لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
سال گذشته آپارتمانم را با رهن کامل ۷۰۰ میلیون تومان و بدون اجاره به مستأجر واگذار کردم. امسال توافق کردیم ۲۵۰ میلیون تومان به مبلغ رهن اضافه شود، اما این افزایش بیش از ۲۵ درصد سقف مصوب است. میخواهم بدانم چگونه قرارداد را ثبت کنم تا مستأجر بعداً نتواند به دلیل عبور از سقف قانونی شکایت کند؛ ضمناً سامانه خودنویس به دلیل همین تجاوز از سقف، اجازه ثبت نمیدهد.
تولیدشده با هوش مصنوعی بنیاد وکلا — پاسخ وکیل نیست
این متن را هوش مصنوعی نوشته است و ممکن است دقیق یا کامل نباشد؛ پاسخهای وکلا در ادامهٔ همین صفحه آمده است.
توافق شما و مستأجر برای افزایش ۲۵۰ میلیون تومانی رهن کاملاً معتبر است و هیچ مانع قانونی برای اجرای آن وجود ندارد، زیرا سقف ۲۵ درصدی یک دستورالعمل اداری است، نه حکم آمره قانونی.
طبق قانون مدنی، توافق طرفین در قرارداد اجاره اصل است و دستورالعملهای تنظیم بازار مسکن الزامآور قانونی ندارند و ضمانت اجرای کیفری یا ابطال قرارداد بهدنبال ندارند.
برای پیشگیری از هرگونه اختلاف، قرارداد تمدید را با ذکر صریح مبالغ (رهن ۷۰۰ میلیون قبلی و افزایش ۲۵۰ میلیون جدید) نزد یک دفتر مشاور املاک دارای مجوز یا دفترخانه تنظیم و امضا کنید و یک نسخه نزد خود نگه دارید؛ این سند کتبی توافقی بهترین پشتوانه در برابر هر ادعای بعدی است.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
درج مبلغ واقعی مورد توافق طرفین در قرارداد اجاره، از حیث حقوقی ضروری بوده و هرگونه تلاش برای تفکیک یا تقطیع مبلغ به عناوینی نظیر قرض، ودیعه خارج از قرارداد یا سایر عناوین مشابه، در صورت بروز اختلاف، واجد آثار حقوقی مستقل نبوده و مانع استناد مستاجر به واقعیت رابطه مالی طرفین نخواهد شد.
در فرض مطروحه که مبلغ رهن از ۷۰۰ میلیون تومان به ۹۵۰ میلیون تومان افزایش یافته (معادل حدود ۳۵.۷ درصد)، سامانه خودنویس به جهت انطباق با سقف اعلامی ۲۵ درصد، از ثبت چنین افزایشی ممانعت به عمل میآورد که این امر ناظر به محدودیتهای اجرایی سامانه و مقررات حاکم میباشد.
جهت جلوگیری از ایجاد اختلافات و ادعاهای احتمالی مقتضی است قرارداد به نحو شفاف، منطبق با واقع و در چهارچوب مقررات تنظیم گردد و از هرگونه ثبت غیرواقعی یا تفکیک صوری مبالغ اجتناب شود.
پروندهی شما جزئیات خودش را دارد؛ با یک وکیل قرارداد اجاره صحبت کنید
پاسخهای این صفحه کلی هستند و برای آشنایی نوشته شدهاند. ۲٬۰۸۵ وکیل با تخصص در این حوزه در بنیاد وکلا عضو هستند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
افزایش رهن (قرضالحسنه) بیش از سقف ۲۵ درصد در تمدید قرارداد اجاره مسکونی با همان مستاجر، بر اساس مصوبه سران قوا برای سال ۱۴۰۵ و ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، تخلف و فاقد اعتبار قانونی است. این سقف شامل مبلغ رهن و اجارهبها میشود و توافق کتبی طرفین نیز آن را معتبر نمیکند، چون از قواعد آمره و مرتبط با نظم عمومی است.
مستاجر حتی پس از امضای قرارداد و پرداخت، تا ۵ سال حق شکایت دارد. در صورت احراز تخلف، موجر علاوه بر استرداد مبالغ مازاد، به جریمهای معادل سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش یکماهه محکوم میشود. سامانه خودنویس درست عمل میکند و اجازه ثبت چنین قراردادی را نمیدهد؛ راه قانونی برای دور زدن و ثبت افزایش بیش از سقف وجود ندارد.
تنها راه قانونی: افزایش حداکثر ۲۵ درصد و ثبت در سامانه. در غیر این صورت ریسک شکایت و محکومیت باقی میماند.
باسلام
راه قانونی و مطمئنی برای اینکه افزایش بیش از سقف را در قرارداد پنهان یا با عنوان دیگری ثبت کنید تا مستاجر بعدا نتواند اعتراض کند، وجود ندارد. اگر سقف قانونی در مورد ملک شما اعمال شود، توافق طرفین بهتنهایی مصونیت ایجاد نمیکند.
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها برای تخلف از سقف، ضمانت اجرای مشخص گذاشته است: در صورت شکایت مستاجر و احراز تخلف، موجر باید مبلغ اضافهدریافتشده را برگرداند و علاوه بر آن، جریمهای معادل سه برابر مبلغ افزایش غیرمجاز یک ماه بپردازد. مستاجر نیز میتواند تا پنج سال پس از انعقاد قرارداد برای این موضوع اقدام کند.
پیرو سوال شما، اگر قرارداد شما تمدید قرارداد قبلی است، افزایش ۲۵۰ میلیون از رهن ۷۰۰ میلیون یعنی حدود ۳۵/۷ درصد و از سقف ۲۵ درصد بالاتر است؛ بنابراین نمیتوانم راهی پیشنهاد کنم که مبلغ واقعی را صوری یا خلاف مقررات ثبت کنید. مصوبه ۱۴۰۵ تمدید قراردادهای مسکونی را با حداکثر ۲۵٪ افزایش مقرر کرده و عدم رعایت آن میتواند محل شکایت مستاجر باشد.
راه امن این است که رهن را حداکثر به ۸۷۵ میلیون تومان برسانید و همان مبلغ را در سامانه ثبت کنید؛ اگر با مستاجر بر سر ۹۵۰ میلیون توافق کردهاید، این توافق را بهصورت جداگانه و واقعی منعقد نکنید که بعدا قابل ایراد باشد. ضمن اینکه درباره ماهیت حقوقی سقف ۲۵٪ و امکان توافق طرفین بالاتر از آن، در حال حاضر اختلافنظر حقوقی وجود دارد و حتی درباره اعتبار توافق بالاتر از سقف، دیدگاههای متفاوتی مطرح شده است.
افزایش ۲۵۰ میلیونی رهن در سامانه خودنویس به دلیل عبور از سقف ۲۵ درصد ثبت نمیشود.
برای ثبت قانونی و جلوگیری از شکایت بعدی، میتوانید قرارداد را در دفتر اسناد رسمی تنظیم کنید، زیرا این مرجع محدودیت سامانه خودنویس را ندارد و سند رسمی محسوب میشود.
همچنین میتوانید افزایش مبلغ رهن را بهعنوان «قرض الحسنه» یا «وجه التزام» در قرارداد درج کنید.
اگر قرارداد شما تمدید همان اجارهنامه باشد، توافق بر افزایش بیش از سقف قانونی (۲۵ درصد) با ریسک حقوقی همراه است و توافق طرفین نیز مانع از طرح شکایت مستاجر نخواهد بود. همچنین سامانه خودنویس نیز به همین دلیل از ثبت آن جلوگیری میکند. مستاجر نیز تا پنج سال امکان اعتراض و مطالبه مازاد پرداختی را دارد.
بنابراین، راهکار قانونی برای سلب حق شکایت مستاجر یا ثبت افزایش بیش از سقف وجود ندارد و درج شرط اسقاط حق اعتراض نیز در این خصوص تضمینکننده نخواهد بود
اگر قرارداد شما از نظر زمانی مشمول مصوبه مربوط به سقف افزایش اجارهبها در سال ۱۴۰۴ یا مصوبه سران قوا در سال ۱۴۰۵ باشد، باید سقف مقرر در همان مصوبه رعایت شود. در سال ۱۴۰۴، سقف افزایش در تهران ۲۵ درصد و در سایر شهرها حسب مصوبه مربوط، بین ۲۰ تا ۲۵ درصد بوده است؛ در سال ۱۴۰۵ نیز در قراردادهای مشمول مصوبه سران قوا، افزایش ودیعه و اجارهبها حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده است. بنابراین افزایش رهن از ۷۰۰ به ۹۵۰ میلیون تومان، یعنی حدود ۳۵/۷ درصد، بیش از سقف مقرر است و صرف توافق طرفین موجب خروج قرارداد از شمول مصوبه نمیشود.
در نتیجه توصیه نمیشود برای دور زدن سقف، مبلغ واقعی را کمتر در قرارداد درج یا مبلغ اضافه را تحت عنوان دیگری دریافت کنید. اگر سامانه خودنویس اجازه ثبت این مبلغ را نمیدهد، قرارداد را مطابق سقف قانونی تنظیم کنید؛ مگر اینکه ملک یا وضعیت قرارداد اساسا مشمول مصوبه نباشد یا در یکی از موارد استثنای آن قرار گیرد که در این صورت باید وضعیت دقیق قرارداد بررسی شود
اگر افزایش ودیعه از سقف مقرر قانونی بیشتر باشد، صرف تغییر عنوان یا نحوه تنظیم قرارداد، مانع استناد مستاجر به مقررات مربوط نمیشود.
با توجه به اینکه سامانه خودنویس نیز اجازه ثبت نمیدهد، توصیه میشود مبلغ قرارداد را صوری درج نکنید و قبل از تنظیم، وضعیت قانونی سقف در شهر محل ملک و استثنائات آن بررسی شود.
یک راهکار قابل بررسی این است که در صورت توافق واقعی طرفین، قرارداد قبلی طی صورتجلسه رسمی فسخ و تسویه شود و سپس اجارهنامه جدیدی با مبلغ و شرایط مورد توافق تنظیم و ثبت گردد. با توجه به شرایط قرارداد، بهتر است پیش از اقدام، متن صورتجلسه و اجارهنامه توسط وکیل بررسی و تنظیم گردد ....
بعنوان موجر و با توجه به شرایط خاص کشور و مشکلات اقتصادی که برای مردم و مستاجران وجود دارد شما هم با رعایت ضوابط با همان افزایش ۲۵ درصدی سقف اجاره بها قانع باشید و به دنبال دور زدن قانون نباشید ... انشالله که با رعایت قانون موفق باشید.
تنها راه قانونی افزایش حداکثر ۲۵ درصد و ثبت در سامانه طبق مصوبه سران قواست. در غیر این صورت امکان شکایت و محکومیت شما وجود دارد. می توانید اجاره را با یکی دیگر اعضای خانواده مستاجر بعنوان قرارداد اجاره جدید با مال الاجاره جدید ثبت کنید.
بااحترام.طبق قانون مدنی توافق طرفین درقرارداد اجاره اصل هست و همینطور برای پیشگیری از هرگونه اختلاف درقرارداد تمدید بهتر هست به یک دفتر مشاوره املاک مراجعه کرده و توافقات را رسمی کنید و یک نسخه نزد خودتون نگه داری کنید
سقف ۲۵ درصدی یک دستورالعمل اداری است و نه قانون آمره یا دارای ضمانت اجرای کیفری و یا الزام قانونی و ابطال قرارداد .
عرض سلام و احترام
بسته به شرایط تنظیم اجاره نامه، قانونگذار حمایت های متعددی از مستاجر در برابر افزایش های غیر قانونی اجاره بها تدارک دیده است، از قبیل جریمه های مالی سنگبن که در صورت اقامه دعوی صحیح از جانب مستاجر، محکومیت موجر را در پی خواهد داشت
اصل بر توافق بین موجر و مستاجر برای اجاره هست. ولی امسال با دستورالعمل دولت موجر نمیتواند بیش از ۲۵ درصد اضافه کند. و چنانچه بیش از ۲۵ درصد اضافه باشد از نظر قانون بی اعتباره و شکایت از طرف موجر قابل رسیدگی نیست.
راهی برای تقلب نسبت به قانون و حقوق مستاجر وجود ندارد
بهتر است قرارداد جدیدی با مبلغ اجاره و ودیعه جدید در سامانه کاتب یا خودنویس درج کنید برای تحریر قرارداد جدید بهتر است به وکیل مراجعه کنید تا مشکلی برایتان به وجود نیاید
توافق طرفین معتبر می باشد ولی بیش ۲۵٪ هم تخلف می باشد و قابل ثبت نیست
هیچکدام از این پاسخها دقیقاً پروندهٔ شما نبود؟
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
