولیت قانونی با مالک جدید: ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مسئولیت رعایت ضوابط شهرسازی و اخذ مجوزهای لازم را متوجه «مالکین اراضی و املاک» دانسته است. از آنجا که خریدار، مالک جدید محسوب میشود، کلیه استعلامات، جرایم و اخطاریه‌های شهرداری متوجه او خواهد بود.
در اصل، اگر فروش و انتقال مالکیت در دی‌ماه ۱۴۰۴ قطعی شده باشد، تغییر کاربری و تغییرات ساختمانی بعدی اصولا مسئولیت خریدار مالک فعلی است و خریدار قائم‌مقام مالک سابق محسوب میشود.
اگر خریدار بعدا بدون مجوز تغییر کاربری یا ساخت‌وساز کرده باشد، مسئولیت تخلفات ماده ۱۰۰ متوجه اوست، نه شما.
اما اگر ثابت شود تخلف یا عیب ساختمان مربوط به قبل از فروش بوده یا شما در قرارداد تعهدی درباره سلامت و مجازبودن بنا داده‌اید، ممکن است مسئولیت قراردادی برای شما ایجاد شود.
ثبت صوری تاریخ تغییرات به سال ۱۳۹۸ نیز اگر واقعا با سند یا گواهی خلاف واقع انجام شده باشد، موضوع جداگانه‌ای است و می‌تواند برای عاملان آن مسئولیت کیفری ایجاد کند.
اگر انتقال ملک صحیح انجام شده و تغییرات پس از انتقال توسط خریدار انجام شده باشد، اصولا مسئولیتی متوجه فروشنده نیست.مسئولیت تخلفات ساختمانی یا تغییر کاربری بر عهده مالک یا متصرفی است که تخلف را انجام داده است. مگر اینکه ثابت شود فروشنده در ارتکاب تخلف مشارکت یا معاونت داشته یا اطلاعات خلاف واقع به مراجع ارائه کرده است.
ثبت صوری تغییرات با تاریخ گذشته، در صورت اثبات، می‌تواند برای عاملان آن مسئولیت اداری یا کیفری ایجاد کند، نه برای فروشنده‌ای که در آن دخالتی نداشته است.
خیر؛ فروشنده مسوولیتی ندارد. درصورت بروز مشکل متصرف و خریدار مسوولیتی دارد.
قابل ذکر است به شخص چه مالک چه فروشنده شهرداری کاری ندارد ،درصورت بروز شکایت به احتمال ضعیف از جانب شهرداری، به متصرف و مالک فعلی مراجعه میشود. ضمن اینکه طبف توضیحات قطعا تعیین تکلیف با شهرداری صورت گرفته است.
ولی موضوع شما چنانچه وکالتی واگذار شده باشد مسوولیت دارید مگر مبایعه نامه یا اسناد دال بر انتقال ملک داشته باشید.
سلام
اصل بر عدم مسئولیت فروشنده پس از انتقال مالکیت است؛ مگر آنکه ثابت شود فروشنده عیوب پنهان را عمدا مخفی کرده، ضمانت صریح داده، یا در جعل و تبانی برای ثبت تغییرات نقش داشته باشد. در صورت وجود جعل یا تبانی، مسئولیت کیفری و مدنی متصور است؛ اسناد را محفوظ دارید و سریعا با وکیل ملکی مشورت کنید.
سلام کاربر گرامی
خیر؛ اگر پس از فروش، خریدار بدون دخالت یا اطلاع شما کاربری و سازه ملک را تغییر داده و تخلفات را مرتکب شده باشد، مسئولیت قانونی اصولا متوجه خود اوست. صرف فروش وکالتی موجب مسئولیت فروشنده سابق نمیشود. فقط در صورتی که در تخلفات مشارکت یا تبانی شما اثبات شود، امکان مسئولیت وجود دارد. نگهداری مدارک انتقال ملک برای دفاع احتمالی آینده ضروری است.
با سلام و درود. اگر پس از انتقال ملک، خریدار شخصا و بدون دخالت یا رضایت شما اقدام به تغییر کاربری، احداث یا تغییر سازه و ثبت خلاف واقع سوابق کرده باشد، اصولا مسئولیت حقوقی و کیفری این اقدامات بر عهده خریدار است، نه فروشنده. مگر اینکه ثابت شود شما در این تخلفات مشارکت یا معاونت داشته‌اید یا اطلاعات خلاف واقع ارائه کرده‌اید. برای حفظ حقوق خود، اسناد انتقال، وکالت‌نامه، تاریخ تحویل ملک و هر مدرکی که نشان دهد تغییرات پس از فروش انجام شده است را نزد خود نگه دارید.
سلام مسئولیت مدنی و کیفری تغییرات سازه مستقیما متوجه خریدار متصرف است نه شما اما به دلیل باقی ماندن سند رسمی به نامتان ممکن است اخطاریه‌های شهرداری برای شما صادر شود که با ارائه مبایعه‌نامه و تاریخ تحویل ملک به شهرداری و مراجع قضایی مسئولیت اداری و مالیاتی نیز کاملا از شما سلب خواهد شد.
با توجه به فروش ملک قبل از این تغییرات ، مسئولیت حقوقی در قبال تخلفات ساختمانی که خریدار پس از معامله انجام داده با خریدار است. و مسئولیت ناشی از تخلفات ساختمانی و کاربری، متوجه مالک یا متصرف زمان ارتکاب تخلف است. طبق قانون شهرداری، مالک حین تخلف باید پاسخگوی کمیسیون ماده ۱۰۰ باشد و شما در آن زمان دیگر مالک نبوده‌اید.
سلام
اگر پس از انتقال ملک، خریدار مستقلا اقدام به تغییر کاربری یا انجام تخلفات ساختمانی کرده باشد، اصولا مسئولیت این اقدامات بر عهده شخص انجام‌دهنده است، نه فروشنده سابق. مگر اینکه مشارکت، تبانی یا مسئولیت قانونی فروشنده در آن تخلفات اثبات شود.
بدیهی است اظهارنظر نهایی منوط به بررسی اسناد و مدارک پرونده توسط وکیل است.
با سلام
در حالت عادی، خیر؛ مسئولیت تغییرات و تخلفات بعد از انتقال ملک بر عهده خریدار و مالک فعلی است، نه فروشنده.
اما اگر ثابت شود شما در زمان فروش، از تخلف یا قصد فرار از قانون اطلاع داشته‌اید، آن را پنهان کرده‌اید یا در آن همکاری کرده‌اید، ممکن است مسئولیت متوجه شما هم بشود. بهتر است مدارک تاریخ انتقال و وضعیت ملک هنگام فروش را حفظ کنید.
گر ملک را در دی‌ماه ۱۴۰۴ به موجب بیع و وکالت معتبر به خریدار واگذار کرده‌اید و پس از انتقال، خریدار شخصا اقدام به تغییر کاربری از مسکونی به تجاری، تغییر در سازه ساختمان یا انجام عملیات ساختمانی بدون مجوز کرده باشد، اصل بر این است که مسئولیت حقوقی و اداری این اقدامات بر عهده شخصی است که آنها را انجام داده یا در زمان وقوع تخلف، مالک یا متصرف ملک بوده است
در فرض سؤال، اگر ملک را به‌صورت وکالتی فروخته‌اید و از زمان تحویل، خریدار مستقلا اقدام به تغییر کاربری، تخریب و احداث بنا کرده و این اقدامات بدون دخالت شما انجام شده باشد، اصولا مسئولیت حقوقی و کیفری این اقدامات بر عهده خریدار یا شخصی است که آنها را انجام داده است، نه فروشنده. اما چون سند هنوز ممکن است به نام شما باشد، این احتمال وجود دارد که در مراجع اداری یا شهرداری ابتدا شما طرف استعلام یا اخطار قرار بگیرید و ناچار شوید انتقال تصرف و واگذاری ملک را اثبات کنید. همچنین اگر خریدار با تبانی، تاریخ تغییرات را به سال ۱۳۹۸ برگردانده باشد، مسئولیت این اقدام متوجه مرتکب یا مرتکبان آن است و نه فروشنده‌ای که نقشی در آن نداشته است. بنابراین بهتر است تمام مدارک فروش، وکالت‌نامه، مبایعه‌نامه، تحویل ملک و هر دلیلی که نشان دهد پس از دی‌ماه ۱۴۰۴ هیچ تصرف و دخالتی در ملک نداشته‌اید را حفظ کنید تا در صورت بروز اختلاف بتوانید عدم مسئولیت خود را اثبات نمایید.
خیر، پس از انتقال رسمی سند و تحویل ملک، مسئولیت تغییرات و تخلفات ساختمانی بر عهده خریدار است، مگر اینکه ثابت شود فروشنده در زمان فروش، نقص پنهان یا خطرآفرین را کتمان کرده است.
باسلام
پس از انتقال مالکیت به نام خریدار مسیولیت ناشی از تخلفات ساختمان با ایشان می باشد و می توانید در صورت شکایت ، مستندات و مدارک چون تاریخ معامله و قراردادو ارجاع به کارشناس .. را متقابلا ارایه دهید .
سلام
با توجه به اینکه تغییرات و تغییر کاربری برای سال ۹۸ یعنی در زمان مالکیت شما ثبت شده است ممکن است که برای شما مشکل ایجاد شود مگر اینکه شما اثبات نمایید که این تغییرات بعد از فروش ملک و در سال ۱۴۰۴ و توسط خریدار انجام شده است
با سلام
در فرض سؤال، اگر ملک در دی‌ماه ۱۴۰۴ به خریدار منتقل و تحویل شده باشد، اصل بر عدم مسئولیت فروشنده نسبت به تغییرات بعدی است. مسئولیت تغییر کاربری، تخریب یا احداث بنا و هرگونه تخلف ساختمانی، متوجه شخصی است که پس از انتقال، ملک را در تصرف داشته و این اقدامات را انجام داده است. همچنین اگر خریدار با ارائه مدارک خلاف واقع، تاریخ تغییرات را به سال ۱۳۹۸ منتسب کرده باشد، این اقدام به‌تنهایی موجب مسئولیت مالک سابق نمیشود. در صورت طرح هرگونه دعوا، فروشنده می‌تواند با ارائه مبایعه‌نامه، وکالت‌نامه، دلایل تحویل ملک و سایر مستندات، اثبات کند که تخلفات پس از انتقال انجام شده است. بنابراین، مگر اینکه مشارکت یا دخالت فروشنده در این اقدامات اثبات شود، اصولا مسئولیت حقوقی متوجه وی نخواهد بود.موفق باشید
سلام
خیر باتوجه به اینکه ایشان پس از معامله اقداماتی مزورانه و تغییر کاربری و ... انجام داده است مسئولیت کلیه اقدامات برعهده وی می باشد مگر اینکه شما مباشرت یا معاونت در این اقدام نموده باشید که دراینصورت مشکل ساز میشود.
با سلام
اصولا هرگونه مسیولیت متوجه شخصی است که مرتکب تخلف شده است لذا اساسا فروشنده مسئولیتی ندارد اما به منظور اینکه نگرانی از این بابت نداشته باشید توصیه می شود مستندات لازم جهت اثبات ایجاد تغییرات پس از واگذاری را جمع آوری نمایید .
وقت بخیر ،از انجایی که تاریخ اعمال تغییرات در تاریخی که سند به نام شما بوده ثبت شده ،درصورت بروز هرگونه مشکلی مسئولیت آن با شما می باشد ،مگر انکه بتوانید ثابت نمایید که این تاریخ اشتباه است
سلام وقت بخیر
به‌خاطر اینکه در تاریخ ۹۸ ثبت شده است اگر تخلفاتی وجود داشته باشد به دلیل اینکه مالکیت به نام شما بوده است ممکن مشکل ساز شود و مسولیت های داشته باشد البته جای دفاع خواهد داشت
باسلام، خیر؛ اگر خریدار پس از انتقال ملک، بدون دخالت یا اطلاع شما مرتکب تخلفات ساختمانی یا تغییر کاربری شده باشد، اصولا مسئولیت قانونی بر عهده خود اوست.
خیر.با توجه به اینکه خریدار پس از بیع وکالتی مستقلا وبا سو استفاده از نفوذ خود کاربری و سازه را تغییر داده و حتی تاریخ را جعل کرده.مسئولیت حقوقی مشکلات بعدی ساختمان اصولا متوجه مالک فعلی (خریدار)است نه فروشنده
مگر اینکه تقصیر یا مشارکت شما در تخلف و تغییرات ثابت شود
اقدامات خریدار پس از خرید ملک در تصرفات خویش ارتباطی با شما پیدا نمیکند
کاربر بنیاد وکلا
۲ ماه پیش
سلام اگر پس از فروش و تحویل ملک، خریدار خودش تغییر کاربری و ساخت و ساز غیرمجاز انجام داده باشد، مسئولیت آن با خریدار است و اصولا متوجه فروشنده نیست. مگر اینکه ثابت شود فروشنده در تخلفات بعدی مشارکت یا تبانی داشته است.
در فرص سوال که ملک به صورت وکالت نامه رسمی که در دفترخونه ثبت شده فروخته شد ه هر گونه تخلف که بعد از این تاریخ و پس از این معامله انجام بشه به عهده شما نبوده و مسوولیتی ندارید .
