چنانچه در پروسه اجاره دادن ملک مسکونی هستید بهتر است بدانید، اگر شما به عنوان موجر بخواهید ملکتان را اجاره دهید جهت حفظ منافع خود نکاتی را باید رعایت کنید که مهم‌ترین آن‌ها در این نوشتار بررسی شده است.
اینکه چه تعداد از موارد زیر را بتوانید اعمال کنید به “قدرت چانه‌زنی” شما و رضایت طرف مقابل بستگی دارد. به طور کلی هر توافقی که خلاف شرع یا قوانین آمره یا نظم عمومی نباشند را می توان در قرارداد آورد.
نکات این نوشتار برای این نیست که قرارداد جدیدی نگارش شود؛ بلکه کلیت قرارداد اجاره همان موارد مندرج در فرم‌های چاپیست و فقط در قسمت توضیحات مواردی اضافه یا بندهایی حذف می‌شود.
ذکر این مقدمه اهمیت دارد که مهم‌تر از موارد حقوقی که در ادامه می آید؛ احراز “صلاحیت اخلاقی و مالی” مستاجر است و به صرف ارائه راهکارهای حقوقی نمی‌توان احراز صلاحیت مزبور را نادیده گرفت.
هر چقدر هم که تنظیم قرارداد اجاره به خوبی از نظر حقوقی منعقد شود ولی مستاجر صلاحیت نداشته باشد، هزینه‌های مختلفی _اعم از مادی و معنوی_ به موجر تحمیل خواهد شد.
شرایط اجاره دادن ملک مسکونی
شرایط ظاهری (شکلی) قرارداد
برای اینکه موجر بتواند در انتها و پس از اتمام مدت قرارداد و عدم تخلیه ملک “دستور تخلیه فوری” به جای “حکم تخلیه” _که بسیار طولانی و عملا بی‌فایده است_ بگیرد قرارداد اجاره باید واجد شرایط ظاهری ذیل باشد:
موجر و مستاجر هر دو قرارداد را امضا کرده باشند
پس باید دقت کرد که آن که به عنوان مستاجر قرارداد را امضا می‌کند واقعا مستاجر باشد و احراز هویت شده باشد.
امضای دو شاهد
این دو شاهد که هر کس به جز طرفین قراردادند حتی وکیل دادگستری، باید ذیل تمام صفحات قرارداد را امضا کرده باشند. اگر می‌خواهید پشت همان قرارداد اصلی، اجاره خود را تمدید کنید باز هم شاهدان ذیل قرارداد را باید امضا کنند.
دو نسخه بودن قرارداد
قرارداد باید در دو نسخه (یک نسخه برای موجر و دیگری برای مستاجر) تنظیم شده باشد.
کتبی بودن
اصولا افراد ابتدا به ساکن برای اجاره دادن ملک خود قرارداد کتبی منعقد می‌کنند اما در زمان تمدید اجاره به تمدید شفاهی بسنده کرد، و قرارداد کتبی منعقد نمی‌کنند.
با وجود اینکه قرارداد شفاهی مانند قرارداد کتبی آثار حقوقی داشته و اصولا ایرادی بر آن نیست اما در بحث اجاره اگر قرارداد کتبی نباشد امکان دریافت “دستور تخلیه” نیست و باید راه دور و دراز دریافت حکم تخلیه را پیمود که عملا بی فایده است.
ذکر دقیق مدت و مورد اجاره
مدت اجاره و مورد اجاره باید به دقت و صریح ذکر شده باشد؛
- مثلا اگر به طور کلی بیان شود که ملکی به مشخصات فلان اجاره داده شد (بدون قید مدت)
- یا گفته شود یکی از املاک طبقه دوم ساختمان فلان موجر به مستاجر اجاره داده شد (مردد بودن مورد اجاره بین دو یا چند مورد)
- یا ذکر شود یکی از املاک موجر (مجهول بودن)
در همه موارد مورد اشاره، قرار داد باطل است و گویی هیچ عقدی منعقد نشده است.
دریافت ودیعه از راه ساتنا یا چک بین بانکی
برای دریافت ودیعه چک رمزدار یا واریز مستقیم وجه کم خطرترین راه است و پیشنهاد می‌شود از راه‌هایی مثل دریافت چک عادی یا کارت کشیدن در دستگاه پوز املاکی خودداری کنید.
سلب حق انتقال مورد اجاره
معمولا در فرم‌های چاپی قرارداد اجاره، بند سلب حق انتقال مورد اجاره از مستاجر آمده است.
به این معنا که اگر مستاجر ملکی که اجاره کرده است را اجاره دهد موجر بتواند آن معامله را رد کرده و اعلام بطلان آن را بخواهد با این توضیح که: طبق قانون هر مستاجری می‌تواند آنچه اجاره کرده را اجاره دهد مگر حق اجاره دادن از وی سلب شود.
حال با توجه به اینکه در قرارداد‌های چاپی امروزی ضمانت اجرای مناسبی برای اجاره ملک توسط مستاجر وجود ندارد، پیشنهاد می‌شود از شرط تملیک ودیعه به موجر بهره گیرید. بدین صورت که:
“مستاجر حق انتقال مورد اجاره به غیر را از خود سلب کرد در صورت انتقال نصف (یا کل) ودیعه به عنوان وجه التزام به مالکیت موجر در خواهد آمد و این ضمانت اجرا نافی حق موجر در مطالبه سایر حقوق قانونی نیست.”
تاخیر در تخلیه ملک
پیشنهاد می‌شود برای تاخیر در تخلیه ملک از وجه التزام روزشمار استفاده شود. به این صورت که:
“بابت هر روز تاخیر در تخلیه ملک توسط مستاجر ۵۰۰ هزار تومان از ودیعه به موجر تملیک می‌شود این مبلغ نافی حق موجر در مطالبه اجرت المثل دوران تصرف نیست و اگر مبلغ ودیعه جهت وصول این وجه التزام کافی نباشد، از طریق طرح دعوا قابل وصول است.”
وصول اجور معوقه
در خصوص پرداخت به موقع اجاره‌بها می‌توان بدین نحو عمل کرد:
- “بابت هر ماه تاخیر در پرداخت اجاره بها معادل آن به عنوان وجه التزام علاوه بر اصل اجاره بها به موجر تملیک می‌شود.”
- یا اینکه: “در صورت تاخیر یک ماهه مستاجر در پرداخت اجاره بها [یا هر چند وقتی که شما بخواهید]معادل تمام اجاره بهایی که باید مستاجر در کل مدت اجاره بدهد از ودیعه به موجر تملیک می شود.”
- یا اینکه: “مستاجر بابت هر روز تاخیر در پرداخت اجاره بها فلان مبلغ را باید به عنوان وجه التزام بدهد.”
طبعا موارد اول و دوم ضمانت اجرای سنگین‌تری هستند.
اذن موجر در تعمیر و تغییر ملک
گاهی دیده می‌شود که مستاجر، بدون دریافت اذن از مالک دست به تغییرات یا تعمیراتی می‌زند و در انتها هزینه را از اجاره بها کسر کرده و با احتساب هزینه‌ها به موجر اجاره بها می‌دهد. برای جلوگیری از این قضیه می‌توان چنین بندی را اضافه کرد:
“هرگونه تغییر و تعمیر در مورد اجاره باید با اذن کتبی موجر باشد و الا موجر هیچ مسئولیتی در قبال پرداخت هزینه‌ها ندارد.”
نکات تکمیلی در خصوص اجاره دادن ملک در بنگاه املاک
- اول؛ از اعتبار بنگاه و احراز صلاحیت آن بنگاه مطمئن شوید.
- دوم؛ بدانید که کار مشاور املاک منعکس کردن اراده شما در قرارداد است و صلاحیتی در خصوص دخل و تصرف در عقد ندارد.
- سوم؛ انعقاد قرارداد در بنگاه اعتبار بیشتری به قرارداد شما نمی‌دهد و قرارداد مزبور یک سند عادی محسوب می‌شود.
- چهارم؛ قرارداد “کد رهگیری دار” هم هیچ تاثیری در اعتبار قرارداد نداشته و فایده‌ای برای موجر ندارد. اما برای مستاجر می‌تواند مفید باشد از این بابت که کد پستی ملک مورد اجاره قفل شده و امکان اجاره دادن دوباره همان ملک از طریق “قرارداد کد رهگیری‌دار” وجود ندارد.
- پنجم؛ قبل از شروع مذاکره با مستاجر با مشاور املاک صحبت کرده و وی را از این که می‌خواهید نکاتی به قرارداد اجاره اضافه شود آگاه کنید؛ اگر احیانا بنگاه همکاری نمی‌کند؛ پیشنهاد می‌شود به بنگاه دیگری مراجعه کنید.
- ششم؛ اگر در فرم چاپی قرارداد اجاره ذکر شده است:” این قرارداد بدون مهر و امضای مشاور املاک اعتبار ندارد.” یا این بند را حذف کنید؛ یا حتما از مهر و امضای مشاور املاک اطمینان حاصل کنید. چون وجود این بند در قرارداد و عدم مهر و امضای بنگاه املاک باعث بی اعتباری قرارداد می‌شود.
جهت دریافت مشاوره حقوقی رایگان غیرحضوری توسط متخصصین وکلای فعال در بنیاد وکلا همین حالااقدام نمایید.
