موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
فروش سرقفلی مغازهای که هنوز سند به نام خریدار نشده چگونه است؟
پرسیده شده ۲ ماه پیش
۴۵ پاسخ ثبت شده
چند سال پیش مغازهای با حق سرقفلی خریداری کردم که مالک عرصه آن شهرداری است. پس از خرید، مدارک فروشنده و مبایعهنامه را به شهرداری تحویل دادم تا نام را به نام خودم تغییر دهند، اما به دلیل مشکل مالی پیگیری نکردم و سند هنوز به نامم نشده است. اکنون قصد فروش دارم؛ آیا میتوانم بر اساس همان مبایعهنامه اولیه بفروشم و این معامله چگونه باید انجام شود؟
جمعبندی پاسخ وکلادر حال آمادهسازی
پاسخهای وکلا در حال جمعبندی است؛ چند لحظه دیگر همینجا نمایش داده میشود.
از نظر حقوقی، شما مالک «حق استفاده» و «حق سرقفلی» بر اساس مبایعهنامه هستید، اما مالک رسمی عرصه محسوب نمیشوید. برای فروش این ملک، دو راهکار اصلی وجود دارد:
۱. **انتقال حق سرقفلی از طریق معامله حقوق:** شما میتوانید حق سرقفلی خود را به خریدار جدید منتقل کنید. در این صورت، قرارداد جدید (مبایعهنامه سرقفلی) باید با استناد به اعتبار مبایعهنامه اولیه و اسناد تحویل شده به شهرداری تنظیم شود تا زنجیره انتقال حق حفظ گردد.
۲. **انتقال حقوق از طریق وکالت:** بهترین روش این است که پیش از معامله، از طریق همان اسناد قبلی یا تنظیم وکالتنامه رسمی، حق تغییر نام در شهرداری را نیز به خریدار منتقل کنید تا وی بتواند مستقیما نسبت به تغییر نام در سازمان مربوطه اقدام نماید.
**نکته مهم:** از آنجا که مالک عرصه شهرداری است، معامله شما «انتقال حق» است نه «انتقال مالکیت عین». لذا در متن قرارداد جدید، حتما باید به ماهیت «حق سرقفلی» و «ارتباط با مالک عرصه» اشاره شود تا از بروز ادعاهای بعدی جلوگیری گردد.
سلام پیرو سوال شما، اصل امکان انتقال حق سرقفلی وجود دارد، اما شما مالک عرصه نیستید و باید وضعیت رابطه استیجاری و حق انتقال به غیر دقیقا بررسی شود. اگر قرارداد اولیه شما مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ باشد و در اجارهنامه حق انتقال به غیر از شما سلب نشده باشد، ماده ۶ قانون اجازه انتقال حق خود به دیگری در مدت اجاره را داده و آییننامه نیز انتقال سرقفلی به دیگری را با رعایت شرایط اجارهنامه پذیرفته است. بنابراین بهتر است بهجای اینکه صرفا همان مبایعهنامه قبلی را به خریدار جدید بدهید، قرارداد انتقال سرقفلی/حقوق استیجاری تنظیم کنید و در آن صریحا مشخص شود که انتقالدهنده مالک عرصه نیست و انتقال صرفا نسبت به حقوق ناشی از سرقفلی و اجاره انجام میشود؛ سپس با مدارک انتقالات قبلی، موضوع را به شهرداری و در صورت لزوم مالک عرصه اعلام و برای انتقال رسمی حقوق استیجاری اقدام کنید. اگر در قرارداد اولیه حق انتقال به غیر سلب شده باشد، انتقال بدون رضایت مالک میتواند برای شما مشکل جدی ایجاد کند و در املاک مشمول قانون ۱۳۵۶، وضعیت متفاوت و محدودتر است؛ ماده ۱۹ آن قانون برای انتقال در صورت وجود حق انتقال، تشریفات خاصی پیشبینی کرده است. بنابراین قبل از فروش، متن مبایعهنامه اولیه، اجارهنامه یا قرارداد شهرداری و اینکه ملک مشمول قانون ۱۳۵۶ است یا ۱۳۷۶ را بررسی کنید؛ صرف اینکه شهرداری هنوز نام شما را در پرونده خود اصلاح نکرده، بهتنهایی به معنی از بین رفتن حق شما نیست.
سلام
در این فرض، پاسخ بستگی به ماهیت حق شما، مقررات شهرداری و وضعیت انتقال سرقفلی دارد؛ اما اصولا صرف اینکه سند یا مجوز شهرداری هنوز به نام شما منتقل نشده، بهمعنای از بین رفتن حق شما نیست.
نکات مهم:
* اگر شما با مبایعهنامه معتبر، حق سرقفلی را از مالک قبلی خریداری کردهاید، اصولا میتوانید همان حق را به دیگری منتقل کنید؛ زیرا موضوع معامله، حق سرقفلی است نه مالکیت عرصه (که متعلق به شهرداری است).
* با این حال، چون در بسیاری از املاک دارای مالکیت شهرداری، انتقال سرقفلی ممکن است نیازمند موافقت یا تایید شهرداری باشد، باید بررسی شود که در قرارداد اولیه یا مقررات مربوط به آن ملک، انتقال به غیر منوط به اجازه مالک عرصه شده است یا خیر.
* بهتر است در معامله جدید، وضعیت کاملا شفاف ذکر شود؛ یعنی خریدار بداند:
* شما دارنده سرقفلی بر اساس مبایعهنامه قبلی هستید،
* انتقال رسمی در شهرداری هنوز انجام نشده،
* خریدار متعهد است مراحل انتقال در شهرداری را پیگیری کند.
مدارکی که معمولا باید به خریدار ارائه شود:
* مبایعهنامه خرید شما از مالک قبلی،
* مدارک شناسایی و مستندات مربوط به سرقفلی،
* رسید تحویل مدارک به شهرداری (اگر موجود است)،
* سوابق پرداخت عوارض یا اجارهبها به شهرداری (در صورت وجود).
نکته مهم این است که اگر شهرداری انتقال را بدون اجازه خود نپذیرد، ممکن است خریدار بعدی با مشکل مواجه شود؛ بنابراین قبل از فروش، گرفتن استعلام از شهرداری یا بررسی مفاد قرارداد قبلی میتواند ریسک معامله را کاهش دهد.
درود بر شما؛
در فرض سؤال، اصل انتقال حقوق قراردادی شما به خریدار از طریق مبایعهنامه، در صورت احراز مالکیت و حق واگذاری، امکانپذیر است؛ اما تا زمانی که انتقال در سوابق شهرداری و حسب مورد تشریفات قانونی مربوط انجام نشده باشد، خریدار با خطر بروز اختلاف در اثبات مالکیت و انتقال مواجه خواهد شد. بنابراین، راهکار مطمئن آن است که ابتدا وضعیت پرونده در شهرداری تعیین تکلیف و انتقال به نام شما انجام، سپس انتقال به خریدار با رعایت تشریفات قانونی صورت گیرد. اگر انتقال مستقیم مدنظر باشد، متن قرارداد باید بهگونهای تنظیم شود که تمامی حقوق، تعهدات، اسناد، آثار قرارداد اولیه و مسئولیتهای انتقال بعدی را بهصراحت پوشش دهد. مستندات: مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۳، ۳۳۸ و ۳۶۲ قانون مدنی، مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک و در صورت شمول، مقررات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و رویه قضایی مرتبط.
سلام ابتدا میبایست مشخص گردد که قرارداد اجاره سرقفلی ، مشمول ل قانون موجر و مستاجر ۵۶ است و یا قانون ۷۶
بر اساس قانون موجر و مستاجر ، مستاجر سرقفلی حق انتقال حق سرقفلی را نخواهد داشت مگر اینکه مالک با انتقال حق سرقفلی موافقت نماید و یا مگر در قرارداد اجاره سرقفلی ، مالک اجازه انتقال حق سرقفلی را به مستاجر سرقفلی داده باشد و یا مگر حکم قطعی دادگاه مبنی بر الزام به انتقال منافع ( حق سرقفلی ) صادر شده باشد
حال اگر مستاجر سرقفلی بدون موافقت مالک ، حق سرقفلی را به شخص ثالث انتقال بدهد مالک می تواند دادخواست فسخ قرارداد اجاره سرقفلی و تخلیه محل مورد سرقفلی را با پرداخت نصف حق سرقفلی مطرح نماید و
اگر مالک با انتقال حق سرقفلی توسط مستاجر ، مخالفت نماید و خود مالک هم حاضر به خرید حق سرقفلی نباشد مستاجر سرقفلی می بایست با استناد به قانون موجر و مستاجر دادخواست الزام به انتقال منافع محل سرقفلی را مطرح نماید
سلام و احترام
اگر سرقفلی را از شخصی غیر از شهرداری خریداری کردید سعی بر این داشته باشید که رضایت شهرداری را جلب کنید. چون قرار داد شما هیچ الزام و التزامی برای شهرداری ایجاد نخواهد کرد و حتی امکان تخلیه از سوی شهرداری هم وجود دارد چون مستاجر سابق تخلف کرده و بدون اذن مالک اقدام به انتقال نموده است، ضمنا در انتقال سرقفلی لزوما باید نقل و انتقال با سند رسمی صورت بگیرد. و دعاوی احتمالی در خصوص این ملک حتی اگر طرف شما شهرداری باشد، هیچ ارتباطی به دیوان عدالت اداری نخواهد داشت و در صلاحیت عام دادگستری قرار دارد. پیش از این که انتقال دهنده به شما انتقال دهد اگر شهرداری مانع می شد امکان طرح دعوی به طرفیت شهرداری مبنی بر تجویز انتقال منافع وجود داشت که با اخذ چنین حکمی از محکمه ظرف ۶ ماه می بابست طرفین در دفترخانه اسناد رسمی حضور یابند تا سرقفلی منتقل شود در غیر این صورت این حکم ملغی الاثر می شود نه باطل و کان لم یکن!!! یعنی امکان طرح مجدد این دعوا وجود خواهد داشت!
با سلام
بله، اصولا میتوانید حقوق ناشی از سرقفلی و منافع مغازه را منتقل کنید، اما چون عرصه متعلق به شهرداری است، انتقال آن تابع مقررات و قرارداد شهرداری نیز هست.
اگر در مبایعهنامه اولیه، سرقفلی به شما منتقل شده ولی هنوز انتقال در شهرداری ثبت نشده، بهتر است قبل از فروش، وضعیت پرونده و موافقت شهرداری با انتقال مشخص شود. فروش مجدد بدون تعیین این وضعیت میتواند برای خریدار و شما مشکل ایجاد کند.
راه مطمئن این است که با مدارک خرید قبلی به شهرداری مراجعه و مراحل انتقال رسمی/اداری سرقفلی را مشخص کنید و سپس انتقال به خریدار جدید انجام شود. اگر در قرارداد اولیه حق انتقال سلب یا مشروط شده باشد، حتما باید بررسی شود.
باسلام شما باتوجه به مدرکی که اعلام نمودید فقط مالک سر قفلی هستید و مالک عرصه شهر دا ی است چنانچه تاکنون مدرکی بنام شما ثبت نشده بهتر است در انتقال بعدی به دیگری صراحتا این موضوع قید گردد و مطلع گردند و مدارک خرید قبل شما از مالک قبلی به پیوست انتقال به غیر تحویل ایشان گردد و درصورتی که بتوانید اسم خود را بعنوان مالک جدید به شهر داری اعلام و ثبت نمایید برای خریدار جدید اطمینان ببشتری حاصل میگردد ولی شما حق واگذاری به غیر را دارید
باسلام
در اصل، صرف اینکه انتقال رسمی هنوز به نام شما ثبت نشده، مانع فروش حقوقی که از طریق مبایعهنامه به دست آوردهاید نیست؛ اما برای جلوگیری از اختلافات بعدی، بهتر است:
وضعیت انتقال در شهرداری استعلام شود؛
قرارداد جدید با ذکر وضعیت فعلی تنظیم شود؛
تعهدات مربوط به انتقال رسمی و همکاری با شهرداری بهطور دقیق در قرارداد درج گردد.
.صرف اینکه انتقال رسمی هنوز به نام شما ثبت نشده، مانع فروش حقوقی که از طریق مبایعهنامه به دست آوردهاید نیست؛ اما برای جلوگیری از اختلافات بعدی، بهتر است:
وضعیت انتقال در شهرداری استعلام شود؛
قرارداد جدید با ذکر وضعیت فعلی تنظیم شود؛
تعهدات مربوط به انتقال رسمی و همکاری با شهرداری بهطور دقیق در قرارداد درج گردد..موفق باشید 🌹
محمدمهدی قنبری
۲ ماه پیش
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوهقضاییه
۴.۹|۶۷مشاوره موفق
سلام
بله، اصل امکان فروش وجود دارد؛ اما بهتر است دقیق بگوییم: شما تا وقتی انتقال در شهرداری به نامتان ثبت نشده، از نظر شهرداری ممکن است هنوز «صاحب شناختهشده پرونده» نباشید. بنابراین میتوانید حقوق ناشی از مبایعهنامه و حق سرقفلی را که خریدهاید به دیگری منتقل کنید، ولی اگر بدون هماهنگی شهرداری فقط با یک مبایعهنامه عادی بفروشید، برای خریدار و حتی برای خودتان ریسک ایجاد میشود.
برای فروش سرقفلی، ابتدا باید از شهرداری رضایت یا تغییر نام را پیگیری کنید، زیرا عرصه متعلق به شهرداری است. میتوانید با استناد به مبایعهنامه، سرقفلی را به خریدار جدید واگذار کنید، اما این انتقال منوط به تایید شهرداری است. برای جلوگیری از مشکلات حقوقی، بهتر است معامله را با هماهنگی شهرداری و در دفتر اسناد رسمی انجام دهید.
در صورت معتبر بودن مبایعهنامه، اصولا میتوانید حق سرقفلی را به دیگری منتقل کنید؛ اما بهتر است ابتدا انتقال را در شهرداری به نام خود ثبت کنید یا همزمان با معامله، تشریفات انتقال با موافقت شهرداری انجام شود تا از بروز اختلافات بعدی جلوگیری شود.
باسلام،صرف ثبت نشدن انتقال رسمی به نام شما، اصولا مانع فروش حقوقی که بهموجب مبایعهنامه به دست آوردهاید نیست؛ با این حال، برای جلوگیری از اختلافات بعدی بهتر است وضعیت انتقال از شهرداری استعلام شود، قرارداد جدید با ذکر وضعیت فعلی تنظیم گردد و تعهدات مربوط به انتقال رسمی و همکاری با شهرداری بهطور دقیق در قرارداد درج شود.
چنانچه رسمی نشده ، با اخذ رضایت مالک و رسمی نمودن مالکیت سرقفلی اقدام به انتقال نمایید. ابتدا با شهرداری توافق کنید و اذن ورضایت و حق سرقفلی را ررسمی نمایید، در صورت استنکاف شهرداری رسمیت سرقفلی را به طرفیت شهرداری در دیوانعدالت اداری مطرح نمایید.
شما میتوانید با استفاده از مبایعهنامه خود و با حضور فروشنده قبلی، قرارداد جدیدی با خریدار بعدی ببندید.
بهترین راه این است که فروشنده قبلی (کسی که در اسناد شهرداری نامش هست) در قرارداد جدید حضور داشته باشد یا با شما «وکالتنامه رسمی» برای فروش سرقفلی داشته باشد.
برای نتیجه بهتر با وکیل مشورت کنید.
با سلام کاربر گرامی
در صورت فردش ریسک حقوقی بالایی دارد. پیشنهاد میشود ابتدا از شهرداری پیگیری نمایید.
ولی از نظر حقوقی فروش سرقفلی بر اساس سند عادی در شرایطی که مالک عرصه شهرداری میباشد و شرط خلاف در مبایعه نامه برای انتقال به غیر نداشته باشد ایرادی متصور نیست
طیبه برزگر
۲ ماه پیش
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
۵|۱۱مشاوره موفق
سلام باید از شهرداری به عنوان مالک اجازه انتقال به غیر بگیرید.
اگر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ بشوید چنانچه بدون اجازه مالک (شهرداری) انتقال دهید شهرداری می تواند تخلیه با پرداخت نصف حق سرقفلی شما را بخواهد در غیر اینصورت انتقال می توانید بدهید اما باید سند رسمی تنظیم نمایید.
با سلام،برای فروش نیاز به رسمی نمودن مالکیت و اذن مالک عرصه( شهرداری دارید) در این دو مورد پیگیری لازم را انجام دهید تا بتوانید انتقال دهید در صورت استنکاف از طریق دیوان عدالت اداری اقدام کنید
سلام عرض ادب بایستی موافقت شهرداری بعنوان موجر (مالک) اخذ نمایید در غیر اینصورت ممکن است به دلیل انتقال سرقفلی بدون اجازه موجر با پرداخت نصف حق سرقفلی حکم تخلیه شما را اخذ نماید. موفق باشید
سلام
بله، اصولا میتوانید بفروشید، حتی اگر انتقال در شهرداری هنوز به نام شما ثبت نشده باشد.
بهترین و کمریسکترین راه این است که ابتدا انتقال را در شهرداری به نام خود انجام دهید و سپس به خریدار منتقل کنید.
سلام، بهترین راه تنظیم سند رسمی تعهد به انتقال در دفترخانه است؛ چون مراجعه مستقیم به شهرداری معمولا زمانبر است و ممکن است مشتری از دست برود. در تعهدنامه رسمی حتما وضعیت مالی را روشن کنید؛ یعنی یک مبلغی فعلا از خریدار گرفته شود تا هم مشتری بماند و هم از همان مبلغ، هزینههای شهرداری و مقدمات انتقال پرداخت شود. در این صورت دیگر عذر سنگینبودن هزینههای شهرداری مثل قبل مطرح نیست، بقیه ثمن هم موکول به انتقال نهایی شود. همچنین تصریح شود که چنانچه ظرف مدت مثلا (سه ماه یا هر میزانی که طرف مقابل شما رضایت می دهد) رضایت شهرداری اخذ نشود یا انتقال رسمی به هر دلیل غیرممکن شود، طرفین حق فسخ دارند و در صورت حصول مقدمات در مهلت مذکور، سند نهایی انتقال تنظیم می شود.
با سلام
شما می بایست ابتدا با مراجعه به شهرداری و طی تشریفات اداری، نسبت به انتقال رسمی حق سرقفلی به نام خود اقدام کنید تا امکان انتقال صحیح و قانونی آن به خریدار جدید فراهم شود.
سلام
بایستی موافقت شهرداری بعنوان موجر (مالک) اخذ نمایید در غیر اینصورت ممکن است به دلیل انتقال سرقفلی بدون اجازه موجر با پرداخت نصف حق سرقفلی حکم تخلیه شما را اخذ نماید.
با سلام
انتقال سرقفلی از مواردی است که می بایست با سند رسمی انجام گیرد ، حتما نسبت به انتقال سند اقدام نمایید . همچنین در صورتیکه حق انتقال منافع به غیر را ندارید اجازه انتقال توسط مالک عرصه ضروری است
سلام و وقت بخیر
حتما نسبت به انتقال سند سرقفلی از شهرداری برای خود اقدام کرده بعد برای فروش اقدام فرمایید
در صورت عدم اقدام فروش با مبایعه نامه اسناد عادی بعدا به مشکل خواهد خورد.
بله، در صورتی که حق سرقفلی را به موجب مبایعهنامه معتبر خریداری کرده باشید، اصولا میتوانید همان حق را به خریدار جدید منتقل کنید؛ اما با توجه به اینکه انتقال در سوابق شهرداری به نام شما ثبت نشده، بهتر است همزمان انتقال در شهرداری نیز انجام یا موافقت آن اخذ شود.
برای جلوگیری از اختلافات بعدی، معامله را با مبایعهنامه رسمی یا عادی معتبر و با درج کامل سابقه انتقال و تعهد به انتقال در سوابق شهرداری انجام دهید.
سعید نقدی
۲ ماه پیش
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
۵|۳۱مشاوره موفق
هیچکس حق توقیف اجباری کس دیگر را حتی به ظن ارتکاب جرم ندارد. در صورت ارتکاب ، فاعل این اقدام مجرم تلقی می شود.
ابتدا در سامانه ساغر ادعای خود را ثبت نمایید و بعد ازآن به شهرداری جهت ثبت اقدام بفرمایید در این صورت میتوانید سرقفلی را انتقال بدهید اگر شهرداری جهت انتقال همکاری نکردند در این صورت دعوای مقتضی را مطرح بفرمایید
