موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
شخص «الف» مستاجر یک ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ بوده و حق کسبوپیشه و سرقفلی داشته است. با رضایت مالک، منافع و حقوق مالی خود را به شخص «ب» واگذار کرده، اما بین «الف» و «ب» سند صلح عادی یا رسمی تنظیم نشده است. سپس «ب» با مالک اجارهنامه عادی جدید تنظیم کرده است. اکنون «ب» میخواهد با رضایت مجدد مالک، سرقفلی و حق کسبوپیشه را به «ج» منتقل کند و درباره مالکیت «ب»، امکان انتقال به «ج»، اثر اجارهنامه جدید و اثر رضایت مرحله دوم سؤال دارد.
سلام
در اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، انتقال حق کسب یا پیشه و تجارت و سایر حقوق ناشی از اجاره تابع مقررات همان قانون و توافقات طرفین است. صرف نبودن سند صلح، بهتنهایی به این معنا نیست که انتقال حقوق میان «الف» و «ب» باطل یا بلااثر باشد.
اگر انتقال با رضایت مالک انجام شده و پس از آن، مالک با شخص «ب» اجارهنامه جدید تنظیم کرده باشد، این امر میتواند قرینه مهمی بر پذیرش انتقال و شناسایی «ب» بهعنوان مستاجر جدید باشد. در این صورت، اصل بر این است که «ب» از حقوقی که در قالب اجاره به او منتقل شده برخوردار است، مگر اینکه از مفاد قراردادها یا توافقات، نتیجه دیگری به دست آید.
همچنین اگر مالک مجددا با انتقال حقوق از «ب» به «ج» موافقت کند، اصل بر امکان انجام این انتقال است؛ زیرا رضایت مالک، یکی از مهمترین ارکان انتقال حقوق استیجاری در چنین مواردی محسوب میشود. البته حدود و نوع حقوق قابل انتقال، به مفاد قراردادهای قبلی، شرایط انتقال نخست و توافقات میان طرفین بستگی دارد.
بنابراین، پاسخ قطعی به این پرسش که آیا «ب» مالک کامل حق کسب یا پیشه شده و آیا میتواند آن را به «ج» منتقل کند، بدون بررسی اجارهنامه اولیه، توافق انتقال بین «الف» و «ب»، اجارهنامه جدید و مفاد رضایتهای مالک امکانپذیر نیست.
بدیهی است اظهارنظر نهایی منوط به بررسی قراردادها، اجارهنامهها، رضایتنامههای مالک و سایر اسناد و مدارک توسط وکیل است.
درود بر شما؛
در فرض سؤال، اگر انتقال اولیه با رضایت موجر انجام شده و متعاقب آن اجارهنامه جدید بین موجر و شخص «ب» منعقد شده باشد، اصل بر انتقال رابطه استیجاری و حقوق تبعی آن به «ب» است؛ هرچند تنظیم سند صلح، از حیث اثبات، اهمیت فراوان دارد. بنابراین در صورت احراز انتقال صحیح و رضایت موجر، انتقال بعدی به «ج» نیز با موافقت موجر اصولا بلامانع است. مستندا به مواد ۱۰، ۲۱۹ و ۲۲۳ قانون مدنی، مواد ۱۹ و ۲۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ و اصل صحت قراردادها، ملاک، احراز وقوع انتقال و قصد مشترک طرفین است، نه صرف عنوان سند. با این حال، پاسخ قطعی منوط به بررسی مفاد اجارهنامه جدید، نحوه اسقاط یا انتقال حق کسب یا پیشه و وجود یا فقدان هرگونه شرط محدودکننده است. آیا در اجارهنامه جدید، انتقال حق کسب و پیشه از «الف» به «ب» یا حق انتقال به غیر، صریحا درج شده است؟ این نکته میتواند نتیجه پرونده را تغییر دهد.
سلام
وضعیت «ب»: با اینکه بین «الف» و «ب» سند صلح جداگانه تنظیم نشده، اما چون مالک با انتقال موافقت کرده و بعد هم اجارهنامه جدید با «ب» تنظیم شده، «ب» در عمل و از نظر حقوقی مستاجر قانونی شناخته میشود و حقوق تبعی محل تجاری مثل حق کسبوپیشه/سرقفلی برای او قابل شناسایی است.
اثر اجارهنامه جدید: اجارهنامه جدید بین مالک و «ب» یعنی مالک، انتقال قبلی را تنفیذ و تثبیت کرده و رابطه استیجاری جدیدی با «ب» ایجاد شده است. بنابراین ایراد نبودن سند صلح بین «الف» و «ب» تا حد زیادی پوشش داده میشود.
امکان انتقال به «ج»:بله، «ب» میتواند به «ج» منتقل کند، مشروط به رضایت مالک. چون در قانون ۱۳۵۶، انتقال منافع و حقوق کسبوپیشه بدون اذن مالک محل اختلاف و اشکال میشود، اما با رضایت مجدد مالک مانع مهمی وجود ندارد.
اثر رضایت مرحله دوم مالک: این رضایت، انتقال از «ب» به «ج» را معتبر و کمخطرتر میکند و جلوی ایراد بعدی مالک را تا حد زیادی میگیرد.
در نتیجه در این فرض، «ب» مالک/دارنده حقوق استیجاری و حق کسبوپیشه شناخته میشود و با رضایت دوباره مالک میتواند آن را به «ج» منتقل کند.
بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، پاسخ پرسشها به شرح زیر است:
با رضایت مالک و تنظیم اجارهنامه جدید میان «ب» و مالک، انتقال حق کسب و پیشه از «الف» به «ب» محقق شده است. در این قانون، برخلاف تصور رایج، تنظیم سند رسمی برای انتقال حقوق مستاجر در برابر موجر الزامی نیست و همین که موجر با عمل خود (تنظیم اجارهنامه جدید) رضایت خویش را اعلام کند، برای اثبات انتقال کافی است. بنابراین «ب» مالک حق کسب و پیشه محسوب میشود.
اکنون «ب» میتواند با رضایت مجدد مالک، این حق را به «ج» منتقل کند. نکته مهم آنکه در قانون ۱۳۵۶، کل مبلغ سرقفلی به منتقلکننده تعلق میگیرد و موجر سهمی از آن ندارد. تنها شرط، همان رضایت مالک است.
برای این انتقال، رضایت مالک باید کتبی باشد و بهتر است در قالب یک سند رسمی (اجارهنامه یا صلحنامه) میان «ب» و «ج» با حضور و تایید مالک انجام شود. این کار از بروز اختلافات بعدی جلوگیری کرده و امکان استناد به انتقال را در مراجع رسمی فراهم میکند.
با سلام ، بلحاظ تخصصی بودن موضوع سرقفلی تجاری ، باید تمامی مدارک بررسی گردد.
به هرحال اگر با اجازه مالک سند صلح رسمی بین شخص ب با ج تنظیم گردد ، انتقال قانونی خواهد بود
با سلام و درود
ابتدا بهتر است قرارداد بررسی گردد ، در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجارهنامه، حق انتقال به غیر داشته باشد میتواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
هر گاه در اجارهنامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجارهنامهای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حقکسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد و الا مستاجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند
خیر مطابق تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون موجر و مستاجر حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن
به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهدبود. خود ماده قانونی هم جهت انتقال منافع لزوم تنظیم سند رسمی را اعلام نموده است بنابر این به نظر بنده به صرف رضایت کافی نیست و تشریفات انتقال در این مورد سند رسمی است
وقت بخیر،
درصورت رضایت مالک میتوان بدون تنظیم اجاره نامه ید های قبلی سند سرقفلی تنظیم نمود .
البته بهتر است این مورد در اقرارنامه ای از سمت طرفین ثبت گردد.
بله، «ب» از نظر حقوقی دارنده حق کسبوپیشه است و میتواند با رضایت مالک آن را به «ج» منتقل کند؛ نبود سند صلح، اصل انتقال را باطل نمیکند، اما اثبات آن را دشوار میکند. اجارهنامه عادی جدید با مالک، قرینه قوی بر تحقق انتقال و جانشینی «ب» در رابطه استیجاری است.
طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، توافق خصوصی بر واگذاری حقوق مالی معتبر است. طبق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، انتقال منافع و حق کسبوپیشه با رضایت موجر معتبر است و در صورت انتقال بدون رضایت، موجر حق طرح دعوای تخلیه با پرداخت حق کسبوپیشه را دارد.
سلام با توجه به توضیحات شما ، شما به عنوان مستاجر حق سرقفلی و یا حق کسب و پیشه می توانید با اجازه و موافقت مالک ، حق سرقفلی و یا حق کسب و پیشه را به هر شخص دیگری انتقال بدهید انتقال حق سرقفلی میبایست حتما با موافقت مالک انجام شود
شما میبایست با خریدار ، قرارداد عادی مبنی بر انتقال حق سرقفلی تنظیم نمایید شما نمی توانید قرارداد صلح سرقفلی با خریدار تنظیم نمایید چون شما مالک نیستید و فقط مستاجر هستید و دارای حق سرقفلی و یا حق کسب و پیشه می باشد
قرارداد رسمی صلح سرقفلی باید توسط مالک با مستاجر سرقفلی تنظیم گردد
سلام
با توجه به رضایت مالک در انتقال منافع و تنظیم اجاره نامه با ب، ب مالک منافع محسوب میشود. اگر ب بخواهد منافع را به شخص دیگری واگذار کند مجددا نیاز به رضایت مالک دارد و شخص جدید میبایست با مالک قرارداد اجاره جدید تنظیم کند البته جهت ارائه پاسخ دقیق بهتر است اجاره نامه بررسی شود.
