- تخلف مستأجر از شرایط مقرر میان طرفین، از تاریخ تخلف برای موجر خیار فسخ ایجاد میکند (مادهٔ ۴۹۶ قانون مدنی).
- در تعدی و تفریط و در استعمال ملک برخلاف قرارداد، حق فسخ وقتی است که منع مستأجر ممکن نباشد (مواد ۴۸۷ و ۴۹۲).
- برای اماکن مشمول قانون سال ۱۳۵۶، موارد تخلف در مادهٔ ۱۴ احصا شده و هر بند شرط و تشریفات خودش را دارد.
چه زمانی به این دادخواست نیاز دارید؟
- واگذاری ملک به شخص دیگرمستأجر بدون آنکه اختیار کتبی داشته باشد، ملک را به دیگری اجاره داده یا در اختیار او گذاشته است. قانون مدنی این را وقتی مجاز میداند که خلاف آن در عقد شرط نشده باشد (مادهٔ ۴۷۴) و در اماکن مشمول قانون ۱۳۵۶ انتقال منافع بدون اختیار کتبی ممنوع است (مادهٔ ۱۰).
- تعدی و تفریط نسبت به بنادیوار برداشته شده، تأسیسات تخریب شده یا نگهداری متعارف انجام نشده است. تعدی یعنی تجاوز از حدود اذن یا متعارف و تفریط یعنی ترک کاری که برای حفظ مال لازم است (مواد ۹۵۱ و ۹۵۲)؛ وقتی موجر قادر به منع نباشد، حق فسخ دارد (مادهٔ ۴۸۷).
- استفاده برخلاف آنچه در قرارداد آمدهواحد مسکونی به دفتر کار یا اقامتگاه روزانه تبدیل شده، یا مغازهای که برای شغل معینی اجاره داده شده به کار دیگری اختصاص یافته است. اگر منع آن ممکن نباشد، موجر حق فسخ اجاره را دارد (مادهٔ ۴۹۲).
- نپرداختن اجارهبها با وجود اخطارمستأجر در مهلت مقرر اجارهبها را نپرداخته و با وجود ابلاغ اخطار دفترخانه یا اظهارنامه، ظرف ده روز اقساط عقبافتاده را تأدیه نکرده است (بند ۹ مادهٔ ۱۴ قانون ۱۳۵۶ و مادهٔ ۶ همان قانون).
- نقض یک شرط صریح دیگر در اجارهنامهشرطهایی مانند ممنوعیت تغییر در بنا، ممنوعیت نگهداری حیوان یا الزام به بیمهٔ محل. عقد، طرفین را به مفاد تصریحشده و به نتایج عرفی و قانونی آن ملزم میکند (مادهٔ ۲۲۰) و نقض این شروط، خیار فسخ مادهٔ ۴۹۶ را فعال میکند.
تخلف از مفاد قرارداد چیست و چه حقی برای موجر میسازد؟
اجاره یک عقد لازم است؛ یعنی هیچکدام از دو طرف نمیتوانند هر وقت خواستند آن را بر هم بزنند. اما قانون مدنی یک استثنای مهم گذاشته است: در مادهٔ ۴۹۶ آمده که «نسبت به تخلف از شرایطی که بین مؤجر و مستأجر مقرر است، خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میگردد». دو کلمهٔ کلیدی در همین جمله است — «شرایط مقرر» یعنی آنچه طرفین توافق کردهاند، و «از تاریخ تخلف» یعنی حق فسخ در همان لحظهٔ نقض متولد میشود، نه در روز مراجعه به دادگاه.
در کنار این قاعدهٔ عمومی، قانون مدنی چند مصداق را جداگانه نام برده است. مستأجر مکلف است در استعمال ملک بهنحو متعارف رفتار کند و تعدی و تفریط نکند، آن را برای همان مصرفی که مقرر شده به کار برد و مالالاجاره را در موعد مقرر بپردازد (مادهٔ ۴۹۰). اگر تعدی یا تفریط کند و موجر قادر بر منع آن نباشد، موجر حق فسخ دارد (مادهٔ ۴۸۷). اگر ملک را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده استعمال کند و منع آن ممکن نباشد، باز هم حق فسخ برای موجر ایجاد میشود (مادهٔ ۴۹۲). آن قید وسط جمله را نادیده نگیرید؛ دفاع رایج مستأجر همین است که «تذکر ندادید و اصلاحشدنی بود».
این دعوا را با تخلیه به علت انقضای مدت اشتباه نگیرید. آنجا قرارداد به پایان طبیعی خود رسیده و بحث بر سر تحویل ملک است؛ اینجا قرارداد هنوز جاری است و شما با تکیه بر یک نقض، آن را بر هم میزنید. به همین دلیل بار اثبات سنگینتر است: باید هم وجود شرط و هم وقوع تخلف را نشان دهید.
چهار چیزی که باید در دادگاه ثابت شود
یک دادخواست تخلیه بر مبنای تخلف، روی چهار پایه میایستد:
- رابطهٔ استیجاری معتبر: اجارهنامهٔ رسمی یا عادی، یا هر دلیلی که تصرف مستأجر را بر مبنای اجاره ثابت کند. سمت خواهان هم باید روشن باشد: موجر، مالک منافع یا قائممقام قانونی او.
- وجود شرط: یا شرط صریح در متن قرارداد، یا تکلیفی که قانون بر عهدهٔ مستأجر گذاشته است (مادهٔ ۴۹۰)، یا امری که چنان متعارف است که ذکر نشدنش هم آن را از عقد بیرون نمیبرد (مادهٔ ۲۲۵).
- وقوع تخلف با تاریخ مشخص: چون خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میشود (مادهٔ ۴۹۶)، تاریخ در این پرونده صرفاً یک جزئیات نیست؛ مبنای حق شماست.
- اعمال خیار فسخ: فسخ با ارادهٔ یکطرفهٔ ذیحق و «به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید» محقق میشود (مادهٔ ۴۴۹). ارسال اظهارنامه، این اراده را تاریخدار و قابل اثبات میکند.
یک هشدار مهم: تصرفاتی که نوعاً کاشف از رضایت به معامله باشد، امضای فعلی به شمار میرود (مادهٔ ۴۵۰). اگر پس از اطلاع از تخلف، ماهها اجارهبها را بدون هیچ اعتراضی گرفته باشید، مستأجر میتواند مدعی شود شما تخلف را پذیرفته و از خیار خود گذشتهاید. به همین دلیل، اولین کار پس از اطلاع از تخلف، ثبت اعتراض مکتوب است — نه سکوت و نه توافق شفاهی.
در سمت مستأجر هم توجه داشته باشید که او در برابر تلف بدون تعدی و تفریط ضامن نیست، ولی اگر تعدی یا تفریط کرده باشد ضامن است، هرچند نقص در نتیجهٔ آن تعدی حاصل نشده باشد (مادهٔ ۴۹۳). این ماده پشتوانهٔ مطالبهٔ خسارت وارده به بناست.
کدام قانون بر قرارداد شما حاکم است و پرونده به کدام مرجع میرود؟
پیش از نوشتن خواسته باید بدانید رابطهٔ اجارهٔ شما تابع کدام نظام است، چون فهرست تخلفات و تشریفات آنها فرق میکند.
اماکن مشمول قانون سال ۱۳۵۶: این قانون موارد درخواست فسخ و تخلیه از سوی موجر را در مادهٔ ۱۴ برشمرده است — از جمله واگذاری مورد اجاره به غیر از سوی مستأجرِ مسکن که در اجارهنامه حق انتقال ندارد یا اجارهنامهای در میان نیست (بند ۱)، واگذاری عملی محل کسب از طریق وکالت و نمایندگی بدون تنظیم اجارهنامه با مستأجر لاحق (بند ۲)، استفاده برخلاف منظور مندرج در اجارهنامه در محل سکنی (بند ۶)، تغییر شغل در محل کسب بدون رضایت موجر مگر آنکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد (بند ۷)، تعدی یا تفریط (بند ۸) و خودداری از پرداخت اجارهبها با تشریفات اخطار (بند ۹). همان مادهٔ ۱۴ تصریح میکند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، دستور تخلیهٔ مورد اجاره را هم صادر میکند و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا میشود. در محل کسب و پیشه، اگر مستأجر بدون رعایت مقررات مادهٔ ۱۹ مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر حق درخواست تخلیه دارد و مستأجر یا متصرف حسب مورد مستحق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت است (تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۱۹).
اجارههای تابع قانون سال ۱۳۷۶: در این نظام، آنچه برای پایان مدت پیشبینی شده «دستور تخلیه» است که با تقاضای موجر و ظرف مهلت کوتاه اجرا میشود (مادهٔ ۳). اما تخلف در اثنای مدت از این مسیر سریع خارج است و باید با تکیه بر خیار فسخ مادهٔ ۴۹۶ قانون مدنی و از طریق دادخواست تخلیه پیگیری شود.
مرجع صالح. دعاوی راجع به اموال غیرمنقول در دادگاه محل وقوع ملک اقامه میشود (مادهٔ ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی). قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ نیز «دعاوی و درخواستهای مربوط به تخلیهٔ عین مستأجره و تعدیل اجارهبها» را در صلاحیت دادگاه صلح قرار داده، اما «بجز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت» (بند ۴ مادهٔ ۱۲). نتیجهٔ عملی: تخلیهٔ ساده به دادگاه صلح میرود و پروندهای که پای حق کسب و پیشه یا سرقفلی در آن باز است، در دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی میشود.
مدارک لازم: چگونه تخلف را قابل اثبات کنیم
- اجارهنامه با تمام صفحات، الحاقیهها و شروط دستنویس؛ بندی که نقض شده را علامت بزنید.
- سند مالکیت یا مدرکی که سمت شما را بهعنوان موجر یا مالک منافع نشان دهد.
- دلیل وقوع تخلف متناسب با نوعش: صورتجلسهٔ تأمین دلیل و نظر کارشناس برای تخریب و تغییرات بنا، عکس و فیلم تاریخدار، شهادت شهود و صورتجلسهٔ مراجعه.
- برای واگذاری به غیر: مدارکی که تصرف شخص ثالث را نشان میدهد — قبوض به نام او، تابلوی جدید مغازه، پروانهٔ کسب، اجارهنامهٔ دوم.
- برای عدم پرداخت: صورتحساب پرداختها، پرینت بانکی، اظهارنامهٔ رسمی یا اخطار دفترخانه به همراه ابلاغیهٔ آن.
- هر مکاتبهای که نشان دهد پس از اطلاع از تخلف اعتراض کردهاید و آن را نپذیرفتهاید.
- کارت ملی موجر، حساب فعال در سامانهٔ ثنا و در صورت اقدام از طریق وکیل، وکالتنامهٔ رسمی.
اگر وضعیت فعلی ملک بهمرور تغییر میکند و بعداً قابل اثبات نخواهد بود، پیش از هر اقدامی درخواست تأمین دلیل بدهید؛ چنین درخواستی هم پیش از اقامهٔ دعوا و هم در جریان دادرسی ممکن است و مقصود از آن ملاحظه و صورتبرداری از دلایل است (مواد ۱۴۹ و ۱۵۰ قانون آیین دادرسی مدنی).
مراحل ثبت و رسیدگی به دادخواست تخلیه به سبب تخلف
- ۱تثبیت دلیل پیش از هر اقداماگر تخلف از جنسی است که آثارش پاک میشود — تغییرات در بنا، تصرف شخص ثالث، تغییر کاربری — نخست تأمین دلیل بگیرید. دادگاه طرف مقابل را احضار میکند ولی عدم حضور او مانع تأمین دلیل نیست و در موارد فوری بدون احضار اقدام میشود (مادهٔ ۱۵۲ قانون آیین دادرسی مدنی).
- ۲اعلام فسخ با اظهارنامهفسخ را مکتوب و تاریخدار به مستأجر اعلام کنید. در فرض عدم پرداخت اجارهبها در اماکن مشمول قانون ۱۳۵۶، این مرحله تشریفات خاص دارد: اگر اجارهنامه رسمی است اخطار از همان دفترخانهٔ تنظیمکنندهٔ سند میرود و اگر اجارهنامه عادی است یا اصلاً اجارهنامهای در میان نیست، اظهارنامه؛ پس از ابلاغ، مستأجر ده روز فرصت دارد اقساط عقبافتاده را بپردازد و تنها پس از آن راه تخلیه باز میشود (بند ۹ مادهٔ ۱۴).
- ۳تنظیم متن دادخواستمشخصات طرفین، خواستهٔ تخلیه به لحاظ تخلف از مفاد قرارداد به همراه مطالبات مالی، بهای خواسته برای بخش مالی، شرح رابطهٔ حقوقی و تاریخ تخلف، دلایل و منضمات و مستند قانونی. رعایت بندهای مادهٔ ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی لازم است، وگرنه دادخواست برای رفع نقص توقیف میشود (مادهٔ ۵۳).
- ۴ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییپرونده در دفتر خدمات تشکیل و پس از ابطال تمبر هزینهٔ دادرسی به مرجع صالح محل وقوع ملک ارجاع میشود. تاریخ رسید دادخواست به دفتر، تاریخ اقامهٔ دعواست (مادهٔ ۴۹) و ابلاغها از طریق سامانهٔ ثنا میآید.
- ۵جلسهٔ دادرسی و رسیدگی به دفاع مستأجردر جلسه، دلایل وقوع تخلف ارائه میشود. دفاعهای متعارف مستأجر عبارتاند از انکار تخلف، ادعای رضایت شفاهی موجر، یا ادعای اینکه منع تخلف ممکن بوده و موجر تذکری نداده است. پاسخ به این دفاعها باید از پیش در دادخواست تدارک شده باشد.
- ۶معاینهٔ محل یا کارشناسیدر تعدی و تفریط و تغییرات بنا، دادگاه معمولاً موضوع را به کارشناس رسمی ارجاع میدهد تا وقوع و میزان خسارت مشخص شود. نظر کارشناس ابلاغ میشود و در مهلت مقرر قابل اعتراض است.
- ۷صدور حکم و مهلت تخلیهدر صورت احراز تخلف، دادگاه حکم فسخ و تخلیه صادر میکند. در اماکن مشمول قانون ۱۳۵۶، دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین میکند و در تخلیه به علت عدم پرداخت اجارهبها، این مهلت حداکثر پانزده روز است (مادهٔ ۲۷ و تبصرهٔ ۲ آن).
- ۸قطعیت و اجراپس از قطعیت رأی و با درخواست شما اجراییه صادر و پرونده به واحد اجرای احکام مدنی فرستاده میشود؛ تخلیه با حضور مأمور اجرا و صورتجلسهٔ تحویل انجام میگیرد.
هزینههای این پرونده و آنچه قابل مطالبه است
هزینهها را از هم تفکیک کنید تا در میانهٔ راه غافلگیر نشوید:
- هزینهٔ دادرسی: هزینهٔ برگهای تقدیمی و هزینهٔ قرارها و احکام (مادهٔ ۵۰۲ قانون آیین دادرسی مدنی) که طبق تعرفهٔ سالانه و بهصورت ابطال تمبر یا واریز به حساب خزانه پرداخت میشود (مادهٔ ۵۰۳). خواستهٔ تخلیه غیرمالی است و هزینهٔ ثابت دارد؛ اما اجور معوقه و خسارت، خواستهٔ مالیاند و هزینهٔ آنها بر مبنای بهای خواستهای که خودتان در دادخواست مینویسید محاسبه میشود (مادهٔ ۶۱). کسی که بهواسطهٔ ناکافی بودن دارایی یا دسترسی نداشتن به مال خود موقتاً قادر به پرداخت نیست، معسر از هزینهٔ دادرسی شمرده میشود و میتواند دادخواست اعسار بدهد (مادهٔ ۵۰۴).
- تأمین دلیل و کارشناسی: دستمزد کارشناس در تأمین دلیل و در جریان دادرسی را ابتدا متقاضی میپردازد و در پایان میتواند در قالب خسارات دادرسی مطالبه کند.
- تمبر وکالتنامه و حقالوکاله: با ورود وکیل به پرونده، تمبر وکالتنامه بر پایهٔ تعرفهٔ همان سال ابطال میشود. دستمزد تنظیم دادخواست از اینها جداست و خودِ وکیل آن را پیش از پرداخت در همان گفتوگو اعلام میکند.
در سمت درآمدی پرونده، شما میتوانید جبران خسارات ناشی از دادرسی یا تأخیر و عدم انجام تعهد و نیز اجرتالمثل ایام تصرف را از خوانده مطالبه کنید (مادهٔ ۵۱۵) و خسارات دادرسی شامل هزینهٔ دادرسی، حقالوکاله و هزینههای مستقیم اثبات دعوا از قبیل حقالزحمهٔ کارشناسی و تحقیقات محلی است (مادهٔ ۵۱۹). توجه کنید خسارت ناشی از عدمالنفع قابل مطالبه نیست (تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۵۱۵). اگر در اجارهنامه وجه التزامی برای تخلف تعیین شده باشد، دادگاه نمیتواند به بیشتر یا کمتر از آن حکم دهد (مادهٔ ۲۳۰ قانون مدنی).
بعد از حکم: تحویل ملک، ودیعه و مطالبات
حکم تخلیه وقتی به نتیجه میرسد که چند کار اداری و مالی پس از آن درست انجام شود:
- صدور اجراییه و تحویل ملک: پس از قطعیت رأی، با درخواست شما اجراییه صادر میشود و واحد اجرای احکام مدنی تخلیه را انجام میدهد. صورتجلسهٔ تحویل را با ذکر وضعیت بنا، کنتورها و بدهیهای مصرفی امضا کنید؛ همین صورتجلسه بعداً مبنای مطالبهٔ خسارت است.
- تکلیف ودیعه و قرضالحسنه: اگر مبلغی بهعنوان ودیعه، تضمین یا قرضالحسنه از مستأجر گرفتهاید، تحویل مورد اجاره موکول به استرداد آن وجه یا سپردن آن به دایرهٔ اجراست. اگر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره یا بدهی بابت اجارهبها و قبوض مصرفی هستید، باید همزمان با تودیع وجه، گواهی دفتر شعبهٔ دادگاه صالح مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبهٔ ضرر و زیان را به دایرهٔ اجرا بدهید تا به همان میزان از تسلیم وجه خودداری شود (مادهٔ ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶).
- اجرتالمثل ایام تصرف: مادهٔ ۴۹۴ قانون مدنی میگوید اگر مستأجر پس از انقضای مدت، عین مستأجره را بدون اذن مالک در تصرف نگه دارد، موجر برای همان مدت مستحق اجرتالمثل است، حتی اگر استیفای منفعت نکرده باشد؛ وقتی اجاره با فسخ بر هم خورده و تصرف بدون اذن ادامه یافته نیز بر همین مبنا مطالبه میشود.
- خسارت وارده به بنا: مستأجری که تعدی یا تفریط کرده ضامن است (مادهٔ ۴۹۳)؛ برآورد خسارت با کارشناس رسمی انجام میشود و بهتر است پیش از هرگونه بازسازی، تأمین دلیل گرفته شود.
اگر نگران آن هستید که تا پایان پرونده مطالبات مالیتان بیمحل بماند، درخواست تأمین خواسته نسبت به بخش پولی دعوا مسیر جداگانهای است که وکیل دربارهٔ شرایط آن راهنمایی میکند.
مسیر اعتراض: واخواهی، تجدیدنظر و آرای قطعی
در این پرونده سه وضعیت متفاوت ممکن است پیش بیاید و بهتر است از ابتدا بدانید کدامیک است.
واخواهی. اگر مستأجر در دادرسی حاضر نشود، ممکن است رأی غیابی صادر شود. رأی وقتی غیابی است که هر سه شرط با هم جمع باشند: خوانده یا وکیل یا قائممقام یا نمایندهٔ قانونی او در هیچیک از جلسات حاضر نشده باشد، بهطور کتبی هم دفاع نکرده باشد، و اخطاریه به او ابلاغ واقعی نشده باشد (مادهٔ ۳۰۳). اگر حتی یکی از این سه نباشد — مثلاً اخطاریه به دست خودِ مستأجر رسیده باشد — رأی حضوری است و راه اعتراض به آن تجدیدنظر است، نه واخواهی. محکومٌعلیه غایب میتواند به همان دادگاه صادرکنندهٔ رأی واخواهی کند (مادهٔ ۳۰۵) و مهلت آن برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج دو ماه از تاریخ ابلاغ واقعی است، مگر عذر موجه مصرّح در قانون ثابت شود (مادهٔ ۳۰۶). توجه کنید اجرای حکم غیابی معمولاً منوط به معرفی ضامن معتبر یا اخذ تأمین متناسب از محکومٌله است (تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۳۰۶) و اگر پس از اجرا، رأی به نفع واخواه صادر شود، خواهان ملزم به جبران خسارت ناشی از اجرای حکم اول است (مادهٔ ۳۰۷) — نکتهای که در تخلیهٔ یک کسبوکار میتواند سنگین باشد.
تجدیدنظر. مهلت آن برای اشخاص مقیم ایران بیست روز و برای مقیمان خارج از کشور دو ماه، از تاریخ ابلاغ رأی یا انقضای مدت واخواهی است (مادهٔ ۳۳۶) و مرجع آن دادگاه تجدیدنظر مرکز همان استان است (مادهٔ ۳۳۴). آرای دادگاه صلح در دعاوی تخلیه نیز طبق بند «پ» تبصرهٔ ۵ مادهٔ ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است.
مواردی که قانون رأی را قطعی دانسته است. در تخلیه به علت عدم پرداخت اجارهبها در اماکن مشمول قانون ۱۳۵۶، خودِ بند ۹ مادهٔ ۱۴ تصریح کرده حکم دادگاه در موارد مذکور در آن بند قطعی است. همان بند یک ارفاق هم برای مستأجر پیشبینی کرده: اگر پیش از صدور حکم، اجارهبهای معوقه بهعلاوهٔ صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع کند، حکم تخلیه صادر نمیشود و فقط به پرداخت خسارت دادرسی محکوم میگردد — اما هر مستأجر فقط یکبار میتواند از این ارفاق استفاده کند.
لغزشهایی که دعوای تخلف را زمین میزنند
- سکوت پس از اطلاع از تخلف: ادامهٔ دریافت اجارهبها بدون هیچ اعتراض مکتوب، دستاویزی میشود برای ادعای رضایت و اسقاط خیار (مادهٔ ۴۵۰). اعتراض را همان روز مکتوب کنید.
- نادیده گرفتن قید «امکان منع»: مواد ۴۸۷ و ۴۹۲ حق فسخ را به فرضی گره زدهاند که منع مستأجر ممکن نباشد؛ دادخواستی که به این قید نپرداخته، در دفاع مستأجر آسیبپذیر است.
- پریدن از تشریفات بند ۹: در عدم پرداخت اجارهبها، بدون ابلاغ اخطار دفترخانه یا اظهارنامه و بدون گذشتن مهلت دهروزهٔ آن، خواستهٔ تخلیه زودهنگام است.
- خواستهٔ کلی و بدون تاریخ: نوشتن «تخلیه به علت تخلفات مستأجر» بدون تعیین اینکه کدام شرط، در چه تاریخی و با چه دلیلی نقض شده — چون خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میشود (مادهٔ ۴۹۶).
- از دست دادن دلیل: بازسازی ملک یا خارج شدن متصرف پیش از تأمین دلیل، اثبات تخلف را عملاً غیرممکن میکند (مواد ۱۴۹ و ۱۵۰).
- فرض غیرقانونی بودن هر واگذاری: مستأجر میتواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد مگر آنکه خلاف آن شرط شده باشد (مادهٔ ۴۷۴)؛ پس نبودِ شرطِ منع، این دعوا را از پایه ساقط میکند.
- غفلت از استثنای شغل مشابه: در محل کسب، تغییر شغل وقتی تخلف است که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق نباشد (بند ۷ مادهٔ ۱۴ قانون ۱۳۵۶).
- جا انداختن مطالبات مالی: گرفتن حکم تخلیه بدون درخواست اجور معوقه، اجرتالمثل و خسارت، یعنی یک پروندهٔ دوم و یک دور هزینه و زمان تازه.