موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
امکان طرح دعوای خلع ید توسط مالک جدید علیه مستاجر مالک سابق چگونه است؟
پرسیده شده ۲ ماه پیش
۴۸ پاسخ ثبت شده
ملکی را در سال ۱۴۰۰ خریداری کردم. بین مالک سابق (برادرم) و مستاجر، توافق شفاهی برای استمرار اجاره تا سال ۱۴۰۴ وجود داشت که بعداً از آن مطلع شدم. پس از انقضای مدت، مستاجر ملک را تخلیه نکرد. سه اظهارنامه ارسال کردم: اول، درخواست ارائه مستندات قرارداد؛ دوم، تنفیذ قرارداد سابق و درخواست تخلیه؛ سوم، اعلام اینکه انعقاد قرارداد جدید بدون موافقت من انتقال منافع مال غیر محسوب میشود. سند مالکیت به نام من است. به دلیل فقدان قرارداد کتبی، دو دعوای تخلیه در شورای حل اختلاف رد شد. اکنون دعوای خلع ید در دادگاه عمومی مطرح کردهام، اما قرار رد دعوا صادر شده است. مستند قانونی یا رأی وحدت رویهای که این دعوا را توجیه کند، چیست؟
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
اکثر وکلا معتقدند به دلیل اذن اولیه در تصرف و وجود رابطه اجاره، دعوای خلع ید رد میشود و مالک جدید باید به عنوان قائممقام، دعوای تخلیه ید مطرح کند؛ هرچند برخی وکلای دیگر طرح خلع ید را با تکیه بر سند رسمی ممکن میدانند.
این مسیر کلی دادخواست است و شیوه درست اقدام به متن اظهارنامهها و چگونگی احراز رابطه اجاره در پرونده شما بستگی دارد.
هومن زمانیآنلاینوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
لزوم طرح دعوای تخلیه ید به جای خلع ید
با توجه به اینکه تصرف اولیه مستاجر با رضایت مالک قبلی بوده و شما نیز با ارسال اظهارنامه رابطه اجاره را پذیرفتهاید، تصرف غاصبانه تلقی نمیشود و دعوای خلع ید معمولاً با قرار رد مواجه میگردد. شما به عنوان مالک جدید، قائممقام قانونی موجر سابق هستید و پس از اتمام مدت قرارداد باید دادخواست تخلیه ید و مطالبه اجرتالمثل ثبت کنید. برای پیشبرد این پرونده، تمرکز اصلی باید بر اثبات پایان یافتن رابطه استیجاری باشد نه طرح مجدد خلع ید.
منابع: رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ هیئت عمومی دیوان عالی کشور
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
در فرضی که رابطه استیجاری محرز شود، کمانکه ظاهرا شما نیز در اظهارنامه دوم به این موضوع اقرار کردید، دیگر دعوای خلع ید موضوعیت ندارد.باید دادخواست تخلیه طرح شود. بهتر است کلیه اسناد من جمله اظهارنامه ها و رای اخیر را برای بررسی ارسال نمایید تا بتوانم نظر دقیق تر بدهم.
سلام
در این فرض، صرف مالک شدن ملک پس از انعقاد اجاره سابق، بهتنهایی مجوز طرح موفق دعوای خلع ید علیه مستاجر نیست؛ زیرا خلع ید زمانی مطرح میشود که تصرف خوانده فاقد مجوز قانونی باشد، در حالی که مستاجری که رابطه استیجاری او با مالک سابق ثابت شود، اصولا متصرف ماذون محسوب میشود.
اگر مالک جدید در سال ۱۴۰۰ ملک را خریداری کرده باشد، باید ابتدا مشخص شود:
* آیا اجاره یا توافق مالک سابق با مستاجر وجود داشته است؟
* آیا مدت آن به پایان رسیده است؟
* آیا مالک جدید آن را تنفیذ کرده یا خیر؟
* آیا مستاجر پس از پایان مدت، همچنان بدون اجازه مالک جدید تصرف کرده است؟
در صورت انقضای مدت اجاره و عدم وجود دلیل بر ادامه اذن مالک جدید، مسیر مناسب معمولا دعوای تخلیه یا مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف است، نه لزوما خلع ید؛ زیرا منشا تصرف، یک رابطه قراردادی سابق بوده است.
اینکه شورای حل اختلاف دعوای تخلیه را به دلیل نبود قرارداد کتبی رد کرده، لزوما به معنای امکان طرح خلع ید نیست. دادگاه باید بررسی کند که آیا اصل رابطه استیجاری و اذن در تصرف قابل اثبات است یا خیر. در بسیاری از موارد، وجود قرارداد شفاهی اجاره نیز میتواند با ادله دیگر مانند اقرار، شهادت، پرداخت اجارهبها یا قرائن اثبات شود.
در خصوص استناد قانونی، مبنای اصلی دعوای خلع ید، اثبات مالکیت خواهان و غیرمجاز بودن تصرف خوانده است. اگر خوانده بتواند منشا تصرف خود را به اذن مالک سابق مرتبط کند، عنصر «تصرف عدوانی» یا غاصبانه محل اختلاف خواهد بود.
بنابراین برای اعتراض به قرار رد دعوا، باید دقیقا بررسی شود که دادگاه به چه دلیل دعوای خلع ید را مردود دانسته است؛ اگر دادگاه صرفا به وجود احتمالی اجاره سابق استناد کرده باشد، باید استدلال شود که پس از پایان مدت و عدم اذن مالک فعلی، ادامه تصرف فاقد مجوز است. اما اگر رابطه استیجاری معتبر احراز شود، ممکن است دادگاه خلع ید را مسیر صحیح نداند.
اسناد و مدارک، از جمله سند مالکیت، اظهارنامهها، تصمیم شورای حل اختلاف، دلایل وجود یا فقدان اجاره و نحوه تصرف مستاجر، باید پیش از هر اقدام توسط وکیل بررسی شود.
محمدمهدی قنبری
۱ ماه پیش
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوهقضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
سلام
با شرحی که خودتان در اظهارنامه دوم «تنفیذ اجاره سابق» را پذیرفتهاید، مبنای تصرف مستاجر ابتدا اجاره بوده؛ لذا تا زمانی که این رابطه مطرح است، راه اصلی حکم تخلیه به علت انقضای مدت است، نه خلع ید. فقدان قرارداد کتبی، فقط مانع «دستور تخلیه فوری» است و مانع رسیدگی و صدور حکم تخلیه با اثبات اجاره شفاهی نیست.
مستندات:
مواد ۴۶۶، ۴۶۸ و ۴۹۴ قانون مدنی: اجاره با انقضای مدت پایان مییابد.
مواد ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی: خلع ید زمانی قابل طرح است که تصرف، بدون اذن و در حکم غصب باشد.
رای وحدترویه شماره ۶۷۲ خلع ید فرع بر احراز مالکیت است؛ اما این رای وجود رابطه استیجاری را نادیده نمیگیرد و بهتنهایی توجیهکننده خلع ید علیه مستاجر نیست.
بنابراین، اگر مستاجر اجاره تا ۱۴۰۴ را قبول دارد یا شما آن را تنفیذ کردهاید، دادخواست مناسب: «اثبات رابطه استیجاری شفاهی و صدور حکم تخلیه به علت انقضای مدت» است؛ با استناد به سند مالکیت، اظهارنامهها، شهادت شهود، رسیدهای اجاره و اقرار احتمالی مستاجر. فقط اگر مستاجر نتواند هیچ اذن یا قرارداد معتبری برای تصرف ارائه کند، خلع ید بر پایه مواد ۳۰۸ و ۳۱۱ قابل دفاع خواهد بود.
بسم تعالی
از انجایی که انعقاد عقد اجاره قبل از مالکیت شما بوده به تنهایی موجب دلیلی برای خلع ید علیه مستاجر نمیباشد و دعوا باید در قالب تخلیه ید یا اثبات پایان رابطه استیجاری بررسی شود بهتر است لایحه جدیدی ثبت نمایید و در ان اعلام نمایید که قرارداد اجاره که به صورت شفاهی عنوان شده را نپذیرفته اید و مدارک خود اعم از اظهارنامه های ارسالی را نیز ضمیمه ان نمایید .
درود بر شما؛
تا زمانی که تصرف متصرف در ابتدا مستند به اذن و رابطه استیجاری باشد، هرچند مدت اجاره منقضی شده باشد، دعوای خلع ید قابلیت استماع ندارد و دعوای صحیح، تخلیه ید پس از احراز انقضای رابطه استیجاری است. انتقال مالکیت نیز مطابق ماده ۴۹۸ قانون مدنی، اصل رابطه اجاره را زائل نمیکند و مالک جدید قائممقام موجر سابق است. بنابراین صرف فقدان قرارداد کتبی، رابطه استیجاری را منتفی نمیکند و در صورت اثبات اجاره شفاهی، دعوای خلع ید با مانع مواجه خواهد شد.
مستندات: مواد ۴۶۶، ۴۹۴، ۴۹۸ و ۳۰۸ قانون مدنی، ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی و رویه مستقر دیوانعالی کشور مبنی بر تفکیک دعوای خلع ید از تخلیه ید. رای وحدت رویهای که خلع ید را در فرض احراز رابطه استیجاری تجویز کند، وجود ندارد.
آیا در پرونده دلایلی وجود دارد که اثبات کند پس از انتقال مالکیت، رابطه استیجاری بهطور قانونی منفسخ یا اذن تصرف بهطور مؤثر زائل شده است؟ پاسخ این پرسش میتواند مسیر اعتراض به قرار یا طرح دعوای مناسب را تعیین کند.
انتقال مالکیت موجب انتقال حقوق و تکالیف ناشی از قرارداد اجاره نمیشود مگر اینکه خریدار جدید آن را پذیرفته باشد که شما پذیرفته اید .
هر سه اظهارنامه شما ربطی به اسقاط اذن سابق ندارد و تا اذن سابق ساقط نشود تصرفات مستاجر قانونی و مسبوق به سابقه بوده .
پیشنهاد میشود اظهارنامه جدیدی ارسال و اعلام نمایید که ظرف سه روز تخلیه نماید و تصرف مستاجر پس از انقضای مدت، غاصبانه و بدون مجوز مالک جدید است. سپس اقدام به طرح دعوی تصرف عدوانی و خلع ید و غیره نمایید .
اولا چون طرف مقابل مستاجر شما بوده شما میبایست دعوی تخلیه ید مطرح میکردید حالا توصیه من این است شما نخست دادخواستی به خواسته ی اثبات عقد اجاره تقدیم کرده و در خلال رسیدگی از نهاد جلب ثالث در قبال برادرتان استفاده کنید چون شما قائم مقام وی هستید یعنی درست او شفاهی با مستاجر عقد اجاره منعقد نموده ولی متعاقبا ملک را به شما منتقل کرده است یعنی انگار شما با وی اجاره منعقد کردید پس از این که برادرتان به عنوان مجلوب ثالث حضور یافت اظهارات ایشان اخذ و دادگاه با توجه به اظهارات وی و سایر ادله و قرائن رای به اثبات اجاره صادر میکند و شما با استناد به همین رای میتوانید دعوی تخلیه ی ید را علیه طرف مقابل طرح کنید
درود
با انقضای مدت اجاره، مستاجر مکلف به تخلیه عین مستاجره است. شما به عنوان مالک جدید، قائممقام مالک سابق محسوب شده و میتوانید علیه مستاجر، دعوای تخلیه ید مطرح کنید.
به جای اصرار بر دعوای خلع ید که با مانع جدی مواجه است، بر روی دعوای تخلیه ید متمرکز شوید. برای موفقیت در این دعوا، اثبات انقضای مدت اجاره (شفاهی یا کتبی) و پایان یافتن رابطه استیجاری، کلید اصلی خواهد بود.
با توجه به اینکه سند مالکیت به نام شماست و توافق شفاهی با مالک سابق فاقد اعتبار قانونی (بند ۲ ماده ۱۰ قانون مدنی) و عدم وجود قرارداد کتبی، دادگاه باید رای به خلع ید صادر کند. برای توجیه، به ماده ۳۰۸ قانون مدنی (احترام به مالکیت) و رای وحدت رویه شماره ۵۸۵ دیوان عالی کشور (لزوم احترام به حقوق مالکانه) استناد کنید.
با سلام
اگر رابطه استیجاری (ولو شفاهی) بین مستاجر و مالک سابق احراز شود، دعوای خلع ید اصولا قابل استماع نیست و باید از طریق دعوای تخلیه اقدام شود؛ به همین دلیل احتمالا قرار رد دعوا صادر شده است.
در این فرض، رای وحدت رویهای که خلع ید را تجویز کند وجود ندارد. اگر معتقدید اجاره منقضی شده و مستاجر دیگر حقی در تصرف ندارد، باید ابتدا وجود و پایان رابطه استیجاری را اثبات و سپس از طریق دعوای تخلیه پیگیری کنید. علت رد دو دعوای تخلیه نیز نیازمند بررسی دقیق مستندات و استدلال شعبه است.
ابتدا با توجه به اینکه سند مالکیت به نام شما انتقال یافته ولی ملک تسلیم شما نشده ابتدا از طریق ارسال اظهارنامه به فروشنده سابق(برادر) درخواست تحویل مبیع نمایید و سه روز مهلت دهید اگر ایشان اقدامی نکرد به دادگاه صالح دادخواست تحویل مبیع علیه فروشنده سابق ارائه دهید.
پس از صدور حکم قطعی به تحویل مبیع. برادر مکلف است عین غیر منقول را به شما تحویل دهد و کلیه روابط ایشان با مستاجر باید بین خودشان رفع شود. در صورتی که مستاجر قرارداد اجاره ارائه دهد شما می توانید اجرت المثل ایام تصرف و خسارات ناشی از عدم تخلیه را از فروشنده سابق مطالبه نمایید (با توجه به اینکه می فرمایید بعدا مطلع شده اید.)
طبق ماده ۳۶۷ ق مدنی: تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع.
طبق ماده ۳۶۸ ق مدنی: تسلیم وقتی حاصل می شود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد اگر چه مشتری آن را هنوز عملا تصرف نکرده باشد. م ۳۷۶ ق مدنی: در صورت تاخیر در تسلیم مبیع یا ثمن ممتنع اجبار به تسلیم می شود.
همچنین ماده ۴۹۸ ق م: اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد. اما باتوجه به اینکه شما می فرمایید مدت اجاره تمام شده و تمدید به صورت شفاهی بوده چنانچه مستاجر نتواند اثبات کند شما با گرفتن قرارداد اجاره از برادرتان و ارائه سند مالکیت همزمان می توانید در خواست تخلیه نمایید.
سلام
بر اساس قانون خریدار جدید ، قائم مقام مالک سابق محسوب خواهد شد اگر قرارداد اجاره توسط مالک منعقد گردد و سپس مالک محل مورد اجاره را به شخص ثالث انتقال بدهد قرارداد اجاره تا پایان مدت قرارداد باقی خواهد ماند
شما می بایست در پایان مدت قرارداد دادخواست حکم تخلیه را مطرح نمایید
با توجه به اینکه قرارداد اجاره منعقد شده است درخواست دعوای خلع ید ، در رویه پذیرفته نخواهد شد و میبایست درخواست حکم تخلیه مطرح گردد
با سلام، در فرض فقدان قرارداد کتبی و عدم وجود رابطه استیجاری مشخص، دعوای خلع ید به دلیل مالکیت رسمی شما قابل طرح است و صدور قرار رد دعوا معمولا ناشی از احراز رابطه استیجاری در نظر قاضی است؛ لذا برای نقض این قرار، باید با استناد به رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ دیوان عالی کشور، بر مالکیت رسمی خود تاکید کرده و عدم وجود هرگونه قرارداد نافذ و مشروع که مجوز تصرف متصرف باشد را ثابت نمایید.
از انجایی که انعقاد عقد اجاره قبل از مالکیت شما بوده به تنهایی موجب دلیلی برای خلع ید علیه مستاجر نمیباشد و دعوا باید در قالب تخلیه ید یا اثبات پایان رابطه استیجاری بررسی شود بهتر است لایحه جدیدی ثبت نمایید و در ان اعلام نمایید که قرارداد اجاره که به صورت شفاهی عنوان شده را نپذیرفته اید و مدارک خود اعم از اظهارنامه های ارسالی را نیز ضمیمه ان نمایید .
مستند قانونی شما ماده ۳۱۱ قانون مدنی (ید اماره مالکیت است مگر خلاف آن ثابت شود) و رای وحدت رویه شماره ۷۳۹ مورخ ۱۳۹۲/۱۲/۲۰ دیوان عالی کشور است که خلع ید از مال غیرمنقول با ارائه سند مالکیت را حتی در فرض وجود رابطه استیجاری سابق، موجه دانسته است.
برای توجیه دعوا، بر عدم اثبات حق استیجاری و صحت سند رسمی مالکیت تکیه کنید.
باسلام
قرار رد دعوای خلع ید احتمالا بر این مبنا صادر شده که تصرف مستاجر ناشی از اذن مالک سابق بوده و دعوا باید در قالب تخلیه ید یا اثبات پایان رابطه استیجاری بررسی شود، نه خلع ید
با سلام،بهتر است مشاوره تلفنی یا آنلاین داشته باشید و مستندات و مدارک از جمله اظهارنامه و پاسخها و دادنامه ها را بار گذاری کنید .بدون دانستن جزئیات پاسخ دقیقی نمی توان داد.
اگر رابطه استیجاری بین مستاجر و مالک سابق محرز باشد، حتی با انتقال مالکیت، دعوای خلع ید معمولا قابل استماع نیست و باید از طریق تخلیه ید اقدام شود؛ به همین دلیل احتمالا قرار رد دعوا صادر شده است.
با سلام کاربر گرامی امکان دارد به جهت اینکه مدارک مثبت مالکیت در محممه محرز نبوده چنین قراری صادر شده ابتدائا نسبت به انتقال ملک به خود از طریق ارسال اظهارنامه به طرف مقابل اعلام نمایید
با سلام
با داشتن سند رسمی، اصل طرح خلع ید ممکن است؛ اما اگر اجاره مستاجر سابق تا سال ۱۴۰۴ معتبر بوده، پس از انقضای آن میتوان خلع ید و اجرتالمثل را مطالبه کرد؛
با سلام و آرزوی توفیق
برای خلع ید مالکیت رسمی شما و تصرفات غاصبانه خوانده ضروری است
از طریق برادر به مستاجر اظهارنامه ارسال کنید و اعلام کنید تصرفش غاصبانه است و تمامی حق و حقوق پیگیری و ... به شما منتقل شده است سپس دادخواست خلع ید بدید
بنظر بدلیل اینکه دادگاه وجود قرارداد را محرز دانسته است دعوا را اشباه طرح کرده اید و قرار رد دعوا صادر نموده است بهتر است دعوای تخلیه ید مطرح کنید البته درصورتی که مدت قرارداد به اتمام رسیده باشد.
با سلام
دادگاه دعوا خلع ید را به دلیل آن که مستند به اذن مالک سابق( برادر) بود غا صبانه محسوب نکرده و به همین دلیل قرار رد صادر شده
توفیق شما در این راه طرح دعوای تخلیه به جای خلع ید با تاکید بر انقضای مدت اجاره است⚖️
مالکیت جدید بعد از اجاره سابق مجوز خلع ید نیست چون تصرف مستاجر ماذون بوده برای پیگیری باید پایان مدت اجاره بررسی شود و دعوای درست تخلیه یا اجرتالمثل است نه خلع ید
با سلام
با توجه به مالکیت شما, میتواند مستقیما درخواست خلعید کنید ما چالش اصلی اثبات عدم وجود رابطه موجد اجاره است.
برای موفقیت، باید بر این نکته تمرکز کنید که چون قرارداد کتبی ندارید، مستاجر نمیتواند وجود قرارداد شفاهی با مالک سابق را به عنوان دفاعیه حق تصرف اثبات کند.
از نظر حقوقی، شما باید با استناد به اصل مالکیت و با هدف اثبات تصرف غیرقانونی (بدون سند)، تقاضای خلعید کنید نه تخلیه به دلیل پایان اجاره.
وقت بخیر
هم اکنون طی ارسال اظهارنامه جدید از مستاجر تخلیه ملک را بخواهید و خاطر نشان کنید *پایان مدت اجاره را * و فرصت چند روزه جهت تخلیه دهید و در آن به مالکیت رسمی خود نیز اشاره نمایید یادآور شوید پس از مهلت اعلام شده ، مستاجر تصرف عدوانی خواهد داشت . با انقضای مهلت یاد شده و عدم تخلیه از سوی مستاجر
می توانید دادخواست تخلیه مطرح نمایید
درود
دادنامه باید مطالعه شود تا دلایل رد آن برسی شود که آیا رای صادره خلاف قانون صادر شده است با خیر، شاید یکی از دلایل رد مصوبه اخیر سران قواه بوده باشد
بادرود
انقضا مدت اجاره اجاره معتبر است بعداز اون شما میتوانید دستور تخلیه درخواست نمایید
کاربر بنیاد وکلا
۲ ماه پیش
سلام باید دادنامه بررسی شده و علت رد دعوا مشخص شود. سپس تجدیدنظر خواهی از دادنامه کنید و اگر نتیجه ای نداشت دعوای صحیح را مطرح کنید. پیشنهاد میشود اگر رد دعوا علت منطقی و قانونی دارد بعد از رفع علت دوباره خلع ید را مطرح نمایید.
چنانچه در دعوای خلع ید ارکان متشکله آن احراز شود دادگاه حکم به خلع ید خواهد داد
ارکان دعوای خلع ید عبارتند از
داشتن سند رسمی
نداشتن قرارداد صاحب سند رسمی با مستاجر
تصرف غیر قانونی مستاجر
دعوای خلع ید شما به دلیل آنکه تصرف مستاجر ابتدا با رضایت بوده ،نه غاصبانه ،قابلیت استماع نداشته است برای پیروزی در این پرونده باید از طریق دعوای تخلیه ید (نه خلع ید)اقدام می کردید
سلام/ اگر قرارداد اجاره وجود داشته باشد باید دعوای تخلیه اقامه شود/ شورای حل اختلاف فقط جهت صلح و سازش است و دعوای تخلیه رسیدگی نمی کند/ برای سهولت موضوع حتما با وکیل مشاوره کنید
مجتبی میثمی
۲ ماه پیش
کارآموز وکالت کانون وکلای دادگستری
برابر قانون فروش ملک موجب سلب حق انتفاع مستاجر از ملکناشی از قرارداد اجاره نمیشود مگر اینکه درباره آن صراحتا تصمیمی در هنگام عقد قرارداد اجاره گرفته شده باشد
