موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تصرف خریدار در زمین قولنامهای مازاد بر متراژ خریداریشده چه راهحل قانونی دارد؟
پرسیده شده ۴ ساعت پیش
۲۸ پاسخ ثبت شده
سلام. در سال ۱۳۹۰ از یک قطعه زمین روستایی با کاربری مسکونی به مساحت دو هزار متر مربع، ۱۵۸ متر مربع را بهصورت قولنامهای فروختم. زمین سند رسمی ندارد و در قولنامه مساحت ۱۵۸ متر مربع درج شده است. هنگام معامله، یک مهندس حدود ۱۵۸ متر را مشخص و میخکوبی کرد، اما نقشهبرداری رسمی انجام نشد. اکنون خریدار برای ساختوساز، ۲۰ متر مربع بیشتر از حد توافقشده را نیز تصرف و در آن بنا احداث کرده است و اداره برق برای نصب کنتور، ارائه قولنامه جدید با مساحت ۱۷۸ متر مربع را شرط کرده است. پیشنهاد من خرید همان بیست متر توسط خریدار یا معاوضه آن با بخشی از حیاط مجاور خیابان اصلی است، اما خریدار خواستار خرید با نصف قیمت یا بازگرداندن همان بیست متر است. راهحل قانونی این اختلاف چیست؟
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
خریدار فقط مالک همان ۱۵۸ مترمربعِ مندرج در قولنامه است و تصرف ۲۰ متر مازاد حقی برای او ایجاد نمیکند. گام اول تامین دلیل با کارشناسی رسمی نقشهبرداری است و اگر توافقی برای فروش حاصل نشود، میتوانید دعوای رفع تصرف مطرح کنید.
این روال کلی بر اساس متن قولنامه است، اما وضعیت پرونده شما به نحوه توصیف حدود اربعه و نتیجه دقیق کارشناسی بستگی دارد.
زهرا فرجآنلاینوکیل پایه یک مرکز وکلای قوهقضاییه·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
الزام به فروش زمین مازاد وجود ندارد
خریدار تنها نسبت به ۱۵۸ مترمربعِ درجشده در قولنامه حق دارد و احداث بنا در ۲۰ متر اضافی برای او مالکیت ایجاد نمیکند. شما هیچ الزام قانونی برای امضای قولنامه جدید یا فروش این مقدار مازاد با نصف قیمت ندارید. بهترین اقدام، ثبت دادخواست تامین دلیل برای کارشناسی رسمی نقشهبرداری و اثبات میزان تجاوز به زمین است. پس از مشخصشدن تخلف توسط کارشناس، چنانچه با خریدار بر سر قیمت به توافق نرسید، میتوانید دادخواست رفع تصرف و بازگرداندن زمین به وضع سابق را مطرح کنید.
منابع: قانون مدنی، ماده ۳۵۵
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
با توجه به اینکه در قولنامه ۱۵۸ مترمربع مورد معامله قرار گرفته، ۲۰ مترمربع مازاد، بدون توافق شما، داخل معامله نیست. ابتدا از طریق تامین دلیل و کارشناسی رسمی حدود مورد معامله تثبیت شود؛ سپس نسبت به ۲۰ متر مازاد، حسب نظر کارشناس و مفاد قرارداد، میتوانید مطالبه بهای آن یا رفع تصرف و اعاده وضع سابق را مطالبه نمایید. تنظیم قولنامه جدید ۱۷۸ متری نیز بدون رضایت شما قابل تحمیل نیست. ماده ۳۵۵ قانون مدنی نیز تعیین تکلیف مساحت مازاد را منوط به شرایط قرارداد و تراضی طرفین دانسته است.
درود
اگر در قولنامه سال ۱۳۹۰ صراحتا ۱۵۸ مترمربع فروخته شده و حدود آن نیز مشخص بوده اصل بر این است که خریدار نسبت به ۲۰ متر اضافه مالکیتی ندارد. ابتدا از کارشناس رسمی نقشهبرداری بخواهید حدود ۱۵۸ متر مورد معامله و ۲۰ متر اضافه را دقیق مشخص کند. اگر اضافهتصرف احراز شد و توافقی برای فروش آن ندارید میتوانید رفع تصرف و حسب مورد قلعوقمع مستحدثات قسمت اضافه را مطالبه کنید. الزام اداره برق به ارائه قولنامه ۱۷۸ متری باعث ایجاد تعهد برای شما به فروش ۲۰ متر اضافه نمیشود. اگر قصد فروش دارید قیمت و شرایط آن باید با توافق جدید طرفین تعیین شود و خریدار نمیتواند شما را به فروش با نصف قیمت یا معاوضه مجبور کند. فعلا هیچ قولنامه ۱۷۸ متری امضا نکنید و ابتدا نقشه UTM و کارشناسی رسمی انجام دهید.
باسلام
بهترین اقدام عملی، قبل از طرح دعوا، تامین دلیل و کارشناسی نقشهبرداری است. کارشناس رسمی نقشهبرداری باید بر اساس قولنامه، حدود اربعه، میخکوبیها، وضعیت فعلی بنا و سایر قرائن، محل ۱۵۸ متر و مقدار تصرف اضافی را مشخص کند.
اگر کارشناسی ثابت کند ۲۰ متر خارج از معامله است
شما الزام قانونی ندارید که آن ۲۰ متر را با نصف قیمت به خریدار بفروشید.
در این وضعیت، چون در قولنامه صراحتا ۱۵۸ مترمربع فروخته شده و حتی محل آن نیز در زمان معامله توسط مهندس مشخص و میخکوبی شده، اصل بر این است که خریدار مالک همان ۱۵۸ مترمربع است، نه ۱۷۸ متر.
بنابراین صرف اینکه اکنون ۲۰ متر بیشتر را تصرف و بنا احداث کرده، برای او مالکیت ایجاد نمیکند. اگر توافق جدیدی هم حاصل نشود، میتوانید الزام به رفع تصرف و اعاده ۲۰ مترمربع به وضع سابق را مطالبه کنید؛ البته ابتدا باید کارشناس رسمی حدود ۱۵۸ متر مورد معامله و میزان تجاوز را مشخص کند.
خریدار با تصرف ۲۰ متر اضافه مرتکب تجاوز به ملک غیر شده و شما حق دارید قیمت آن را بگیرید یا او را به بازگرداندن ملزم کنید، و او نمیتواند شما را به فروش به نصف قیمت مجبور کند. اگر توافق نشد، دعوای خلع ید و مطالبه اجرتالمثل یا اقدام از طریق هیئت حل اختلاف برای تعیین تکلیف ثبتی را مطرح کنید.
۲۰ متر مربع مازاد، خارج از قرارداد سال ۱۳۹۰ بوده و مالکیت آن کماکان متعلق به شماست. احداث بنا بر روی آن بدون اذن، تصرف عدوانی یا غصب محسوب میشود و خریدار حق ندارد شما را به امضای قولنامه جدید با متراژ بالاتر یا فروش به نصف قیمت مجبور کند. قانون راههای مشخصی اعم از قلع و قمع بنا یا فروش اجباری به قیمت روز عادله پیشبینی کرده است.
بااحترام خریدار فقط نسبت به ۱۵۸ متر موضوع قولنامه حق دارد و تصرف ۲۰ متر اضافه بدون توافق جدید برای او ایجاد مالکیت نمیکند بنابراین میتوانید یا بر سر قیمت روز ۲۰ متر توافق و قرارداد اصلاحی تنظیم کنید یا با مطالبه رفع تصرف و قلع بنا نسبت به قسمت اضافه اقدام کنید و بهتر است ابتدا کارشناس رسمی نقشه و حدود دقیق ۱۵۸ متر را مشخص کند تا اختلاف درباره محل و مساحت قابل اثبات باشد
در این مورد تصرف اضافه بر مساحت توافقشده توسط خریدار نوعی تصرف غیرقانونی یا تجاوز به ملک شما محسوب میشود. چون ساختوساز انجام شده بازگرداندن زمین به حالت اول دشوار است،اما خریدار حق ندارد قیمت را خودش تعیین کن بهتره بدون توافق رسمی و حقوقی قولنامه جدیدی امضا نکنید.
راهحل قانونی این است که ابتدا حدود دقیق ۱۵۸ متر مورد معامله و ۲۰ متر مازاد با نظر کارشناس رسمی نقشهبرداری و بر اساس قولنامه و محل میخکوبی شده مشخص شود. سپس طی اظهارنامه رسمی اعلام کنید که معامله فقط نسبت به ۱۵۸ متر بوده و رضایتی برای انتقال ۲۰ متر اضافی ندارید. اگر خریدار حاضر به توافق نباشد، میتوانید نسبت به قسمت مازاد، حسب وضعیت مالکیت و مدارک، دعوای خلع ید یا رفع تصرف و مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف مطرح کنید و در خصوص بنای احداثشده نیز تعیین تکلیف آن را از دادگاه بخواهید. خریدار حق ندارد شما را ملزم به فروش ۲۰ متر با نصف قیمت کند و ارائه قولنامه ۱۷۸ متری به اداره برق نیز بدون رضایت و امضای شما، مالکیت او نسبت به ۲۰ متر اضافی ایجاد نمیکند. بنابراین اگر قصد حل مسالمتآمیز دارید، یا باید ۲۰ متر را با قیمت مورد توافق و قرارداد جدید به او منتقل کنید یا آن قسمت را تحویل گرفته و در صورت عدم توافق، از طریق دادگاه اقدام کنید
با سلام
خریدار قانونا ،مالک همان متراژی میباشد که در مبایعه نامه درج شده و نسبت به بیست متر اضافه بران تصرف غیر مجاز بوده و ملکیتی متصور نمیباشد در صورتی که بر سر قیمت توافق حاصل نشد میتوانید با توجه ملک نیز سابقه ای ثبتی ندارد اقدام به اثبات مالکیت نسبت به بیست متر مازاد مطرح نمایید
باید دادخواست الزام به تحویل مبیع به میزان مساحت مندرج در قولنامه و خلع ید از مازاد بیست متر را مطرح کنید زیرا خریدار فقط مالک همان ۱۵۸ متر است و تصرف اضافی غصب محسوب میشود همچنین میتوانید مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف برای آن بیست متر اضافی را نیز درخواست نمایید
بهتر است پیش از طرح دعوا، درخواست تامین دلیل و کارشناسی نقشهبرداری بدهید تا محل ۱۵۸ متر و میزان تصرف اضافی مشخص شود اگر کارشناس تایید کند ۲۰ متر خارج از معامله است، الزامی ندارید آن را به خریدار بفروشید
درود و احترام.
در این شرایط شما تنها میتواند رفع تصرف را نسبت همان ۲۰ متر بخواهید و نمیتواند متصرف را الزام به خرید کنید. برعکس، اصولا خریدار باید به دنبال جلب رضایت شما باشد تا بتواند کنتور بگیرد
با سلام
اگر در قرارداد فقط ۱۵۸ مترمربع فروخته شده باشد، صرف اینکه خریدار بعدا ۲۰ متر بیشتر را تصرف کرده و در آن بنا ساخته، موجب انتقال مالکیت آن ۲۰ متر نمیشود.
اینکه مهندس در زمان معامله حدود ۱۵۸ متر را مشخص و میخکوبی کرده نیز برای اثبات حدود مورد معامله میتواند قرینه مهمی باشد؛ هرچند چون نقشه رسمی تهیه نشده، بهتر است اکنون موضوع با کارشناس رسمی نقشهبرداری و UTM دقیقا مشخص شود.
بنابراین پیشنهاد شما برای اینکه خریدار ۲۰ متر اضافی را جداگانه خریداری کند یا با قسمتی از حیاط معاوضه شود، از نظر حقوقی یک پیشنهاد برای حل اختلاف است و شما الزاما مکلف به فروش آن به نصف قیمت نیستید.
با توجه به اینکه در قولنامه صراحتا ۱۵۸ مترمربع فروخته شده و ۲۰ متر اضافه خارج از توافق بوده، خریدار اصولا حق تصرف و احداث بنا در آن قسمت را ندارد. طبق مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی، تکلیف مقدار اضافی تابع مفاد قرارداد و نحوه تعیین ثمن است. بنابراین شما الزامی به فروش ۲۰ متر با نصف قیمت ندارید. اگر توافق نکنید، میتوانید تعیین دقیق حدود ۱۵۸ متر را با کارشناس رسمی بخواهید و نسبت به ۲۰ متر اضافه، حسب وضعیت، رفع تصرف و قلعوقمع بنا را مطالبه کنید.بهتر است فعلا هیچ قولنامه ۱۷۸ متری را امضا نکنید.
درود و احترام
دادگاه پس از وصول نظریه کارشناس و احراز تصرف شما حکم به رفع تصرف نسبت به مازاد و تخریب بنای احداثی مینماید
احتمال تخریب بخشی از ساختمان به عنوان اهرم فشارب برای خرید ۲۰متر
اگر هم تمایلی به تخریب ندارید دادخواست مطالبه قیمت روز ۲۰متر مازاد و اجرت المثل ایام تصرف را با اوبات تصرف ارائه نمایید
متمم قرارداد تنظیم نمایید برای آن ۲۰متر
هرگز برای کل متراژ مجددا قرارداد تنظیم نکنید
اگر در قولنامه مساحت ۱۵۸ مترمربع فروخته شده و ۲۰ مترمربع خارج از حدود مورد معامله، بدون اذن شما تصرف و در آن بنا احداث شده است، خریدار حق تحمیل قیمت یا الزام شما به فروش آن قسمت را ندارد.
در اسره وقت تامین دلیل و کارشناسی رسمی نقشهبرداری برای تعیین دقیق حدود ۱۵۸ متر و میزان ۲۰ متر تصرف مازاد.
ارسال اظهارنامه و اعلام رفع تصرف و تعیین تکلیف بنا.
درود
باید از طریق اداره ثبت جهت افزار ملک مشاع اقدام نمایید صرف نقشه کشیدن دلیل بر مالکیت خریدار بر آن قسمت نمی شود مگر اینکه حدود اربعه مشخص شده باشد و
باسلام وعرض ادب
از امضای قولنامه جدید برای اداره برق خودداری کنید (چون اقرار به فروش کل ۱۷۸ متر است) و برای ۲۰ متر مازاد، یا با قیمت روز و متمم توافق کنید یا دادخواست اثبات مالکیت، خلعید، قلعوقمع بنا و مطالبه اجرتالمثل بدهید، زیرا طبق مواد ۳۰۸ و ۳۱۳ قانون مدنی و رای وحدترویه ۶۷۲، تصرف خریدار بدون توافق جدید در حکم غصب است.
با تقدیم احترام، به شما پیشنهاد میدهم که ابتدا درخواست تامین دلیل وکارشناس نقشه برداری کنید تا طبق همان مبایعه نامه، حدود اربعه و ابعاد میخ کوبی شده را مشخص وارزیابی کند سپس حسب نظر کارشناس ومفاد قرارداد فی مابین میتوانید برای ۲۰متر مازاد درخواست مطالبه بها یا رفع تصرف رو از دادگاه مطالبه نمایید
خریدار مالک همان مقداریست که ابتیاع نموده است . بدوا از طریق تامین دلیل تصرفات غیر مجاز را مشخص کنید . حسب مورد دعوای رفع تصرف یا خلع ید همراه با قلع و قمع مستحدثات طرح نمایید
