موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
فروش ملک موروثی توسط شخصی که وارث نیست؛ وضعیت بیع و حقوق خریدار؟
پرسیده شده ۳ ماه پیش
۲۴ پاسخ ثبت شده
ملک موروثی توسط چند نفر که ادعای وراثت داشتند فروخته شده است. پس از دو سال، انحصار وراثت صادره نشان می‌دهد یکی از فروشندگان در زمرهٔ وراث نبوده و سهمی از ثمن معامله را بدون حق دریافت کرده است. خریدار نیز با اطلاع از اختلافات وراث، ملک را زیر قیمت خریداری کرده، در تنظیم قرارداد عجله داشته و صراحتاً اعلام کرده بود نیازی به انحصار وراثت ندارد. حال تکلیف قرارداد بیع چیست؟ آیا معامله باطل است و در صورت ابطال، وضعیت خریدار چگونه خواهد بود؟
جمع‌بندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
بیشتر وکلا معتقدند کل معامله باطل نمیشود؛ بیع نسبت به سهم وراث واقعی صحیح است و نسبت به سهم فرد غیروارث، فضولی و غیرنافذ محسوب میشود که در صورت رد، خریدار فقط حق پس‌گرفتن پول و خسارت از همان فرد را دارد.
این قاعده کلی نفوذ تجزیه‌پذیر قرارداد است، اما اطلاع خریدار از وضعیت و رد یا قبول وراث واقعی وضعیت را دگرگون می‌کند.
حمیدرضا قاسمیآنلاینوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
بطلان سهم غیروارث و صحت مابقی معامله
معامله نسبت به سهم فروشندگانی که واقعاً وارث بوده‌اند صحیح و معتبر است و کل قرارداد باطل نمیشود. فروش سهم توسط شخصی که وارث نبوده معامله فضولی است و صحت آن مشروط به تایید مالکان واقعی خواهد بود. اگر وراث واقعی آن سهم را تایید نکنند، خریدار تنها میتواند برای استرداد پول و خسارت به همان فروشنده غیروارث مراجعه کند. اطلاع خریدار از مشکلات و عجله در خرید گرچه اصل معامله را نسبت به وراث واقعی باطل نمی‌کند، اما بر میزان دریافت خسارت و وضعیت حقوقی او اثرگذار است.
منابع: قانون مدنی، مواد ۲۴۷، ۲۵۱ و ۲۵۳
این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.
با سلام و درود. صرف مشخص شدن اینکه یکی از فروشندگان وارث نبوده، موجب بطلان کل معامله نیست. مطابق مواد ۲۴۷، ۲۵۱ و ۲۵۳ قانون مدنی، معامله نسبت به سهم شخصی که مالک نبوده فضولی و غیرنافذ است و در صورت عدم تنفیذ از سوی مالک واقعی، نسبت به همان سهم باطل خواهد شد؛ اما معامله نسبت به سهام سایر وراث صحیح است. خریدار، حتی اگر از اختلافات وراث آگاه بوده یا ملک را زیر قیمت خریده باشد، تا زمانی که سوءنیت یا تبانی او اثبات نشود، از حمایت قانون برخوردار است؛ با این حال، در صورت ابطال معامله نسبت به سهم غیر، حق مطالبه ثمن پرداختی و خسارات قانونی مربوط به همان سهم را از فروشنده فاقد سمت خواهد داشت.
با سلام
بیع نسبت به سهم وراث واقعی اصولا صحیح است و نسبت به سهم شخصی که وارث نبوده معامله فضولی یا باطل نسبت به مال غیر محسوب میشود مگر مالک واقعی آن را تنفیذ کند
کسی که وارث نبوده باید ثمنی را که بدون حق گرفته مسترد کند و ممکن است عنوان تحصیل مال نامشروع یا کلاهبرداری هم حسب ادله قابل طرح باشد
خریدار اگر عالم به اختلاف وراث و نبود انحصار وراثت بوده حسن نیت قوی ندارد و در صورت ابطال نسبت به سهم غیر فقط حق رجوع به فروشندگان برای استرداد ثمن و خسارت را دارد نه تملک سهم مالک واقعی
پس قرارداد کامل لزوما باطل نیست بلکه قابل تفکیک است صحیح نسبت به سهم فروشندگان مالک و غیرنافذ یا باطل نسبت به سهمی که بدون مالکیت فروخته شده است
سلام
صرف صدور گواهی انحصار وراثت و احراز اینکه یکی از فروشندگان اصلا وارث نبوده است، موجب بطلان کل قرارداد بیع نمیشود. معامله نسبت به سهام متعلق به وراث واقعی صحیح است، اما نسبت به سهمی که شخص فاقد سمت منتقل کرده، معامله فضولی و غیرنافذ است و در صورت عدم تنفیذ از سوی مالک یا وراث واقعی، آن بخش باطل خواهد شد.
همچنین، سوءنیت یا علم خریدار به اختلافات وراث، خرید ملک به قیمت پایین، اصرار بر انعقاد سریع قرارداد و صرف‌نظر کردن از اخذ گواهی انحصار وراثت، در احراز حسن یا سوءنیت وی مؤثر است، اما به‌تنهایی موجب بطلان قرارداد نیست.
در صورت ابطال معامله نسبت به سهم مورد نزاع، خریدار صرفا حق مطالبه ثمن پرداختی و خسارات قانونی مربوط به همان سهم را از شخصی که بدون سمت، ثمن را دریافت کرده است خواهد داشت و نسبت به سهام متعلق به وراث واقعی، عقد همچنان معتبر باقی می‌ماند.
معامله به دلیل عدم مالکیت یکی از فروشندگان، غیرنافذ (نیازمند تنفیذ سایر وراث) است، نه کاملا باطل.
خریدار با علم به اختلاف و عدم وجود انحصار وراثت، با حسن نیت وارد نشده و دادگاه میتواند معامله را به نفع سایر وراث باطل کند.
در صورت ابطال، خریدار فقط میتواند مبلغ پرداختی را از فروشنده غیرواقعی (مالک سهم) مطالبه کند و حقی در ملک ندارد.
برای احقاق حق، سایر وراث می‌توانند از خریدار و فروشنده غیرواقعی شکایت کنند تا سهم خود را دریافت کنند.
در این فرض، صرف اینکه یکی از فروشندگان بعدا معلوم شده وارث نبوده، باعث بطلان کل قرارداد نمیشود؛ باید سهم او از ملک از سهم سایر فروشندگان تفکیک شود.
اگر فروشندگان واقعا مالک سهم‌های موروثی خود بوده‌اند، فروش آنها نسبت به سهم خودشان صحیح است؛ اما نسبت به سهم شخصی که وارث نبوده، معامله نسبت به مال غیر و فضولی است و مالک واقعی آن سهم باید آن را تنفیذ کند. اگر مالک واقعی رد کند، معامله نسبت به همان سهم بی‌اثر میشود.
انتقال مال غیر بدون اذن مالک غیرنافذ است و نیاز به تنفیذ یا رد صاحب حق دارد. اگر وراث واقعی معامله را رد کنند، آن بخش از بیع باطل میشود. همچنین اگر احراز شود خریدار از وضعیت آگاه بوده یا با سوءنیت اقدام کرده، امکان طرح دعوای انتقال مال غیر و کلاهبرداری علیه فروشنده غیروارث نیز وجود دارد.
موفق باشید 🌹
طیبه برزگر
۳ ماه پیش
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
۵٫۰·۱۱ مشاوره موفق
معامله صحیح بوده خصوصا اینکه معامله بعد از صدور گواهی انحصاروراثت و تعیین وراث و سهم هریک صورت گرفته باشد.
ولیکن نسبت به شخصی که بدون درج اسم ایشان در گواهی انحصاروراثت فروشنده بوده ، معامله غیرنافذ بوده و در صورت ابطال معامله نسبت به این بخش از بیع ، خریدار باید ثمن معامله را از فروشنده دریافت کند اگر با حست نیت باشد می تواند ثمن معامله به نرخ روز مطالبه کند.
اگر با سوءنیت باشد صرفا ثمن معامله را دریافت می نماید.
سلام ورثه ای که جز فروشندگان نبوده میتواند با عدم تنفیذ قرارداد نسبت به سهم خود باطل کند و آن قسمت سهم مستحق للغیر است و خریدار میتواند با خیار تبعض صفقه فسخ کند یا به مبلغ ثمنی که به فضول پرداخت کرده به ایشان مراجعه کند که البته اگر از مستحق للغیر مطلع نباشد میتواند ثمن به نرخ روز مطالبه کند
با سلام معامله نسبت به فروشنده غیر وارث صحیح نیست ولی باعث ابطال کل معامله نمیشود وراث اصلی مشکلی در معامله ندارد وخریدار میتواند نسبت به مبلغی که به غیر وارث داده است اقدام و وجه پرداختی را استرداد نماید
معامله باطل نیست بلکه نسبت به سهم فروشنده غیروارث فضولی و غیرنافذ است با تنفیذ وراث معتبر و با رد آنها باطل میشود خریدار چون عالم به فساد و اختلاف بوده فقط حق استرداد ثمن از فروشنده غیروارث را دارد و حق خسارت و غرامت ندارد
با سلام
معامله نسبت به سهم وراث صحیح و نسبت به سهم فرد غیروراث، فضولی و غیرنافذ است و در صورت عدم تنفیذ، خریدار نسبت به همان سهم حق مطالبه ثمن و خسارت دارد.
وقت بخیر
نسبت به سهم بایع * فروشنده * غیر وارث باطل است ، زیرا معامله فضولی انجام داده ولیکن در صورت تنفیذ سایر وراث ، معامله صحیح می شود و در صورت عدم تنفیذ وراث ، خریدار فقط می تواند مطالبه سهم و خسارت از فضول نماید.
خریدار با اطلاع از اوضاع موجود : خرید با عجله و بدون گواهی انحصار وراثت در واقع کلاهبرداری کرده و محکوم است
علی تقوی
۳ ماه پیش
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
۴٫۹·۱٬۳۵۷ مشاوره موفق
باسلام ودرود بله تمام مراحل مانند تحریر ترکه تقسیم ترکه باید انجام گردد
درود برشما
معامله به صورت کلی صحیح است و نسبت به سهم فردی که جز وراث نبوده غیر نافذ است و در صورت تنفیذ مالکین صحیح و در صورت رد باطل است.بحث خرید زیر قیمت با توجه به موضوع و عدم اختلاف بین طرفین در رابطه با قیمت،تاثیری در صحت معامله در این فرض ندارد.
با سلام به دلیل اینکه انحصار وراثت و تقسیم ترکه انجام نشده است معامله باطل است چون هنوز به صورت قانونی سهم هرگس معین و منتقل نشده است و ممکن است بدهکارانی وچود داشته باشند که ابتدا بایستی بدهی انان پرداخت شود.
جعفر نوروزی
۳ ماه پیش
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
۴٫۹·۵۲ مشاوره موفق
سلام، درصورت عدم از سوی وراث معامله و خریدار موظف است رفع تصرف نمایید
اگر برابر گواهی حصر وراثت تمام وراث قرارداد بیع را ایدی نموده موردی ندارد و اگر شخصی در زمره وراث نبوده و با این ادعا اقدام به دریافت وجوهی نبوده،وجوه پرداختی به ایشان قابل استرداد است.
