موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
آیا انتخاب مدیر مجتمع از خارج از مالکین و ساکنین مجاز است؟
پرسیده شده ۴ ماه پیش
۳۰ پاسخ ثبت شده
در مجتمع مسکونی ما برای انتخاب مدیر، یکی از مالکین که در مجتمع ساکن است کاندیدا شده است. آیا فرد دیگری که نه مالک است و نه ساکن مجتمع و صرفاً نماینده سازنده محسوب میشود نیز میتواند کاندیدای مدیریت شود؟ آیا اولویت با مدیر مالک و ساکن است؟ خواهشمندم بند قانونی مرتبط در قانون تملک آپارتمانها در خصوص امکان یا عدم امکان انتخاب مدیر خارج از مالکین را اعلام فرمایید.
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
اکثر وکلا معتقدند انتخاب مدیر ساختمان از خارج از مالکین و ساکنین مجاز است و اولویت قانونی خاصی برای مالکِ ساکن وجود ندارد، اما اقلیتی از وکلا اعلام کردهاند مدیر حتما باید از بین مالکین باشد.
این دیدگاه کلی قانون است، اما تصمیم مجمع عمومی و شروط احتمالی در اساسنامه مجتمع میتواند وضعیت ساختمان شما را تغییر دهد.
بهنام رفیعی سارانآنلاینوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۴٫۷
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
امکان انتخاب مدیر خارج از مالکین ساختمان
بر اساس نظر اکثریت وکلا، انتخاب مدیر مجتمع از میان اشخاص خارج از مالکین و ساکنین، مانند نماینده سازنده، منع قانونی ندارد و ملاک اصلی رای مجمع عمومی مالکین است. همچنین قانون اولویت مشخصی برای انتخاب مالکان ساکن تعیین نکرده است. با این حال، اقلیتی از وکلا معتقدند مدیر لزوما باید مالک باشد یا اولویت با ساکنین است مگر در اسناد مجتمع توافق دیگری شده باشد.
منابع: قانون تملک آپارتمانها، مواد ۴ و ۸
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
مدیر ساختمان الزامی ندارد مالک یا ساکن مجتمع باشد. بنابراین، مجمع عمومی میتواند حتی شخصی خارج از مالکین، مانند نماینده سازنده، را نیز به عنوان مدیر انتخاب کند. از نظر قانون نیز اولویتی برای انتخاب مدیر مالک و ساکن نسبت به فرد غیرمالک وجود ندارد و ملاک، رای و تصمیم مجمع عمومی مالکین است.
سلام پیرو سوال شما، بله، شخصی که مالک یا ساکن ساختمان نیست نیز میتواند مدیر ساختمان انتخاب شود و قانون صراحتا این امکان را پذیرفته است؛ بنابراین «اولویت قانونی» برای مالک ساکن نسبت به شخص خارج از ساختمان وجود ندارد، مگر اینکه خود مالکین در قرارداد یا اساسنامه معتبر ساختمان ترتیب دیگری مقرر کرده باشند. ماده ۸ قانون تملک آپارتمانها مقرر میکند: «مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند.» همچنین ماده ۷ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها همین موضوع را صریحتر بیان کرده و انتخاب مدیر «از بین مالکین یا اشخاص خارج» را مجاز دانسته است. بنابراین نماینده سازنده، حتی اگر نه مالک و نه ساکن باشد، از نظر اصل قانونی میتواند نامزد مدیریت شود و در صورت کسب رای لازم مجمع، مدیر گردد؛ صرف اینکه سازنده او را معرفی کرده، حق ویژهای برای او ایجاد نمیکند و باید مانند سایر نامزدها رای مالکین را کسب کند. از طرف دیگر، هیچ اولویتی در قانون برای مالک ساکن پیشبینی نشده است. البته اگر سازنده دیگر مالکیتی در ساختمان ندارد، نمایندگی او از سازنده نیز بهخودیخود حقی برای حضور یا مدیریت ایجاد نمیکند.
بله، امکان انتخاب مدیر غیرمالک و غیرساکن صراحتا وجود دارد.
ماده ۸ قانون تملک آپارتمانها مقرر کرده مدیر یا مدیران «از بین خود یا از خارج» انتخاب شوند.
ماده ۷ آییننامه اجرایی نیز صریحتر میگوید مدیر یا مدیران «از بین مالکین و یا اشخاص خارج» انتخاب میشوند.
بنابراین شخصی که نه مالک است و نه ساکن، صرفا بهعنوان نماینده سازنده بودن، منع قانونی برای کاندیداتوری ندارد.
البته انتخاب او منوط به رای مجمع عمومی مالکین و رعایت نصاب قانونی است.
هیچ «اولویت قانونی» برای مالک ساکن نسبت به شخص خارج از ساختمان پیشبینی نشده است.
بنابراین مالک ساکن صرفا از حیث عرفی ممکن است مطلوبتر باشد، نه از حیث حق قانونی.
اگر مجمع او را با اکثریت قانونی انتخاب کند، اصل انتخاب معتبر است.
برای اعتراض، باید به نحوه تشکیل مجمع، نصاب یا نحوه رایگیری ایراد وارد کرد، نه صرفا غیرمالک بودن مدیر.
مستند اصلی: ماده ۸ قانون تملک آپارتمانها و ماده ۷ آییننامه اجرایی.
درود بر شما؛
بله. قانون تملک آپارتمانها، مدیر یا مدیران ساختمان را به مالک یا ساکن بودن محدود نکرده است. مطابق ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمانها و ماده ۱۹ آییننامه اجرایی آن، مجمع عمومی میتواند مدیر یا مدیران را از بین مالکان یا خارج از آنان انتخاب کند؛ بنابراین انتخاب شخصی که نه مالک و نه ساکن است، در صورت انتخاب توسط مجمع عمومی، از حیث قانونی بلامانع است.
در قوانین، هیچ اولویت یا حق تقدم الزامی برای انتخاب مدیر مالک یا ساکن پیشبینی نشده و ملاک، رای مجمع عمومی و رعایت تشریفات قانونی است.
پرسش تعیینکننده این است که آیا اساسنامه یا مصوبات داخلی مجتمع، شرط مالک یا ساکن بودن مدیر را مقرر کرده است؟ در صورت وجود چنین شرطی، اعتبار و قابلیت استناد آن باید بهطور جداگانه بررسی شود.
طبق ماده چهل قانون مدیریت ساختمان، مدیریت میتواند توسط یکی از مالکین یا شخص ثالث (غیر مالک و غیر ساکن) که از سوی مالکین انتخاب شود، انجام پذیرد. بنابراین نماینده سازنده نیز میتواند کاندیدا شود.
قانون اولویت خاصی برای مالک ساکن قائل نشده و انتخاب بر اساس رای اکثریت مالکین است. تنها شرط اصلی، پذیرش مسئولیت و صلاحیت فرد منتخب توسط مجمع است.
باسلام، انتخاب مدیر ساختمان از میان افراد غیرمالک و غیرساکن نیز از نظر قانونی امکانپذیر است؛ زیرا طبق ماده ۸ قانون تملک آپارتمانها و ماده ۷ آییننامه اجرایی، مدیر میتواند از بین مالکین یا اشخاص خارج از ساختمان انتخاب شود. بنابراین غیرمالک یا غیرساکن بودن شخص بهتنهایی مانع انتخاب او نیست و انتخاب وی باید با رای مجمع عمومی مالکین و رعایت نصاب قانونی انجام شود. برای اعتراض نیز باید به نحوه تشکیل مجمع، رعایت نصاب یا نحوه رایگیری ایراد وارد شود، نه صرفا به غیرمالک بودن مدیر.
مدیر یا هیئت مدیره ساختمان لزوما نباید از میان مالکین یا ساکنین انتخاب شود؛ قانون انتخاب مدیر از خارج از مالکین را منع نکرده است. بنابراین انتخاب نماینده سازنده بهعنوان مدیر، در صورت رای اکثریت مالکین، بلامانع است و اولویت قانونی الزامآوری برای مالک ساکن وجود ندارد.
بله، طبق قانون تملک آپارتمانها، مدیر یا مدیران ساختمان میتوانند از بین مالکین یا از خارج انتخاب شوند؛ بنابراین مالک یا ساکن بودن شرط قانونی مدیریت نیست و اولویت قانونی نیز برای مالک ساکن پیشبینی نشده است.
سلام، مدیر میتواند از بین مالکین یا اشخاص دیگر انتخاب شود و قانون الزام نکرده که مدیر حتما مالک یا ساکن باشد. مستند آن ماده ۷ قانون تملک آپارتمانها است که انتخاب مدیر از بین مالکین یا اشخاص خارج را مجاز دانسته است.
با سلام کاربر گرامی
منعی برای ای مورد وجود ندارد ماده ۸- در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند
مطابق ماده ۱۵ قانون تملک آپارتمانها، اداره و مدیریت ساختمان بر عهده مدیر یا مدیرانی است که از طرف مجمع مالکان انتخاب میشوند. در این ماده تصریح شده است:
«برای اداره امور مربوط به ساختمان، مجمع عمومی مالکین تشکیل و از بین مالکین یا اشخاص دیگر، مدیر یا مدیرانی انتخاب میشود...»
بنابراین، برخلاف تصور رایج، قانون محدود نکرده که مدیر حتما باید مالک یا ساکن ساختمان باشد؛ بلکه عبارت «یا اشخاص دیگر» در ماده ۱۵ اجازه میدهد مجمع عمومی مالکین فردی خارج از مالکین را نیز به عنوان مدیر انتخاب کند.
