بنیاد وکلا
پشتیبانی و رزرو مشاوره ۴۲۸۱۸ - ۰۲۱
۴۲۸۱۸ - ۰۲۱
وکیل آماده مشاوره
همین الان

لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.

امکان ابطال سند رسمی انتقال‌یافته به خریدار ثالث در صورت کلاهبرداری فروشنده چیست؟

پرسیده شده
۶ پاسخ ۶۹

یک پیش‌فروش آپارتمان از شخصی خریداری کردم که اکنون به اتهام کلاهبرداری گسترده و خالی‌فروشی در بازداشت است. آن شخص در قرارداد مشارکت در ساخت خود حق فروش نداشت و این موضوع را از من پنهان کرد. به دلیل عدم پیشرفت ساخت‌وساز، مالک اصلی قرارداد مشارکت را فسخ کرد و پیش‌فروش‌ها بلااثر شد. من در ازای ثمن پرداختی، وکالت‌نامه‌ای برای انتقال سند رسمی آپارتمانم به نام آن شخص تنظیم کرده بودم و او با استفاده از این وکالت، سند را به اشخاص ثالث منتقل کرده است. آیا می‌توانم ابطال این اسناد رسمی را بخواهم، با این‌که خریداران ثالث ادعای حسن‌نیت دارند؟

مشاهدهٔ ۱۰ پاسخ وکلا

پاسخ خودکار هوش مصنوعی

تولیدشده با هوش مصنوعی بنیاد وکلا — پاسخ وکیل نیست

این متن را هوش مصنوعی نوشته است و ممکن است دقیق یا کامل نباشد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامهٔ همین صفحه آمده است.

ابطال سند انتقال‌یافته به خریدار ثالثِ با حسن‌نیت بسیار دشوار است، اما غیرممکن نیست؛ کلید اصلی این است که ثابت کنید آن خریدار واقعاً با حسن‌نیت نبوده است.

طبق قانون مدنی، وکالتی که مبتنی بر قرارداد باطل یا معامله‌ای ناشی از کلاهبرداری باشد، قابل ابطال است. اگر اثبات شود وکالت‌نامه‌ای که دادید در راستای همان طرح کلاهبردارانه تنظیم شده، مبنای انتقال سند نیز متزلزل می‌شود. اما اگر خریدار ثالث واقعاً از این وضعیت بی‌اطلاع بوده و بهای متعارف پرداخته باشد، دادگاه معمولاً از حقوق او حمایت می‌کند.

باید همزمان دو مسیر را دنبال کنید: نخست، در پرونده کیفری کلاهبردار به عنوان شاکی و مدعی خصوصی شرکت کنید و مطالبه رد مال کنید؛ دادگاه کیفری می‌تواند دستور استرداد اموال یا جبران خسارت بدهد. دوم، دعوای حقوقی ابطال سند را با استناد به بطلان منشأ وکالت در دادگاه حقوقی مطرح کنید و اسناد و مدارکی که نشان می‌دهد خریدار ثالث از ماهیت کلاهبردارانه معامله آگاه بوده یا باید آگاه می‌بوده را جمع‌آوری کنید.

۱۰ پاسخ از وکلا و کارشناسان حقوقی

کامل‌ترین پاسخ

این پاسخ به‌صورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه به‌عنوان تأیید محتوای آن.

امکان طرح دعوای ابطال معاملات و اسناد رسمی تنظیمی به نام اشخاص ثالث وجود داشته و صرف ادعای حسن‌نیت خریداران بعدی، فی‌نفسه مانع استماع دعوا یا رسیدگی ماهوی نخواهد بود.

نکته اساسی آن است که شخصی که از وی پیش‌خرید صورت گرفته، به موجب قرارداد مشارکت در ساخت، فاقد اختیار قانونی جهت فروش و واگذاری واحدهای موضوع مشارکت بوده و این امر حسب اظهارات، از متقاضی کتمان گردیده است. لذا ضرورت دارد احراز گردد که نامبرده در زمان انجام معاملات بعدی، واجد سمت و اختیار قانونی معتبر جهت انتقال حقوق و منافع مورد ادعا بوده یا خیر.

وکالت‌نامه تنظیمی فی‌مابین، به‌خودی‌خود دلالت بر اعطای اختیار مطلق و نامحدود در انجام هرگونه نقل و انتقال ندارد و وکیل مکلف به رعایت حدود اختیارات تفویضی و مصلحت موکل می‌باشد. در این خصوص، رای وحدت رویه شماره ۸۴۷ هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز از حیث تبیین حدود مسئولیت وکیل و امکان خروج از حدود اختیارات، واجد اهمیت و قابلیت استناد می‌باشد.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت از سوی مالک اصلی و تعیین تاریخ دقیق آن، در مقایسه با زمان انعقاد قراردادهای پیش‌فروش و نیز تاریخ تنظیم اسناد رسمی انتقال، از عناصر تعیین‌کننده در احراز صحت یا بطلان معاملات بعدی محسوب می‌گردد. بدین جهت، بررسی توالی زمانی و مبنای حقوقی هر یک از نقل و انتقالات ضروری است.

گفتگو با وکلای آنلاین ۱۹۳ وکیل آنلاین
پیشنهاد بنیاد وکلا
آنلاین
ملکی و املاک شرکت و کسب‌وکار خانواده قرارداد و تعهدات کیفری و جرایم سامانه‌های قضایی
شروع قیمت از
۹۵۰,۰۰۰ تومان
۷۹۰,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
ملکی و املاک شرکت و کسب‌وکار ثبت اسناد و املاک قرارداد و تعهدات بانکی و مطالبات
شروع قیمت از
۹۵۰,۰۰۰ تومان
۷۹۰,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
ثبت احوال و هویت ملکی و املاک بانکی و مطالبات خانواده کیفری و جرایم خودرو و حمل‌ونقل سامانه‌های قضایی
شروع قیمت از
۸۴۰,۰۰۰ تومان
۶۹۷,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
آنلاین
ملکی و املاک دیوان عدالت اداری کار و تأمین اجتماعی خانواده کیفری و جرایم خودرو و حمل‌ونقل سامانه‌های قضایی
شروع قیمت از
۸۲۰,۰۰۰ تومان
۶۷۹,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
خانواده قرارداد و تعهدات کیفری و جرایم ملکی و املاک بانکی و مطالبات خودرو و حمل‌ونقل سامانه‌های قضایی
شروع قیمت از
۷۸۰,۰۰۰ تومان
۶۴۹,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
ملکی و املاک بانکی و مطالبات خانواده کیفری و جرایم قرارداد و تعهدات سامانه‌های قضایی
شروع قیمت از
۷۸۰,۰۰۰ تومان
۶۴۹,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
ملکی و املاک خانواده کیفری و جرایم دیوان عدالت اداری کار و تأمین اجتماعی خودرو و حمل‌ونقل سامانه‌های قضایی
شروع قیمت از
۸۴۰,۰۰۰ تومان
۶۹۸,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
ارث و وصیت ملکی و املاک بانکی و مطالبات خانواده داوری و حل اختلاف
شروع قیمت از
۶۰۰,۰۰۰ تومان
۴۹۹,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
شرکت و کسب‌وکار ملکی و املاک خانواده داوری و حل اختلاف قرارداد و تعهدات
شروع قیمت از
۶۰۰,۰۰۰ تومان
۴۹۹,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
آنلاین
ملکی و املاک بانکی و مطالبات خانواده کیفری و جرایم قرارداد و تعهدات خودرو و حمل‌ونقل سامانه‌های قضایی
شروع قیمت از
۷۸۰,۰۰۰ تومان
۶۴۹,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
ملکی و املاک بانکی و مطالبات خانواده کیفری و جرایم خودرو و حمل‌ونقل سامانه‌های قضایی
شروع قیمت از
۶۰۰,۰۰۰ تومان
۴۹۸,۰۰۰ تومان
پیشنهاد بنیاد وکلا
ملکی و املاک بانکی و مطالبات خانواده کیفری و جرایم خودرو و حمل‌ونقل سامانه‌های قضایی
شروع قیمت از
۶۰۰,۰۰۰ تومان
۴۹۸,۰۰۰ تومان
آنلاین
ملکی و املاک خانواده ثبت اسناد و املاک قرارداد و تعهدات ارث و وصیت سامانه‌های قضایی
شروع قیمت از
۶۰۰,۰۰۰ تومان
۴۹۸,۰۰۰ تومان
آنلاین
ملکی و املاک جرایم علیه اموال قرارداد و تعهدات
شروع قیمت از
۶۰۰,۰۰۰ تومان
۵۰۰,۰۰۰ تومان
آنلاین
ملکی و املاک بانکی و مطالبات کیفری و جرایم قرارداد و تعهدات خانواده سامانه‌های قضایی
شروع قیمت از
۴۸۰,۰۰۰ تومان
۳۹۹,۰۰۰ تومان
آنلاین
ملکی و املاک ارث و وصیت بانکی و مطالبات خانواده کیفری و جرایم خودرو و حمل‌ونقل سامانه‌های قضایی
شروع قیمت از
۵۴۰,۰۰۰ تومان
۴۵۰,۰۰۰ تومان
ملکی و املاک فضای مجازی و فناوری قرارداد و تعهدات خانواده کیفری و جرایم سامانه‌های قضایی
شروع قیمت از
۴۲۰,۰۰۰ تومان
۳۴۹,۰۰۰ تومان
ارث و وصیت کار و تأمین اجتماعی بانکی و مطالبات خانواده کیفری و جرایم سامانه‌های قضایی
شروع قیمت از
۶۴۰,۰۰۰ تومان
۵۲۹,۰۰۰ تومان
ملکی و املاک دیوان عدالت اداری خانواده کیفری و جرایم ثبت اسناد و املاک خودرو و حمل‌ونقل سامانه‌های قضایی
شروع قیمت از
۴۲۰,۰۰۰ تومان
۳۴۹,۰۰۰ تومان
ملکی و املاک بانکی و مطالبات فضای مجازی و فناوری خانواده سامانه‌های قضایی
شروع قیمت از
۴۲۰,۰۰۰ تومان
۳۵۰,۰۰۰ تومان
ملکی و املاک ثبت احوال و هویت بانکی و مطالبات خانواده سامانه‌های قضایی
شروع قیمت از
۴۸۰,۰۰۰ تومان
۴۰۰,۰۰۰ تومان
آنلاین
بانکی و مطالبات خانواده کیفری و جرایم اجرای احکام جرایم علیه اشخاص
شروع قیمت از
۴۲۰,۰۰۰ تومان
۳۴۹,۰۰۰ تومان

پرونده‌ی شما جزئیات خودش را دارد؛ با یک وکیل انتقال مال غیر صحبت کنید

پاسخ‌های این صفحه کلی هستند و برای آشنایی نوشته شده‌اند. ۲٬۶۴۴ وکیل با تخصص در این حوزه در بنیاد وکلا عضو هستند.

  • نوع و مدت مشاوره را خودتان انتخاب می‌کنید
  • هزینه را پیش از پرداخت می‌بینید
  • هزینهٔ تماس روی شما نیست

ثبت‌نام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.

بااحترام اگر در زمان انتقال رسمی روشن شود که فروشنده طبق قرارداد مشارکت در ساخت حق فروش نداشته و مالک اصلی نیز پیش از انتقال‌ها قرارداد را فسخ کرده بوده است، می‌توانید با استناد به معامله فضولی درخواست اعلام عدم نفوذ معاملات و ابطال اسناد رسمی انتقال‌یافته به اشخاص ثالث را مطرح کنید. طبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی معامله نسبت به مال دیگری بدون ولایت یا وکالت معتبر نافذ نیست و فقط با اجازه مالک اعتبار پیدا می‌کند. بنابراین ادعای حسن‌نیت خریداران ثالث به تنهایی مانع رسیدگی نیست. با این حال باید ثابت کنید وکالت‌نامه در زمان انتقال فاقد اختیار معتبر بوده یا اختیار آن به علت زوال وکالت از بین رفته بوده است. زیرا مطابق ماده ۶۷۸ قانون مدنی وکالت با عزل موکل یا استعفای وکیل یا فوت یا جنون هر یک از آنان پایان می‌یابد. فسخ قرارداد مشارکت نیز طبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی در صورت وجود سبب قانونی می‌تواند رابطه قراردادی را برهم بزند اما اثر آن بر انتقال‌های رسمی باید با بررسی تاریخ فسخ و تاریخ هر انتقال مشخص شود. اگر وکالت‌نامه در زمان انتقال معتبر و شامل اختیار فروش بوده باشد اثبات بی‌اعتباری اسناد دشوارتر می‌شود و ممکن است دعوای شما بیشتر متوجه استرداد وجوه و مطالبه خسارت از فروشنده باشد. دعوا باید با بررسی قرارداد مشارکت وکالت‌نامه سند فسخ و سوابق ثبتی علیه فروشنده مالک اصلی و تمام خریداران بعدی مطرح شود و برای جلوگیری از انتقال‌های بیشتر نیز درخواست تامین خواسته یا دستور موقت بررسی شود. پیشنهاد میکنم با وکیل کار را پیش ببرید، موفق باشید 💐

بااحترام بله در اصل میتوانید ابطال اسناد رسمی انتقالهای بعدی را بخواهید اما موفقیت دعوا بیش از هر چیز به متن دقیق وکالتنامه و حدود اختیارات وکیل بستگی دارد اگر وکالتنامه فقط اجازه انتقال حق و حقوق مشخص شما را داده باشد و شخص برخلاف حدود اختیار یا برخلاف مصلحت شما عمل کرده باشد میتوان حسب مورد اعلام عدم نفوذ یا بطلان معامله و ابطال اسناد رسمی بعدی را مطرح کرد صرف اینکه شخص در قرارداد مشارکت در ساخت حق پیشفروش نداشته است به تنهایی برای ابطال همه انتقالهای بعدی کافی نیست و باید ارتباط این موضوع با مالکیت و حدود اختیار وکیل ثابت شود
حسن نیت خریداران بعدی هم مهم است و دادگاه باید بررسی کند آنها با اعتماد به اسناد رسمی و بدون اطلاع از تخلف قبلی معامله کردهاند یا از موضوع مطلع بوده اند رای وحدت رویه ۸۴۷ نیز در صورتی که وکیل برخلاف مصلحت موکل و با سوءاستفاده از اختیار خود اقدام کرده باشد میتواند برای استدلال شما مفید باشد
بنابراین بهتر است خواستهها با توجه به اسناد پرونده شامل اعلام عدم نفوذ یا بطلان معامله ابطال اسناد رسمی انتقالهای بعدی و اصلاح سوابق ثبتی تنظیم شود در این پرونده متن دقیق وکالتنامه و سندهای انتقال بسیار تعیین کننده است

درصورتیکه فروشنده در زمان انتقال فاقد اختیار یا خارج از حدود وکالت اقدام کرده، می‌توان حسب مورد ابطال معاملات و اسناد بعدی را مطالبه کرد ، در نظر داشته باشید صرف ادعای حسن‌نیت خریداران لزوما مانع طرح دعوا نخواهد بود. با این‌ اوصاف نتیجه نهایی و اظهارنظر دقیق منوط به مفاد قرارداد مشارکت، وکالت‌نامه، نحوه فسخ و تاریخ انتقال‌ها بستگی دارد؛ بنابراین پیش از هر اقدام، توصیه میشود از طریق سایت مدارک تون رو ارسال کنید تا توضیحات لازم خدمتتون ارائه شود.

ابطال این اسناد رسمی که توسط خریداران ثالث با حسن نیت و با اعتماد به سند رسمی خریداری شده‌اند، بسیار دشوار است. سند رسمی در برابر سند عادی از برتری برخوردار است و قانون به‌منظور حفظ استحکام معاملات، از خریدارانی که با حسن نیت و با رعایت تشریفات قانونی اقدام به خرید کرده‌اند، حمایت می‌کند . بنابراین، هرچند کلاهبردار اصلی مسئول جبران خسارت شماست، اما احتمال موفقیت در ابطال سند خریداران ثالث که ادعای حسن نیت دارند، بسیار اندک است .

نمایش ۵ پاسخ دیگر وکلا بستن پاسخ‌های کوتاه

میتوانید ابطال اسناد بعدی را را بخواهید لیکن در ابتدا باید متن وکالتنامه تنظیمی را دید. احتمالا وکالتنامه به صورت عام حدود اختیارات وکیل را ‌بیان کرده که به همین خاطر با آن وکالتنامه وکیل موفق به فروش شده است. اما در هر حال وکیل باید غبطه موکل را رعایت کند. از این رو میتوان گفت که تقصیر وکیل قابل احراز است و معاملات انجام شده در فرض عدم تنفیذ شما باطل.

اصل امکان ابطال اسناد رسمی منتفی نیست؛ اگر مشخص شود فروشنده در زمان انتقال فاقد اختیار یا خارج از حدود وکالت اقدام کرده، می‌توان حسب مورد ابطال معاملات و اسناد بعدی را مطالبه کرد و ادعای حسن‌نیت خریداران لزوما مانع دعوا نخواهد بود. بااین‌حال، نتیجه کاملا به مفاد قرارداد مشارکت، وکالت‌نامه، نحوه فسخ و تاریخ انتقال‌ها بستگی دارد؛ بنابراین پیش از هر اقدام، اسناد را به وکیل ارائه و با ایشان مشورت نمایید .....

با فرض صحت توضیحات شما، می‌توان دعوای ابطال معاملات و اسناد رسمی انتقال، و ابطال سند مالکیت‌های بعدی و حسب مورد الزام به اصلاح سوابق ثبتی را مطرح کرد؛ ولی موفقیت آن بیش از هر چیز به مفاد وکالت‌نامه و اثبات خروج وکیل از حدود اختیار و فضولی بودن انتقال بستگی دارد. ادعای حسن‌نیت خریداران ثالث، دفاع قابل طرحی است اما به‌خودی‌خود مصونیت قطعی برای آنان ایجاد نمی‌کند.

کاربر گرامی شما می‌توانید به جهت عدم رعایت مصلحت موکل نسبت به ابطال سند وکالت‌نامه اقدام نمایید و به خاطر داشته باشید محوریت تعیین کننده در جلسه رسیدگی برای شما این است که تاریخ تقدم و تاخر پیش فروش‌ها و انتقال ملک خود از طریق وکالت‌نامه را به دادگاه یادآور شوید

شما می‌توانید ابطال اسناد رسمی انتقال آپارتمان به اشخاص ثالث را درخواست کنید. با توجه به اینکه پیش‌فروش از ابتدا باطل بوده و فروشنده حق فروش نداشته، حتی خریداران ثالث با حسن نیت نیز نمی‌توانند سند رسمی را در برابر شما حفظ کنند.

هیچ‌کدام از این پاسخ‌ها دقیقاً پروندهٔ شما نبود؟

پاسخ‌های عمومی، مدارک و تاریخ‌ها و شرایط خاصِ شما را نمی‌بینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت می‌کند و قدم بعدی را مشخص می‌کند.

ثبت‌نام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.

پرسش حقوقی خودتان را بپرسید

پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است. ثبت پرسش حقوقی

پربازدید در همین موضوع

بیشتر بخوانید