چگونه خلع ید ملک ورثه‌ای کنم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

با سلام.
با توجه به شرایطی که توضیح دادید، شما از نظر قانونی کاملا حق دارید برای تخلیه و فروش منزل پدری و همچنین دریافت اجارهبهای مدتی که ورثه در آن سکونت داشتهاند، اقدام کنید. این تصور که چون سند سهم خود را دارند میتوانند بدون اجازه سایر وراث در ملک سکونت کنند، از نظر قانونی صحیح نیست.

در ادامه، مراحل و راهحلهای قانونی پیش روی شما به تفصیل شرح داده میشود.

ماهیت حقوقی ملک وراثتی (ملک مشاع)
نکته کلیدی در پرونده شما این است که این ملک، یک ملک مشاع محسوب میشود. ملک مشاع به این معناست که تمام ورثه در جزءجزء آن شریک هستند، حتی اگر سند مجزا برای سهم خود دریافت کرده باشند. دریافت سند تفکیکی برای هر سهم، مالکیت شما را بر میزان سهمتان قطعی میکند، اما تا زمانی که ملک به صورت فیزیکی تقسیم (افراز) نشده باشد، هیچیک از شرکا حق ندارد بدون رضایت دیگران در قسمتی از آن تصرف کند.

بنابراین، این ادعای وراث ساکن که "در سهم خود نشستهاند" وجاهت قانونی ندارد، زیرا سهم آنها به صورت درصدی از کل ملک است و نه یک بخش فیزیکی و معین از خانه.

اقدام قانونی برای تخلیه منزل (خلع ید)
برای مجبور کردن وراث به تخلیه ملک، شما باید دعوای خلع ید مطرح کنید. خلع ید به معنای رفع تصرف غیرقانونی یک فرد از مال غیرمنقول (ملک) است.

مراحل اقدام:

ارسال اظهارنامه قضایی (اختیاری اما بسیار مؤثر): قبل از طرح دعوا، بهتر است از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یک اظهارنامه رسمی برای آن دو وارث ارسال کنید. در این اظهارنامه، به آنها اطلاع دهید که تصرفشان در ملک مشاع بدون رضایت سایر وراث غیرقانونی است و از آنها بخواهید ظرف مدت معینی (مثلا ۱۰ یا ۱۵ روز) ملک را تخلیه کنند. این کار هم نشاندهنده حسن نیت شماست و هم مدرک محکمی برای دادگاه خواهد بود.

تنظیم دادخواست خلع ید: اگر به اظهارنامه توجهی نکردند، باید دادخواست "خلع ید از ملک مشاع" را علیه آنها در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ثبت کنید.

مدارک مورد نیاز: برای این دادخواست به مدارکی مانند گواهی انحصار وراثت، سند مالکیت خود و سایر وراث، و شناسنامه نیاز خواهید داشت.

دادگاه پس از بررسی مدارک و احراز مالکیت مشاعی شما و تصرف بدون اذن خواندگان، حکم خلع ید کل ملک را صادر خواهد کرد. این حکم علیه تمام متصرفین اجرا میشود و ملک از تصرف آنها خارج میگردد.

مطالبه اجارهبهای ایام تصرف (اجرتالمثل)
شما قانونا میتوانید اجارهبهای تمام مدتی را که آن دو وارث پس از فوت والدین و بدون رضایت شما در ملک سکونت داشتهاند، مطالبه کنید. به این مبلغ در قانون اجرتالمثل ایام تصرف گفته میشود.

مراحل اقدام:

تقدیم دادخواست: شما میتوانید همزمان با دادخواست خلع ید یا به صورت جداگانه، دادخواست "مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف" را نیز به دادگاه ارائه دهید.

ارجاع به کارشناس: پس از ثبت دادخواست، دادگاه موضوع را به یک کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد. کارشناس با بررسی مواردی مانند موقعیت ملک، متراژ و قیمت اجاره املاک مشابه در منطقه، مبلغ اجارهبهای ماهانه ملک را تعیین میکند.

صدور حکم: دادگاه بر اساس نظر کارشناس، آن دو وارث را محکوم به پرداخت سهم شما و سایر وراث ناراضی از کل مبلغ اجرتالمثل میکند.

این حق شما برای دریافت اجرتالمثل از زمانی برقرار است که مخالفت خود را با سکونت آنها اعلام کردهاید (مثلا از طریق اظهارنامه) یا از تاریخ فوت والدین (اگر بتوانید ثابت کنید از ابتدا راضی به سکونت رایگان آنها نبودهاید).

اقدام نهایی برای فروش ملک
پس از تخلیه ملک، یا حتی به صورت همزمان، برای فروش آن باید اقدام کنید. از آنجایی که ملک مشاع است و احتمالا بر سر فروش آن توافق ندارید، راهحل قانونی، دریافت دستور فروش ملک مشاع از دادگاه است.

مراحل دریافت دستور فروش:

اخذ گواهی عدم افراز: ابتدا باید به اداره ثبت اسناد و املاک محل مراجعه و درخواست "افراز" ملک را بدهید. از آنجا که یک واحد مسکونی معمولا قابل تقسیم فیزیکی بین چند نفر نیست، اداره ثبت گواهی "عدم افراز" ملک را صادر میکند.

مراجعه به دادگاه: با در دست داشتن این گواهی، هر یک از وراث میتواند به دادگاه حقوقی مراجعه کرده و دادخواست "صدور دستور فروش ملک مشاع غیرقابل افراز" را ثبت کند.

کارشناسی و مزایده: دادگاه پس از بررسی، دستور فروش ملک را صادر میکند. سپس ملک از طریق کارشناس رسمی قیمتگذاری شده و طی یک مزایده عمومی به فروش میرسد.

تقسیم وجه: مبلغ حاصل از فروش ملک پس از کسر هزینههای قانونی، به نسبت سهمالارث بین تمام ورثه تقسیم خواهد شد.