موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
فروش ملک اجارهای؛ تکلیف قرارداد اجاره مغازه چه میشود؟
پرسیده شده ۳ ماه پیش
۴۵ پاسخ ثبت شده
با سلام، من یک مغازه اجاره کردهام و اکنون مالک قصد فروش ملک را دارد. تکلیف قرارداد اجاره من چه خواهد شد؟ اگر مالک جدید موافق ماندن من نباشد، وضعیت به چه شکل خواهد بود؟ و در صورتی که مالک جدید با ادامه حضور من مشکلی نداشته باشد، آیا باید قرارداد جدیدی تنظیم کرده و قرارداد قبلی را فسخ کنم؟
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
فروش ملک تاثیری بر قرارداد اجاره ندارد و مالک جدید تا پایان مدت قرارداد حق درخواست تخلیه را نخواهد داشت، مگر اینکه شرط فسخ در صورت فروش در قرارداد آمده باشد. همچنین در صورت توافق برای ادامه حضور، نیازی به فسخ قرارداد قبلی نیست و نوشتن الحاقیه یا قرارداد جدید پس از پایان مهلت کفایت میکند.
این قاعده کلی است ولی بررسی دقیق متن اجارهنامه برای نبودن شرط فسخِ ناشی از فروش، وضعیت پرونده شما را مشخص میکند.
مریم حاج منوچهریآنلاینوکیل پایه یک مرکز وکلای قوهقضاییه·۴٫۹
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
اعتبار اجاره مغازه پس از فروش ملک
انتقال مالکیت مغازه خللی به اعتبار قرارداد اجاره وارد نمیکند و خریدار جدید به عنوان قائممقام موجر، ملزم است تا پایان مهلت قرارداد به آن متعهد بماند. اگر مالک جدید مخالف ماندن شما باشد، تا اتمام مدت اجاره حق تخلیه نخواهد داشت، مگر آنکه در متن قرارداد اجاره، حق فسخ در صورت فروش پیشبینی شده باشد. در صورت توافق با مالک جدید نیز نیازی به فسخ فوری قرارداد فعلی نیست و میتوانید با تنظیم الحاقیه، شرایط و مشخصات مالک جدید و نحوه پرداخت اجاره و استرداد ودیعه را روشن کنید.
منابع: قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
اگر در اجارهنامه شرطی درباره حق فسخ در صورت فروش وجود نداشته باشد:
مالک جدید قائممقام مالک قبلی خواهد بود.
شما حق دارید تا پایان مدت اجاره در ملک باقی بمانید.
مالک جدید نمیتواند صرفا به دلیل خرید ملک، شما را مجبور به تخلیه کند.
اگر در قرارداد اجاره تصریح شده باشد که در صورت فروش ملک، موجر حق فسخ قرارداد را دارد:
مالک قبلی میتواند مطابق شرایط قرارداد از حق فسخ استفاده کند.
در این صورت ممکن است شما مکلف به تخلیه ملک شوید، مشروط بر اینکه فسخ مطابق مفاد قرارداد و تشریفات قانونی انجام شود.
در پاسخ به سؤال سوم شما، اگر مالک جدید با ادامه حضور شما موافق باشد:
الزامی به فسخ قرارداد قبلی و تنظیم قرارداد جدید وجود ندارد.
قرارداد فعلی تا پایان مدت آن معتبر است و مالک جدید جایگزین موجر قبلی میشود.
البته برای جلوگیری از اختلافات بعدی، بهتر است صورتجلسه یا الحاقیهای تنظیم شود که در آن انتقال مالکیت و مشخصات مالک جدید و نحوه پرداخت اجارهبها و استرداد ودیعه در پایان قرارداد مشخص شود.
درود بر شما ؛
در فرضی که قرارداد اجاره شما معتبر و در مدت اجاره باشد، فروش ملک توسط موجر بهخودیخود موجب انفساخ یا فسخ قرارداد اجاره نمیشود و خریدار قائممقام موجر قبلی در حقوق و تعهدات ناشی از اجاره خواهد بود.
بر اساس ماده ۴۹۸ قانون مدنی:
اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود، اجاره به حال خود باقی است؛ مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت انتقال را برای خود یا مستاجر شرط کرده باشد
وضعیت پس از فروش ملک
۱. اگر مدت اجاره شما هنوز تمام نشده باشد
مالک جدید اصولا مکلف به رعایت قرارداد اجاره موجود است و نمیتواند صرفا به دلیل خرید ملک، شما را ملزم به تخلیه کند.
بنابراین:
اجارهنامه قبلی معتبر باقی میماند.
تمامی حقوق و تعهدات موجر به خریدار منتقل میشود.
اجارهبها از تاریخ انتقال به مالک جدید پرداخت میشود.
مالک جدید تا پایان مدت اجاره حق مطالبه تخلیه ندارد؛ مگر در موارد قانونی یا قراردادی خاص.
۲. اگر مالک جدید با حضور شما موافق نباشد؛
صرف عدم رضایت خریدار، سبب زوال اجاره نیست. تا پایان مدت قرارداد، رابطه استیجاری ادامه خواهد داشت؛ مگر اینکه:
مدت اجاره منقضی شود؛ یا
در قرارداد شرط خاصی برای فسخ پیشبینی شده باشد؛ یا
طرفین با توافق، قرارداد را اقاله کنند.
۳. اگر مالک جدید با ادامه اجاره موافق باشد؛
در این حالت لزومی به فسخ قرارداد قبلی و تنظیم قرارداد جدید وجود ندارد؛ زیرا قرارداد سابق همچنان معتبر است.
با این حال، برای جلوگیری از اختلافات آینده، توصیه میشود:
یک الحاقیه یا توافقنامه سهجانبه بین موجر سابق، خریدار و مستاجر تنظیم شود.
مشخص گردد از چه تاریخی اجارهبها به مالک جدید پرداخت خواهد شد.
شماره حساب و نشانی جدید موجر ثبت شود.
نکته مهم درباره سرقفلی و حق کسب و پیشه؛
اگر مغازه مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ باشد، موضوع حق کسب و پیشه و تجارت نیز مطرح میشود و مالک جدید نمیتواند بدون رعایت تشریفات و پرداخت حقوق قانونی مستاجر، درخواست تخلیه کند. اما اگر اجارهنامه تابع قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ باشد، ملاک اصلی مفاد قرارداد و مدت اجاره است.
جمعبندی؛
فروش مغازه موجب از بین رفتن اجارهنامه نمیشود.
مالک جدید جانشین موجر قبلی است و باید قرارداد موجود را رعایت کند.
تا پایان مدت اجاره، خریدار نمیتواند صرفا به دلیل مالکیت جدید شما را تخلیه کند.
در صورت موافقت مالک جدید با ادامه اجاره، تنظیم قرارداد جدید الزامی نیست، هرچند تنظیم الحاقیه برای تعیین نحوه پرداخت اجارهبها و مشخصات موجر جدید اقدامی مناسب و کمریسک است.
باسلام
فروش ملک بهخودیخود باعث از بین رفتن قرارداد اجاره نمیشود. اصل بر این است که اگر اجارهنامه معتبر باشد و مدت آن تمام نشده باشد، مالک جدید قائممقام مالک قبلی در قرارداد اجاره خواهد بود و باید آن را رعایت کند.
اگر مالک جدید مخالف ادامه حضور شما باشد، معمولا نمیتواند صرفا به دلیل خرید ملک، شما را تخلیه کند. تا زمانی که مدت اجاره تمام نشده و قرارداد شرایط قانونی خود را دارد، حق شما باقی است. اگر مدت اجاره به پایان رسیده باشد، مالک جدید میتواند مانند هر موجر دیگری درباره تخلیه پس از انقضای مدت اقدام کند.
سلام پیرو سوال شما، فروش ملک اصولا اجاره شما را از بین نمیبرد؛ طبق ماده ۴۹۸ قانون مدنی، با انتقال ملک، اجاره به قوت خود باقی است و مالک جدید قائممقام موجر قبلی میشود، مگر اینکه در قرارداد اجاره، برای موجر حق فسخ در صورت فروش ملک شرط شده باشد. بنابراین اگر مدت اجاره هنوز باقی است و چنین شرطی ندارید، مالک جدید نمیتواند صرفا به دلیل خرید ملک شما را مجبور به تخلیه کند. اگر مالک جدید ادامه اجاره را قبول دارد، اصولا نیازی به فسخ قرارداد قبلی و تنظیم قرارداد جدید نیست؛ بهتر است فقط یک الحاقیه یا صورتجلسه انتقال موجر تنظیم شود که مالک جدید جانشینی خود را نسبت به قرارداد قبلی و دریافت اجارهبها تایید کند. اگر اجاره مربوط به محل کسب و مشمول مقررات خاص سرقفلی باشد، وضعیت میتواند متفاوت باشد.
سلام
فروش مغازه قرارداد اجاره را از بین نمیبرد.
مالک جدید دقیقا در جای مالک قبلی قرار میگیرد و باید تا پایان مدت اجاره، قرارداد را رعایت کند.
اگر مالک جدید مخالف ماندن شما باشد، تا پایان مدت اجاره حق تخلیه ندارد.اگر موافق باشد، نیازی به قرارداد جدید نیست و همان قرارداد قبلی معتبر است؛ مگر اینکه بخواهید با توافق، قرارداد تازهای تنظیم کنید
با سلام
اگر اجارهنامه شما صحیح و معتبر باشد، صرف فروش ملک معمولا باعث از بین رفتن اجاره نمیشود و مالک جدید قائممقام موجر قبلی خواهد بود؛ مگر اینکه در قرارداد شرط خاصی وجود داشته باشد.
بنابراین مالک جدید اصولا نمیتواند صرفا به دلیل خرید ملک، شما را پیش از پایان مدت قانونی اجاره تخلیه کند.
اگر مالک جدید با ادامه اجاره موافق باشد، لزومی به فسخ قرارداد قبلی و تنظیم قرارداد جدید نیست؛ میتوانید همان قرارداد را ادامه دهید و صرفا برای پرداخت اجاره و احراز رابطه با مالک جدید، توافق یا الحاقیه کتبی تنظیم کنید.
سلام با توجه به توضیحات شما و بر اساس قانون ، اگر قرارداد اجاره تنظیم گردد و سپس در مدت قرارداد اجاره ، مالک، ملک مورد اجاره را به شخص ثالث انتقال بدهد قرارداد اجاره به قوت خود باقی خواهد ماند و مالک جدید نمی تواند درخواست تخلیه محل مورد اجاره را نماید مگر در موارد خاص و اینکه اگر در قرارداد شرط فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان مدت قرارداد اجاره پیش بینی شده باشد
که در ابن حالت باید موجر درخواست تخلیه ملک مورد اجاره را ثبت و مطرح نماید و
باسلام،فروش ملک بهخودیخود موجب از بین رفتن قرارداد اجاره نمیشود و اگر اجارهنامه معتبر باشد و مدت آن به پایان نرسیده باشد، اصل بر این است که مالک جدید قائممقام مالک قبلی بوده و باید تعهدات قرارداد اجاره را رعایت کند. بنابراین صرف خرید ملک، معمولا به مالک جدید حق تخلیه پیش از پایان مدت اجاره را نمیدهد، مگر اینکه در قرارداد یا قانون، شرایط دیگری پیشبینی شده باشد. پس از پایان مدت اجاره نیز مالک جدید میتواند مطابق مقررات برای تخلیه اقدام کند.
با سلام و وقت بخیر
برای پاسخ دقیقتر، باید مشخص شود:
قرارداد شما مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ است یا قوانین قدیمیتر؟
مغازه دارای سرقفلی یا حق کسب و پیشه است یا خیر؟
مدت اجاره هنوز باقی است یا به پایان رسیده است؟
اگر مبلغ ودیعه (پول پیش) پرداخت کردهاید، هنگام انتقال ملک حتما تکلیف آن به صورت کتبی مشخص شود که در پایان اجاره، استرداد ودیعه بر عهده چه شخصی (مالک قبلی یا جدید) است؛ زیرا این موضوع از مهمترین منشاهای اختلاف در فروش ملک اجارهای است.
با سلام با فروش ملک مالک قبلی سمتی ندارد شما میتوانید با مالک جدید وارد مذاکره و قرارداد جدید ببندید در صورتی که مالک موافق نباشد و مالک قبلی با علم به فروش ملک را به شما اجاره داده باشد و شما متحمل خسارتی گردید باید از باب قاعده تسبیب جوابگوی شما باشد بهترین راهکار توافق با مالک جدید پیشنهاد میگردد.پاینده باشید
با سلام
فروش ملک باعث از بین رفتن قرارداد اجاره نمیشود و مالک جدید قائممقام مالک قبلی شده و ملزم به رعایت اجارهنامه تا پایان مدت آن است. در صورت رضایت طرفین میتوان قرارداد جدید تنظیم کرد، اما الزامی به فسخ قرارداد قبلی نیست.
محمدمهدی قنبری
۲ ماه پیش
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوهقضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
سلام
از نظر قانونی حقوق شما به عنوان مستاجر محفوظ است. طبق قوانین جاری ایران (قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر)، فروش ملک خللی به اعتبار قرارداد اجاره وارد نمیکند.
باسلام
اجاره تا پایان مدت برقرار است و فروش ملک مشکلی ایجاد نمی کند، مگر با توافق یکدیگر و یا در قرارداد شرطی ذکر شده باشد که در این صورت نیاز به بررسی دارد،.
درود
ادامه اجاره شما بستگی به مفاد اجاره نامه دارد اما در کلیت و منطبق بر قانون مدنی اجاره نامه شما تا پایان مدت قراداد اعتبار دارد و نیاز به انعقاد قرارداد جدید نیست مگر اینکه در قرارداد شما موارد استثنایی درج شده باشد
سلام
مالک جدید با توجه به اینکه عقد اجاره لازم است تا اتمام مدت قرارداد حق درخواست تخلیه ندارد. در صورت اتمام مدت قرارداد حتما باید قرارداد جدید تنظیم شود.
درود
به عنوان مستاجر نیازی به انعقاد قرارد جدید نخواهید داشت و تا موعد قرارد اجاره خود احد الناسی قادر به تخلیه شما نخواهد بود و نیازی به حصول توافقات جدید با مالک جدید نیز نخپاهید داشت
فروش ملک بهتنهایی موجب فسخ یا از بین رفتن قرارداد اجاره نمیشود و خریدار جدید قائممقام مالک قبلی است و تا پایان مدت اجاره باید به قرارداد احترام بگذارد.
اگر خریدار با ادامه اجاره مخالف باشد، تا پایان مدت قرارداد اصولا حق تخلیه ندارد، مگر در موارد قانونی یا وجود شرط فسخ.
اگر خریدار با ادامه حضور شما موافق باشد، الزامی به فسخ قرارداد قبلی و تنظیم قرارداد جدید نیست؛ اما برای شفافیت روابط، میتوانید با توافق طرفین قرارداد جدید یا الحاقیه تنظیم کنید.
با سلام
اصولا هیچ مشکلی در خصوص قرارداد شما ایجاد نمی شود و با همان شرایط باقی می ماند ؛ تنها در صورتیکه در قرارداد اجاره شرط خلاف این شده باشد ممکن است ایجاد حق فسخ شود .
درود . اولا امکان فروش ملک معمولا در قراردادها ذکر می شود . ثانیا می بایست با در نظر گرفتن اجاره نامه فروش انجام شود و این موضوع مورد قبول خریدار قرار بگیرد
سلام وقت بخیر
اگر در عقد اجاره حق فسخ ضمن فروش شرط نشده باشد عقد اجاره تا پایان مدت به قوت خود باقی است و مالک جدید موجر محسوب میشود و در ظهر اجاره نامه نیز باید این موضوع قید شود مگر اینکه شرط خلاف شده باشد
سلام قرارداد فروش بر اجاره تاثیر ندارد مگر اینکه در قرارداد اجاره قید شده باشد در صورت فروش باید با مالک جدید توافق کنید اگر مالک جدید تنفیذ کرد نیاز به قرار دادجداگانه نیست میتواند زیر همان قرارداد آنرا قبول کند
باسلام
با انتقال مالکیت مغازه،اجاره شما تا پایان مدت معتبر بوده و منفسخ نمیگردد مگر اینکه مالک شما در اجاره نامه شرط کرده باشه که در صورت فروش ملک حق داره قرارداد شما رو فسخ کنه.
سلام
مالک جدید نمی تواند تخلیه ملک را طرح نماید و قرارداد اجاره به قوت خود تا پایان زمان تعهد پابرجاست ، مگر در قرارداد اجاره بندی مبنی بر فروش و تخلیه مستاجر ذکر شده باشد
