موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تمدید قرارداد اجاره با افزایش رهن بیش از سقف قانونی چه حکمی دارد؟
پرسیده شده ۲ ماه پیش
۱۹ پاسخ ثبت شده
سال گذشته آپارتمانم را با رهن کامل ۷۰۰ میلیون تومان و بدون اجاره به مستأجر واگذار کردم. امسال توافق کردیم ۲۵۰ میلیون تومان به مبلغ رهن اضافه شود، اما این افزایش بیش از ۲۵ درصد سقف مصوب است. می‌خواهم بدانم چگونه قرارداد را ثبت کنم تا مستأجر بعداً نتواند به دلیل عبور از سقف قانونی شکایت کند؛ ضمناً سامانه خودنویس به دلیل همین تجاوز از سقف، اجازه ثبت نمی‌دهد.
جمع‌بندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
افزایش رهن بیش از سقف ۲۵ درصد در سامانه خودنویس قابل ثبت نیست و هرچند برخی وکلا توافق طرفین را معتبر یا قابل تنظیم در دفتر اسناد رسمی می‌دانند، اکثر وکلا هشدار داده‌اند که راه‌های صوری مانع شکایت مستأجر نمی‌شود و ممکن است جریمه در پی داشته باشد.
اینکه افزایش بیش از سقف برای شما دردسرساز شود یا نه، به شیوه تنظیم توافق جدید و سقف قانونی مصوب در شهر محل ملک شما بستگی دارد.
زهرا فرجوکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
پیامد افزایش رهن بیش از سقف ۲۵ درصد
سامانه خودنویس به دلیل عبور مبلغ از سقف ۲۵ درصد اجازه تمدید نمی‌دهد و تغییر عناوین یا صوری نوشتن مبالغ، جلوی شکایت احتمالی مستأجر را در آینده نمی‌گیرد. بر اساس نظر برخی وکلا، تخلف از سقف مصوب می‌تواند موجر را به بازگرداندن مبلغ اضافی و پرداخت جریمه محکوم کند. در مقابل، برخی وکلا توافق طرفین را معتبر دانسته یا پیشنهاد تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی و یا فسخ قرارداد قبلی و انعقاد قرارداد کاملاً جدید را مطرح کرده‌اند.
منابع: قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، قانون مدنی
این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.
باسلام
راه قانونی و مطمئنی برای اینکه افزایش بیش از سقف را در قرارداد پنهان یا با عنوان دیگری ثبت کنید تا مستاجر بعدا نتواند اعتراض کند، وجود ندارد. اگر سقف قانونی در مورد ملک شما اعمال شود، توافق طرفین به‌تنهایی مصونیت ایجاد نمی‌کند.
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها برای تخلف از سقف، ضمانت اجرای مشخص گذاشته است: در صورت شکایت مستاجر و احراز تخلف، موجر باید مبلغ اضافه‌دریافت‌شده را برگرداند و علاوه بر آن، جریمه‌ای معادل سه برابر مبلغ افزایش غیرمجاز یک ماه بپردازد. مستاجر نیز می‌تواند تا پنج سال پس از انعقاد قرارداد برای این موضوع اقدام کند.
درج مبلغ واقعی مورد توافق طرفین در قرارداد اجاره، از حیث حقوقی ضروری بوده و هرگونه تلاش برای تفکیک یا تقطیع مبلغ به عناوینی نظیر قرض، ودیعه خارج از قرارداد یا سایر عناوین مشابه، در صورت بروز اختلاف، واجد آثار حقوقی مستقل نبوده و مانع استناد مستاجر به واقعیت رابطه مالی طرفین نخواهد شد.
در فرض مطروحه که مبلغ رهن از ۷۰۰ میلیون تومان به ۹۵۰ میلیون تومان افزایش یافته (معادل حدود ۳۵.۷ درصد)، سامانه خودنویس به جهت انطباق با سقف اعلامی ۲۵ درصد، از ثبت چنین افزایشی ممانعت به عمل می‌آورد که این امر ناظر به محدودیت‌های اجرایی سامانه و مقررات حاکم می‌باشد.
جهت جلوگیری از ایجاد اختلافات و ادعاهای احتمالی مقتضی است قرارداد به نحو شفاف، منطبق با واقع و در چهارچوب مقررات تنظیم گردد و از هرگونه ثبت غیرواقعی یا تفکیک صوری مبالغ اجتناب شود.
با سلام
افزایش رهن (قرض‌الحسنه) بیش از سقف ۲۵ درصد در تمدید قرارداد اجاره مسکونی با همان مستاجر، بر اساس مصوبه سران قوا برای سال ۱۴۰۵ و ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، تخلف و فاقد اعتبار قانونی است. این سقف شامل مبلغ رهن و اجاره‌بها می‌شود و توافق کتبی طرفین نیز آن را معتبر نمی‌کند، چون از قواعد آمره و مرتبط با نظم عمومی است.
مستاجر حتی پس از امضای قرارداد و پرداخت، تا ۵ سال حق شکایت دارد. در صورت احراز تخلف، موجر علاوه بر استرداد مبالغ مازاد، به جریمه‌ای معادل سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش یک‌ماهه محکوم می‌شود. سامانه خودنویس درست عمل می‌کند و اجازه ثبت چنین قراردادی را نمی‌دهد؛ راه قانونی برای دور زدن و ثبت افزایش بیش از سقف وجود ندارد.
تنها راه قانونی: افزایش حداکثر ۲۵ درصد و ثبت در سامانه. در غیر این صورت ریسک شکایت و محکومیت باقی می‌ماند.
اگر قرارداد شما از نظر زمانی مشمول مصوبه مربوط به سقف افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴ یا مصوبه سران قوا در سال ۱۴۰۵ باشد، باید سقف مقرر در همان مصوبه رعایت شود. در سال ۱۴۰۴، سقف افزایش در تهران ۲۵ درصد و در سایر شهرها حسب مصوبه مربوط، بین ۲۰ تا ۲۵ درصد بوده است؛ در سال ۱۴۰۵ نیز در قراردادهای مشمول مصوبه سران قوا، افزایش ودیعه و اجاره‌بها حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده است. بنابراین افزایش رهن از ۷۰۰ به ۹۵۰ میلیون تومان، یعنی حدود ۳۵/۷ درصد، بیش از سقف مقرر است و صرف توافق طرفین موجب خروج قرارداد از شمول مصوبه نمی‌شود.
در نتیجه توصیه نمی‌شود برای دور زدن سقف، مبلغ واقعی را کمتر در قرارداد درج یا مبلغ اضافه را تحت عنوان دیگری دریافت کنید. اگر سامانه خودنویس اجازه ثبت این مبلغ را نمی‌دهد، قرارداد را مطابق سقف قانونی تنظیم کنید؛ مگر اینکه ملک یا وضعیت قرارداد اساسا مشمول مصوبه نباشد یا در یکی از موارد استثنای آن قرار گیرد که در این صورت باید وضعیت دقیق قرارداد بررسی شود
سلام پیرو سوال شما، اگر قرارداد شما تمدید قرارداد قبلی است، افزایش ۲۵۰ میلیون از رهن ۷۰۰ میلیون یعنی حدود ۳۵/۷ درصد و از سقف ۲۵ درصد بالاتر است؛ بنابراین نمی‌توانم راهی پیشنهاد کنم که مبلغ واقعی را صوری یا خلاف مقررات ثبت کنید. مصوبه ۱۴۰۵ تمدید قراردادهای مسکونی را با حداکثر ۲۵٪ افزایش مقرر کرده و عدم رعایت آن می‌تواند محل شکایت مستاجر باشد.
راه امن این است که رهن را حداکثر به ۸۷۵ میلیون تومان برسانید و همان مبلغ را در سامانه ثبت کنید؛ اگر با مستاجر بر سر ۹۵۰ میلیون توافق کرده‌اید، این توافق را به‌صورت جداگانه و واقعی منعقد نکنید که بعدا قابل ایراد باشد. ضمن اینکه درباره ماهیت حقوقی سقف ۲۵٪ و امکان توافق طرفین بالاتر از آن، در حال حاضر اختلاف‌نظر حقوقی وجود دارد و حتی درباره اعتبار توافق بالاتر از سقف، دیدگاه‌های متفاوتی مطرح شده است.
افزایش ۲۵۰ میلیونی رهن در سامانه خودنویس به دلیل عبور از سقف ۲۵ درصد ثبت نمی‌شود.
برای ثبت قانونی و جلوگیری از شکایت بعدی، می‌توانید قرارداد را در دفتر اسناد رسمی تنظیم کنید، زیرا این مرجع محدودیت سامانه خودنویس را ندارد و سند رسمی محسوب می‌شود.
همچنین می‌توانید افزایش مبلغ رهن را به‌عنوان «قرض الحسنه» یا «وجه التزام» در قرارداد درج کنید.
اگر قرارداد شما تمدید همان اجاره‌نامه باشد، توافق بر افزایش بیش از سقف قانونی (۲۵ درصد) با ریسک حقوقی همراه است و توافق طرفین نیز مانع از طرح شکایت مستاجر نخواهد بود. همچنین سامانه خودنویس نیز به همین دلیل از ثبت آن جلوگیری می‌کند. مستاجر نیز تا پنج سال امکان اعتراض و مطالبه مازاد پرداختی را دارد.
بنابراین، راهکار قانونی برای سلب حق شکایت مستاجر یا ثبت افزایش بیش از سقف وجود ندارد و درج شرط اسقاط حق اعتراض نیز در این خصوص تضمین‌کننده نخواهد بود
یک راهکار قابل بررسی این است که در صورت توافق واقعی طرفین، قرارداد قبلی طی صورت‌جلسه رسمی فسخ و تسویه شود و سپس اجاره‌نامه جدیدی با مبلغ و شرایط مورد توافق تنظیم و ثبت گردد. با توجه به شرایط قرارداد، بهتر است پیش از اقدام، متن صورت‌جلسه و اجاره‌نامه توسط وکیل بررسی و تنظیم گردد ....
با سلام
اگر افزایش ودیعه از سقف مقرر قانونی بیشتر باشد، صرف تغییر عنوان یا نحوه تنظیم قرارداد، مانع استناد مستاجر به مقررات مربوط نمی‌شود.
با توجه به اینکه سامانه خودنویس نیز اجازه ثبت نمی‌دهد، توصیه می‌شود مبلغ قرارداد را صوری درج نکنید و قبل از تنظیم، وضعیت قانونی سقف در شهر محل ملک و استثنائات آن بررسی شود.
سلام
بعنوان موجر و با توجه به شرایط خاص کشور و مشکلات اقتصادی که برای مردم و مستاجران وجود دارد شما هم با رعایت ضوابط با همان افزایش ۲۵ درصدی سقف اجاره بها قانع باشید و به دنبال دور زدن قانون نباشید ... انشالله که با رعایت قانون موفق باشید.
تنها راه قانونی افزایش حداکثر ۲۵ درصد و ثبت در سامانه طبق مصوبه سران قواست. در غیر این صورت امکان شکایت و محکومیت شما وجود دارد. می توانید اجاره را با یکی دیگر اعضای خانواده مستاجر بعنوان قرارداد اجاره جدید با مال الاجاره جدید ثبت کنید.
اصل بر توافق بین موجر و مستاجر برای اجاره هست. ولی امسال با دستورالعمل دولت موجر نمیتواند بیش از ۲۵ درصد اضافه کند. و چنانچه بیش از ۲۵ درصد اضافه باشد از نظر قانون بی اعتباره و شکایت از طرف موجر قابل رسیدگی نیست.
بااحترام.طبق قانون مدنی توافق طرفین درقرارداد اجاره اصل هست و همینطور برای پیشگیری از هرگونه اختلاف درقرارداد تمدید بهتر هست به یک دفتر مشاوره املاک مراجعه کرده و توافقات را رسمی کنید و یک نسخه نزد خودتون نگه داری کنید
عرض سلام و احترام
بسته به شرایط تنظیم اجاره نامه، قانونگذار حمایت های متعددی از مستاجر در برابر افزایش های غیر قانونی اجاره بها تدارک دیده است، از قبیل جریمه های مالی سنگبن که در صورت اقامه دعوی صحیح از جانب مستاجر، محکومیت موجر را در پی خواهد داشت
بهتر است قرارداد جدیدی با مبلغ اجاره و ودیعه جدید در سامانه کاتب یا خودنویس درج کنید برای تحریر قرارداد جدید بهتر است به وکیل مراجعه کنید تا مشکلی برایتان به وجود نیاید
