به روز بمانید!
آیا مایل هستید اعلانات مربوط به گفتگوهای آنلاین خود را روی دستگاه خود دریافت کنید؟
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
دعاوی ثبتی بسیار گسترده است و به موضوعات مختلفی ارتباط پیدا می‌کند. همواره دعاوی ثبتی از اهمیت بالایی برخوردار بوده است که به طور کلی در دسته بندی انواع دعاوی حقوقی قرار می‌گیرند.
البته که گاهی اوقات موضوعات ثبتی می‌تواند جنبه مجرمانه داشته و به عنوان دعوای کیفری شناخته می‌شوند. دعاوی ثبتی عمدتا ناشی از به وجود آمدن تخلفات در حوزه به ثبت رسیدن اسناد مختلف است.
زمانی که معامله و یا قراردادی بین طرفین صورت می‌گیرد، ممکن است که در این بین اسناد مختلفی رد و بدل شود. اگر سند در مراجع رسمی به ثبت برسد، اعتبار بیشتری برای طرفین جهت اجرای تعهدات مربوطه دارد. زمانی که یک سند به ثبت می‌رسد، باید مقررات و تشریفات مربوطه در آن رعایت شود. عدم قوانین حوزه ثبتی در ثبت اسناد مختلف سبب ایجاد دعاوی حقوقی در این زمینه می‌شود.
گفتنی است که در قانون الزامی برای آن که اسناد گوناگون به ثبت برسند، وجود ندارد و این موضوع بسته به اراده طرفین دارد. اما در هر صورت، برای آن که معاملات صورت گرفته جنبه قانونی داشته و از اعتبار بالایی نیز برخوردار باشد، لازم است که اسناد مرتبط با معامله صورت گرفته ثبت شوند. در قانون ایران، سند در ادله اثبات دعوی کارایی دارد و طرفین دعوا می‌توانند ادعاهای خود را به واسطه اسناد موجود برای دادگاه به اثبات برسانند.
سند می‌تواند رسمی و یا غیر رسمی باشد. سندی که در مراجع قانونی چون واحدهای اجرایی ثبت اسناد، مراحل ثبتی آن انجام می‌شود، به عنوان سند رسمی شناخته شده و مابقی اسناد به عنوان سند عادی به شمار می‌روند.
زمانی که معامله ملکی صورت می‌گیرد و طرفین اقدام به تنظیم قولنامه می‌کنند، سند تنظیم شده رسمی نبوده و به عنوان سند عادی شناخته می‌شود. اما سند مالکیت ملک که در دفاتر اسناد رسمی، به ثبت رسیده و به نوعی مراحل انتقال آن صورت می‌گیرد، سند رسمی است.
دعاوی ثبت اسناد، عمدتا به اسنادی که ارتباط با مال هستند، صورت می‌گیرد. از جمله این دعاوی می‌توان به دعاوی اسناد بیع، اسناد اجاره، اسناد اقاله، اسناد رهن، وکالت و غیره اشاره نمود. گاهی اوقات ممکن است که خریدار و فروشنده در رابطه با معامله ملکی که انجام داده‌اند، دچار مشکلاتی شوند و در این صورت طرح دعوای ثبت اسناد مطرح می‌شود.
رسیدگی به دعاوی مزبور در صلاحیت دادگاه‌های عمومی حقوقی است که لازم است برای رسیدگی به پرونده‌های ثبت اسناد، با وکلا متخصص مشورت حقوقی انجام شود.
قبل از آن که به بررسی دعاوی ثبت اسناد بپردازیم، لازم است که نگاهی به سند و انواع آن داشته باشیم. سند در واقع نوشته کتبی است که در مواقعی که دعوای قضایی مطرح می‌شود، جهت اثبات ادعاهای مطرح شده مورد استفاده قرار می‌گیرند. در قانون مدنی، سند به عنوان یکی از موارد ادله اثبات دعوا شناخته شده است.
به موجب ماده 1284 قانون مدنی، سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. در این صورت، اسناد در طرح دعاوی و دفاع از حقوق طرفین بسیار پرکاربرد خواهد بود.
موضوعاتی که طرفین دعوا در دادگاه مطرح می‌کنند، از طریق ارائه اسناد و مدارکی موجه به اثبات می‌رسد. در واقع هرگونه حرف و سخنی که بدون سند از طرف اصحاب دعوا نزد دادگاه مطرح می‌شود، اعتبار قانونی ندارد. به بیان دیگر، هر کسی که قصد دارد ادعایی را علیه افرادی مطرح کند، باید در این زمینه سند معتبری را ارائه نماید.
در رویه قضایی، به درخواست‌هایی که بدون دلایل و اسناد موجه و قانونی ارائه می‌شوند، ترتیب اثر داده نمی‌شود. هر ادعایی که از سوی یکی از طرفین دعوا مطرح می‌شود، باید از طریق سند صورت گیرد.
گفتنی است که سند برای آن که جهت استناد در دعاوی قضایی، اعتبار داشته باشد، می‌بایست اولا به صورت نوشته مکتوب بوده و یا ثانیا بتوان از طریق سند در مقام دادگاه، به موضوع و یا دعوای مربوطه استناد نمود.
در مورد پرونده‌ها و شکایاتی که در دادگاه مطرح می‌شوند، شاهد حجم قابل توجهی از اسناد و مدارک مختلف هستیم که طرفین برای اثبات ادعای خود ارائه نموده‌اند. واضح است که دعوای اقامه شده، بدون وجود اسناد و یا مدرکی، جنبه قانونی نداشته و مراجع قضایی درخواست‌هایی که مبتنی بر صرفا ادعای خواهان بوده و در آن به دلیل و سند خاصی اشاره نشده است، توجه خاصی نمی‌کنند و چه بسا اقدام به رد درخواست مربوطه می‌نمایند.
اسناد مختلفی در قانون عنوان شده است که به طور کلی اسناد را می‌توان در دو دسته بندی سند عادی و رسمی قرار داد. سندی که به عنوان سند رسمی به شمار نرود، در دسته بندی اسناد عادی قرار می‌گیرند.
اعتبار اسناد رسمی در مقام دعوا بیشتر از اسناد عادی بوده و از این حیث، لازم است که اصحاب دعوا حتی الامکان جهت اثبات ادعاهای خود، به اسناد رسمی استناد کنند. با این اوصاف لازم است که با اسناد عادی و رسمی به طور کلی آشنا شویم.
بر اساس ماده 1286 قانون مدنی، اسناد شامل سند عادی و رسمی هستند. تعریفی که در قانون از اسناد رسمی عنوان شده، به این شکل است که اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایرین مامورین رسمی و در حدود صلاحیت آن‌ها، بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند. طبق قانون ثبت، اسناد رسمی شامل اسنادی هستند که توسط اداره ثبت تنظیم شده است.
به طور کلی اسنادی که در دفترخانه اسناد رسمی فرآیند ثبت آن انجام شده و یا تحت نظارت و دخالت ماموران رسمی صورت می‌گیرد، در دسته بندی انواع اسناد رسمی قرار خواهند گرفت.
سندی که توسط واحدهای اداره ثبت اسناد و یا دفاتر اسناد رسمی، ثبت می‌شوند، به عنوان سند رسمی شناخته می‌شوند. اعتبار اسناد رسمی برای مراجع قضایی، بسیار بیشتر از اسناد غیر رسمی بوده و از این حیث، ادعاهایی که از طرف اصحاب دعوا به استناد سند رسمی صورت می‌گیرد، برای دادگاه ها از اعتبار بالاتری برخوردار است.
بنابراین می‌توان اسناد رسمی را به سه دسته کلی تقسیم بندی نمود:
علاوه بر اسناد رسمی، دسته دیگری از اسناد شامل اسناد عادی هستند. پر واضح است که اگر سندی رسمی نباشد، به عنوان سند عادی می‌توان از آن یاد کرد. ماده 1289 قانون مدنی عنوان می‌کند که غیر از اسناد رسمی، سایر اسناد عادی هستند. در واقع اگر یک سند، شرایط و مقررات مربوط به اسناد رسمی را نداشته باشد، به عنوان سند عادی است.
سند رسمی همانطور که عنوان شد، اسنادی هستند که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی و یا این که نزد ماموران رسمی، تنظیم شوند. حال اگر سندی به طور کلی این سه ویژگی را نداشته باشد، می‌توان آن را به عنوان سند عادی در نظر گرفت.
اسناد مختلفی در طول روزمره ممکن است بدون دخالت ماموران رسمی و بدون آن که در دفترخانه مراحل تنظیم آن انجام شود، نگارش شود و این قبیل اسناد در دسته بندی اسناد عادی قرار داده می‌شوند. اسنادی مانند قولنامه به عنوان سند عادی شناخته شده، زیرا تنظیم آن صرفا نزد طرفین معامله صورت گرفته و در این بین ماموران رسمی در نگارش آن هیچگونه دخالتی ندارند.
امکان انکار و یا وجود تردید در اسناد رسمی وجود ندارد ولی این موضوع در اسناد عادی صدق می‌کند. به همین جهت، اسناد عادی برای دادگاه چندان اعتبار قانونی نداشته و در مقابل نیز اسناد رسمی از درجه اعتبار بیشتری برخوردار هستند. البته این موضوع بدین معنا نیست که سند عادی در محاکم دادگستری جهت اثبات ادعا کارایی داشته باشند و خواهان می‌تواند شکایت خود را از طریق سند عادی در دادگاه مطرح نماید.
گاهی اوقات قضات دادگاه، به اسناد عادی، چندان توجه خاصی نکرده و صرفا درخواست‌های مبتنی بر اسناد رسمی را در دستور کار خود قرار می‌دهند. این موضوع به لحاظ قانونی، درست نیست اما برخی مواقع شاهد وقوع آن هستیم. گفتنی است که در شرایطی نیز اسناد عادی، اعتبار اسناد رسمی را داشته و به نوعی در حکم سند رسمی هستند. ماده 1291 قانون مدنی، شرایط اعتبار اسناد عادی که در حکم سند رسمی هستند را نیز عنوان نموده است که عبارتند از:
گفتنی است که اگر سندی که توسط ماموران رسمی تنظیم شده باشد اما مامور به لحاظ قانونی، صلاحیت لازم را نداشته باشد، سند مزبور عادی است. حتی اگر سند دارای مهر و امضاء نیز باشد، به دلیل آن که تنظیم آن توسط مامور غیر واجد صلاحیت قانونی تنظیم شده است، اعتبار سند رسمی را نداشته و به عنوان سند عادی محسوب می‌شود.
در بخش‌های قبل به طور مفصل به بررسی سند و انواع آن پرداختیم. حال لازم است که بررسی دعاوی ثبت اسناد را در دستور کار خود قرار دهیم. با توجه به این که در قانون مقررات و شرایط خاصی برای به ثبت رسیدن اسناد در نظر گرفته شده است، در صورتی که مقررات مربوطه اجرای آن به درستی انجام نشود، در نهایت منجر به طرح دعوای ثبت اسناد می‌شود.
گفتنی است که دلایلی که سبب ایجاد دعاوی ثبت اسناد می‌شوند، گسترده است و صرفا در رابطه با نحوه به ثبت رسیدن اسناد، شکایت در این زمینه مطرح نمی‌شود. با توجه به این که ثبت اسناد عادی در دفترخانه انجام می‌شود، گاهی اوقات ممکن است که مسئولان مربوطه در دفترخانه در حین تنظیم سند، مرتکب تخلفاتی شوند که در این صورت سبب طرح دعوای حقوقی در این زمینه می‌شود.
اسناد مختلفی در طول روز ممکن است ثبت و تنظیم شود اما برخی از اسناد به دلیل اهمیت بالای آن‌ها و همچنین کارایی زیادی که در انواع معاملات دارند، ممکن است باعث شود تا بین معامله کنندگان منجر به بروز اختلاف شود. مهم ترین اسنادی که عمدتا دعاوی حقوقی در رابطه با آن‌ها انجام می‌شود، عبارتند از:
اسناد مزبور، عموما در طرح دعاوی حقوقی، طرفین به آن استناد نموده و در پرونده‌های حقوقی مورد بررسی قرار می‌گیرند. مواردی که منجر به اقامه دعاوی ثبت اسناد گردد، می‌تواند در رابطه با نحوه به ثبت رسیدن چنین اسنادی بوده و یا این که متعهدین، تعهدات قانونی خود را در این زمینه اجرا نکرده‌اند.
واضح است که معامله و یا تعهدی که بین افراد صورت می‌گیرد، لازمه آن وجود اسناد مختلف است. در این صورت وجود اسناد در معاملاتی از قبیل بیع، صلح، وکالت، رهن، اقاله و غیره، امری طبیعی است و به نوعی طرفین معامله باید در این زمینه سند عادی یا رسمی تنظیم کنند. با توجه به اهمیت موضوع دعاوی ثبت اسناد، در ادامه به بررسی هر کدام از اسناد ذکر شده و شرایط آن‌ها می‌پردازیم.
بیع اصطلاحی آشنا برای بسیاری از ما است و تقریبا تجربه انجام چنین معامله‌ای را چه به صورت مستقیم و غیر مستقیم داشتیم. بیع همان خرید و فروش است و موضوع آن می‌تواند اموال مختلفی باشد. بیع به عنوان یکی از عقود معین در قانون عنوان شده است و همین مقررات خاصی برای انجام چنین معاملاتی در نظر گرفته شده است.
تملیک عین به عوض معلوم در ماده 338 قانون مدنی به عنوان تعریف عقد بیع انجام شده است. در واقع زمانی که دو یا چند نفر، قصد انجام معامله خرید و فروش را دارند، متعهد به اجرای وظیفه مشخصی نیز می‌شوند. طرفین اصلی در عقد بیع، بایع و مشتری است.
بایع متعهد به تملک عین به مشتری در ازای عوض معلوم می‌شود. به بیان دیگر، فروشنده برای فروش مال یا اموال خود با خریدار قراردادی را منعقد می‌کند که به واسطه قرارداد تنظیم شده، بایع مالی را به خریدار بفروشد و در قبال آن نیز خریدار، موظف است که ارزش مال را به فروشنده بدهد.
نمونه بارز عقد بیع در معاملات ملکی دیده می‌شود که در آن، بایع یا فروشنده، متعهد می‌شود که ملک را به خریدار در زمان مشخصی تحویل دهد. در مقابل نیز مشتری، متعهد است به پرداخت ثمن معامله است. بر طبق ماده 339 قانون مدنی، پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود.
حال قراردادی که به واسطه عقد بیع بین طرفین منعقد می‌شود، سند در همین راستا تنظیم شده که نشان دهنده وجود انجام معامله خرید و فروش بین طرفین است. بنابراین سند بیع، سندی است که بایع و مشتری، در آن تعهداتی در قبال انجام معامله انجام می‌دهند. سند تنظیم شده بین طرفین، به عنوان سندی عادی محسوب شده و رسمی شدن آن منوط به اجرای مقررات مربوط به ثبت اسناد رسمی است.
در اسناد بیع، بایع و مشتری نسبت به این موضوع متعهد می‌شوند که مالی بین آن‌ها معامله شده و در نهایت انتقال مالکیت نیز صورت می‌گیرد. زمان انتقال مالکیت ملک و همچنین پرداخت ثمن معامله در سند بیع ذکر می‌شود. بایع متعهد است به این که ملک را در موعد توافق شده به مالکیت خریدار در آورد. همچنین مشتری نیز نسبت به این موضوع تعهد می‌نماید که ارزش ملک معامله شده و یا ثمن معامله را پرداخت کند.
سند بیع انواع مختلفی دارد که همه این اسناد مرتبط با معاملات خرید و فروش است. مهم‌ترین اسناد بیع که مقررات و ضوابط مشخصی برای آن تعیین شده است، به شرح زیر می‌باشد:
یکی از اسناد مربوط به عقد بیع، قولنامه است. قولنامه کاربرد زیادی در معاملات ملکی دارد و نوعی سند عادی محسوب می‌شود. قولنامه جنبه تعهدنامه از سوی طرفین معاملات ملکی دارد و بایع و مشتری، تعهدات خود در قولنامه عنوان می‌کنند. هدف از تنظیم قولنامه این است که قبل از آنکه مبیع به طور کامل به ملکیت مشتری در آید، طرفین تمامی تعهدات خود را در متن قولنامه عنوان می‌کنند.
گفتنی است در مواقعی طرفینی که قصد دارند معامله را با یکدیگر انجام دهند، اما به دلایلی شرایط لازم برای آن که بیع صورت گرفته را به صورت قانونی، رسمی کنند، اقدام به تنظیم قولنامه که یکی از شناخته شده‌ترین اسناد بیع به شمار می‌رود، می‌نمایند.
به بیان دیگر، در شرایطی که هنوز مبیع و در معاملات ملکی، ملک مورد معامله به صورت رسمی به مالکیت مالک در نیامده است، طرفین برای انجام تعهداتشان، قولنامه‌ای را نگارش می‌کنند. قولنامه همانطور که از نام آن پیدا است، بایع و مشتری به هم قول می‌دهند که معامله صورت گرفته را با رعایت تمامی جوانب قانونی انجام می‌دهند.
حال ممکن است در مواقعی، طرفین معامله به دلیل اعتمادی که نسبت به هم دارند، تا زمان رسمی شدن انتقال مبیع و اتمام مراحل قانونی معامله، اقدام به تنظیم قولنامه نمی‌کنند. همین موضوع دلیلی می‌شود بر آن که بین بایع و مشتری اختلاف مطرح شود.
در واقع به جهت آن که سند مکتوب جهت معامله صورت گرفته بین متعهدین وجود ندارد، یکی از طرفین به راحتی می‌تواند معامله انجام شده و اجرای تعهدات مربوطه را انکار نماید. در این صورت اثبات این موضوع بسیار دشوار خواهد شد.
دعاوی ثبت اسناد که یکی از آن‌ها ممکن است در رابطه با قولنامه باشد، زمانی مطرح می‌شود که یکی از متعهدین چه بایع و چه مشتری، تعهد خود را انجام ندهند و در این صورت طرف دیگر می‌تواند به واسطه قولنامه تنظیم شده، علیه طرف دیگر شکایت کند.
سند دیگری که در رابطه با عقد بیع مطرح می‌شود، مبایعه نامه است. مبایعه نامه جهت فروش اموال مختلف کارایی دارد. در واقع مالی که قرار است که مشتری از طرف بایع فروخته شود، می‌تواند به واسطه مبایعه نامه صورت گیرد. مبایعه نامه صرفا برای فروش اموال غیر منقول تنظیم نمی‌شود بلکه برای سایر اسناد عادی نیز کارایی خواهد داشت.
بایع و مشتری در خصوص فروش مال، هر نوع تعهدی که داشته باشند، می‌توانند در بیع نامه مزبور قید کنند. مبایعه نامه مانند قولنامه سند عادی محسوب شده که تنظیم آن، قبل از صدور سند رسمی مالکیت انجام می‌شود. گفتنی است که تعهدات مندرج در مبایعه نامه باید مورد تایید طرفین باشد و هر نوع تعهدی که در این سند ذکر شود و از سوی بایع و مشتری مورد پذیرش واقع نشود، اعتبار قانونی ندارد.
گفتنی است که جهت اعتبار بیشتر اسناد بیع، باید تعهدات ذکر شده در سند مزبور، جنبه قانونی داشته باشد و زمانی که موضوعی در بیع نامه ذکر شد و طرفین آن را امضاء کردند، به منزله تایید موارد مزبور در سند است. گفتنی است که قولنامه و مبایعه نامه با یکدیگر تفاوت دارند.
مبایعه نامه و قولنامه هردو به عنوان سند بیع شناخته می‌شوند اما در مبایعه نامه، فروش مال به مشتری تایید می‌شود ولی قولنامه در ارتباط با تعهداتی است که طرفین نسبت به یکدیگر دارند. قولنامه عمدتا در مواقعی تنظیم می‌شود که شرایط و مقدمات انجام معامله فراهم نیست و طرفین تعهدی را انجام می‌دهند که در آینده، معامله توافق شده را انجام دهند.
مبایعه نامه به این صوت است که معامله و یا بیع مربوطه انجام گرفته توسط طرفین به تایید می‌رسد اما در قولنامه صرفا طرفین متعهد به انجام معامله می‌شوند و برای آن که چنین معامله را در آینده نزدیک انجام دهند، اقدام به تنظیم قولنامه می‌کنند.
وکلا دادگستری بر اساس اراده و اختیار خود می‌توانند اقدام به وکالت در دعاوی مختلف کنند. یکی از پرونده‌هایی که عمدتا وکلا به صورت تخصصی به آن رسیدگی می‌کنند، دعاوی ثبت اسناد است. دعاوی مربوط به اسنادی چون بیع نامه، وکالت نامه، اجاره نامه و سایر اسناد مزبور در این زمینه، مورد وکالت از جانب وکیل انجام می‌گیرد.
وکیل دعاوی ثبت اسناد که رسیدگی به دعاوی ثبتی به عنوان تخصص اصلی وی محسوب می‌شود، سالانه پرونده‌های مختلفی را در این زمینه رسیدگی می‌کنند و به موکلین خود جهت رسیدن به حق و حقوق قانونی خود کمک می‌کنند. به همین جهت اگر در رابطه با معاملات مختلف با طرف دیگر قرارداد به مشکل خوردید و جهت حل مشکل حقوقی خود، کافیست به وکیل ثبت اسناد خوب در این زمینه مراجعه کنید.
قرارداد با وکیل دادگستری، همواره به عنوان یکی از راه‌حل‌های مناسب برای رسیدگی به مشکلات حقوقی است اما روش دیگر برای حل و فصل مشکلات قانونی، استفاده از خدمات مشاوره حقوقی است. یکی از خدماتی که وکلا در اختیار موکلین قرار می‌دهند، ارائه مشاوره حقوقی ثبت اسناد است.
در هر صورت اگر در مورد دعاوی ثبت اسناد، نیاز به وکیل و یا مشاوره حقوقی دارید، استفاده از خدمات سامانه بنیاد وکلا به شما پیشنهاد می‌شود. برای بهره‌مندی از خدمات حقوقی این سامانه با کارشناسان ما در ارتباط باشید.