تفسیر بندهای قرارداد مشارکت در ساخت درباره هزینه‌های الزامات فنی و اضافه بنا با رضایت ضمنی مالک چگونه است؟

در سؤال اول، «رعایت الزامات فنی و مباحث ۲۲گانه» را نمی‌توان صرفا با عبارت «الزامات» مساوی با تعهد نامحدود به پرداخت هر هزینه‌ای دانست. باید بند ۱ و ۲ قرارداد در کنار یکدیگر تفسیر شوند. بند ۱ آورده سازنده را مدیریت، اجرا، تامین منابع مالی و پرداخت هزینه‌های احداث قرار داده و بند ۲ کیفیت و چارچوب فنی اجرای تعهد را مشخص کرده است. بنابراین اصل بر این است که هزینه‌های متعارف و ضروری اجرای همان عملیات ساختمانی بر عهده سازنده باشد؛ اما اگر مالک بخواهد هزینه‌ای خارج از موضوع و حدود تعهدات قراردادی را به سازنده تحمیل کند، صرف استناد به «مباحث ۲۲گانه» کافی نیست و باید منشا قراردادی یا عرفی آن هزینه مشخص شود. به‌عبارت دیگر، «رعایت مقررات» الزاما به معنای پذیرش هر هزینه‌ای که بعدها تحت عنوان الزام فنی ایجاد می‌شود نیست. تفسیر قرارداد نیز باید بر اساس قصد مشترک طرفین و عرف مورد توجه قرار گیرد.

در سؤال دوم، صرف حضور مالک در کارگاه یا امضای برخی قراردادها به‌تنهایی اثبات‌کننده رضایت به اضافه‌بنا نیست؛ اما اگر بتوانید از مجموعه قرائن، از جمله حضور مستمر مالک، اطلاع وی از عملیات، امضای قراردادهای اجرایی مرتبط، عدم اعتراض در زمان احداث و استفاده یا انتفاع از نتیجه کار، رضایت یا دست‌کم اطلاع و پذیرش عملی او را اثبات کنید، دفاع شما بسیار قوی‌تر خواهد شد. بند ۴ نیز از ظاهر عبارتش ناظر به ممنوعیت احداث اضافه‌بنا بدون رضایت کتبی مالک است؛ بنابراین مسئله اصلی این است که آیا رضایت مالک به اضافه‌بنای مورد بحث اثبات می‌شود یا خیر. اگر رضایت کتبی شرط شده باشد، اثبات رضایت ضمنی دشوارتر خواهد بود و باید دقیقا دید قرارداد برای تخلف از این شرط چه اثری مقرر کرده است.

از طرف دیگر، اینکه اضافه‌بنا موجب افزایش ارزش ملک شده، به‌تنهایی حق سازنده برای مطالبه هزینه ایجاد نمی‌کند؛ زیرا باید ثابت شود انجام آن کار با اذن یا توافق مالک و در چارچوب تعهدات یا به درخواست وی انجام شده است. در صورت اثبات اذن و انجام هزینه به حساب مالک، حسب مورد قواعد مربوط به آثار قرارداد، اذن، عرف و استیفای منفعت قابل بررسی است؛ ولی نمی‌توان صرف افزایش ارزش ملک را مساوی با استحقاق سازنده دانست.

بنابراین در دفاع شما، بهتر است دو موضوع را کاملا از هم تفکیک کنید: اول، آیا هزینه انجام‌شده اصولا جزء تعهدات سازنده بوده یا خیر؛ و دوم، اگر نبوده، آیا مالک با علم و رضایت خود دستور یا اجازه انجام اضافه‌بنا را داده است یا خیر. همچنین بند ۳ را نمی‌توان صرفا به این دلیل که اضافه‌بنا برای مالک منفعت داشته، کنار گذاشت؛ باید بررسی شود آیا اضافه‌بنا اساسا «تخلف از نقشه‌های مصوب» بوده و آیا برای آن رضایت کتبی مقرر در بند ۴ وجود داشته است. اگر متن کامل قرارداد و خصوصا بندهای مربوط به نحوه محاسبه سهم، تحویل، هزینه‌های اضافی و ضمانت اجرای بند ۴ را داشته باشید، می‌توان دقیق‌تر تعیین کرد که موضع حقوقی سازنده چقدر قابل دفاع است.

از مشاوره تخصصی بهره بگیرید.

سلام پیرو سوال شما، در سؤال اول، بند ۲ صرفا ناظر بر رعایت استانداردها و ضوابط فنی و قانونی در اجرای تعهد سازنده است و از عبارت «رعایت الزامات» نمی‌توان به‌تنهایی تعهد نامحدود سازنده به تامین هر هزینه‌ای که در نتیجه مقررات ایجاد شود استخراج کرد؛ البته با توجه به بند ۱ که تامین منابع مالی و پرداخت هزینه‌های احداث را بر عهده سازنده گذاشته، هزینه‌های متعارف اجرای ساختمان مطابق قرارداد اصولا با سازنده است، ولی هزینه‌ای که ماهیتا خارج از موضوع و حدود آورده قراردادی داشته باشد نیازمند مبنای قراردادی یا توافق جداگانه است. در سؤال دوم، بند ۳ صراحتا مسئولیت سازنده را در صورت تخلف از نقشه‌های مصوب نسبت به جرائم و خسارت احتمالی مقرر کرده و بند ۴ نیز ممنوعیت «احداث اضافه بنا» بدون رضایت کتبی مالک را بیان می‌کند؛ بنابراین اگر اضافه بنا بدون رضایت کتبی مالک احراز شود، استناد شما به حضور مالک یا امضای برخی اسناد برای اثبات رضایت، قابل طرح است اما به‌خودی‌خود جایگزین شرط صریح «رضایت کتبی» نمی‌شود. از سوی دیگر، اگر مالک از اضافه بنا منتفع شده باشد، حسب مورد قواعد استیفاء، منع دارا شدن بلاجهت و اجرت‌المثل می‌تواند مطرح شود، ولی صرف افزایش ارزش ملک الزاما به معنای استحقاق سازنده نسبت به هزینه‌های انجام‌شده نیست و باید رابطه قراردادی و قصد و اذن مالک احراز شود. مستندات اصلی قابل بررسی، مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۵، ۲۲۶، ۲۲۹، ۳۳۶ و ۳۳۷ قانون مدنی است و در چنین اختلافی، متن کامل قرارداد و نحوه تصویب و اجرای اضافه بنا برای تعیین استحقاق سازنده اهمیت اساسی دارد.

با سلام
سؤال اول: خیر. صرف عبارت «رعایت الزامات فنی و مباحث ۲۲گانه» لزوما به معنای تعهد به پرداخت هر هزینه‌ای نیست؛ این عبارت اصولا ناظر به نحوه اجرای فنی و قانونی ساختمان است. تعهد مالی باید از مفاد بند ۱ و سایر شروط قرارداد احراز شود. مبنای کلی، مواد ۱۰، ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی است.
سؤال دوم: اگر اضافه‌بنا با اطلاع و رضایت عملی مالک انجام شده و قابل اثبات باشد، ادعای خودسرانه بودن آن قابل دفاع است. اما صرف افزایش ارزش ملک، به‌تنهایی مالک را مکلف به پرداخت هزینه نمی‌کند؛ باید مبنای قراردادی یا دلیل دیگری برای مطالبه هزینه وجود داشته باشد.
بندهای ۳ و ۴ نیز باید مجموعا و با توجه به قصد مشترک طرفین تفسیر شوند؛ به‌خصوص اینکه بند ۴ صراحتا اضافه‌بنا را بدون رضایت کتبی ممنوع کرده است. بنابراین اگر رضایت کتبی ندارید، استناد به حضور و اطلاع مالک به‌تنهایی ممکن است کافی نباشد.
در این موضوع، مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴ و ۲۲۵ قانون مدنی مبنای اصلی هستند و برای رای وحدت رویه مشخصی که دقیقا همین وضعیت را حل کند، نمی‌توان با اطمینان استناد کرد.

بند ۲ قرارداد، صرفا تعهد به رعایت استانداردها است، نه تامین هزینه‌های آن. هزینه‌های الزامات فنی، جزء آورده سازنده (بند ۱) محسوب می‌شود، مگر اینکه در قرارداد به‌صراحت بر عهده مالک گذاشته شده باشد. اضافه بنا با حضور و اطلاع مالک و امضای او در برخی قراردادها، رضایت ضمنی را اثبات می‌کند و بند ۳ صرفا برای تخلفات و خسارت‌های عمدی است، نه منافع حاصل از اضافه‌بنا.
۳. به استناد ماده ۲۱۹ قانون مدنی، تفسیر قرارداد باید بر اساس ظاهر الفاظ و عرف باشد.
۴. برای اثبات رضایت ضمنی، از حضور مالک و امضای او در قراردادهای ساختمانی به‌عنوان دلیل استفاده کنید.

بند ۲ صرفا تعهد به رعایت ضوابط فنی است و به‌تنهایی هزینه هر الزام یا هزینه اضافی را بر عهده سازنده نمی‌گذارد
اضافه بنا بدون رضایت کتبی مالک طبق بند ۴ ممنوع است اما حضور و اقدامات مالک می‌تواند قرینه رضایت و قصد مشترک طرفین باشد و هزینه آن باید بر اساس مفاد قرارداد تعیین شود

«رعایت الزامات فنی» در بند ۲ ناظر بر کیفیت اجرا و انطباق با استانداردهاست، نه تامین هزینه‌های مازاد بر آورده سازنده؛ و بندهای ۳ و ۴ نیز به تخلفات زیان‌بار به مالک و افزایش طبقات مربوط است، نه اضافه بنای واحد مالک که با حضور و امضای او انجام شده و موجب افزایش ارزش ملک او شده است.