پدرم سال ۹۸ یک منزل مسکونی قدیمی از فردی خریداری کرد که یک سند دستنویس خودشان تنظیم کرده و چند شاهد نیز امضا کردهاند. این فرد با شخص دیگری درگیری داشت و مالک نیامد تا سند را به نام بزند.
ما این ملک را تخریب کردیم و از نو شروع به ساختوساز کردیم. حالا که میخواهیم این ملک را بفروشیم، باز هم مالک نمیآید.
سند ساختوساز این ملک به نام ماست و اینکه آب و برق و گازش را هم ما داریم پرداخت میکنیم.
چاره چیست و باید چه کنیم؟ اگر کارمان به دادگاه کشید آیا احتمال اینکه قاضی حکم به باطل کردن معامله ما با مالک بدهد وجود دارد؟ و اگر چنین شود هزینههایی که ما کردیم چه میشود؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
وضعیت شما یکی از موارد شایع در دعاوی ملکی است و خوشبختانه قانون راهحلهای روشنی برای آن پیشبینی کرده است. جای نگرانی نیست، زیرا موقعیت حقوقی شما بسیار قوی است. در ادامه به تفکیک به سوالات شما پاسخ میدهم.
چاره چیست و باید چه کنیم؟
راهحل قانونی و قطعی برای شما، طرح دعوای حقوقی با عنوان "الزام به تنظیم سند رسمی ملک" علیه فروشنده است. شما باید از طریق دادگاه، فروشنده را مجبور به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی سند کنید.
مراحل اقدام شما به شرح زیر است:
۱. جمعآوری تمام مدارک:
سند دستنویس (مبایعهنامه عادی): این مهمترین سند شماست و طبق قانون مدنی، یک قرارداد معتبر و لازمالاجرا محسوب میشود.
مدارک شناسایی پدرتان (خریدار).
مدارک مربوط به ساختوساز: پروانه ساخت، پایان کار (اگر گرفتهاید) و هر سندی که ثابت کند شما ملک را از نو ساختهاید.
قبوض پرداخت شده آب، برق و گاز: اینها دلایل محکمی بر تصرف مالکانه شما در طی این سالها هستند.
اطلاعات شهود: مشخصات کامل شاهدانی که سند دستنویس را امضا کردهاند.
۲. ارسال اظهارنامه قضایی (اختیاری اما بسیار مؤثر):
قبل از مراجعه به دادگاه، بهتر است یک "اظهارنامه قضایی" از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای فروشنده ارسال کنید. در این اظهارنامه به صورت رسمی از او بخواهید که ظرف مدت معینی (مثلا ۱۰ روز) در دفترخانه اسناد رسمی مشخصی برای انتقال سند حاضر شود. این کار دو فایده دارد:
ممکن است فروشنده با دیدن اخطار قانونی، از ترس هزینههای دادگاه، برای انتقال سند حاضر شود.
در صورت عدم حضور، این اظهارنامه به عنوان یک مدرک قوی در دادگاه به نفع شما خواهد بود.
۳. طرح دعوا در دادگاه:
اگر فروشنده به اظهارنامه توجهی نکرد، باید به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواست "الزام به تنظیم سند رسمی" را علیه او ثبت کنید. دادگاه پس از بررسی مدارک و شنیدن شهادت شهود، در صورت احراز صحت معامله، حکم به نفع شما صادر خواهد کرد. اگر فروشنده باز هم از حضور در دفترخانه امتناع کند، نماینده دادگاه (دادورز) به جای او سند را به نام شما امضا خواهد کرد.
آیا احتمال باطل شدن معامله توسط قاضی وجود دارد؟
احتمال این موضوع بسیار بسیار کم و نزدیک به صفر است.
قاضی تنها در صورتی معامله را باطل اعلام میکند که ایراد اساسی و قانونی در آن وجود داشته باشد (مثلا فروشنده اصلا مالک نبوده باشد یا معامله صوری بوده باشد).
در پرونده شما، دلایل زیر مانع از باطل شدن معامله میشود:
• شما یک قرارداد کتبی دارید که شهود آن را امضا کردهاند.
• شما مبلغ معامله را پرداخت کردهاید.
• شما سالهاست که ملک را در تصرف دارید.
• مهمتر از همه، شما با مجوز قانونی، ملک را تخریب و از نو ساختهاید. این اقدام شما نشاندهنده قطعیت معامله و رفتار شما به عنوان مالک بلامنازع است.
درگیری شخصی فروشنده با فرد دیگر، هیچ ارتباطی به تعهد قانونی او در قبال شما ندارد و نمیتواند دلیلی برای عدم انتقال سند باشد.
اگر معامله باطل شود، هزینههای ساختوساز چه میشود؟
همانطور که گفته شد، احتمال بطلان تقریبا وجود ندارد. اما بر فرض محال اگر دادگاه به هر دلیلی معامله را باطل اعلام کند، شما نه تنها ضرر نمیکنید، بلکه میتوانید تمام هزینههای خود را پس بگیرید. در این صورت:
۱. فروشنده باید اصل پول پرداختی شما را به نرخ روز (با احتساب تورم) پس بدهد.
۲. فروشنده باید تمام هزینههایی که شما برای تخریب و ساختوساز ملک کردهاید (شامل هزینه مصالح، کارگر، مهندس، عوارض شهرداری و...) را به قیمت روز به شما پرداخت کند. شما میتوانید با ارائه فاکتورها و نظر کارشناس رسمی دادگستری، این هزینهها را مطالبه کنید.
جمعبندی و توصیه نهایی
• موضع شما کاملا قوی و قانونی است. نگران نباشید.
• مسیر قانونی شما طرح دعوای "الزام به تنظیم سند رسمی" است.
• حتما برای این کار از یک وکیل متخصص در امور ملکی کمک بگیرید. وکیل میتواند دادخواست را به صورت دقیق و حرفهای تنظیم کرده و تمام مراحل را تا گرفتن سند قطعی برای شما پیگیری نماید. با توجه به اینکه شما هزینه زیادی برای ساخت کردهاید، استفاده از وکیل برای جلوگیری از هرگونه اشتباه احتمالی، کاملا منطقی و ضروری است.
