چگونه سند قولنامه‌ای بدون سند ثبتی را تفکیک کنم؟

محمدمهدی قنبری

۱ سال پیش

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

با سلام،

با توجه به اینکه زمین مورد نظر فاقد سند ثبتی است، برای قطعه‌بندی و درخواست سند برای هر قطعه به صورت جداگانه، لازم است ابتدا برای کل زمین یک سند ثبتی دریافت شود و سپس نسبت به تفکیک آن اقدام گردد. در ادامه، مراحل و نکات مربوطه توضیح داده شده است:

دریافت سند ثبتی برای کل زمین:

قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی: بر اساس این قانون، امکان درخواست سند برای اراضی و ساختمان‌هایی که فاقد سند رسمی هستند، وجود دارد.

مراحل دریافت سند:

ثبت‌نام در سامانه: به وب‌سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مراجعه و پس از ثبت‌نام، درخواست خود را به واحد ثبتی مربوطه ارسال نمایید.

تهیه مدارک: مدارک مورد نیاز شامل کپی برابر اصل شناسنامه و کارت ملی، کپی برابر اصل مبایعه‌نامه‌ها، کپی صفحه دوم، سوم و چهارم و صفحه نقل و انتقال سند رسمی مالکیت (در صورت وجود)، فرم تکمیل‌شده گواهی تعیین مختصات ملک، تهیه نقشه UTM ملک و تعیین یک نقطه از مختصات جغرافیایی آن، کپی برابر اصل سند مشاعی خریدار (در صورتی که ملک مشاعی باشد) و فیش بانکی پرداخت هزینه.

ارسال مدارک: کلیه مدارک را به اداره ثبت محل وقوع ملک از طریق پست سفارشی ارسال نمایید و شماره ۲۰ رقمی پست را در سامانه ثبت کنید.

رسیدگی: سازمان ثبت اسناد و املاک پس از بررسی مستندات و مدارک ارسال شده، نسبت به صدور سند مالکیت اقدام خواهد کرد.

تفکیک زمین پس از دریافت سند:

درخواست تفکیک: پس از دریافت سند مالکیت برای کل زمین، مالک یا وکیل قانونی او باید درخواست کتبی تفکیک را به شهرداری ارائه دهد.

تهیه نقشه تفکیکی: یک مهندس نقشه‌بردار با توجه به قوانین و مقررات شهرداری، نقشه تفکیکی زمین را تهیه می‌کند.

اخذ استعلامات: استعلامات لازم از ادارات مختلف مانند شهرداری، اداره ثبت، آب و فاضلاب و غیره گرفته می‌شود.

تایید نقشه: نقشه تفکیکی پس از بررسی و تایید توسط شهرداری، به اداره ثبت ارسال می‌شود.

ثبت سند تفکیکی: اداره ثبت پس از بررسی اسناد و مدارک، سند تفکیکی جدید برای هر قطعه صادر می‌کند.

نکات مهم:

عدم اعتبار قولنامه بدون سند: قولنامه زمین بدون سند، اعتبار رسمی ندارد و نمی‌تواند در دادگاه‌ها یا مراجع قانونی به‌عنوان مدرک مالکیت به حساب آید.

لزوم رعایت قوانین و مقررات: نقشه تفکیکی باید با قوانین و مقررات شهرسازی و ساخت و ساز مطابقت داشته باشد.

پرداخت عوارض: پرداخت عوارض شهرداری بابت تفکیک زمین الزامی است.

مالکیت قانونی: درخواست‌کننده تفکیک باید مالک قانونی زمین باشد.

توصیه می‌شود برای انجام دقیق و صحیح مراحل فوق، با یک وکیل یا کارشناس ثبتی مشورت نمایید.

محمد بابادی

۴ ماه پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۴٫۸ · ۳۲ مشاوره موفق

سلام. پاسخ مختصر و مفید:

خیر، بدون سند ثبتی و تفکیک شهرداری نمی‌توانید چنین کاری انجام دهید. توضیح:

۱. اسناد قولنامه‌ای اعتبار ثبتی ندارند – برای هرگونه قطعه‌بندی و تفکیک، ابتدا باید برای کل ملک سند ثبتی (شش دانگ) دریافت کنید. مالکیت عادی (قولنامه) برای درخواست سند رسمی و تفکیک کافی نیست.

۲. روش قانونی این است:

· ابتدا از طریق دادگاه یا اداره ثبت، نسبت به صدور سند ثبتی برای کل ۱۵۰۰ متر اقدام کنید (اثبات مالکیت، رفع تعارض، اخذ گواهی پایان کار).
· سپس درخواست تفکیک از شهرداری (با رعایت ضوابت شهرسازی، سرانه‌ها، و تامین پارکینگ و فضای سبز).
· بعد از تایید شهرداری، به اداره ثبت بروید و برای هر قطعه سند جداگانه بگیرید.

۳. چرا روش شما (کشیدن حصار+نشر آگهی) کار نمی‌کند؟

· اداره ثبت برای صدور سند، نیاز به شهرداری و نقشه تفکیکی مصوب دارد.
· هرگونه قطعه‌بندی بدون مجوز شهرداری، تجاوز به حقوق عامه و تخلف ساختمانی محسوب می‌شود.
· نشر آگهی فقط برای رفع تعارض مالکیت است، نه جایگزین تفکیک شهرداری.

نتیجه نهایی:
چاره‌ای جز اخذ سند ثبتی برای کل ملک و سپس تفکیک رسمی ندارید. کار عادی (بدون سند و مجوز) ریسک جریمه، قلع و قمع و ابطال معاملات را دارد. حتما از یک وکیل ملکی یا کارشناس رسمی دادگستری کمک بگیرید.

سعیده کریم فر

۱ سال پیش

کارشناس حقوقی

۴٫۷ · ۴۰۴ مشاوره موفق

باسلام
ابتدا باید مالکیت کل زمین از طریق ماده ۱۴۷ قانون ثبت تثبیت شده و سند رسمی برای کل ۱۵۰۰ متر مربع دریافت شود. سپس با مراجعه به شهرداری و طی فرآیند قانونی تفکیک می‌توانید برای هر قطعه سند جداگانه بگیرید