- خیار شرط یعنی در عقد شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد (ماده ۳۹۹ قانون مدنی).
- اگر برای خیار شرط مدت تعیین نشده باشد، هم شرط خیار و هم خودِ بیع باطل است (ماده ۴۰۱)؛ این نخستین چیزی است که باید در قرارداد کنترل شود.
- فسخ با ارادهٔ صاحب خیار محقق میشود و به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می‌گردد (ماده ۴۴۹)؛ نقش دادگاه، اعلام و تنفیذ همان فسخ است.
چه زمانی به این دادخواست نیاز دارید؟
- خیار شرط به سود فروشندهدر مبایعه‌نامه شرط شده فروشنده تا تاریخ معینی حق فسخ داشته باشد. او در همان مدت فسخ را اعلام کرده و خریدار قبول نمی‌کند؛ دادخواست اعلام فسخ همین اختلاف را حل میکند.
- خیار شرط به سود خریدارخریدار حق فسخ در مدت معین را برای خود گرفته است، مثلاً تا زمان بررسی وضعیت ثبتی یا فنی مورد معامله. اعمال خیار در مهلت، و سپس درخواست اعلام فسخ و استرداد ثمن.
- خیار برای شخص ثالثقانون اجازه داده اختیار فسخ برای شخص خارجی هم شرط شود (ماده ۳۹۹). در این حالت خیار به ورثهٔ آن شخص منتقل نمی‌شود (ماده ۴۴۷) و این نکته در تنظیم دادخواست اثر دارد.
- همراه با استرداد ثمن یا مورد معاملهاعلام فسخ به‌تنهایی مال را برنمی‌گرداند. استرداد آنچه پرداخته‌اید یا تحویل داده‌اید باید جداگانه در خواسته بیاید تا حکم قابل اجرا باشد.
- همراه با احتساب کلیه خسارات قانونیهزینهٔ دادرسی، حقالوکالهٔ وکیل و هزینههای لازم برای اثبات دعوا خسارات دادرسی‌اند و باید مطالبه شوند تا دادگاه ضمن حکم دربارهٔ آن‌ها تصمیم بگیرد (مواد ۵۱۵ و ۵۱۹ ق.آ.د.م).
خیار شرط چیست و چرا دعوا «اعلام فسخ» نام دارد؟
قانون مدنی ده خیار را برشمرده است: مجلس، حیوان، شرط، تأخیر ثمن، رؤیت و تخلف وصف، غبن، عیب، تدلیس، تبعض صفقه و تخلف شرط (ماده ۳۹۶). آنچه اینجا موضوع بحث است، خیار سوم است. خیار شرط یعنی «در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد» (ماده ۳۹۹). یعنی این حق را قانون به شما نداده، خودتان در قرارداد برای خودتان ساخته‌اید — مصداق روشن اصل آزادی قراردادها که می‌گوید قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است (ماده ۱۰).
چرا عنوان دعوا «اعلام» یا «تنفیذ» فسخ است و نه «صدور حکم بر فسخ»؟ چون فسخ کار دادگاه نیست، کار صاحب خیار است: «فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل میشود» (ماده ۴۴۹). وقتی شما در مدت خیار ارادهٔ خود را اعلام کردید، معامله همان لحظه منحل شده است؛ نقش دادگاه فقط این است که وقوع و درستی آن فسخ را احراز و اعلام کند تا سند و ثبت و اجرا بر آن مبتنی شود. به همین دلیل تاریخ اعمال خیار، نه تاریخ دادخواست، لحظهٔ حقوقی انحلال قرارداد است.
و چرا اصلاً به دادگاه نیاز است؟ چون عقودی که بر طبق قانون واقع شده‌اند بین متعاملین و قائم‌مقام آنان لازم‌الاتباع‌اند مگر به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شوند (ماده ۲۱۹) و طرف مقابل معمولاً منکر تحقق آن «علت قانونی» است. اینجاست که باید اثبات کنید خیار وجود داشته، معتبر بوده، ساقط نشده و در مهلت اعمال شده است.
شرایط اعتبار خیار شرط و مواردی که آن را از بین می‌برد
پیش از هر کار، این فهرست را روی قرارداد خودتان تطبیق دهید:
- مدت معین. سنگ‌بنای خیار شرط همین است. «اگر برای خیار شرط مدت نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است» (ماده ۴۰۱). توجه کنید که ضمانت اجرا فقط بطلان شرط نیست؛ خودِ معامله هم باطل میشود. پس شرطی مثل «فروشنده هر زمان بخواهد حق فسخ دارد» نه‌تنها بی‌اثر است، بلکه اصل قرارداد را هم به خطر می‌اندازد.
- ابتدای مدت. اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد، ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب است و در غیر این صورت تابع قرارداد متعاملین است (ماده ۴۰۰). این ماده اختلاف‌های زیادی را حل میکند: سکوت قرارداد یعنی شمارش از روز امضا.
- قابلیت درج در آن عقد. تمام انواع خیار در جمیع معاملات لازمه ممکن است موجود باشد، مگر خیار مجلس و حیوان و تأخیر ثمن که مخصوص بیع است (ماده ۴۵۶). پس خیار شرط را می‌توان در اجاره، صلح و سایر عقود لازم هم گنجاند و این دعوا منحصر به بیع نیست.
- ذی‌نفع بودن خواهان. خیار ممکن است به قید مباشرت و اختصاص به شخص مشروط‌له قرار داده شود که در آن صورت به وراث منتقل نمی‌شود (ماده ۴۴۶)، و اگر شرط خیار برای شخصی غیر از متعاملین شده باشد نیز به ورثه منتقل نخواهد شد (ماده ۴۴۷).
چه چیزهایی خیار را از بین می‌برد؟ نخست، اسقاط قراردادی: سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می‌توان ضمن عقد شرط نمود (ماده ۴۴۸)؛ اگر در قرارداد عبارت اسقاط خیارات آمده، باید نسبت آن با خیار شرطِ تصریح‌شده دقیق بررسی شود. دوم، امضای فعلی: تصرفاتی که نوعاً کاشف از رضای معامله باشد امضای فعلی است، مثل آنکه مشتری که خیار دارد با علم به خیار مبیع را بفروشد یا رهن بگذارد (ماده ۴۵۰). سوم، انقضای مدت. و در نقطهٔ مقابل، تصرفاتی که نوعاً کاشف از بر هم زدن معامله باشد، خودْ فسخ فعلی است (ماده ۴۵۱).
یک قاعدهٔ ظریف هم هست: اگر متعاملین هر دو خیار داشته باشند و یکی امضا کند و دیگری فسخ نماید، معامله منفسخ میشود (ماده ۴۵۲). یعنی در تعارض میان امضا و فسخ، فسخ غالب است.
کدام دادگاه؟ و خواسته را چگونه تقویم کنیم؟
مرجع صالح را موضوع معامله تعیین میکند، نه عنوان دعوا:
- اگر معامله راجع به مال غیرمنقول باشد — زمین، آپارتمان، مغازه — دعوا در دادگاهی اقامه میشود که مال غیرمنقول در حوزهٔ آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد (ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی).
- در دعاوی بازرگانی و دعاوی راجع به اموال منقول که از عقود و قراردادها ناشی شده، خواهان می‌تواند به دادگاهی رجوع کند که عقد یا قرارداد در حوزهٔ آن واقع شده است یا تعهد می‌بایست در آنجا انجام شود (ماده ۱۳). این یک اختیار است، نه اجبار.
- قاعدهٔ عمومی هم سر جای خود باقی است: دعوا در دادگاهی اقامه میشود که خوانده در حوزهٔ قضایی آن اقامتگاه دارد (ماده ۱۱).
دربارهٔ نوع مرجع، قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ می‌گوید از تاریخ لازم‌الاجرا شدن آن به دعاوی مندرج در آن قانون در دادگاه صلح رسیدگی میشود و شورا صرفاً در امر صلح و سازش اقدام میکند (ماده ۱۴)؛ دعاوی مالی تا نصاب مقرر در بند ۱ ماده ۱۲ آن قانون در دادگاه صلح و مازاد بر آن در دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی میشود.
تقویم خواسته در این پرونده اهمیت دارد، چون عنوان قدیمی این دادخواست هم آن را «مقوم» نامیده است. بهای خواسته از نظر هزینهٔ دادرسی و امکان تجدیدنظرخواهی همان مبلغی است که در دادخواست قید شده، مگر قانون ترتیب دیگری معین کرده باشد (ماده ۶۱). در دعاوی راجع به اموال، بهای خواسته مبلغی است که خواهان در دادخواست معین کرده و خوانده تا اولین جلسهٔ دادرسی به آن ایراد یا اعتراض نکرده است (بند ۴ ماده ۶۲)؛ و اگر نسبت به بهای خواسته اختلاف شود و در مراحل بعدی مؤثر باشد، دادگاه پیش از شروع رسیدگی با جلب نظر کارشناس آن را تعیین میکند (ماده ۶۳).
آثار فسخ: مال به چه کسی برمی‌گردد و حق ثالث چه میشود؟
فسخ، معامله را از زمان اعمال خیار منحل میکند و هر عوض به مالک پیشین خود بازمی‌گردد. برای فهم آن باید از آثار خودِ بیع شروع کرد: به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود، عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار میدهد، بایع را به تسلیم مبیع و مشتری را به تأدیهٔ ثمن ملزم میکند (ماده ۳۶۲). با فسخ، این تملیک برمی‌گردد و هر طرف باید آنچه گرفته پس دهد.
اما سه استثنا را حتماً بدانید، چون در عمل بیشترین دردسر را می‌سازند:
- حق ثالث از بین نمی‌رود. اگر پس از عقد بیع، مشتری تمام یا قسمتی از مبیع را متعلق حق غیر قرار دهد — مثل اینکه نزد کسی رهن بگذارد — فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد بود، مگر شرط خلاف شده باشد (ماده ۴۵۵).
- اجارهٔ منعقدشده باطل نمی‌شود. هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود، اجاره باطل نمی‌شود، مگر اینکه عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت بر مشتری صریحاً یا ضمناً شرط شده باشد که در این صورت اجاره باطل است (ماده ۴۵۴).
- تلف و نقص در زمان خیار. در خیار مجلس و حیوان و شرط، اگر مبیع بعد از تسلیم و در زمان خیارِ بایع یا متعاملین تلف یا ناقص شود، بر عهدهٔ مشتری است؛ و اگر خیار مختص مشتری باشد، تلف یا نقص بر عهدهٔ بایع است (ماده ۴۵۳). دقت کنید که این دو حالت وارونهٔ هم‌اند و تشخیص اینکه خیار مال چه کسی بوده، ریسک تلف را جابه‌جا میکند.
دربارهٔ خسارات: خواهان می‌تواند ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی یا مستقلاً، جبران خسارات ناشی از دادرسی یا تأخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده به او وارد شده مطالبه کند (ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی). خسارات دادرسی عبارت است از هزینهٔ دادرسی، حقالوکالهٔ وکیل و هزینههای دیگری که مستقیماً مربوط به دادرسی و برای اثبات دعوا یا دفاع لازم بوده، از قبیل حق‌الزحمهٔ کارشناسی و هزینهٔ تحقیقات محلی (ماده ۵۱۹). دو محدودیت: خسارت ناشی از عدمالنفع قابل مطالبه نیست و خسارت تأخیر تأدیه در موارد قانونی قابل مطالبه است (تبصرهٔ ۲ ماده ۵۱۵)، و هزینه‌هایی که برای اثبات دعوا یا دفاع ضرورت نداشته قابل مطالبه نیست (ماده ۵۲۱). دربارهٔ وجه رایج، اگر با مطالبهٔ داین و تمکن مدیون، مدیون از پرداخت امتناع کند، دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانه‌ای که بانک مرکزی تعیین میکند محاسبه و مورد حکم قرار میدهد (ماده ۵۲۲).
هزینههای این پرونده: از تمبر دادخواست تا دستمزد کارشناس
این دعوا مالی است، پس هزینهٔ دادرسی روی بهای خواسته حساب میشود؛ همان عددی که خودتان در ستون خواسته مینویسید (ماده ۶۱). نرخ آن ثابت نیست: هزینهٔ دادخواست و وکالت‌نامه و برگ‌های اجرایی همان است که در ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت مصوب ۱۳۷۳ یا سایر قوانین تعیین شده و به‌صورت الصاق و ابطال تمبر یا واریز به حساب خزانه پرداخت میشود (ماده ۵۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی) — یعنی طبق تعرفهٔ سالانه، نه یک رقم ثابت. پس هر عددی که در اینترنت می‌بینید ممکن است مربوط به سال گذشته باشد.
اقلامی که در این پروندهٔ خاص به آن اضافه میشود:
- ابطال تمبر وکالت‌نامه اگر با وکیل پیش می‌روید؛ این هم در همان ماده ۵۰۳ آمده و درصدی از حق‌الوکاله است.
- دستمزد کارشناس در دو نقطه: اگر خوانده به بهای خواسته ایراد کند و اختلاف در مراحل بعدی مؤثر باشد، دادگاه پیش از شروع رسیدگی با جلب نظر کارشناس آن را تعیین میکند (ماده ۶۳)؛ و اگر برای ارزیابی مورد معامله یا میزان اجرت‌المثل کارشناسی لازم شود.
- هزینهٔ اظهارنامه برای اعمال خیار، که پیش از دادخواست پرداخت میشود.
خبر خوب اینکه این ارقام لزوماً روی دوش شما نمی‌مانند: هزینهٔ دادرسی، حقالوکالهٔ وکیل و حق‌الزحمهٔ کارشناسی جزو خسارات دادرسی‌اند و اگر در ستون خواسته بیایند، دادگاه دربارهٔ آن‌ها هم حکم میدهد (مواد ۵۱۵ و ۵۱۹). و اگر توان پرداخت ندارید، ادعای اعسار از هزینهٔ دادرسی را می‌توان ضمن همین دادخواست یا با دادخواست جداگانه مطرح کرد (ماده ۵۰۵)؛ معسر کسی است که به‌واسطهٔ عدم کفایت دارایی یا عدم دسترسی به مال خود به‌طور موقت قادر به پرداخت نیست (ماده ۵۰۴). آنچه بابت نوشتن خودِ دادخواست می‌پردازید در هیچ‌کدام از این اقلام نیست؛ رقم آن را وکیل در گفتوگو و پیش از هر پرداختی می‌گوید.
مدارکی که برای تنظیم این دادخواست لازم است
- اصل یا تصویر خوانای قرارداد با متن دقیق شرط خیار و مدت آن؛ اگر شرط در الحاقیه یا صورت‌جلسهٔ جداگانه آمده، آن سند هم لازم است.
- مدارک اعمال خیار: نسخهٔ اظهارنامهٔ رسمی و گواهی ابلاغ آن، یا هر دلیل دیگری که نشان دهد فسخ در مدت خیار اعلام شده است. تاریخ، مهم‌ترین عنصر این مدرک است.
- مدارک پرداخت‌ها و تحویل‌ها: رسید، فیش بانکی، چک، صورت‌جلسهٔ تحویل. این‌ها مبنای خواستهٔ استرداد و تعیین بهای خواسته‌اند.
- مشخصات دقیق مورد معامله: پلاک ثبتی برای ملک، شمارهٔ شاسی و انتظامی برای خودرو، مشخصات فنی برای کالا.
- اگر مورد معامله به دیگری منتقل یا رهن گذاشته شده: مدارک آن انتقال، چون حق ثالث با فسخ زایل نمی‌شود (ماده ۴۵۵) و باید در طراحی خواسته لحاظ گردد.
- مکاتبات و پیام‌هایی که رفتار طرفین پس از قرارداد را نشان میدهد؛ همین‌ها ممکن است امضای فعلی یا فسخ فعلی تلقی شود (مواد ۴۵۰ و ۴۵۱).
- کارت ملی، و در صورت وکالت، وکالت‌نامه؛ ثبت‌نام در سامانهٔ ثنا برای دریافت ابلاغ‌ها.
مراحل اعمال خیار و رسیدگی دادگاه
- ۱کنترل اعتبار شرط خیارمتن قرارداد بررسی میشود: مدت معین دارد یا نه (ماده ۴۰۱)، ابتدای مدت از کی حساب میشود (ماده ۴۰۰)، خیار برای چه کسی است و آیا با شرط اسقاط خیارات تعارض دارد (ماده ۴۴۸).
- ۲اعمال خیار در مهلتفسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن کند حاصل میشود (ماده ۴۴۹)، اما برای اثبات در دادگاه بهترین راه ارسال اظهارنامهٔ رسمی است تا تاریخ اعلام فسخ مستند شود و در مدت خیار قرار بگیرد.
- ۳تنظیم دادخواست و تقویم خواستهخواستهٔ اعلام و تنفیذ فسخ، به‌همراه استرداد ثمن یا مورد معامله و مطالبهٔ خسارات قانونی، با تعیین بهای خواسته و ذکر دلایل و منضمات، مطابق شرایط ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی نوشته میشود.
- ۴ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییدادخواست اسکن و ثبت میشود، هزینهٔ دادرسی محاسبه و پرداخت می‌گردد و پرونده به مرجع صالح ارجاع میشود؛ ابلاغ‌ها از طریق ثنا می‌آید. تاریخ رسید دادخواست به دفتر، تاریخ اقامهٔ دعوا محسوب میشود (ماده ۴۹).
- ۵جلسهٔ دادرسی و بررسی ایراداتخوانده معمولاً به بی‌اعتباری شرط، اسقاط خیار، خارج بودن اعمال خیار از مدت یا امضای فعلی استناد میکند؛ اگر به بهای خواسته هم ایراد کند و در مراحل بعدی مؤثر باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس آن را تعیین میکند (ماده ۶۳).
- ۶صدور رأیدادگاه در صورت احراز، وقوع فسخ را اعلام و آثار آن را — استرداد عوضین و خسارات مطالبه‌شده — مورد حکم قرار میدهد. اگر مورد معامله غیرمنقول ثبت‌شده باشد، حکم مبنای اصلاح وضعیت ثبتی خواهد بود.
- ۷قطعیت و اجراپس از سپری شدن مهلت‌های واخواهی و تجدیدنظر و قطعیت رأی، اجرا با درخواست کتبی محکومٌ‌له آغاز میشود (مواد ۱ و ۲ قانون اجرای احکام مدنی). دقت کنید که برای بخش صرفاً اعلامیِ رأی اجراییه صادر نمی‌شود، چون انجام عملی از سوی محکومٌ‌علیه نمی‌خواهد (ماده ۴)؛ اجراییه برای خواستههای اجرایی مثل استرداد ثمن یا استرداد عین معین است که تحویل آن با ماده ۴۲ همان قانون انجام می‌گیرد.
واخواهی، تجدیدنظر و دفاع‌های محتمل طرف مقابل
واخواهی: حکم دادگاه حضوری است مگر آنکه سه چیز با هم جمع شود: خوانده یا وکیل یا قائم‌مقام یا نمایندهٔ قانونی او در هیچ‌یک از جلسات دادگاه حاضر نشده باشد، به‌طور کتبی نیز دفاع ننموده باشد، و اخطاریه به‌طور واقعی به او ابلاغ نشده باشد (ماده ۳۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی). پس تا وقتی اخطاریه ابلاغ واقعی شده باشد رأی حضوری است، هرچند طرف مقابل در هیچ جلسه‌ای حاضر نشود و لایحه‌ای هم نفرستد؛ در چنین حالتی مسیر اعتراض او تجدیدنظر است، نه واخواهی. محکومٌ‌علیه غایب حق دارد به حکم غیابی اعتراض کند و دادخواست واخواهی در همان دادگاه صادرکنندهٔ حکم غیابی رسیدگی میشود (ماده ۳۰۵). این مهلت برای کسانی که مقیم ایرانند بیست روز و برای کسانی که خارج از کشور اقامت دارند دو ماه است و از تاریخ ابلاغ واقعی شمرده میشود، مگر عذر موجه ثابت شود؛ بیماری مانع حرکت، فوت والدین یا همسر یا اولاد، حوادث قهریه و توقیف یا حبس از مصادیق عذر موجه‌اند (ماده ۳۰۶).
تجدیدنظر: احکام صادره در دعاوی مالی وقتی قابل درخواست تجدیدنظرند که خواسته یا ارزش آن از نصاب مقرر در قانون متجاوز باشد و کلیهٔ احکام صادره در دعاوی غیرمالی قابل تجدیدنظرند (ماده ۳۳۱). قرارهایی مانند قرار رد دعوا یا عدم استماع دعوا هم در صورتی قابل تجدیدنظرند که حکم راجع به اصل دعوا قابل تجدیدنظر باشد (ماده ۳۳۲). مهلت درخواست تجدیدنظر برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج دو ماه است، از تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی (ماده ۳۳۶)، و مرجع آن دادگاه تجدیدنظر مرکز همان استان است (ماده ۳۳۴). اگر طرفین با توافق کتبی حق تجدیدنظرخواهی خود را ساقط کرده باشند، تجدیدنظرخواهی مسموع نیست مگر در خصوص صلاحیت دادگاه یا قاضی صادرکنندهٔ رأی (ماده ۳۳۳).
دفاع‌هایی که باید برایشان آماده باشید: نبود مدت معین برای خیار و در نتیجه ادعای بطلان بیع (ماده ۴۰۱)؛ ادعای اسقاط خیارات ضمن عقد (ماده ۴۴۸)؛ ادعای امضای فعلی، یعنی اینکه رفتار شما پس از عقد کاشف از رضا به معامله بوده (ماده ۴۵۰)؛ ادعای خارج بودن تاریخ اعمال خیار از مدت؛ و در جایی که خیار به قید مباشرت بوده، ادعای عدم انتقال آن به ورثه (ماده ۴۴۶). هر یک از این‌ها را می‌توان با سندسازی درست در مرحلهٔ تنظیم دادخواست خنثی یا کم‌اثر کرد.
اشتباه‌های رایجی که وکیل جلوی آن‌ها را می‌گیرد
- خواستن «صدور حکم بر فسخ» به‌جای اعلام فسخ: فسخ کار صاحب خیار است نه دادگاه (ماده ۴۴۹)؛ عنوان اشتباه، پرونده را از ابتدا در معرض ایراد قرار میدهد.
- بی‌توجهی به مدت خیار: شرط خیار بدون مدت، هم شرط و هم بیع را باطل میکند (ماده ۴۰۱). گاهی طرح این دعوا به ضرر خودِ خواهان تمام میشود.
- اعمال خیار بدون مستند تاریخ‌دار: پیام تلفنی یا گفت‌وگوی شفاهی، در دادگاه به‌سختی ثابت میشود؛ اظهارنامهٔ رسمی با گواهی ابلاغ، تاریخ را قفل میکند.
- رفتار متناقض پس از فسخ: ادامهٔ تصرف در مبیع، دریافت اقساط یا تنظیم الحاقیه پس از اعلام فسخ می‌تواند امضای فعلی تلقی شود (ماده ۴۵۰).
- فراموش کردن خواستهٔ استرداد: اعلام فسخ به‌تنهایی مال یا پول را برنمی‌گرداند؛ استرداد باید در ستون خواسته بیاید تا حکم قابل اجرا باشد.
- نادیده گرفتن حق ثالث: اگر مبیع رهن گذاشته یا اجاره داده شده، فسخ حق مرتهن یا مستأجر را زایل نمی‌کند (مواد ۴۵۴ و ۴۵۵) و باید تدبیر جداگانه‌ای برایش اندیشید.
- تقویم نسنجیدهٔ خواسته: بهای خواسته هم هزینهٔ دادرسی و هم قابلیت تجدیدنظر را تعیین میکند (مواد ۶۱ و ۳۳۱)؛ عدد دلبخواهی بعداً گران تمام میشود.
- مطالبه نکردن خسارات قانونی: خسارات دادرسی و خسارت تأخیر تأدیه خودبه‌خود مورد حکم قرار نمی‌گیرد و باید مطالبه شود (مواد ۵۱۵ و ۵۲۲).