آیا عرف متداول در قرارداد مشارکت در ساخت معتبر است؟

محمدمهدی قنبری

۱ سال پیش

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام
با توجه به اطلاعات ارائه شده در پرسش، به نظر می‌رسد تفسیر وکیل خواهان مبنی بر شروع محاسبه مدت ۲۱ ماه از تاریخ شروع قرارداد و استناد به عرف و عبارت "در حال ساخت"، با توجه به قیود صریح قرارداد، محل تامل دارد.

تحلیل وضعیت قرارداد شما
مبنای محاسبه تاریخ تحویل در قرارداد:
قرارداد شما به وضوح و در دو قسمت، تاریخ تحویل ملک را "۲۱ ماه بعد از صدور پروانه ساختمانی" تعیین کرده است [اشاره به متن سوال]. این یک شرط صریح و روشن در قرارداد است.

عدم صدور پروانه ساختمانی:
طبق اظهار شما، پروانه ساختمانی هنوز صادر نشده است [اشاره به متن سوال]. این بدان معناست که شرط لازم برای شروع محاسبه مهلت ۲۱ ماهه (یعنی صدور پروانه) هنوز محقق نشده است.

استناد وکیل خواهان به "عرف" و عبارت "در حال ساخت":
وکیل خواهان با استناد به "عرف متداول" و عبارت "در حال ساخت" در متن قرارداد، شروع مهلت ۲۱ ماهه را از تاریخ انعقاد قرارداد در نظر گرفته و مدعی است که این مدت سپری شده است [اشاره به متن سوال].

بررسی صحت استدلال وکیل خواهان بر اساس منابع:
اولویت شروط قراردادی بر عرف:

اصولا در قراردادها، توافقات صریح و مکتوب طرفین بر عرف مقدم است. تعهدات عرفی معمولا تعهداتی هستند که در متن قرارداد نوشته نشده‌اند و طرفین مستقیما بر آن‌ها توافقی نداشته‌اند. در مورد شما، تاریخ شروع محاسبه تحویل به صراحت به صدور پروانه منوط شده است.

قرارداد مشارکت در ساخت باید شامل تمامی جزئیات توافقات طرفین، از جمله مدت زمان ساخت باشد. تعیین زمان‌بندی دقیق برای هر مرحله از پروژه، از جمله دریافت مجوزها، در قرارداد توصیه می‌شود. این نشان‌دهنده اهمیت تعیین دقیق و مکتوب زمان‌بندی است.

شرط تحقق نیافته (صدور پروانه):

وقتی انجام تعهدی (مانند تحویل ملک در مدت ۲۱ ماه) منوط به تحقق شرطی (صدور پروانه) شده باشد، تا زمانی که آن شرط محقق نشود، الزام به ایفای تعهد اصلی نیز به وجود نمی‌آید. در قرارداد شما، زمان اجرای قرارداد و تحویل ملک به وضوح پس از صدور پروانه تعیین شده است، مشابه نمونه‌ای که در یکی از منابع ذکر شده: "مالک از زمان صدور پروانه به مدت ... روز متعهد به تحویل ملک می‌باشد و زمان اجرای قرارداد از تاریخ تخلیه ملک به مدت ... ماه شمسی است". این نشان می‌دهد که مبدا زمانی می‌تواند وابسته به رویدادی مانند صدور پروانه باشد.

تفسیر عبارت "در حال ساخت":

عبارت "در حال ساخت" می‌تواند به وضعیت پروژه در زمان انعقاد قرارداد اشاره داشته باشد (مثلا مراحل اولیه مانند تجهیز کارگاه یا اقدامات مقدماتی در جریان بوده) اما لزوما به معنای شروع رسمی دوره ۲۱ ماهه برای تحویل نهایی نیست، خصوصا وقتی شرط صریح دیگری (صدور پروانه) برای آغاز این دوره در قرارداد ذکر شده است. این عبارت به تنهایی نمی‌تواند شرط صریح مربوط به صدور پروانه را نادیده بگیرد.

اهمیت زمان‌بندی دقیق در قرارداد:

برای مطالبه خسارت تاخیر، باید زمان‌بندی هر کدام از مراحل انجام پروژه، از جمله دریافت مجوزها، به دقت در قرارداد مشخص شده باشد تا تاخیر در انجام تعهدات سازنده معنا پیدا کند. در قرارداد شما، نقطه شروع تعهد تحویل، صدور پروانه است.

نتیجه‌گیری اولیه:
با توجه به اینکه در قرارداد شما به صراحت قید شده که تاریخ تحویل ۲۱ ماه بعد از صدور پروانه ساختمانی است و این پروانه هنوز صادر نشده، استدلال وکیل خواهان مبنی بر شروع محاسبه این مدت از تاریخ انعقاد قرارداد و استناد به عرف یا عبارت "در حال ساخت" برای نادیده گرفتن شرط صریح صدور پروانه، قوی به نظر نمی‌رسد. اصولا، شروط صریح و مکتوب قرارداد بر تفسیرهای مبتنی بر عرف یا عبارات کلی که می‌توانند معانی مختلفی داشته باشند، اولویت دارند.

محمد محمدی تأیید‌شده

۶ ماه پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۴٫۹ · ۳٬۳۷۷ مشاوره موفق

سلام..خیر، کیل خواهان نمی‌تواند صرفا با استناد به عرف، تاریخ تحویل را از صدور پروانه به شروع قرارداد تغییر دهد.دادگاه به شرط صریح قرارداد نگاه می‌کند و موعد ۲۱ ماه پس از صدور پروانه معتبر است

سید اشکان جلالی

۲ سال پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۴٫۹ · ۷۰ مشاوره موفق

بادرود
اگرچه عرف می‌تواند در تفسیر قرارداد مؤثر باشد، اما متن قرارداد اولویت دارد. اگر قرارداد به صراحت زمان تحویل را به صدور پروانه ساختمانی مرتبط کرده باشد، نمی‌توان بدون صدور پروانه، تاریخ تحویل را محاسبه کرد.
تفسیر وکیل خواهان ممکن است با متن قرارداد سازگار نباشد، زیرا زمان تحویل به صدور پروانه ساختمانی وابسته است و پروانه هنوز صادر نشده.