- با وقوع بیع، مشتری مالک مبیع میشود و بایع ملزم به تسلیم آن است (بندهای ۱ و ۳ مادهٔ ۳۶۲ قانون مدنی)؛ تصرف بایع پس از موعد تحویل، تصرف در مالِ دیگری بدون مجوز است و او ضامن منافع آن مدت است (مواد ۳۰۸ و ۳۲۰).
- اجرتالمثل بهلحاظ عدم تسلیم یا تأخیر در تسلیم خواسته، صریحاً قابل مطالبه است (مادهٔ ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی)؛ اما اگر در مبایعهنامه وجه التزام روزانه برای تأخیر تحویل نوشته شده، همان ملاک است (مادهٔ ۲۳۰).
- دعوا مالی است و مبلغ آن معمولاً با نظر کارشناس تعیین میشود؛ مرجع — دادگاه صلح یا دادگاه حقوقی — به بهای خواسته بستگی دارد و اگر همراه الزام به تحویل مبیع مطرح شود، یکجا رسیدگی میشود.
چه زمانی به دادخواست اجرتالمثل ایام تصرف مبیع نیاز دارید؟
- فروشنده ملک را تحویل نمیدهد و خودش در آن مینشیندآپارتمان یا خانه را خریدهاید، موعد تحویل در مبایعهنامه گذشته و فروشنده همچنان در ملک ساکن است یا آن را خالی نگه داشته. شما از تاریخ بیع مالکید و از موعد تحویل، اجرتالمثل هر روزِ تصرف او را میخواهید — همراه الزام به تحویل، یا جداگانه اگر دیر تحویل داده.
- فروشنده مبیع را به دیگری اجاره دادهملک فروختهشده را فروشنده به مستأجر داده یا مستأجر قبلی را بیرون نکرده و اجارهاش را خودش میگیرد. منافع ملک از تاریخ بیع متعلق به شماست؛ اجرتالمثل مدتِ پس از موعد تحویل را از فروشنده مطالبه میکنید و وکیل میگوید آیا مستأجر هم باید طرف دعوا باشد.
- خودرو یا کالای خریداریشدهای که تحویل نشدهخودرو را خریدهاید، پول را دادهاید و فروشنده با بهانههای مختلف آن را نگه داشته و استفاده میکند. علاوه بر الزام به تحویل و تنظیم سند، اجرتالمثل روزهای تأخیر قابل مطالبه است؛ مبلغ با کارشناس و بر اساس اجارهٔ متعارف همان خودرو تعیین میشود.
- شما فروشندهاید و معامله به هم خوردهخریدار مبیع را تحویل گرفته اما ثمن را نداده و قرارداد فسخ شده، یا بیع باطل از آب درآمده است. از تاریخ فسخ یا از ابتدا (در بیع فاسد، مادهٔ ۳۶۶) تصرف او بیمجوز است و ضامن منافع است؛ همین دادخواست، با تغییر جایگاه طرفین، برای شما نوشته میشود.
- دادگاه یا شورای حل اختلاف؟مرجع را مبلغ خواسته تعیین میکند: تا نصاب بند ۱ مادهٔ ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ دادگاه صلح و بالاتر از آن دادگاه عمومی حقوقی. از اجرای این قانون، شورای حل اختلاف دیگر به دعوا رأی نمیدهد و فقط صلح و سازش میکند (مادهٔ ۱۴). اگر اجرتالمثل را همراه الزام به تحویل و تنظیم سند ملک بخواهید، پرونده یکجا در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی میشود.
اجرتالمثل ایام تصرف مبیع چیست و چه فرقی با خسارت تأخیر و وجه التزام دارد؟
مبیع یعنی مالی که فروخته شده — ملک، آپارتمان، خودرو یا هر کالای معین. طبق مادهٔ ۳۶۲ قانون مدنی، بهمجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود و عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم میکند. تسلیم یعنی مبیع طوری در اختیار مشتری گذاشته شود که بتواند هرگونه تصرف و انتفاعی از آن بکند (مادهٔ ۳۶۷). پس از موعد تحویل، فروشندهای که مبیع را نگه داشته، مالِ دیگری را بدون مجوز در اختیار دارد؛ چنین تصرفی در حکم غصب است (مادهٔ ۳۰۸) و غاصب نسبت به منافع مدت تصرف ضامن است، حتی اگر از مال استفاده نکرده باشد (مادهٔ ۳۲۰). مبلغی که بابت این منافعِ از دسترفته پرداخت میشود، اجرتالمثل ایام تصرف مبیع است: اجارهٔ متعارف همان مال در همان مدت.
قانون آیین دادرسی مدنی هم این حق را صریحاً شناخته است: خواهان میتواند ضمن دادخواست یا مستقل، «اجرتالمثل را بهلحاظ عدم تسلیم خواسته یا تأخیر تسلیم آن از باب اتلاف و تسبیب» از خوانده مطالبه کند (مادهٔ ۵۱۵).
سه مفهوم نزدیک را از هم جدا کنید:
- وجه التزام قراردادی: اگر در مبایعهنامه نوشته شده «بهازای هر روز تأخیر در تحویل، فلان مبلغ»، دادگاه نمیتواند فروشنده را به بیشتر یا کمتر از آن محکوم کند (مادهٔ ۲۳۰) و همان شرط جای اجرتالمثل را میگیرد. وکیل اول همین بند قرارداد را میخواند.
- خسارت تأخیر تأدیه: برای پولِ پرداختنشده است (مادهٔ ۵۲۲)، نه برای مالی که تحویل نشده؛ اگر شما فروشندهاید و ثمن را نگرفتهاید، خواستهٔ شما آن است.
- عدمالنفع: سود فرضی (مثلاً «اگر تحویل میگرفتم گرانتر میفروختم») قابل مطالبه نیست (تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۵۱۵)؛ اجرتالمثل منفعتِ واقعیِ مال است و همین تفاوت، دعوا را از رد نجات میدهد.
ارکان دعوا؛ از چه تاریخی و در چه شرایطی اجرتالمثل مبیع به خریدار میرسد؟
دادگاه چهار چیز را بررسی میکند و دادخواست باید برای هر کدام دلیل داشته باشد:
- وقوع بیع صحیح و مالکیت شما بر مبیع. مبایعهنامه یا قولنامه با امضای طرفین، رسید پرداخت ثمن، یا سند رسمی انتقال. بیع با ایجاب و قبول واقع میشود (مادهٔ ۳۳۹) و مالکیت از همان لحظه منتقل میشود، حتی اگر برای تحویل یا پرداخت ثمن موعدی تعیین شده باشد (مادهٔ ۳۶۳).
- رسیدن موعد تحویل و خودداری فروشنده. اگر موعد در قرارداد نوشته شده، همان تاریخ شروع دورهٔ قابل مطالبه است؛ اگر نوشته نشده، تاریخ مطالبهٔ رسمی شما (اظهارنامه) در رویهٔ دادگاهها معمولاً مبنا قرار میگیرد. در صورت تأخیر در تسلیم، ممتنع اجبار به تسلیم میشود (مادهٔ ۳۷۶) و منافع این فاصله از آنِ شماست.
- نداشتن حق حبس یا مجوز دیگر. فروشنده میتواند تا پرداخت ثمن از تحویل خودداری کند، مگر اینکه ثمن مؤجل باشد (مادهٔ ۳۷۷). اگر شما بخشی از ثمن را بهموقع نپرداختهاید، فروشنده برای همان مدت از تحویل معذور بوده و اجرتالمثل تعلق نمیگیرد. رسیدهای پرداخت و تاریخشان در این دعوا حیاتیاند. اگر فروشنده با میل خود مبیع را پیش از گرفتن ثمن تحویل داده، دیگر حق استرداد ندارد (مادهٔ ۳۷۸).
- مدت تصرف و میزان اجرتالمثل. از موعد تحویل (یا اظهارنامه) تا تحویل واقعی یا «تا زمان اجرای حکم الزام به تحویل». مبلغ را دادگاه معمولاً با قرار کارشناسی تعیین میکند (مادهٔ ۲۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی).
اگر شما فروشندهاید: وقتی خریدار مبیع را گرفته و قرارداد فسخ یا اقاله شده، از تاریخ فسخ تصرفش بدون مجوز است؛ در بیع فاسد، گیرنده از ابتدا ضامن عین و منافع است (مادهٔ ۳۶۶). همین ارکان، با جابهجایی نقشها، برای شما نوشته میشود.
مرجع صالح دعوای اجرتالمثل مبیع: دادگاه صلح، دادگاه حقوقی یا شورا؟
این صفحه هر دو مسیرِ قدیمی «دادخواست اجرتالمثل مبیع از دادگاه» و «از شورای حل اختلاف» را یکجا پوشش میدهد، چون مرجع را ویژگیهای پرونده تعیین میکند، نه انتخاب شما:
- بر اساس مبلغ: طبق بند ۱ مادهٔ ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، دعاوی مالی تا نصاب قانونی در دادگاه صلح و بیش از آن در دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی میشود؛ استقرار دادگاه صلح در محل شورا بلامانع است (تبصرهٔ ۳ مادهٔ ۱۲) و همین باعث میشود بسیاری آن را همچنان «شورا» صدا بزنند. نصاب هر سه سال قابل تعدیل است و وکیل رقم روز را میداند.
- شورا فقط برای سازش: از اجرای قانون ۱۴۰۲ خودِ شورای حل اختلاف رأی نمیدهد و فقط برای صلح و سازش اقدام میکند (مواد ۱۳ و ۱۴). اگر فروشنده حاضر به توافق است، سازش در شورا و تأیید آن در دادگاه صلح سریعترین راه است.
- همراه الزام به تحویل یا تنظیم سند: بیشتر خریداران اجرتالمثل را همراه الزام فروشنده به تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی میخواهند. این دعاوی از یک منشأ (همان بیع) هستند و یکجا در دادگاه حقوقی رسیدگی میشوند؛ برای ملک، دادگاه محل وقوع ملک (مواد ۱۲ و ۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی).
محل ثبت (صلاحیت محلی): قاعده، دادگاه محل اقامت خوانده است (مادهٔ ۱۱). برای دعوای ناشی از قرارداد دربارهٔ مال منقول — مثل خودرو — خواهان میتواند دادگاه محل انعقاد قرارداد یا محل اجرای تعهد را هم انتخاب کند (مادهٔ ۱۳). برای ملک، در رویهٔ دادگاهها دادخواست معمولاً در حوزهٔ محل وقوع ملک ثبت میشود، بهویژه وقتی همراه الزام به تحویل و تنظیم سند است. انتخاب اشتباه، قرار عدم صلاحیت و هفتهها تا ماهها تأخیر به همراه دارد.
هزینهٔ دادرسی و کارشناسی دعوای اجرتالمثل مبیع چقدر است؟
مطالبهٔ اجرتالمثل مبیع یک دعوای مالی است. هزینهها را جدا ببینید:
- هزینهٔ دادرسی: بر اساس بهای خواستهای که در دادخواست مینویسید (مادهٔ ۶۱) و طبق تعرفهٔ سالانه، هنگام ثبت در دفتر خدمات قضایی پرداخت میشود. بهای خواسته در مطالبهٔ منافع، جمع منافعِ مورد مطالبه است (بند ۳ مادهٔ ۶۲). وکیل مبلغ را واقعبینانه تقویم میکند، چون افزایش خواسته را فقط تا پایان اولین جلسهٔ دادرسی میتوان اعلام کرد (مادهٔ ۹۸) و کارشناسی معمولاً بعد از آن انجام میشود؛ برای مازادِ نظر کارشناس راهی جز دعوای جداگانه نمیماند.
- دستمزد کارشناس: تعیین اجارهٔ متعارف مبیع معمولاً با کارشناس است؛ دستمزد با متقاضی است و اگر ظرف یک هفته از ابلاغ پرداخت نشود، کارشناسی از دلایل او خارج میشود (مادهٔ ۲۵۹). دادگاه دستمزد را با توجه به کمیت و کیفیت کار تعیین میکند (مادهٔ ۲۶۴).
- خسارات دادرسی: هزینهٔ دادرسی، حقالوکاله و دستمزد کارشناسی را میتوانید از فروشنده بخواهید (مادهٔ ۵۱۹)؛ باید در ستون خواسته بیاید.
- اگر همراه الزام به تحویل و تنظیم سند است: هر خواسته هزینهٔ خودش را دارد؛ الزام به تنظیم سند ملک معمولاً بر اساس ارزش معاملاتی ملک محاسبه میشود و وکیل ترکیب خواستهها را طوری میچیند که هزینهٔ کل بهینه باشد.
- دستمزد تنظیم دادخواست: هیچ ربطی به اقلام بالا ندارد و رقم آن را خودِ وکیل، پیش از پرداخت و در همان گفتوگو به شما میگوید.
در صورت ناتوانی از پرداخت هزینهٔ دادرسی، دعوای اعسار از هزینهٔ دادرسی همراه دادخواست قابل طرح است.
مدارکی که برای تنظیم دادخواست از شما میخواهیم
- کارت ملی خواهان و ثبتنام در سامانهٔ ثنا؛ در صورت وکالت، وکالتنامه.
- مبایعهنامه یا قولنامه با همهٔ صفحات و شروط آن — بهخصوص بند موعد تحویل، نحوهٔ پرداخت ثمن و هر شرط وجه التزام؛ برای خودرو، قولنامه و برگ سبز؛ برای ملک، سند رسمی اگر تنظیم شده.
- رسیدهای پرداخت ثمن با تاریخ: چکهای وصولشده، فیشها، گواهی بانک. این مدارک برای رد ادعای «حق حبس» فروشنده (مادهٔ ۳۷۷) ضروری است.
- دلیل تصرف فروشنده بعد از موعد: اظهارنامهٔ مطالبهٔ تحویل، صورتجلسهٔ تأمین دلیل، قبضهای آب و برق و گاز، قرارداد اجارهای که فروشنده با دیگری بسته، شهود، مکاتبات و پیامکها.
- مشخصات دقیق مبیع: پلاک ثبتی، نشانی، متراژ و کاربری ملک؛ شمارهٔ انتظامی و مدل خودرو؛ کارشناس برای تعیین اجرتالمثل به اینها نیاز دارد.
- اگر دعوای الزام به تحویل یا تنظیم سند را هم میخواهید، استعلام ثبتی یا مدارک همان دعوا ضمیمه میشود.
هر کدام را ندارید در شرح پرونده بنویسید؛ وکیل میگوید کدام را با اظهارنامه، تأمین دلیل یا استعلام دادگاه میتوان جایگزین کرد.
مراحل ثبت و رسیدگی به دادخواست اجرتالمثل ایام تصرف مبیع
- ۱تنظیم متن دادخواستمشخصات طرفین، خواستهٔ دقیق («مطالبهٔ اجرتالمثل ایام تصرف مبیع موضوع مبایعهنامهٔ مورخ … از تاریخ … تا تاریخ … مقوم به … با جلب نظر کارشناس، به انضمام خسارات دادرسی» و در صورت نیاز «الزام به تحویل مبیع»)، شرح معامله و تخلف از تحویل، مستند قانونی (مواد ۳۶۲، ۳۰۸ و ۳۲۰ قانون مدنی و مادهٔ ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی) و فهرست دلایل طبق مادهٔ ۵۱.
- ۲ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییبا کارت ملی و مدارک به دفتر خدمات مراجعه میکنید؛ هزینهٔ دادرسی طبق تعرفه پرداخت میشود و دفتر، پرونده را بسته به بهای خواسته و خواستههای همراه، به دادگاه صلح یا دادگاه حقوقیِ صالح ارجاع میدهد. ابلاغها از طریق ثنا میآید.
- ۳ابلاغ و جلسهٔ اول رسیدگیوقت رسیدگی ابلاغ میشود. فروشنده معمولاً از حق حبس، پرداخت نشدن کامل ثمن یا آماده نبودن ملک دفاع میکند؛ پاسخ اینها باید در دادخواست یا لایحهٔ جلسهٔ اول باشد. تا پایان همین جلسه میتوانید خواسته را افزایش دهید یا دوره را اصلاح کنید (مادهٔ ۹۸) و خوانده میتواند به بهای خواسته ایراد کند (بند ۴ مادهٔ ۶۲).
- ۴قرار کارشناسی و پرداخت دستمزددادگاه قرار کارشناسی با موضوع تعیین اجرتالمثل مبیع در بازهٔ مشخص صادر میکند (مادهٔ ۲۵۷). ایداع دستمزد کارشناس بر عهدهٔ متقاضی است و اگر ظرف یک هفته از ابلاغ پرداخت نشود، کارشناسی از عداد دلایل او خارج میشود (مادهٔ ۲۵۹). کارشناس از ملک یا خودرو بازدید میکند؛ مبایعهنامه و مدارک تصرف را همراه داشته باشید.
- ۵اعتراض به نظر کارشناسنظر کارشناس ابلاغ میشود و هر طرف یک هفته فرصت اعتراض کتبی دارد (مادهٔ ۲۶۰). اگر نظر با اوضاع و احوال مسلّم پرونده نخواند، دادگاه به آن ترتیب اثر نمیدهد (مادهٔ ۲۶۵) و ممکن است هیئت سهنفره تعیین کند.
- ۶صدور رأیدادگاه با احراز بیع، گذشتن موعد تحویل، نبودِ حق حبس و نظر کارشناس، حکم به پرداخت اجرتالمثل (و در صورت طرح، الزام به تحویل) میدهد. اگر فروشندهٔ خوانده در هیچ جلسهای حاضر نشده، لایحهای نداده و اخطاریه هم به او واقعاً ابلاغ نشده باشد، رأی صادرشده غیابی به شمار میآید (مادهٔ ۳۰۳). در مقابل، ابلاغ واقعی اخطاریه رأی را حضوری میکند حتی با غیبت کامل فروشنده، و آنگاه مسیر اعتراض او تجدیدنظر است نه واخواهی.
- ۷قطعیت و اجراپس از گذشتن مهلت واخواهی و تجدیدنظر یا تأیید رأی، با درخواست شما اجراییه صادر میشود؛ فروشنده ده روز برای پرداخت مهلت دارد و در غیر این صورت اموالش به میزان محکومٌبه توقیف میشود (بخش بعد).
بعد از صدور رأی چه باید کرد؟ اجرای حکم اجرتالمثل مبیع
هیچ حکمی پیش از قطعیشدن به اجرا گذاشته نمیشود (مادهٔ ۱ قانون اجرای احکام مدنی). آرای دادگاه صلح در دعاوی مالی فقط وقتی قابل تجدیدنظرند که خواسته بیش از نصف نصاب آن دادگاه باشد (تبصرهٔ ۵ مادهٔ ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف)؛ پس برای مبالغ کوچک رأی زودتر قطعی میشود.
- درخواست اجراییه: با درخواست کتبی محکومٌله از دادگاه نخستین، اجراییه صادر و به فروشنده ابلاغ میشود (مواد ۲، ۴ و ۵ قانون اجرای احکام مدنی).
- مهلت دهروزه: فروشنده ده روز فرصت دارد بپردازد، ترتیب پرداخت بدهد یا مالی معرفی کند؛ اگر ناتوان است باید صورت اموالش را بدهد (مادهٔ ۳۴).
- توقیف اموال: در صورت نپرداختن، به درخواست شما معادل محکومٌبه از اموال او توقیف میشود (مادهٔ ۴۹ قانون اجرای احکام مدنی و مادهٔ ۲ قانون نحوهٔ اجرای محکومیتهای مالی). نکتهٔ عملی: اگر ثمنی از شما باقی مانده یا پروندهٔ تنظیم سند هنوز باز است، طرفین معمولاً بر سر تسویهٔ همزمان به توافق میرسند؛ چنین توافقی باید کتبی و در پروندهٔ اجرا ثبت شود تا بعداً قابل استناد باشد.
- اگر مالی پیدا نشد: به درخواست شما محکومٌعلیه تا اجرای حکم یا پذیرش اعسار حبس میشود، مگر ظرف سی روز از ابلاغ اجراییه دادخواست اعسار داده باشد (مادهٔ ۳ قانون نحوهٔ اجرای محکومیتهای مالی).
اگر مبیع هنوز تحویل نشده: حکم اجرتالمثل بهتنهایی مبیع را به شما نمیرساند؛ برای دورهٔ پس از تاریخ پایانِ خواسته باید دوباره مطالبه کنید، مگر اینکه از ابتدا اجرتالمثل را «تا زمان تحویل واقعی مبیع» خواسته باشید و الزام به تحویل نیز در همان حکم آمده باشد. این یکی از تصمیمهایی است که وکیل هنگام تنظیم ستون خواسته میگیرد.
اعتراض به رأی و نظر کارشناس؛ واخواهی و تجدیدنظر
سه اعتراض با سه مهلت متفاوت:
- اعتراض به نظر کارشناس: ظرف یک هفته از ابلاغ، با لایحهٔ کتبی به دفتر دادگاه (مادهٔ ۲۶۰). اعتراض مؤثر دقیق میگوید کجا اشتباه شده: مقایسه با املاک یا خودروهای غیرمشابه، نادیده گرفتن وضعیت مبیع در دورهٔ تصرف (مثلاً نیمهساز بودن آپارتمان)، یا محاسبهٔ روزهایی که فروشنده حق حبس داشته. دادگاه نظر را فقط وقتی کنار میگذارد که با اوضاع و احوال مسلّم نخواند (مادهٔ ۲۶۵).
- واخواهی: اگر رأی غیابی است، محکومٌعلیه ظرف بیست روز از ابلاغ واقعی (دو ماه برای مقیم خارج) در همان دادگاه واخواهی میکند (مواد ۳۰۵ و ۳۰۶). اجرای حکم غیابی بدون ابلاغ واقعی، منوط به معرفی ضامن یا سپردن تأمین از سوی شماست (تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۳۰۶).
- تجدیدنظر: بیست روز مهلت دارید — از ابلاغ رأی، یا از پایان مهلت واخواهی (مادهٔ ۳۳۶) — و مرجع آن دادگاه تجدیدنظر همان استان است (مادهٔ ۳۳۴)؛ احکام مالی بالاتر از نصاب مادهٔ ۳۳۱ قابل تجدیدنظرند و برای دادگاه صلح، تبصرهٔ ۵ مادهٔ ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ملاک است.
اگر شما فروشندهاید و علیه شما دادخواست شده: دفاعهای معمول اینهاست: حق حبس بهدلیل پرداخت نشدن ثمن (مادهٔ ۳۷۷)، مؤجل بودن تحویل یا نرسیدن موعد، تحویل واقعی زودتر از ادعای خریدار (مادهٔ ۳۶۸: تسلیم وقتی حاصل میشود که مبیع در اختیار مشتری گذاشته شده باشد، حتی اگر عملاً تصرف نکرده باشد)، وجود شرط وجه التزام که جای اجرتالمثل را میگیرد، و ایراد به بهای خواسته در جلسهٔ اول. همان وکیل میتواند لایحهٔ دفاعیه یا دادخواست متقابل (مثلاً مطالبهٔ ثمن) را برای شما بنویسد (مادهٔ ۱۴۱).
اشتباههای رایجی که وکیل جلوی آنها را میگیرد
- مطالبه از تاریخ بیع به جای موعد تحویل: تا موعد تحویل نرسیده، فروشنده تخلفی نکرده؛ شروع دورهٔ قابل مطالبه، موعد قراردادی یا تاریخ اظهارنامه است. دورهٔ اشتباه یعنی بهای خواسته و هزینهٔ دادرسیِ بیهوده و ایراد موفق خوانده.
- نادیده گرفتن بدهی خودتان: اگر بخشی از ثمن را دیر یا ناقص پرداختهاید، فروشنده برای آن مدت حق حبس داشته (مادهٔ ۳۷۷)؛ دادخواستی که این را نادیده بگیرد، در جلسهٔ اول زمین میخورد.
- مطالبهٔ اجرتالمثل با وجود وجه التزام روزانه در قرارداد: وقتی شرط خسارت تأخیر تحویل در مبایعهنامه هست، دادگاه به همان حکم میدهد (مادهٔ ۲۳۰)؛ خواستهٔ درست، مطالبهٔ وجه التزام است.
- خواستهٔ مبهم یا بدون بهای خواسته: تعیین خواسته و بهای آن از شرایط دادخواست است (بند ۳ مادهٔ ۵۱)؛ نبودِ تاریخ شروع و پایان یا مبلغ، اخطار رفع نقص و سپس رد دادخواست میآورد.
- طرح جدا از الزام به تحویل و تنظیم سند: وقتی مبیع هنوز تحویل نشده، جدا کردن این دعاوی یعنی دو پرونده، دو هزینه و دو زمانبندی؛ وکیل معمولاً آنها را یکجا و در دادگاه محل ملک میخواهد.
- فراموش کردن خسارات دادرسی و کارشناسی در ستون خواسته (مادهٔ ۵۱۹).
- بیتوجهی به مهلت یکهفتهای دستمزد کارشناس و اعتراض به نظر او (مواد ۲۵۹ و ۲۶۰).