موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
کاهش مساحت ملک پس از قولنامه و مطالبه خسارت از فروشنده چه حکمی دارد؟
پرسیده شده ۲ ماه پیش
۳۶ پاسخ ثبت شده
زمینی به مساحت ۱۸۰ متر مربع را به‌صورت کلی و بر اساس قولنامه خریداری کرده‌ام. فروشنده هم مالک زمین بود و هم بنگاه‌دار. اکنون که برای انتقال سند مراجعه کرده‌ام، اداره ثبت اعلام می‌کند که نهر آبی از کنار زمین عبور می‌کند و در نتیجه ۲۰ متر از مساحت کاسته میشود. علاوه بر این، مبلغ ۵۰۰ میلیون تومان برای اخذ مجوز ساخت سه طبقه هزینه کرده‌ام و ارزش زمین نسبت به زمان خرید (دو سال پیش) سه برابر شده است. چه دادخواستی علیه فروشنده می‌توانم طرح کنم و چه خساراتی قابل مطالبه است؟
جمع‌بندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
در صورت کسری مساحت زمین، بسته به متن قولنامه حق فسخ قرارداد، تقلیل ثمن یا دریافت خسارت کسری متراژ وجود دارد. هزینه مجوز ساخت و خسارت افزایش قیمت نیز در صورت اثبات تقصیر و اطلاع فروشنده یا مستحق‌للغیر بودن بخش کسرشده قابل پیگیری است.
اینکه بتوانید معامله را فسخ کنید یا خسارت بگیرید، به نحوه توافق شما در قولنامه درباره متراژ و قیمت بستگی دارد.
محسن پورعلیآنلاینوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۴٫۹
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
امکان فسخ یا مطالبه خسارت کسری متراژ
با توجه به کسر بیست متر از مساحت زمین، شما میتوانید بسته به متن قولنامه تقاضای فسخ معامله یا مطالبه مابه‌التفاوت و تقلیل ثمن را مطرح کنید. در صورتی که بخش کسرشده متعلق به غیر باشد و شما بی‌اطلاع بوده باشید، استرداد ثمن آن بخش و غرامت امکان‌پذیر است. مطالبه هزینه پانصد میلیونی مجوز ساخت و خسارات نیز مشروط به اثبات اطلاع و تقصیر فروشنده و وجود رابطه مستقیم با خسارت است.
منابع: قانون مدنی، مواد ۳۵۵، ۳۹۰ و ۳۹۱
این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.
سلام با فرض اینکه در قولنامه، ملک را به‌صورت کلی ۱۸۰ مترمربع فروخته و شما هنگام معامله از وجود نهر و کسری مساحت اطلاع نداشته‌اید اگر ۲۰ متر از ملک اساسا قابل انتقال ویا در مالکیت فروشنده نباشد، میتوانید حسب مفاد قولنامه، تایید بطلان معامله نسبت به قسمت غیرقابل‌انتقال و استرداد ثمن آن قسمت به‌همراه غرامات را مطالبه کنید. مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی در این خصوص قابل استنادند.
اگر قرارداد بر مبنای مساحت معین تنظیم شده باشد، حسب مفاد قرارداد، امکان طرح فسخ معامله یا مطالبه مابه‌التفاوت/کسر ثمن نیز مطرح است؛ تشخیص دقیق آن به متن قولنامه بستگی دارد.
۵۰۰ میلیون تومان هزینه اخذ مجوز ساخت اصولا فقط در صورتی قابل مطالبه است که بتوانید رابطه مستقیم آن با تخلف و تعهد فروشنده و ورود خسارت را اثبات کنید؛ صرف پرداخت این مبلغ به‌تنهایی تضمین‌کننده صدور حکم به نفع شما نیست.
سه‌برابر شدن قیمت کل زمین لزوما به شما حق مطالبه سه‌برابر ارزش ملک را نمی‌دهد. اما در فرض مستحق‌للغیر بودن بخشی از مبیع و جهل شما، کاهش ارزش ثمن و غرامت قانونی قابل مطالبه است و میزان آن می‌تواند با کارشناسی و بر اساس افزایش قیمت املاک مشابه تعیین شود.
پیشنهاد میشه خواسته را با توجه به متن قولنامه به‌صورت «تایید بطلان و فسخ نسبت به قسمت غیرقابل‌انتقال، استرداد ثمن، مطالبه غرامات و خسارات وارده، هزینه دادرسی و حق‌الوکاله» تنظیم کنید.
موفق باشید
درود بر شما:
در فرض فروش قطعی ۱۸۰ مترمربع به‌عنوان مساحت معین، ابتدا باید ماهیت ثبتی و حقوقی ۲۰ متر کسرشده احراز شود. اگر کسری ناشی از وجود نهر و عدم امکان انتقال آن قسمت باشد، حسب مفاد مبایعه‌نامه و نحوه تعیین ثمن، دعوای فسخ معامله به استناد ماده ۳۵۵ قانون مدنی و استرداد ثمن و خسارات قابل طرح است؛ اما اگر آن قسمت اساسا متعلق به غیر یا خارج از مالکیت فروشنده باشد، موضوع از حکم صرف کسری مساحت خارج و مشمول ضمان درک مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی و آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۰۷/۱۵ و ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۰۴/۰۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور خواهد بود.
هزینه ۵۰۰ میلیون‌تومانی نیز صرفا در صورت اثبات رابطه سببیت، تقصیر یا تعهد قراردادی فروشنده و ضرورت و متعارف‌بودن هزینه، با لحاظ مواد ۲۲۱، ۲۲۶ و ۲۳۰ قانون مدنی قابل مطالبه است؛ صرف افزایش سه‌برابری قیمت ملک، فی‌نفسه خسارت قابل مطالبه محسوب نمی‌شود.
راهکار دقیق، تنظیم هم‌زمان خواسته متناسب با مفاد قولنامه است: «تایید فسخ و استرداد ثمن و مطالبه غرامات و خسارات» یا در فرض قابل تجزیه بودن معامله، «مطالبه ثمن قسمت کسرشده و غرامت کاهش ارزش آن»؛ تشخیص میان این دو مسیر کاملا وابسته به متن قولنامه، نحوه تعیین ثمن و وضعیت ثبتی نهر است. آیا در مبایعه‌نامه ۱۸۰ مترمربع صراحتا به‌عنوان شرط مساحت آمده و ثمن به‌صورت مقطوع تعیین شده یا قیمت هر متر نیز درج شده است؟
سلام
اگر در قولنامه مساحت ۱۸۰ متر به‌عنوان مقدار معین مورد معامله قرار گرفته و اکنون ۲۰ متر از آن قابل انتقال نیست، حسب مفاد قرارداد میتوانید حسب مورد فسخ معامله یا مطالبه کسر ثمن به نسبت کسری مساحت را مطرح کنید؛ ماده ۳۸۴ قانون مدنی این اختیار را پیش‌بینی کرده است.
اما درباره ۵۰۰ میلیون تومان هزینه مجوز ساخت و افزایش سه‌برابری ارزش ملک، مطالبه خسارت خودکار و قطعی نیست و باید رابطه مستقیم خسارت با تخلف فروشنده، علم یا تقصیر وی و شرایط قراردادی اثبات شود. اگر فروشنده با وجود اطلاع از وضعیت نهر و محدودیت ملک، آن را ۱۸۰ متر معرفی کرده باشد، موضوع می‌تواند از جهت مسئولیت قراردادی و حتی در صورت وجود شرایط، عناوین دیگری نیز قابل بررسی باشد.
با توجه به اینکه فروشنده هم مالک و هم بنگاه‌دار بوده، بررسی قولنامه، استعلام ثبتی و مستندات مربوط به نهر برای تعیین دقیق خواسته ضروری است؛ برای انتخاب بهترین دعوا و میزان خسارت، مشاوره حقوقی رزرو کنید.
با سلام
اگر در قولنامه، ۱۸۰ متر مربع به‌عنوان مساحت مورد معامله قید شده باشد و اکنون مشخص شده ملک عملا حدود ۱۶۰ متر قابل انتقال است، حسب مفاد قرارداد میتوانید کسری مساحت و مطالبه تفاوت ارزش یا فسخ معامله را بررسی کنید.
به‌طور کلی، با توجه به شرایط شما میتوان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به مساحت موجود، به‌همراه مطالبه خسارت کسری مساحت مطرح کرد؛ یا اگر کسری مؤثر و اساسی باشد، حسب شرایط قانونی فسخ یا مطالبه ارش قابل بررسی است.
هزینه ۵۰۰ میلیون تومانی اخذ مجوز ساخت و سایر مخارج نیز در صورتی که مستقیما ناشی از تخلف یا تقصیر فروشنده باشد، ممکن است قابل مطالبه باشد؛ اما افزایش سه‌برابری ارزش زمین معمولا به‌خودی‌خود خسارت قابل مطالبه از فروشنده نیست.
در این پرونده، متن دقیق قولنامه و نحوه درج مساحت و حدود ملک تعیین‌کننده است.
سلام پیرو سوال شما، اگر ۱۸۰ متر به‌صورت کلی و با تعیین مساحت فروخته شده باشد و واقعا ۲۰ متر قابلیت انتقال نداشته باشد، میتوانید حسب مفاد قرارداد کاهش ثمن به نسبت کسری مساحت یا فسخ معامله را مطالبه کنید؛ مواد ۳۸۴ و ۳۸۵ قانون مدنی مؤید این حق است. هزینه ۵۰۰ میلیون اخذ مجوز نیز فقط در صورت اثبات ارتباط مستقیم آن با تخلف فروشنده و ورود ضرر، قابل مطالبه است؛ اما سه‌برابر شدن ارزش ملک به‌خودی‌خود مبنای مطالبه خسارت نیست. بهتر است ابتدا تامین دلیل و کارشناسی درباره مساحت واقعی، ارزش روز ۲۰ متر و وضعیت نهر انجام و سپس دادخواست مطالبه ثمن کسرشده/ارش ناشی از کسری مساحت + خسارات اثبات‌شده مطرح شود.
در صورتی که فروشنده وضعیت ملک را برخلاف واقع معرفی کرده باشد یا اطلاعات اساسی مربوط به ملک را به نحوی پنهان کرده باشد که خریدار بر اساس آن معامله را انجام داده باشد، امکان طرح ادعاهای حقوقی بسته به شرایط قرارداد و دلایل موجود قابل بررسی است. نوع اقدام قانونی به مفاد قرارداد، میزان تاثیر حریم بر معامله، علم یا جهل طرفین و سایر اوضاع و احوال بستگی دارد
ب هر روی در صورت مستحق للغیر درآمدن بخشی از مبیع، حکم به استردادثمن با احتساب آن به نرخ روز براساس شاخص اعلامی ازسوی بانک مرکزی میشود.
در خرید کلی یعنی یک قطعه مشخص بدون قیمت متری خریدار فقط حق فسخ معامله به استناد کسری مساحت طبق ماده ۳۸۴ قانون مدنی دارد و حق مطالبه بهای کسری متراژ را ندارد اما چون حریم نهر مستحق‌للغیر درآمده میتوانید برای بیست متر دادخواست بطلان نسبی و مطالبه بهای روز طبق رای وحدت رویه ۸۱۱ و مطالبه پانصد میلیون هزینه پروانه به عنوان خسارت و الزام به تنظیم سند صد و شصت متر باقیمانده بدهید
با توجه به اینکه ملک را بصورت کلی خریداری کرده اید و هیچ جزئی از ثمن پرداختی در برابر هیچ هیچ از زمین قرار نگرفته است، در شرایطی که مشخص شود متراژ زمین کمتر است، یا میتوانید قرارداد را فسخ کنید کلا یا همان‌طور که هست آن را قبول کنید و نمیتوانید بابت ۲۰ متر خسارت بگیرید.
البته اصولا زمین با حریم آن فروخته میشود و هیچ فروشنده‌ای حریم را استثنا نمیکند مگر درصورت توافقی خلاف این امر.
سلام. با توجه به نقص در مورد معامله و عدم تطابق مساحت واقعی با آنچه در قولنامه ذکر شده، میتوانید دادخواست ابطال قرارداد یا تقلیل ثمن معامله را مطرح کنید. همچنین مستقیما هزینه‌های خمس‌صد میلیونی مجوز ساخت را به عنوان خسارت ناشی از عدم اجرای کامل تعهد و هزینه‌های ضرر و زیان ناشی از کاهش مساحت مطالبه نمایید. در صورتی که فروشنده از وجود نهر مطلع بوده، می‌تواند به اتهام کلاهبرداری نیز پیگیر شود.
اگر در قولنامه زمین به‌صورت کلی ۱۸۰ متر فروخته شده و بعد مشخص شده فقط ۱۶۰ متر قابلیت انتقال دارد، دعوای اصلی شما معمولا «کسر مساحت/تبعض معامله و مطالبه ثمن قسمت کسرشده و خسارات قانونی» است؛ اما عنوان دقیق خواسته به متن قولنامه و وضعیت ثبتی زمین بستگی دارد. مواد قانون مدنی در اختلاف مساحت، بسته به اینکه ملک به‌صورت «کلی» یا بر مبنای قیمت هر متر معامله شده باشد، آثار متفاوتی دارند.
با توجه به کاهش مساحت زمین و هزینه مجوز، دادخواست «ارش» (تقلیل ثمن) قابل طرح است.
همچنین میتوانید «مطالبه خسارت» را برای جبران هزینه‌ها و کاهش ارزش زمین درخواست کنید.
با توجه به افزایش ارزش زمین، ارش بهترین راهکار است.
مدارک (فاکتورها و قولنامه) را به دادگاه ارائه دهید.
باسلام
ممکن است خواسته مناسب، بسته به مدارک، یکی از این‌ها باشد:
مطالبه بهای کسری مساحت؛
فسخ معامله و استرداد ثمن؛
الزام فروشنده به انجام تعهدات، اگر انتقال قسمت مورد معامله ممکن باشد؛
و در فرض مستحق‌للغیر بودن بخشی از زمین، استرداد ثمن و غرامات قانونی
درود
اگر در قرارداد صراحتا ۱۸۰ مترمربع به‌عنوان مساحت مورد معامله ذکر شده باشد و بعد مشخص شود فقط ۱۶۰ متر متعلق به فروشنده بوده، باید بررسی شود آن ۲۰ متر مستحق‌للغیر است یا صرفا کسری مساحت.
افزایش سه‌برابری قیمت زمین و ۵۰۰ میلیون هزینه مجوز هم خودکار قابل مطالبه نیست و نیاز به احراز شرایط قانونی خسارت دارد.
اول باید مشخص شود این ۲۰ متر واقعا جزء ملک قابل انتقال نبوده یا صرفا به علت حریم نهر و مقررات ثبتی یا شهرداری از مساحت قابل استفاده کم شده است؛ چون نوع دادخواست به همین موضوع بستگی دارد.
اگر طبق قولنامه ۱۸۰ متر به شما فروخته شده ولی فروشنده عملا فقط قادر به انتقال ۱۶۰ متر باشد، میتوانید بابت کسری مساحت و خسارتی که از این جهت به شما وارد شده علیه فروشنده اقدام کنید و موضوع معمولا با کارشناسی مشخص میشود. اگر آن ۲۰ متر اساسا متعلق به غیر یا خارج از مالکیت فروشنده بوده باشد، وضعیت به نفع خریدار جدی‌تر است و جبران غرامت نیز قابل طرح خواهد بود.
در مورد ۵۰۰ میلیون هزینه مجوز ساخت هم اگر ثابت شود این هزینه مستقیما به علت اقدام یا اطلاعات نادرست فروشنده بلااستفاده یا تلف شده، امکان مطالبه آن وجود دارد؛ ولی صرف سه برابر شدن قیمت زمین به این معنا نیست که خودبه‌خود سه برابر ثمن به شما تعلق بگیرد.
قبل از دادخواست، حتما قولنامه، پاسخ اداره ثبت، نقشه و علت دقیق کسر ۲۰ متر بررسی شود؛ چون بین «کسری مساحت»، «حریم نهر» و «مستحق‌للغیر درآمدن بخشی از زمین» از نظر خواسته‌ای که باید مطرح شود تفاوت وجود دارد.
درود. در برابر کاهش متراژ ملک ، شما میتوانید هم فسخ معامله را انجام دهید و یا مطالبه ی مابه التفاوت ثمن که از کل ۱۸۰ متر مربع کسر میشود را مطرح کنید .و اینکه شما ۵۰۰ میلیون هزینه کرده اید دلیلی برای پرداخت این مبلغ از سوی فروشنده نیست مگر بتوانید تخلف فروشنده را در اثبات خسارت ثابت کنید.
سلام و احترام
چنانچه در زمان معامله به کاهش ۲۰ متر آگاه نبوده اید و در مبایعه نامه در خصوص اضافه و کسری متراژ صحبتی نشده باشد ، میتوانید دادخواست استرداد ثمن معامله به میزان کاهش ۲۰ متر از مساحت و یا مطالبه مابه التفاوت قیمت زمین معامله شده با زمین ۲۰ متر کمتر را به استناد گزارش اداره ثبت مطرح کنید
با سلام ،با توجه به نقص در مورد معامله و عدم تطابق مساحت واقعی با آنچه در قولنامه ذکر شده، میتوانید دادخواست ابطال قرارداد یا تقلیل ثمن معامله را مطرح کنید
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به میزان مساحت باقیمانده و جبران خسارت (تفاوت قیمت، هزینه مجوز و کاهش مساحت) با استناد به ماده ۳۹۶ قانون مدنی (تخفیف ثمن یا فسخ) و قاعده غرور میتوانید طرح کنید.
با سلام کاربر گرامی در صورتی که نسبت به موضوع تازه آگاهی پیدا کرده‌اید میتوانید به استناد خیار عیب مطالبه ارش نمایید همچنین میتوانید از باب مسئولیت مدنی مطالبه دیگری داشته باشید
باید دادخواست مطالبه ارش بهای کسر مساحت و خسارت ناشی از غبن فاحش را مطرح کنید همچنین میتوانید هزینه مجوز ساخت و افزایش ارزش زمین را به عنوان خسارت تاخیر تادیه و ضرر مستقیم مطالبه نمایید
عرض سلام
میتوانید علیه فروشنده دادخواست تایید فسخ معامله به علت کسری مساحت مورد معامله به خیار شرط و یا خیار تخلف از وصف مطرح کنید
همچنین هزینه هایی که انجام شده و خسارات دادرسی و وکیل قابل مطالبه هست
باسلام
ایشان ملزم به تحویل۱۸۰ متربوده وچون امکانپذیرنیست،شما میتوانید معامله را فسخ و تقاضای دریافت خسارت و یا مابه تفاوت متراژ کسری رابر اساس نظریه کارشناسی داشته باشید.
سلام دوست خوب پرسشگرم
این موضوع نیازمند بررسی قولنامه شما می‌باشد
لذا جهت جواب دقیق و بهتر شما مشاوره آنلاین ثبت کنید سپس با ارسال اسناد خرید شما با بررسی آن جواب دقیق ارایه میشود
درود
در صورتی که در قولنامه مشخص شده باشد که هر متر زمین چقدر ارزش دارد میتوانید مابه تفاوت ۲۰ متر را از فروشنده دریافت کنید ولی اگر ملک را به صورت کلیدی معامله کرده باشید ، چنین امکانی وجود ندارد .
اگر قولنامه صراحتا ۱۸۰ مترمربع را موضوع معامله قرار داده، بسته به متن قرارداد میتوانید مطالبه ثمن متناسب با ۲۰ متر کسری یا در شرایطی فسخ معامله را مطرح کنید.
افزایش سه‌برابری قیمت زمین، خودبه‌خود قابل مطالبه نیست.
۵۰۰ میلیون هزینه مجوز ساخت، فقط در صورت اثبات شرایط قانونی و ارتباط مستقیم با تخلف فروشنده قابل مطالبه است.
اگر ۲۰ متر اساسا متعلق به فروشنده نبوده باشد، ضمان درک و غرامت کاهش ارزش پول می‌تواند مطرح شود.
با سلام ، شما میتوانید دادخواست «مطالبه ارش» (مابه‌التفاوت قیمت ملک بابت ۲۰ متر کسر شده) و همچنین «مطالبه خسارت ناشی از هزینه‌های مازاد (پروانه ساخت)» را به استناد خیار تخلف از شرط صفت مطرح کنید. از آنجا که فروشنده عالم به وضعیت بوده، مسئول جبران تمامی خسارات وارده است؛ لذا دادخواست خود را با عناوین «مطالبه ارش» به همراه «مطالبه خسارت ناشی از عیوب مبیع» به طرفیت ایشان در دادگاه حقوقی تنظیم و ثبت نمایید.
در فرص سوال اگر شرط مساحت ۱۸۰ متر جزی شروط اساسی بوده و اطلاع از میزان ان نداشته اید و بنای خرید براین اساس بوده بدلیل تخلف از آن معامعله باطل است و می توانید بدلیل بطلان هم خسارات و هم ثمن را مطالبه نمایید و اگر شرط وصف بوده شما می توانید معامله را فسخ کرده و ثمن را دریافت کنید یا معامله را فسخ نکرده و نسبت به میزانی که کسر شده از ثمن کسر کنید و در صورت پرداخت ان را دریافت نمایید
سلام، با فرض عدم اطلاع از کسری مساحت و غیرقابل انتقال بودن ۲۰ متر از مبیع، میتوان بر اساس مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی، بطلان معامله نسبت به قسمت مذکور، استرداد ثمن متناسب و مطالبه خسارات (مشروط به اثبات رابطه هزینه ۵۰۰ میلیونی با تخلف فروشنده) را با خواسته «تایید بطلان و فسخ نسبت به قسمت غیرقابل انتقال، استرداد ثمن، غرامات و خسارات وارده، هزینه دادرسی و حق الوکاله» پیگیری کرد. موفق باشید
