موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تکلیف قانونی تخلیهٔ ملک مشاع از تصرف شریک مخالف فروش چیست؟
پرسیده شده ۳ ماه پیش
۶۰ پاسخ ثبت شده
دو سال پیش پدرم فوت کرد. یک‌سوم منزل به همسر دوم ایشان تعلق دارد و دو‌سوم باقی‌مانده به فرزندان (متعلق به همسر اول که پیش‌تر فوت کرده). اکنون قصد فروش ملک را داریم، اما همسر دوم از تخلیه و فروش امتناع می‌کند. آیا می‌توان قانوناً تخلیهٔ ملک را از او گرفت؟
جمع‌بندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
بیشتر وکلا معتقدند برای پایان دادن به تصرف شریک باید دادخواست خلع ید مشاعی داده شود و برای نقد کردن سهم، درخواست افراز و دستور فروش ملک مشاع از طریق دادگاه پیگیری شود. با این حال برخی وکلا تاکید دارند که به دلیل مالکیت شریک، تا پیش از انجام مزایده و فروش نمی‌توان او را صرفا به خاطر مخالفت با فروش به تخلیه ملزم کرد.
این یک دیدگاه کلی است و اقدام نهایی به وضعیت ثبت سند رسمی، قابل افراز بودن یا نبودن ملک و ادعاهای احتمالی شریک بستگی دارد.
جاوید محمدیآنلاینوکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
راهکار قانونی برخورد با شریک متصرف
تصرف تمام ملک توسط یکی از شرکا بدون رضایت دیگران مجاز نیست و در صورت داشتن سند رسمی، می‌توان دادخواست خلع ید مشاعی مطرح کرد. همچنین با توجه به مخالفت شریک با فروش، ابتدا باید وضعیت قابلیت افراز ملک بررسی شود. در صورتی که ملک غیرقابل افراز باشد، دادگاه به درخواست شرکا دستور فروش ملک مشاع از طریق مزایده را صادر می‌کند و در زمان تحویل به خریدار، ملک به طور کامل تخلیه خواهد شد.
این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.
در صورتی که ملک میان ورثه و همسر دوم به‌صورت مشاع باشد، هیچیک از شرکا اصولا حق ندارد شریک دیگر را از تصرف در ملک خارج کند. بنابراین تا زمانی که افراز یا فروش ملک از طریق مرجع صالح انجام نشده، الزام همسر دوم به تخلیه صرفا به دلیل مخالفت با فروش امکان‌پذیر نیست. اگر ملک قابل افراز نباشد، میتوانید درخواست دستور فروش ملک مشاع را مطرح کنید. پس از فروش، ثمن بین شرکا به نسبت سهم آنان تقسیم میشود و در صورت لزوم، تخلیه نیز در مرحله اجرای حکم و برای تحویل ملک به خریدار انجام خواهد شد.
سلام
در فرضی که بیان کرده‌اید، صرف مخالفت یکی از شرکای مشاع با فروش ملک، مانع فروش آن نمی‌شود؛ اما تا زمانی که وی خود یکی از مالکان مشاع است، اصولا نمی‌توان او را فقط به دلیل درخواست فروش سایر شرکا از ملک تخلیه کرد.
اگر ملک میان ورثه به‌صورت مشاع باقی مانده باشد:
* هر شریک حق استفاده از ملک را در حدود حقوق سایر شرکا دارد.
* اگر ملک قابل افراز باشد، ابتدا باید افراز انجام شود.
* اگر غیرقابل افراز تشخیص داده شود، هر شریک میتواند از دادگاه درخواست فروش ملک مشاع کند. پس از صدور دستور فروش و انجام مزایده، ملک به فروش می‌رسد و بهای آن میان شرکا بر اساس سهم‌الارث تقسیم میشود.
بنابراین، همسر دوم مرحوم صرفا به دلیل اینکه حاضر به فروش نیست، الزاما قابل تخلیه نیست؛ زیرا او نیز مالک بخشی از ملک است. اما اگر دادگاه دستور فروش صادر کند و ملک به خریدار جدید منتقل شود، پس از انتقال مالکیت، در صورت خودداری از تحویل ملک، خریدار میتواند مطابق مقررات برای تحویل و تخلیه ملک اقدام کند.
چنانچه تصرف ایشان بیش از حدود متعارف و به نحوی باشد که مانع انتفاع سایر شرکا شود، ممکن است حسب شرایط، دعاوی دیگری مانند مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف یا رفع ممانعت از حق نیز قابل بررسی باشد، اما این موضوع به اوضاع و احوال پرونده بستگی دارد.
در نتیجه، راهکار معمول در چنین وضعیتی، درخواست افراز (در صورت امکان) یا درخواست فروش ملک مشاع است، نه دادخواست تخلیه شریک صرفا به دلیل مخالفت با فروش.
اسناد و مدارک، از جمله گواهی انحصار وراثت، سند مالکیت، وضعیت ثبتی ملک و مدارک مربوط به سهم‌الارث و نحوه تصرف، بهتر است پیش از هر اقدام توسط وکیل بررسی شود.
اگر همسر دوم مالک یک‌سوم مشاع باشد، اصولا نمی‌شود به صرف مخالفت با فروش، او را «تخلیه» کرد؛ چون خودش شریک مال است و حق تصرف مشاعی دارد، مگر اینکه تصرف او از حدود اذن و حقوق شرکا خارج شده باشد.
راه درست حقوقی این است:
- اگر ملک قابل افراز نباشد، از دادگاه یا اداره ثبت، دستور فروش ملک مشاع بگیرید.
- سپس ملک از طریق مزایده فروخته میشود و سهم هر شریک پرداخت میگردد.
- اگر شریک، ملک را به‌طور انحصاری در تصرف گرفته و مانع استفاده سایر شرکا شده باشد، می‌توان دعوای رفع تصرف یا مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف را بررسی کرد.
پس «تخلیه» در این وضعیت معمولا عنوان درست دعوا نیست؛ عنوان مناسب‌تر، دستور فروش ملک مشاع و در صورت وجود تصرف انحصاری، مطالبه اجرت‌المثل یا رفع ممانعت است.
جمع‌بندی کوتاه: چون همسر دوم خودش مالک مشاع است، معمولا تخلیه نمی‌شود؛ راه اصلی، دستور فروش ملک مشاع و تقسیم ثمن است.
درود بر شما؛
صرف مخالفت یکی از شرکای مشاع، حتی اگر در ملک متصرف باشد، موجب امکان صدور حکم تخلیه به نفع سایر شرکا نیست؛ زیرا هر شریک حق انتفاع از تمام مال مشاع را در حدود سهم خود دارد. راهکار قانونی، ابتدا طرح دعوای افراز و در صورت غیرقابل‌افراز بودن، درخواست دستور فروش ملک مشاع است. پس از فروش، ملک از طریق اجرای احکام تخلیه و به خریدار تحویل میشود. اگر شریک متصرف، مانع انتفاع سایر شرکا شده یا بدون اذن، منفعت اختصاصی برده باشد، حسب مورد مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف نیز قابل بررسی است. مستندات: مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی، قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی. آیا ملک دارای سند رسمی است، قابل افراز تشخیص داده شده یا هنوز درباره افراز آن از اداره ثبت یا دادگاه تصمیمی صادر نشده است؟
باسلام
اگر ملک قابل تقسیم نباشد و یکی از شرکا حاضر به فروش نباشد، راهکار معمول این است:
درخواست افراز ملک
اگر ملک قابل افراز باشد، هر شریک میتواند درخواست تقسیم ملک را مطرح کند. اگر قابل افراز نباشد:درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع
در صورتی که اداره ثبت یا دادگاه تشخیص دهد ملک غیرقابل افراز است، می‌توان از دادگاه درخواست فروش ملک مشاع را کرد. پس از صدور دستور فروش، ملک از طریق مزایده فروخته میشود و مبلغ حاصل، بین مالکان به نسبت سهمشان تقسیم میگردد. مخالفت یک شریک معمولا مانع صدور این دستور در صورت وجود شرایط قانونی نیست.
سلام چنانچه هریک دارای سند به نسبت سهم‌الارث میباشید خلع ید مشاعی مطرح شود و یا پس از اخذ رای عدم افراز از اداره ثبت دادخواست فروش مال مشاعی مطرح کنید در غیراینصورت عریک از ورثه میتوانند دادخواست تقسیم ترکه طرح نمایند
محمدمهدی قنبری
۳ ماه پیش
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
سلام
بله، از نظر قانونی میتوانید اقدام کنید. برای این کار باید مراحل زیر را طی کنید:
خلع ید و اجرت‌المثل: از آنجا که ملک مشاع است، هیچیک از شرکا بدون رضایت دیگران حق تصرف مادی در آن را ندارند. شما میتوانید دادخواست «خلع ید» (تخلیه ملک) و همچنین مطالبه «اجرت‌المثل ایام تصرف» (اجاره‌بهای سهم خودتان در مدتی که تصرف کرده) را از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف پیگیری کنید.
دستور فروش: چون ملک غیرقابل افراز (تقسیم) است، میتوانید از طریق دادگاه درخواست «صدور دستور فروش ملک مشاع» را بدهید. دادگاه ملک را از طریق مزایده به فروش می‌رساند و سهم هر کس (از جمله همسر دوم) را پرداخت می‌کند.
اگر همسر دوم فقط وارث یک‌سوم ملک باشد و حق سکونت یا مالکیت بیشتری نداشته باشد، نمی‌توانید صرفا به دلیل مخالفت او کل ملک را در اختیار بگیرید؛ او نسبت به سهم مشاع خودش حق تصرف دارد.
اما اگر ملک قابل افراز نباشد و قصد فروش کل ملک را دارید، میتوانید درخواست دستور فروش ملک مشاع کنید؛ پس از فروش، سهم یک‌سوم او از ثمن به خودش پرداخت میشود.
اگر بدون رضایت سایر ورثه در تمام ملک تصرف اختصاصی کند، می‌توان حسب مورد خلع ید مشاعی/رفع تصرف را پیگیری کرد.
بنابراین راه عملی معمول، درخواست افراز و در صورت عدم امکان افراز، دستور فروش ملک مشاع است، نه تخلیه صرف همسر دوم.
راه‌حل عملی این است که پس از اخذ گواهی حصر وراثت و در صورت لزوم گواهی مالیات بر ارث، اگر همسر دوم با فروش ملک موافقت نکند، ابتدا دادخواست افراز (در صورت داشتن سند رسمی) یا در صورت غیرقابل افراز بودن، درخواست دستور فروش ملک مشاع را مطرح کنید. پس از صدور دستور فروش، ملک از طریق مزایده فروخته میشود و سهم هر یک از وراث مطابق قانون پرداخت خواهد شد. در این حالت، مخالفت یکی از شرکا مانع فروش نخواهد بود.همچنین مهریه زوجه نیز قابل مطالبه از ترکه خواهد بود
سلام
بله امکان دارد
شما می بایست ابتدا درخواست صدور گواهی انحصار وراثت را مطرح نمایید تا تمام ورثه مشخص گردند هر کدام از ورثه می توانند دادخواست خلع ید مشاعی و اجرت المثل ایام تصرف را مطرح نمایند و حکم به خلع ید صادر خواهد شد
از بابت فروش ماترک ، شما می بایست دادخواست تقسیم ترکه و فروش ماترک در مزایده در صورت قابل تقسیم نبودن ماترک ( غیر قابل افراز بودن ملک ) را به طرفیت تمام ورثه اقامه نمایید حکم به فروش مال در مزایده صادر خواهد شد تمام ملک به مزایده گداشته خواهد شد
سلام علیکم
ملک شما به صورت مشاع (شراکت غیرتفکیک‌شده) است. در این حالت، کل ملک به صورت مشترک در مالکیت همه شماست و هیچیک از شرکا بدون اجازه سایرین حق تصرف در کل ملک یا بخشی از آن را ندارد. هرچند همسر دوم پدرتان مالک یک‌سوم ملک است، اما سهم او به صورت فیزیکی جدا نشده و در تمام اجزای ملک جاری است. دعوی تخلیه ید (تصرف عدوانی)
اگر همسر دوم فقط مالک یک‌سوم ملک است و بدون رضایت سایر ورثه کل ملک را در تصرف دارد، میتوانید دعوای خلع ید مشاعی مطرح کنید. در صورت صدور حکم، مطابق ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، امکان خلع ید از کل ملک وجود دارد. برای فروش نیز در صورت عدم توافق، می‌توان درخواست افراز و در صورت غیرقابل افراز بودن، فروش ملک مشاع را پیگیری کرد.
با سلام
در ملک مشاع، هیچ شریکی حق ندارد مانع تصرف و تصمیم سایر شرکا شود.
اگر همسر دوم پدر در ملک سکونت دارد و حاضر به همکاری نیست:
ابتدا میتوانید دادخواست تقسیم ترکه/فروش ملک مشاع (در صورت غیرقابل افراز بودن) مطرح کنید.
برای جلوگیری از ادامه تصرف بدون رضایت سایر شرکا، حسب شرایط امکان طرح دعوی خلع ید از شریک متصرف وجود دارد.
اما صرف داشتن یک‌سوم سهم، به او حق سکونت انحصاری بدون رضایت سایر ورثه نمی‌دهد.
با سلام در صورتی که اموالی باقی مانده باشد میتوانید از طریق دادخواست تقسیم ترکهوفروش ملک از طریق مزایده اقدام و دادگاه از انجا که ملک قابل تقسیم نیست حکم به فروش خواهد داد و هرکس به میزان سهم خودش میتواند از ماترک مطالبه نمایید .
خلع ید علیه مالک مشتع قابل طرح نیست ایتدا از اداره ثبت عدم امکان افراز بگیرید سپس از دادگاه درخواست فروش ملک مشاع کنید این نکته هم مد نظر شما باشد که زوجه میتواند بابت مهریه بقیه ملک را توقیف کند
بله، اگر همسر دوم فقط سهم‌الارث خود (یک‌سوم) را دارد، میتوانید با دعوای تقسیم (افراز) یا فروش مشاعی در دادگاه، تخلیه و فروش را پیگیری کنید؛ اما حق سکونت او تا تعیین تکلیف قانونی ممکن است مانع اجرای فوری باشد.
با سلام و درود. خیر، تا زمانی که همسر دوم مالک مشاع بخشی از ملک است، نمی‌توان صرفا حکم تخلیه او را گرفت. اگر بر سر فروش توافق ندارید، ورثه میتوانند دادخواست افراز (در صورت قابلیت افراز) یا دستور فروش ملک مشاع را مطرح کنند و پس از فروش، سهم هر یک از شرکا از ثمن پرداخت خواهد شد.
درود و احترام. در این موارد پس از تحریر ترکه و مشخص شدن ذی‌نفعی، ابتدا تخلیه ید مشاعی را بخواهید سپس درخواست فروش مال مشاع تقدیم کنید تا ملک در مزایده به فروش رسیده و مالک سهم الارث خود شوید.
درصورت گذاشتن مهریه و دائمی بودن ازدواج میتواند نسبت به ان توقیف انجام دهد. ولیکن هیچیک از مالکین ورثه یا مالکین مشاع نمیتواندجلوی حکم تخلیه مشاع را بگیرد،..
با سلام
شما می توانید بعد از انجام انحصار وراثت، نسبت به تحریر و تقسیم ترکه اقدام نمایید.بعد از اخذ سند تفکیکی چنانچه توافقی وجود نداشته باشد می توانید درخواست فروش مال مشاعی را مطرح کنید.
بله، میتوانید قانونا درخواست تخلیه ملک را از همسر دوم پدرتان مطرح کنید.
از آنجایی که ایشان فقط مالک یک‌سوم از ملک است و دو‌سوم دیگر متعلق به فرزندان است، ادامه تصرف ایشان بر کل ملک بدون رضایت سایر ورثه (شما) غیرقانونی است. شما میتوانید با ارائه دادخواست تخلیه ملک مشاعی به دادگاه، حکم تخلیه دریافت کنید.
دادخواسن تخلیه که قطعا درست نبوده چون مالک است . می توانید اگر سند دسمی مالیت دارید دادخواست خلع ید مشاعی بدهید .صمنا درخواست افراز به اداره ثبت بدهید و با گواهی عدم افراز از دادگاه دستور فروش ملک مشاعی را دادخواست بدهید .پس از ان اقدامات فروش و مزایده و ...
جعفر نوروزی
۳ ماه پیش
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
۴٫۹·۵۲ مشاوره موفق
سلام، از طریق اداره ثبت گواهی عدم افراز دریافت و سپس دادخواست فروش مال مشاع مطرح نمایید
با سلام؛ هر یک از ورثه میتوانند ابتدا درخواست افراز ملک را مطرح کنند و اگر ملک غیرقابل افراز تشخیص شود، از دادگاه صالح درخواست فروش ملک مشاع نمایند؛ پس از فروش، ملک از طریق اجرای احکام به مزایده گذاشته و سهم هر شریک از ثمن پرداخت میشود.
سلام و وقت بخیر
چون همسر دوم دارای حق مالکیت مشاع می باشد اصولا نمی‌توان تخلیه او را از ملک مشاع خواست.
بهترین راهکار این است که در ابتدا قابل افراز بودن یا نبودن ملک مشخص شود. اگر قابل افراز نباشد، از دادگاه فروش ملک مشاع را درخواست فرمایید.
اگر همسر دوم پدر شما مالک یک‌سوم مشاع ملک باشد، صرفا به دلیل اینکه سایر وراث قصد فروش دارند، نمی‌توان او را به‌عنوان یک شخص بی‌حق از ملک تخلیه کرد؛ چون او نیز شریک ملک است و حق استفاده از مال مشاع را دارد.
با توجه به اینکه فرد مالک می باشد نمی توانید درخواست تخلیه بگیرید اما درخواست خلع ید برای شما متصور می باشد ، بهتر است برای مشاوره دقیق تر و بررسی پرونده به وکیل مراجعه نمایید.
