لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
یک واحد آپارتمان در طبقهی چهارم یک ساختمان را پیشخرید کردهام. پروانهی ساخت اولیه برای سه طبقه صادر شده بود؛ پیشفروشنده در ابتدای ساخت از بانک وام دریافت کرده و سند مادر در رهن بانک است. طبقهی چهارم بهصورت خلاف ساخته شده و پس از پرداخت جرایم، مجوز لازم اخذ شده است. آیا با وجود در رهن بودن سند مادر، امکان تنظیم و ثبت رسمی قرارداد پیشفروش وجود دارد؟ در غیر این صورت، چه اقدامی باید انجام داد؟
تولیدشده با هوش مصنوعی بنیاد وکلا — پاسخ وکیل نیست
این متن را هوش مصنوعی نوشته است و ممکن است دقیق یا کامل نباشد؛ پاسخهای وکلا در ادامهٔ همین صفحه آمده است.
تا زمانی که سند مادر در رهن بانک است، ثبت رسمی قرارداد پیشفروش برای واحد چهارم بهتنهایی امکانپذیر نیست، زیرا ملک مرهونه بدون اذن مرتهن (بانک) قابل انتقال رسمی نمیباشد.
طبق قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹، پیشفروشنده موظف است پیش از انعقاد قرارداد رسمی، رضایت بانک را برای انتقال واحد مربوطه اخذ کند یا تسهیلات را تسویه نماید. در غیر این صورت، انجام معامله بدون اذن مرتهن در برابر بانک غیرقابل استناد است.
پیشفروشنده را ملزم کنید که یا بخشی از تسهیلات معادل سهم واحد شما را تسویه کند و فک رهن جزئی بگیرد، یا رضایتنامهی کتبی بانک را برای انتقال همین واحد اخذ نماید؛ پس از آن قرارداد رسمی نزد دفترخانه ثبت میشود. در صورت امتناع پیشفروشنده، میتوانید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه مطرح کنید.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
باسلام
در رهن بودن سند مادر بهخودیخود مانع مطلق تنظیم قرارداد رسمی پیشفروش نیست؛ اما نحوه ثبت رسمی آن به وضعیت رهن، موافقت بانک و فراهم بودن سایر شرایط قانونی بستگی دارد.
اگر دفترخانه از ثبت قرارداد خودداری کند، چه باید کرد:راهکارهای متداول:اخذ موافقت بانک برای پیشفروش و تعیین تکلیف سهم واحد مورد نظر.فک رهن کلی یا جزئی نسبت به واحد مربوط، در صورتی که بانک با آزادسازی آن موافقت کند.
در برخی پروژهها، بانک با دریافت بخشی از مطالبات خود، نامه فک رهن یا آزادسازی واحد مشخص را صادر میکند تا انتقال یا پیشفروش رسمی آن واحد امکانپذیر شود.
اگر فروشنده تعهد کرده باشد که امکان تنظیم سند رسمی را فراهم کند ولی از انجام مقدمات لازم (مانند اخذ موافقت بانک یا فک رهن) خودداری کند، در صورت احراز شرایط، میتوان از طریق مراجع قضایی الزام وی به انجام تعهدات قراردادی یا مطالبه خسارت را پیگیری کرد.
پروندهی شما جزئیات خودش را دارد؛ با یک وکیل الزام به تنظیم سند رسمی صحبت کنید
پاسخهای این صفحه کلی هستند و برای آشنایی نوشته شدهاند. ۳٬۱۹۸ وکیل با تخصص در این حوزه در بنیاد وکلا عضو هستند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
اگر قصد دارید این واحد را با کمترین ریسک بخرید، این ترتیب را دنبال کنید:
۱. از فروشنده بخواهید استعلام ثبتی ملک را ارائه دهد تا مشخص شود سند مادر همچنان در رهن بانک است.
۲. مجوزهای طبقه چهارم را بررسی کنید؛ مطمئن شوید جریمه پرداخت شده و پایان کار اصلاحی و سایر مجوزهای لازم صادر شده است.
۳. به یک دفترخانه مراجعه کنید و از سردفتر بخواهید امکان تنظیم سند رسمی پیشفروش را با توجه به در رهن بودن سند بررسی کند.
۴. اگر دفترخانه اعلام کرد به دلیل رهن بودن سند امکان تنظیم سند نیست، از فروشنده بخواهید فک رهن کند یا موافقت کتبی بانک را بگیرد.
۵. تا قبل از تنظیم سند رسمی یا روشن شدن وضعیت رهن، بخش عمده ثمن معامله را پرداخت نکنید
۶. اگر فروشنده نتوانست رهن را رفع کند یا مدارک قانونی طبقه چهارم را ارائه دهد، از معامله صرفنظر کنید یا انجام معامله را به رفع این مشکلات موکول کنید.
این چند مرحله، مهمترین اقداماتی است که از بروز بسیاری از اختلافات بعدی جلوگیری میکند.
به دلیل رهن بودن سند مادر در بانک، امکان ثبت رسمی قرارداد پیشفروش در دفترخانه وجود ندارد. همچنین تا زمان نهایی شدن اصلاح پروانه برای طبقه چهارم، وضعیت ثبتی ملک محدود است.
جهت حفظ حقوق، پیشنهاد میشود:
۱. تنظیم قرارداد خصوصی جامع با ذکر تمامی جزئیات وضعیت رهن و مجوزهای طبقه چهارم.
۲. اخذ تعهدنامه رسمی از فروشنده جهت رفع محدودیتهای ثبتی در آینده.
۳. دریافت ضمانتنامه بانکی یا گرو از سوی فروشنده جهت جبران خسارت احتمالی در صورت عدم امکان انتقال رسمی
عرض سلام و احترام
اگر سند مادر در رهن بانک باشد، تنظیم و ثبت رسمی پیشفروش معمولا بدون رضایت مرتهن یا فک رهن با مانع روبهرو میشود. چون ملک در وثیقه بانک است و انتقال یا تعهد نسبت به آن، باید با رعایت حق بانک انجام شود.
اگر طبقه چهارم بعدا قانونی شده و پایان کار یا مجوز لازم هم اخذ شده باشد، باز هم برای ثبت رسمی پیشفروش باید وضعیت رهن روشن شود؛ یعنی یا بانک اجازه دهد، یا پیشفروشنده ابتدا فک رهن کند، یا در قرارداد صریحا تکلیف رهن و تعهدات طرفین مشخص شود. اگر این امکان نباشد، بهترین کار مطالبه تنظیم سند رسمی با رفع مانع رهن یا فسخ و استرداد ثمن است.
جمع بندی کوتاه
تا وقتی سند مادر در رهن بانک است، پیشفروش رسمی بدون رضایت بانک معمولا ممکن نیست؛ باید فک رهن شود یا رضایت بانک اخذ گردد.
بله، در رهن بودن سند مادر لزوما مانع تنظیم رسمی قرارداد پیشفروش نیست، اما دفترخانه باید وضعیت رهن و حقوق بانک را رعایت کند؛ قانون پیشفروش، پاسخ استعلام ثبتی را لازم دانسته و قرارداد پیشفروش باید رسمی تنظیم و خلاصه آن در سند مالکیت ثبت شود. همچنین طبق آییننامه جدید، اگر ملک در رهن باشد، شناسه یکتای واحد نیز باید به همان میزان در رهن قرار گیرد؛ بنابراین ابتدا باید رضایت/هماهنگی بانک و تعیین تکلیف رهن نسبت به واحد طبقه چهارم انجام شود. اگر بانک موافقت نکند، پیشفروشنده نباید با یک قرارداد عادی شما را در وضعیت پرریسک قرار دهد؛ در این حالت بهتر است الزام به ایفای تعهدات و اخذ مجوزهای لازم برای تنظیم سند رسمی پیشفروش و حسب قرارداد، تامین حقوق خودتان را پیگیری کنید. ضمن اینکه با توجه به اینکه طبقه چهارم ابتدا خلاف پروانه بوده، حتما باید مجوز و وضعیت ثبتی و شهرداری آن طبقه قبل از پرداخت وجه بیشتر بررسی شود.
تنظیم و ثبت رسمی قرارداد پیشفروش، علاوه بر شرایط مقرر در قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹، مستلزم امکان تنظیم سند رسمی و نبود مانع ثبتی مؤثر است. در فرضی که سند مادر در رهن بانک باشد، انتقال یا پیشفروش رسمی بدون موافقت مرتهن و رعایت حقوق وی اصولا امکانپذیر نیست. همچنین احداث طبقه چهارم باید از حیث پایانکار، اصلاح پروانه و صورتمجلس تفکیکی و قابلیت اخذ سند، کاملا قانونی شده باشد. مستندا به مواد ۳، ۴ و ۲۱ قانون پیشفروش ساختمان، مواد ۷۹۳ و ۷۹۴ قانون مدنی و مقررات قانون ثبت، راهکار عملی ابتدا اخذ موافقت بانک برای فک یا تعدیل رهن و سپس فراهم شدن مقدمات ثبتی است. پرسش اصلی این است که آیا بانک با پیشفروش موافقت کتبی کرده و برای طبقه چهارم پایانکار، صورتمجلس تفکیکی و امکان صدور سند رسمی فراهم شده است؟
با توجه به اینکه سند مادر در رهن بانک است، امکان تنظیم و ثبت رسمی قرارداد پیشفروش وجود ندارد، زیرا رضایت بانک (به عنوان مرتهن) برای انتقال الزامی است.
برای رفع این مشکل، پیشفروشنده باید ابتدا با بانک توافق کند که بخشی از زمین از رهن خارج شود یا وام را تسویه کند تا سند آزاد شود.
در غیر این صورت، میتوانید یک قرارداد عادی با قید تعهد به اخذ رضایت بانک و دریافت سند رسمی در آینده تنظیم کنید.
همچنین میتوانید در قرارداد قید کنید که در صورت عدم اخذ رضایت بانک تا زمان معین، معامله فسخ و وجه شما مسترد شود.
خیر. صرف در رهن بودن سند مادر، مانع مطلق تنظیم قرارداد رسمی پیشفروش نیست، اما چون ملک در رهن بانک است، انتقال رسمی حقوق ناشی از پیشفروش باید با رعایت حقوق مرتهن (بانک) انجام شود و دفترخانه بدون فراهم بودن شرایط قانونی، سند پیشفروش را تنظیم نخواهد کرد.
بنابراین، در صورت عدم امکان تنظیم سند رسمی، پیشفروشنده باید ابتدا موافقت بانک (مرتهن) را اخذ یا نسبت به فک یا تجزیه رهن اقدام کند تا امکان تنظیم و ثبت رسمی قرارداد پیشفروش و انتقال قانونی واحد فراهم شود. همچنین اخذ پایانکار و اصلاح اسناد ثبتی متناسب با طبقه چهارم نیز حسب مورد ضروری است.
خیر، تا زمانی که سند مادر در رهن بانک باشد، تنظیم سند رسمی پیشفروش معمولا بدون موافقت بانک امکانپذیر نیست؛ زیرا ملک در وثیقه بانک قرار دارد.
راهکارها:
• اخذ موافقت بانک برای انتقال یا پیشفروش؛
• فک رهن سند مادر؛
• یا تنظیم قرارداد با تعهد فروشنده به فک رهن و انتقال رسمی در موعد مشخص.
با توجه به اینکه طبقه چهارم ابتدا خلاف ساخته شده و بعدا مجوز گرفته، قبل از هر اقدامی باید وضعیت ثبتی و امکان صدور سند مستقل آن نیز بررسی شود.
اسناد و مدارک، از جمله قرارداد پیشفروش، وضعیت رهن بانک، مجوزهای شهرداری و وضعیت ثبتی ملک، باید پیش از هر اقدام توسط وکیل بررسی شود.
خیر؛ بطور مطلق مانع از پیش فروش ملک در رهن وجود ندارد ولی باید رضایت بانک و حفظ منافع یا تسویه مرتهن رعایت شود، درغیر اینصورت دفتر محضر اسناد رسمی نیز انجام نخواهند داد.
درواقع پیش فروش کننده باید موافقت بانک (مرتهن) را اخذ یا نسبت به فک یا تجزیه رهن اقدام نماید تا امکان تنظیم و ثبت رسمی قرارداد پیشفروش و انتقال قانونی واحد فراهم شود.
و همچنین اخذ پایانکار و اصلاح اسناد ثبتی... متناسب با طبقه چهارم نیز حسب مورد ضروری است.
خیر؛ تا وقتی سند مادر در رهن بانک است، معمولا تنظیم و ثبت رسمی قرارداد پیشفروش با مانع جدی روبهروست و دفترخانهها غالبا بدون رضایت رسمی بانک این کار را انجام نمیدهند.
در مورد طبقه چهارم هم علاوه بر رهن بودن ملک، باید وضعیت شهرداری، پایانکار اصلاحی و امکان تفکیک آن واحد کاملا قانونی شده باشد؛ صرف پرداخت جریمه بهتنهایی کافی نیست.
بله، اصل «در رهن بودن سند مادر» بهتنهایی مانع تنظیم قرارداد پیشفروش نیست؛ اما در عمل، تنظیم و ثبت رسمی پیشفروش واحدی که روی ملک در رهن بانک ساخته شده، منوط به رعایت حقوق مرتهن (بانک) و الزامات قانون پیشفروش ساختمان است. در فرض شما چند نکته مهم وجود دارد:
مطابق «قانون پیشفروش ساختمان» مصوب ۱۳۸۹، قرارداد پیشفروش باید بهصورت رسمی و در دفترخانه تنظیم شود و تنظیم آن نیازمند مدارکی مانند:
سند مالکیت،
پروانه ساختمانی،
شناسنامه فنی مستقل،
بیمه و
استعلام ثبتی
است
۱-باید گواهینامه فنی پیش فروش را از دفتر خدمات شهری دریافت کنید .
۲-این گواهی صرفا براساس پروانه ساختمانی صادر می شود .
۳-بدون اذن مرتهن(بانک) امکان انتقال رسمی دفترخانه ای وجود ندارد. رضایت نامه کتبی از بانک بابت انتقال بگیرید یا از بانک تقاضای تجزیه و فک رهن نمایید.
بدون فک رهن صرفا می توانید به صورت عادی قرارداد پیش فروش تنطیم شود که طبق قانون پیش فروش از بسیاری مزایا بهره مند نخواهید شد.
برای پیش فروش باید گواهی فنی پیش فروش از دفتر خدمات شهری دریافت شود که صرفا بر اساس پروانه ساختمانی صادر می شود. تا زمانی که ملک در رهن بانک است انتقال رسمی بدون رضایت بانک امکان پذیر نیست و باید رضایت کتبی بانک یا فک رهن انجام شود. در غیر این صورت فقط قرارداد عادی قابل تنظیم است و از مزایای قانون پیش فروش بهره مند نمی شوید.
در حالت عادی، در رهن بودن سند مادر مانع تنظیم سند رسمی پیشفروش نیست، اما تنظیم قرارداد رسمی منوط به رعایت الزامات قانونی، از جمله قانون پیشفروش ساختمان، و همکاری دفترخانه و در مواردی موافقت مرتهن (بانک) است.
از آنجا که طبقه چهارم ابتدا خلاف ساخته شده، ابتدا باید وضعیت آن از نظر شهرداری و پایانکار اصلاح و مجوزهای لازم اخذ شده باشد. در صورتی که این مراحل انجام شده باشد، امکان تنظیم سند رسمی بررسی میشود.
اگر دفترخانه به علت رهن بودن سند یا سایر موانع از تنظیم قرارداد خودداری کند، خریدار میتواند از پیشفروشنده بخواهد ابتدا فک رهن یا موافقت بانک را اخذ کند و در صورت وجود تعهد قراردادی، حسب مورد از طریق دادگاه الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی پیشفروش یا انجام مقدمات آن را مطالبه نماید.
تا زمان رفع رهن بانکی، تنظیم سند رسمی ممکن نیست؛ میتوانید با پیشفروشنده قرارداد عادی (با قید شرط رفع رهن) تنظیم کنید و پس از آزادسازی، سند رسمی بگیرید.
عرض سلام
اولا باید گواهینامه فنی پیش فروش را از دفتر خدمات شهری دریافت کنید ثانیا این گواهی صرفا براساس پروانه ساختمانی صادر می شود ثالثا بدون اذن مرتهن امکان انتقال وجود ندارد.
در وهله اول گواهینامه فنی پیش فروش از دفتر خدمات شهری دریافت که این گواهی براساس پروانه ساختمانی صادر می شودو بدون اذن مرتهن انتقال آن امکان پذیر نیست.
باسلام با توجه به این که ملک در رهن است خیر ابتدا بایستی فک رهن و سپس معامله نمایید در غیر اینصورت به مشکل برخواهید خورد.
با توجه به اینکه طبقه چهارم ( آپارتمان مورد معامله ) به صورت غیرقانونی ساخته شده است امکان تنظیم قرارداد پیش فروش رسمی در دفترخانه اسناد رسمی وجود نخواهد داشت
و درود. در رهن بودن سند مادر لزوما مانع تنظیم قرارداد رسمی پیشفروش نیست؛ اما دفترخانه باید شرایط قانونی از جمله وجود مجوزهای لازم و رعایت حقوق مرتهن (بانک) را احراز کند. اگر بانک با پیشفروش موافقت نکند یا حقوق رهنی آن مخدوش شود، ممکن است ثبت رسمی امکانپذیر نباشد. در این وضعیت، بهتر است ابتدا وضعیت رهن، موافقت بانک و اسناد مربوط به اخذ مجوز طبقه چهارم بررسی شود و در صورت استنکاف پیشفروشنده از انجام تعهد، امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیشفروش یا انجام تعهدات قراردادی وجود دارد.
با سلازمانی این امکان وجود دهرد که سند مادر در رهن بانک نباشد لذا تا ان موقع ملک مرهونه بدون اذن مرتهن یا بانک قابل انتقل نمیباشد
باسلام ، هرچند اصل معامله باطل نیست. اما تا زمانی که سند مادر در رهن بانک است، انتقال رسمی واحد معمولا بدون فک رهن یا موافقت بانک (مرتهن) امکانپذیر نمی باشد
در حالت کلی، تا زمانی که سند مادر در رهن بانک باشد، انتقال رسمی و تنظیم سند برای واحدها با محدودیت مواجه است و معمولا نیاز به رضایت مرتهن (بانک) یا فک رهن دارد.
ثبت رسمی پیشفروش طبقه چهارم منوط به سه مقدمه ضروری است: اخذ پایانکار متمم بهدلیل ساخت خلاف،صورتمجلس تفکیکی و نهایتا فک رهن یا جلب رضایت بانک. موفقیت در این مسیر، علاوه بر دادخواست دقیق با خواسته های هم راستا ولی مستقل، احیانا مستلزم آشنایی با رویههای شهرداری و بانکی است تا از طریق مذاکره با دستاندرکاران، پیگیری مسیر فک رهن جزئی یا اخذ رضایتنامه کتبی به نتیجه برسد تا مانع ثبتی انتقال سند برطرف شود. بنابراین حتما از وکیل کمک بگیرید
باسلام
قرارداد پیش فروش با حفظ حقوق مرتهن و با شرط فک رهن توسط پیش فروشنده امکانپذیر می باشد.
بادرود
بله امکان تنظیم سند وجوددارد طبق قانون پیش فروش آپارتمان حتما باید در دفاتر اسناد رسمی صورت گیر د
پیش فروش با حفظ حقوق و منافع مرتهن و رضایت آن، بلامانع است؛ در غیراینصورت، دفترخانه از تنظیم سند خودداری میکند. موفق باشید
بهتر است نماینده بانک قرارداد را امضا نماید در غیر اینصورت هرگونه اقدام درخصوص ملک مذکور غیر قانونی می باشد.
قرارداد پیش فروش فقط با اخذ شناسه یکتا معتبر است. برای معامله اذن بانک لازم است.
در رهن بودن سند در بانک مانع مطلق تنظیم سند رسمی پیش فروش نیست اما عملا بدون هماهنگی با بانک مرتهن،دفترخانه از تنظیم سند خودداری میکند
بستگی به قرارداد اولیه و رضایت بانک و حفظ حقوق مرتهن دارد.
معاملات نسبت به این ملک باید با اذن بانک صورت پذیرد
کاربر گرامی خیر امکان پذیر نیست،یک قرارداد در دفتر اسناد رسمی تنظیم گردد
چنانچه مرتهن اعلام رضایت نماید امکان پذیر است.
دادخواست الزام ب فک رهن ب طرفیت مالک و سازنده و هر کسی ک وام را دریافت کرده بدهید و همینطور تقاضای الزام ب تنظیم سند رسمی و اگر ملک پایان کار ندارد موضوع الزام ب اخذ صورت مجلس تفکیکی و پایان کار را هم ارائه دهید
کاربر گرامی
با رعایت حقوق مرتهن امکان ثبت رسمی وجود دارد
بایستی رضایت مرتهن (اخذ ) گردد در غیراینصورت عقد غیرنافذ است
با حفظ حقوق مرتهن امکان الزام فروشنده به تنظیم سند وجود دارد
خیر با توجه به موضوع مطرح شده امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد
در صورتی که معامله با اذن بانک انجام شود مانعی ندارد. زیرا حقوق بانک در اولویت میباشد و معامله مالی که در رهن است نباید با حقوق مرتهن/بانک منافات داشته باشد.
فعلا امکان ثبت رسمی نیست؛ پس با تنظیم یک قرارداد رسمی در دفترخانه که شامل تمام جزئیات رهن و تعهدات پیشفروشنده باشد، از حقوق خود محافظت کنید.
پیش فروش با حفظ حقوق مرتهن بلامانع است
باسلام،اصل معامله دارای اعتبار است ولیکن انتقال سند رسمی پس از فک رهن و یا با امضا و رضایت نماینده بانک حاصل خواهد شد.
بعد از ساخت وساز الزام به ثبت قرارداد پیش فروش معنی ندارد/ الزام به تنظیم سند رسمی باید اقامه گردد
باسلام و ادب. اگر بانک موافقت کند میتوانید ثبت رسمی انجام دهید
با حفظ حقوق مرتهن ممکن است
هیچکدام از این پاسخها دقیقاً پروندهٔ شما نبود؟
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
