آیا حق حبس مستاجر در تخلیه ملک تجاری دارم؟

محمدمهدی قنبری

۱۰ ماه پیش

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام
طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، حق حبس و ادامه ید یعنی این‌که تا وقتی موجر «پول پیش/ودیعه و وجوه مشابه» (و بنا بر رویه قضایی در املاک تجاری، قیمت سرقفلی مستاجر را هم‌زمان با تخلیه نپرداخته یا در صندوق دادگستری/اجرای احکام تودیع نکرده است) مستاجر مکلف به تخلیه نیست و تصرف او عدوانی محسوب نمی‌شود. به همین دلیل، مطابق نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه و رای وحدت‌آمیز رویه دادگاه‌ها، در مدت استفاده از این حق حبس، موجر اصولا مستحق اجرت‌المثل ایام تصرف یا خسارت تاخیر در تخلیه نیست و حق مطالبه اجرت‌المثل از زمانی ایجاد می‌شود که ودیعه/سرقفلی را بپردازد یا رسما تودیع کند.​

مفهوم حق حبس و ادامه ید در ماده ۴
ماده ۴ تصریح می‌کند هرگاه موجر مبلغی به عنوان ودیعه، تضمین، قرض‌الحسنه یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد، «تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجراست»؛ یعنی قانون‌گذار به نفع مستاجر یک حق حبس قانونی پیش‌بینی کرده است. نتیجه این حکم آن است که ید مستاجر پس از انقضای مدت، تا زمان استرداد یا تودیع وجه، ید ماذون و مشروع است و در این بازه زمانی استمرار تصرف، تخلف از حکم تخلیه تلقی نمی‌شود.​

بر همین مبنا در تحلیل‌های حقوقی تصریح شده که ماده ۴ در واقع یک «حق حبس جزئی» برای مستاجر ایجاد می‌کند؛ یعنی مستاجر می‌تواند اجرای تعهد خود به تخلیه را تا اجرای تعهد متقابل موجر مبنی بر استرداد ودیعه به تاخیر بیندازد. در برخی شروح نیز تاکید شده که این حق حبس نافی اصل انقضای عقد اجاره (مطابق ماده ۴۹۴ قانون مدنی) نیست، بلکه فقط تحویل عین مستاجره را معلق بر انجام تعهد موجر می‌سازد.​

سرقفلی ملک تجاری و حق حبس
در قانون ۱۳۷۶، احکام سرقفلی در مواد ۶ و ۷ و ۹ آمده و مقرر شده هرگاه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، مستاجر هنگام تخلیه «حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز» را دارد. قانون به‌صراحت نگفته که تخلیه منوط به «قبض هم‌زمان قیمت روز سرقفلی» است، اما در دکترین و مقالات علمی، به‌ویژه در بحث «تقدم پرداخت سرقفلی نسبت به تخلیه»، استدلال شده که از قواعد تعهدات متقابل و عدالت معاملاتی باید حق حبس مستاجر تجاری را نسبت به سرقفلی نیز پذیرفت.​

رویه قضایی هم این تحلیل را تایید کرده است؛ چنان‌که در رای پژوهشگاه قوه قضائیه با عنوان «پرداخت سرقفلی و ودیعه جهت تخلیه شرط ایجاد حق تقاضای اجرت‌المثل ملک مشمول قانون ۱۳۷۶»، تصریح شده اگر مدت اجاره محل کسب منقضی شده ولی موجر سرقفلی یا ودیعه مستاجر را برای تخلیه نپرداخته باشد، مستاجر حق دارد تخلیه نکند و تا تاریخ پرداخت، موجر مستحق اجرت‌المثل نیست. این رای عملا سرقفلی و ودیعه را در حکم تعهدات متقابل با تخلیه دانسته و حق حبس مستاجر تجاری را به رسمیت شناخته است.​

اثر حق حبس بر اجرت‌المثل ایام تصرف
اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریات مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۱۹۵ و ۷/۱۴۰۱/۵۶ (که در رویه و مقالات حقوقی منعکس شده) تصریح کرده: اگر قرارداد مشمول قانون ۱۳۷۶ باشد و برخلاف ماده ۴ توافق خاصی نشده باشد، مستاجر می‌تواند تا اخذ ودیعه/وجه از موجر از تخلیه خودداری کند و «موجر مستحق اجرت‌المثل ایام تصرف یا خسارت تاخیر در تخلیه نخواهد بود». همین تحلیل در مراجع آموزشی و تحلیلی حقوقی نیز پذیرفته شده و گفته شده در فرض استفاده صحیح مستاجر از حق حبس قانونی، استمرار تصرف وی ضمان‌آور از حیث اجرت‌المثل نیست.​

رای مذکور پژوهشگاه قوه قضائیه نیز صراحتا اعلام می‌کند که در مورد مغازه مشمول قانون ۱۳۷۶، «تا زمانی که موجر سرقفلی یا ودیعه را نپرداخته است، مستحق اجرت‌المثل نیست» و از تاریخ تودیع سرقفلی در صندوق دادگستری به بعد امکان مطالبه اجرت‌المثل برای او ایجاد می‌شود. برخی آراء تحلیلی اضافه کرده‌اند که اگر مستاجر در دوره اعمال حق حبس، عملا از ملک استفاده هم نکند (مثلا مغازه را بسته نگه دارد و صرفا کلید را تحویل ندهد) به طریق اولی هیچ اجرت‌المثلی بر او بار نمی‌شود، چون موجر اساسا تعهد خود را اجرا نکرده است.​

از چه زمانی موجر می‌تواند اجرت‌المثل بگیرد؟
بر اساس مجموعه مواد و رویه، نقطه عطف، تاریخ پرداخت یا تودیع کامل ودیعه/سرقفلی است؛ تا قبل از آن، مستاجر به استناد ماده ۴ حق دارد ملک را تحویل ندهد و در این بازه موجر اصولا حقی برای مطالبه اجرت‌المثل یا خسارت روزانه تاخیر تخلیه ندارد. به محض این‌که موجر وجه را به مستاجر بپردازد یا طبق قانون در صندوق دادگاه/اجرای احکام تودیع کند، حق حبس مستاجر ساقط می‌شود و ادامه تصرف از آن لحظه به بعد، بدون اذن محسوب شده و موجر نسبت به ایام پس از آن، مستحق اجرت‌المثل است.​

در منابع عملی گفته شده اگر پس از انقضای مدت، موجر هم ودیعه را مسترد نکند و هم اساسا در پی تخلیه و مطالبه اجرت‌المثل برنیاید، این وضعیت می‌تواند به منزله رضایت ضمنی او به ادامه رابطه استیجاری با همان اجرت سابق تلقی شود و در نتیجه ادعای اجرت‌المثل مازاد بر اجرت‌المسمی با اشکال روبه‌رو خواهد شد. در مقابل، هرگاه موجر صریحا تخلیه را بخواهد ولی تعهد خود به استرداد ودیعه/سرقفلی را اجرا نکند، تا لحظه‌ای که این تعهد را انجام نداده، از نظر رویه و نظر مشورتی، طلب اجرت‌المثل ایام تصرف در تعارض با فلسفه ماده ۴ و حق حبس مستاجر است.​

جمع‌بندی کاربردی برای پرسش شما
در ملک تجاری مشمول قانون ۱۳۷۶، اگر مستاجر حق سرقفلی دارد و هم‌زمان موجر نیز مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین از او گرفته، پایان مدت اجاره دو تعهد متقابل ایجاد می‌کند: تخلیه از سوی مستاجر و پرداخت قیمت روز سرقفلی/استرداد ودیعه از سوی موجر. با توجه به ماده ۴ و رویه قضایی، تا زمانی که موجر این مبالغ را نپرداخته یا به صندوق دادگاه/دایره اجرا تودیع نکرده، اصل بر مشروع بودن ادامه ید مستاجر است و در این محدوده زمانی، موجر مستحق اجرت‌المثل یا خسارت تاخیر تخلیه نیست.​

به محض این‌که موجر ودیعه و (در فرض سرقفلی) عوض سرقفلی را پرداخت یا تودیع کند، حق حبس مستاجر ساقط می‌شود و اگر از آن تاریخ به بعد همچنان در ملک باقی بماند یا از منافع آن استفاده کند، موجر می‌تواند برای همین ایام، بر اساس قواعد عام (از جمله ماده ۴۹۴ قانون مدنی و نظریه‌های کارشناسی اجرت‌المثل)، طرح دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف کند

ویدا سماوات

۷ ماه پیش

کارآموز وکالت کانون وکلای دادگستری

۵٫۰ · ۹۶ مشاوره موفق

مفهوم حق حبس و ادامه ید در ماده ۴
ماده ۴ تصریح می‌کند هرگاه موجر مبلغی به عنوان ودیعه، تضمین، قرض‌الحسنه یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد، «تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجراست»؛ یعنی قانون‌گذار به نفع مستاجر یک حق حبس قانونی پیش‌بینی کرده است. نتیجه این حکم آن است که ید مستاجر پس از انقضای مدت، تا زمان استرداد یا تودیع وجه، ید ماذون و مشروع است و در این بازه زمانی استمرار تصرف، تخلف از حکم تخلیه تلقی نمی‌شود.​

محمدرضا توکلی

۲ سال پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۴٫۹ · ۱٬۰۱۴ مشاوره موفق

با سلام برای گرفتن دستور تخلیه باید مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه به حساب دادگستری واریز شود در غیر این صورت امکان اخذ دستور تخلیه نیست