- خلع ید دعوای مالک رسمی علیه متصرف بدون مجوز است؛ غاصب باید عین ملک را برگرداند و بابت منافع تمام مدت تصرف، حتی اگر استفاده نکرده باشد، اجرتالمثل بدهد (مواد ۳۱۱ و ۳۲۰ قانون مدنی).
- دستور موقت برای امور فوری است: میتواند منع ساختوساز، منع نقلوانتقال یا توقیف باشد، به سپردن تأمین و تأیید رئیس حوزهٔ قضایی نیاز دارد و در اصل دعوا اثری ندارد (مواد ۳۱۰، ۳۱۶، ۳۱۷، ۳۱۹ و تبصره ۱ ماده ۳۲۵ ق.آ.د.م).
- دعوا در دادگاه محل وقوع ملک مطرح میشود (ماده ۱۲ ق.آ.د.م)؛ اگر دستور موقت را پیش از دادخواست اصلی گرفتهاید، ظرف بیست روز باید دعوای اصلی را ثبت کنید وگرنه از آن رفع اثر میشود (ماده ۳۱۸).
چه زمانی به دادخواست خلع ید با دستور موقت نیاز دارید؟
- ساختوساز غیرمجاز روی زمین شما که هنوز ادامه داردکسی در زمین، باغ یا ملک سنددار شما دیوار کشیده یا بنا میسازد و هر روز یک طبقه بالاتر میرود. هرچه بنا بزرگتر شود، قلع و قمع آن سختتر و پرهزینهتر است. دستور موقت «منع ادامهٔ عملیات ساختمانی» کار را همانجا متوقف میکند تا دادگاه به خلع ید و قلع بنا رسیدگی کند (مواد ۳۱۰ و ۳۱۶ ق.آ.د.م).
- متصرفی که میخواهد ملک را به دیگری واگذار کندمتصرف با قولنامه یا وکالت دارد ملک را میفروشد یا اجاره میدهد تا پای نفر سوم به میان بیاید. خریدار از غاصب خودش هم ضامن است (ماده ۳۲۳ قانون مدنی)، اما هر دست تازه یعنی خواندهٔ بیشتر و دادرسی طولانیتر؛ دستور موقت منع نقلوانتقال یا جلوگیری از تغییر وضع ملک این در را میبندد.
- کسی که با اجازهٔ شما وارد شد و حالا اجازه را پس گرفتهایدبرادر، شریک یا آشنایی که سالها با اذن شما در ملک بوده و حالا که اذن را پس گرفتهاید نمیرود و حتی ساختوساز میکند. پس از پسگرفتن اذن، ماندنِ او ید بدون مجوز و در حکم غصب است (ماده ۳۰۸ قانون مدنی)؛ انکار حق شما هم از تاریخ انکار همین اثر را دارد (ماده ۳۱۰) و اجرتالمثل از همان تاریخ حساب میشود. اگر رابطهٔ شما اجاره است، مسیر درست دعوای تخلیه است نه خلع ید.
- وقتی فوریتی در کار نیستاگر متصرف کاری نمیکند که وضع ملک را بدتر کند (نه میسازد، نه منتقل میکند)، دستور موقت لازم نیست؛ همان دادخواست خلع ید، قلع و قمع بنا و اجرتالمثل بدون دستور موقت کافی است و هزینهٔ تأمین را هم ندارد. دادگاه فقط در امور فوری دستور موقت میدهد (ماده ۳۱۰) و درخواست بیفوریت رد میشود.
خلع ید، قلع و قمع بنا و اجرتالمثل ایام تصرف یعنی چه؟
این دادخواست سه خواستهٔ بههمپیوسته دارد که هر کدام مبنای خودش را دارد:
- خلع ید: دعوای مالک علیه کسی که بدون مجوز قانونی ملک او را در تصرف دارد. قانون مدنی میگوید هیچ مالی را نمیتوان بدون حکم قانون از تصرف صاحبش بیرون کرد (ماده ۳۱) و غاصب باید عین مال را به صاحبش برگرداند (ماده ۳۱۱). نتیجهٔ این دعوا حکمی است که متصرف را از ملک بیرون میکند و ملک را به شما تحویل میدهد.
- قلع و قمع بنا (مستحدثات): وقتی متصرف در ملک شما دیوار، اتاق، انبار یا درخت ایجاد کرده، برگرداندن عین ملک یعنی برگرداندن آن به وضع قبل. در رویهٔ دادگاهها، بنایی که بدون اذن مالک ساخته شده با درخواست مالک برچیده میشود؛ مصالح آن مال خود غاصب است و بابت بنا حقی بر شما ندارد (ماده ۳۱۴: زیادتیِ عین متعلق به خود غاصب است).
- اجرتالمثل ایام تصرف: غاصب بابت منافع تمام مدتی که ملک دست او بوده ضامن است، حتی اگر از آن استفادهای نکرده باشد (ماده ۳۲۰). این مبلغ در واقع «اجارهٔ عرفی» ملک در آن دوره است و کارشناس آن را تعیین میکند.
فرق با تصرف عدوانی: در تصرف عدوانی (ماده ۱۵۸ ق.آ.د.م) دادگاه فقط به سبق تصرف نگاه میکند و وارد مالکیت نمیشود؛ در خلع ید، بحث اصلی مالکیت است و شما باید مالک رسمی باشید. فرق با تخلیه: اگر متصرف مستأجر شماست، رابطه قراردادی است و باید دادخواست تخلیه بدهید نه خلع ید. و دستور موقت هیچکدام از اینها نیست؛ یک اقدام احتیاطی است که فقط وضع موجود را تا پایان دعوا نگه میدارد و در اصل دعوا اثری ندارد (ماده ۳۱۷).
شرایط و ارکان دعوای خلع ید (مواد ۳۰۹ تا ۳۲۳ قانون مدنی)
دادگاه وقتی حکم خلع ید میدهد که دو چیز ثابت شود:
- مالکیت رسمی خواهان: خلع ید فرع بر مالکیت است. طبق قانون ثبت اسناد و املاک، دولت فقط کسی را مالک میشناسد که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده یا با سند رسمی یا ارث به او رسیده باشد؛ رویهٔ قضایی هم خلع ید را تنها با سند رسمی میپذیرد. اگر فقط قولنامه دارید، ابتدا باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا اثبات مالکیت مطرح کنید — این مهمترین نکتهای است که وکیل پیش از تنظیم دادخواست بررسی میکند.
- تصرف خوانده بدون مجوز قانونی: خوانده باید عملاً بر ملک تسلط داشته باشد. کسی که فقط مانع استفادهٔ شما میشود ولی خودش ملک را در اختیار ندارد، غاصب نیست و دعوای شما رفع مزاحمت است (ماده ۳۰۹). اگر متصرف با اجازهٔ شما وارد شده، ماندنِ او پس از پسگرفتن اذن، تصرف بدون مجوز و در حکم غصب است (ماده ۳۰۸)؛ و اگر مال را انکار کند، از تاریخ انکار در حکم غاصب است (ماده ۳۱۰).
وقتی این دو رکن ثابت شد، آثار غصب خودبهخود میآید: غاصب باید عین ملک را پس بدهد (ماده ۳۱۱)، مسئول هر نقص و عیبی است که در دورهٔ تصرف او به ملک وارد شده حتی اگر کار خودش نباشد (ماده ۳۱۵)، و بابت منافع تمام مدت تصرف اجرتالمثل میدهد (ماده ۳۲۰). اگر ملک دستبهدست شده، مالک میتواند عین را از هر یک از متصرفان بعدی بخواهد (ماده ۳۱۷) و خریدار از غاصب هم ضامن عین و منافع است (ماده ۳۲۳) — پس در دادخواست باید همهٔ متصرفان فعلی خوانده قرار بگیرند.
ملک مشاع: اگر شما مالک سهم مشاعی هستید و شریک یا شخص ثالث تمام ملک را تصرف کرده، میتوانید خلع ید بخواهید؛ حکم از تمام ملک اجرا میشود، اما تصرف بعدی شما تابع مقررات املاک مشاعی است (ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی). اجرتالمثل هم به نسبت سهم شما محاسبه میشود.
دستور موقت در دعوای خلع ید: شرایط، تأمین و مهلت بیستروزه
دستور موقت (مواد ۳۱۰ تا ۳۲۵ قانون آیین دادرسی مدنی) برای «اموری که تعیین تکلیف آن فوریت دارد» است و میتواند منع از امری (ادامهٔ ساختوساز، نقلوانتقال)، انجام عملی یا توقیف مال باشد (ماده ۳۱۶). در پروندهٔ خلع ید معمولاً یکی از این سه درخواست میشود: منع ادامهٔ عملیات ساختمانی در ملک، منع نقلوانتقال ملک یا منافع آن، یا جلوگیری از تغییر وضع موجود.
چند قاعده را باید از ابتدا بدانید:
- فوریت را دادگاه تشخیص میدهد (ماده ۳۱۵)؛ درخواست باید با دلیل نشان دهد اگر دادگاه دخالت نکند، تا پایان دعوا چه ضرر جبرانناپذیری رخ میدهد. «چون عجله دارم» فوریت نیست؛ «بنا هر هفته یک طبقه بالا میرود» فوریت است.
- تأمین اجباری است: دادگاه مکلف است برای جبران خسارت احتمالیِ طرف، از شما تأمین مناسب بگیرد و صدور دستور منوط به سپردن آن است (ماده ۳۱۹). مبلغ را دادگاه تعیین میکند و معمولاً به صورت وجه نقد در صندوق دادگستری سپرده میشود.
- تأیید رئیس حوزهٔ قضایی: اجرای دستور موقت نیازمند تأیید رئیس حوزه است (تبصره ۱ ماده ۳۲۵) و پس از ابلاغ قابل اجراست؛ در موارد فوری دادگاه میتواند دستور دهد پیش از ابلاغ اجرا شود (ماده ۳۲۰).
- مهلت بیستروزه: اگر دستور موقت را پیش از دادخواست اصلی گرفتهاید، ظرف بیست روز از صدور باید دادخواست خلع ید را ثبت و گواهی آن را به دادگاه بدهید، وگرنه به درخواست طرف از دستور رفع اثر میشود (ماده ۳۱۸). وقتی دستور موقت ضمن همین دادخواست خواسته شود، این دغدغه از بین میرود.
- مرجع: همان دادگاهی که به اصل دعوا رسیدگی میکند یا صلاحیت آن را دارد (ماده ۳۱۱)؛ اگر موضوع دستور در مقر دادگاه دیگری است، از آن دادگاه درخواست میشود (ماده ۳۱۲).
دستور موقت در اصل دعوا هیچ اثری ندارد (ماده ۳۱۷) و با رفع جهت آن یا دادن تأمین متناسب از سوی طرف ممکن است لغو شود (مواد ۳۲۱ و ۳۲۲). و اگر دعوای اصلی شما رد شود یا اصلاً طرح نشود، باید خسارتی را که طرف از اجرای دستور دیده جبران کنید (ماده ۳۲۳) — به همین دلیل دستور موقت برای پروندهای بخواهید که مالکیت رسمی و فوریت آن محکم است.
مرجع صالح و هزینههای دادخواست خلع ید با دستور موقت
کدام دادگاه؟ خلع ید از دعاوی راجع به مال غیرمنقول است و حتماً در دادگاهی اقامه میشود که ملک در حوزهٔ آن قرار دارد، حتی اگر متصرف جای دیگری ساکن باشد (ماده ۱۲ ق.آ.د.م). از اجرای قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲، شورا فقط برای صلح و سازش وارد میشود و رسیدگی به دعاوی مالی تا نصاب مقرر با دادگاه صلح و بیش از آن با دادگاه عمومی حقوقی است (بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۱۳ و ۱۴ آن قانون)؛ بهای خواستهای که تقویم میکنید تعیین میکند پرونده به کدام شعبه برود. اجرتالمثل هم چون با خلع ید یک منشأ دارد در همان دادگاه رسیدگی میشود (ماده ۱۵). دادخواست در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به دادگاه حقوقی محل ملک ارجاع میشود؛ وکیل با توجه به تقویم خواسته، مرجع را در دادخواست درست مینویسد.
هزینهها را جدا از هم ببینید:
- هزینهٔ دادرسی خلع ید: خلع ید دعوای مالی است. از نظر صلاحیت، بهای خواسته همان است که شما در دادخواست مینویسید، اما از نظر هزینهٔ دادرسی باید بر اساس ارزش معاملاتی ملک در آن منطقه تقویم شود (بند ۱۲ ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت) — پس نوشتن مبلغ بسیار پایین فایدهای ندارد و مبلغ بسیار بالا هم هزینه را بیهوده زیاد میکند.
- هزینهٔ دادرسی اجرتالمثل: مالی و بر اساس مبلغی که میخواهید (ماده ۶۱ و بند ۱ ماده ۶۲). اگر مبلغ دقیق معلوم نیست، میتوان آن را فعلاً تقویم کرد و پس از کارشناسی تکمیل کرد.
- قلع و قمع بنا: در رویهٔ دادگاهها معمولاً غیرمالی شمرده میشود و هزینهٔ ثابت طبق تعرفهٔ سالانه دارد.
- دستور موقت: هزینهٔ آن معادل دعاوی غیرمالی است (تبصره ۲ ماده ۳۲۵)، اما تأمین آن جداست و دادگاه تعیین میکند (ماده ۳۱۹)؛ این مبلغ پس از پایان دعوا و نبودن ادعای خسارت از سوی طرف، آزاد میشود (ماده ۳۲۴).
- کارشناسی: اجرتالمثل تقریباً همیشه به کارشناس میرود و دستمزد او را ابتدا خواهان میپردازد؛ در صورت پیروزی، همراه هزینهٔ دادرسی و حقالوکاله به عنوان خسارت دادرسی از خوانده گرفته میشود (مواد ۵۱۵ و ۵۱۹).
دستمزد تنظیم دادخواست در هیچکدام از این سبدها نیست؛ خودِ وکیل آن را با توجه به تعداد خواستهها و نیاز به دستور موقت، پیش از پرداخت اعلام میکند.
مدارکی که برای تنظیم دادخواست از شما میخواهیم
- کارت ملی خواهان و ثبتنام در سامانهٔ ثنا؛ در صورت وکالت، وکالتنامه.
- سند مالکیت رسمی (تکبرگ یا دفترچهای) یا گواهی حصر وراثت همراه سند مورث، و استعلام ثبتی تازه که نشان دهد ملک هنوز به نام شماست؛ مشخصات پلاک ثبتی اصلی و فرعی، بخش و حدود.
- دلیل تصرف خوانده: عکس و فیلم تاریخدار از بنا و تصرف، نقشه یا کروکی، گزارش شهرداری یا پروانهٔ ساختی که به نام او صادر شده، اسامی و نشانی شهود.
- دلیل فوریت برای دستور موقت: عکسهای پشت سر هم از پیشرفت ساختوساز، آگهی فروش یا اجارهٔ ملک، قولنامهای که متصرف با دیگری امضا کرده، هر چیزی که نشان دهد تا پایان دعوا وضع بدتر میشود.
- تأمین دلیل (اختیاری اما مفید): پیش از دادخواست میتوان از دادگاه صلح خواست کارشناس وضع فعلی بنا و تصرف را صورتبرداری کند تا بعداً انکار نشود (مواد ۱۴۹ تا ۱۵۵ ق.آ.د.م).
- مدارک مربوط به اذن قبلی: اگر متصرف با اجازهٔ شما وارد شده، نامه یا اظهارنامهای که اذن را پس گرفتهاید (ماده ۱۵۶)، چون تاریخ شروع اجرتالمثل به آن بسته است.
- مبنای اجرتالمثل: اجارهنامهٔ املاک مشابه در همان محل یا هر برآوردی از اجارهٔ عرفی، برای تقویم اولیهٔ خواسته.
- مشخصات و نشانی دقیق متصرف یا متصرفان؛ اگر ملک دستبهدست شده، همهٔ متصرفان فعلی باید خوانده باشند (مواد ۳۱۷ و ۳۲۳ قانون مدنی).
مراحل ثبت و رسیدگی به دادخواست خلع ید، قلع و قمع و اجرتالمثل با دستور موقت
- ۱بررسی مالکیت و انتخاب مسیروکیل اول مطمئن میشود سند رسمی به نام شماست و رابطهٔ شما با متصرف غصب است نه اجاره؛ اگر فقط قولنامه دارید، مسیر الزام به تنظیم سند یا اثبات مالکیت پیش از خلع ید لازم است. همینجا تصمیم میگیرد دستور موقت ضمن دادخواست خواسته شود یا مستقل و فوری.
- ۲تنظیم دادخواست با سه خواسته و درخواست دستور موقتخواستهها جدا نوشته میشود: «خلع ید از پلاک ثبتی …»، «قلع و قمع مستحدثات»، «مطالبهٔ اجرتالمثل ایام تصرف از تاریخ … تا زمان تخلیه با جلب نظر کارشناس» به انضمام خسارات دادرسی، و در بخش جداگانه «صدور دستور موقت مبنی بر …» با شرح دلایل فوریت (ماده ۵۱ ق.آ.د.م و مواد ۳۱۰ و ۳۱۶).
- ۳ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییبا کارت ملی و مدارک به دفتر خدمات میروید؛ دادخواست ثبت و بسته به بهای خواسته به دادگاه صلح یا دادگاه عمومی حقوقیِ محل وقوع ملک ارجاع میشود؛ ابلاغها از طریق ثنا میآید. اگر نقصی باشد مدیر دفتر ظرف دو روز اخطار میدهد و ده روز مهلت رفع نقص دارید (ماده ۵۴).
- ۴رسیدگی فوری به دستور موقتدادگاه برای امر فوری وقت نزدیکی تعیین میکند و در موارد فوریتر حتی بدون دعوت طرف یا در روز تعطیل رسیدگی میکند (ماده ۳۱۴)؛ مبلغ تأمین را تعیین میکند و پس از سپردن آن، دستور موقت صادر و با تأیید رئیس حوزهٔ قضایی اجرا میشود (مواد ۳۱۹ و ۳۲۵). اگر دستور را مستقل گرفتهاید، بیست روز برای ثبت دعوای اصلی دارید (ماده ۳۱۸).
- ۵جلسهٔ رسیدگی و دفاع خواندهدر جلسه، خوانده معمولاً ادعای مالکیت (قولنامه)، اذن یا اجاره میکند؛ دادخواستی که ارکان را از اول محکم چیده باشد، این دفاعها را پیشبینی کرده است. دادگاه در صورت نیاز قرار معاینهٔ محل و کارشناسی صادر میکند.
- ۶کارشناسی اجرتالمثل و معاینهٔ بناکارشناس رسمی با حضور در محل، اجارهٔ عرفی ملک را برای هر دورهٔ تصرف برآورد و مشخصات بنا را صورتبرداری میکند؛ نظر او به طرفین ابلاغ میشود و یک هفته فرصت اعتراض دارید. مبلغ نهایی اجرتالمثل بر این اساس تعیین میشود.
- ۷صدور حکمدادگاه اگر مالکیت شما و تصرف بدون مجوز خوانده را احراز کند، حکم به خلع ید، قلع و قمع بنا و پرداخت اجرتالمثل میدهد. دستور موقت تا قطعیت حکم و اجرای آن برقرار میماند مگر دادگاه آن را لغو کند (ماده ۳۲۲).
اجرای حکم خلع ید، قلع بنا و وصول اجرتالمثل
پس از قطعیت حکم، با درخواست شما اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام مدنی میرود. هر سه بخش حکم شیوهٔ اجرای خودش را دارد:
- خلع ید: دادورز عین ملک را از متصرف میگیرد و به شما تحویل میدهد (ماده ۴۲ قانون اجرای احکام مدنی). اگر کسی غیر از محکومعلیه در ملک باشد، مانع اجرا نیست مگر مدعی حقی باشد و دلیل بدهد؛ در این حالت یک هفته مهلت دارد به دادگاه مراجعه کند و اگر ظرف پانزده روز قرار تأخیر اجرا نیاورد، اجرا ادامه مییابد (ماده ۴۴). اموالی که در ملک مانده صورتبرداری و به امین سپرده یا به صندوق دادگستری منتقل میشود (ماده ۴۵). در ملک مشاع از تمام ملک خلع ید میشود (ماده ۴۳).
- قلع و قمع بنا: اگر محکومعلیه خودش بنا را برنچیند، شما میتوانید زیر نظر دادورز آن را به وسیلهٔ دیگری انجام دهید و هزینه را از او بگیرید، یا بدون انجام عمل، هزینهٔ لازم را از طریق اجرا مطالبه کنید؛ میزان هزینه را دادگاه با نظر کارشناس تعیین میکند (ماده ۴۷). اگر در ملک زراعت شده و حکم تکلیفش را معین نکرده، ماده ۴۸ ترتیب برداشت محصول یا پرداخت بهای زراعت را گفته است.
- اجرتالمثل: یک محکومیت نقدی است؛ اگر محکومعلیه نپردازد، اموال یا حساب او معرفی و توقیف میشود و در صورت نداشتن مال، مقررات قانون نحوهٔ اجرای محکومیتهای مالی (اعسار و تقسیط) اعمال میشود.
دستور موقت در این مرحله: دستور موقتی که گرفتهاید تا اجرای حکم وضع را ثابت نگه داشته است. پس از اجرای خلع ید، دستور موضوعاً منتفی میشود و تأمینی که سپردهاید، اگر طرف ظرف یک ماه از ابلاغ رأی نهایی دعوای خسارت مطرح نکند، با دستور دادگاه آزاد میشود (ماده ۳۲۴).
اعتراض به رأی و به دستور موقت
اعتراض به حکم خلع ید و اجرتالمثل: حکم دادگاه بدوی در این دعوا (مالی و بیش از نصاب ماده ۳۳۱) قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان است و مهلت آن برای مقیمان ایران بیست روز از ابلاغ است (مواد ۳۳۴ و ۳۳۶ ق.آ.د.م). رأی وقتی غیابی است که سه چیز با هم جمع شود: متصرف یا وکیل یا قائممقام یا نمایندهٔ قانونی او در هیچ جلسهای حاضر نشده باشد، دفاع کتبی هم نفرستاده باشد و اخطاریه به او ابلاغ واقعی نشده باشد (ماده ۳۰۳ ق.آ.د.م). با ابلاغ واقعی اخطاریه، رأی حضوری است — حتی اگر متصرف غایب محض بماند و هیچ لایحهای ندهد — و اعتراض به آن فقط در قالب تجدیدنظر ممکن است. در فرض غیابی بودن، متصرف بیست روز از ابلاغ واقعی فرصت واخواهی در همان دادگاه دارد (مواد ۳۰۵ و ۳۰۶)؛ اجرای حکم غیابی هم منوط به معرفی ضامن یا سپردن تأمین از سوی شماست (تبصره ۲ ماده ۳۰۶). همین مهلتها برای شما هم هست: اگر بخشی از خواستهها (مثلاً اجرتالمثل) رد شد، بیست روز فرصت تجدیدنظرخواهی دارید.
اعتراض به دستور موقت: قبول یا رد درخواست دستور موقت مستقلاً قابل اعتراض، تجدیدنظر و فرجام نیست؛ فقط ضمن تجدیدنظرخواهی از اصل رأی میتوان به آن هم اعتراض کرد (ماده ۳۲۵). اما طرف میتواند با دادن تأمین متناسب از دادگاه بخواهد از دستور رفع اثر کند (ماده ۳۲۱)، و اگر جهت فوریت از بین برود، دادگاه خودش آن را لغو میکند (ماده ۳۲۲). این یعنی دستور موقت محکم است، اما دائمی نیست؛ باید دعوای اصلی را جدی و سریع پیش ببرید.
اگر دعوا رد شد: متقاضی دستور موقت به جبران خسارتی که طرف از اجرای دستور دیده محکوم میشود (ماده ۳۲۳) و این خسارت از محل تأمینِ سپردهشده برداشت میشود. به همین دلیل وکیل پیش از درخواست دستور موقت، محکمبودن مالکیت و فوریت را با شما مرور میکند.
اشتباههای رایجی که وکیل جلوی آنها را میگیرد
- خلع ید بدون سند رسمی: با قولنامه یا سند عادی دعوای خلع ید مطرح میشود و رد میشود؛ مسیر درست ابتدا الزام به تنظیم سند رسمی یا اثبات مالکیت است.
- خلع ید به جای تخلیه یا تصرف عدوانی: برای مستأجر باید تخلیه خواست، و اگر مالکیت محل اختلاف نیست و فقط تصرف شما گرفته شده، دعوای تصرف عدوانی (مواد ۱۵۸ به بعد) سریعتر و بدون نیاز به اثبات مالکیت است.
- درخواست دستور موقت بدون فوریت واقعی یا مبهم: «منع هرگونه اقدام» بدون تعیین دقیق عمل ممنوع، یا فوریتی که با دلیل نشان داده نشده، رد میشود و تأمین را بیهوده درگیر میکند (مواد ۳۱۰، ۳۱۵ و ۳۱۶).
- فراموشکردن مهلت بیستروزه وقتی دستور موقت مستقل گرفته شده (ماده ۳۱۸)؛ نتیجه رفع اثر از دستور و احتمال محکومیت به خسارت (ماده ۳۲۳).
- اجرتالمثل بدون تاریخ شروع و بدون درخواست کارشناسی: خواستهٔ مبهم یا بدون تقویم اخطار رفع نقص میگیرد (مواد ۵۱ و ۵۳)؛ تاریخ شروع هم باید با دلیل باشد (ورود متصرف، پسگرفتن اذن یا انکار حق شما — مواد ۳۰۸ و ۳۱۰ قانون مدنی).
- خواندهقراردادن فقط یک نفر در حالی که ملک دستبهدست شده؛ حکم علیه کسی که خوانده نبوده قابل اجرا نیست (مواد ۳۱۷ و ۳۲۳ قانون مدنی).
- تقویم غیرواقعی خلع ید بیتوجه به قاعدهٔ ارزش معاملاتی، که یا هزینهٔ دادرسی را بیهوده بالا میبرد یا اخطار تکمیل هزینه میگیرد.
- نخواستن قلع و قمع همراه خلع ید: اگر بنا را در همین دادخواست نخواهید، بعد از خلع ید با بنایی روی ملک خود میمانید که برای برچیدنش باید دعوای تازه مطرح کنید.