- در محل کسب و پیشه و تجارت مشمول قانون ۱۳۵۶، اگر مستأجر بدون رعایت مقررات ماده ۱۹ ملک را به دیگری واگذار کند، موجر حق درخواست تخلیه دارد و حکم علیه متصرف هم اجرا میشود (تبصرهٔ ۱ ماده ۱۹).
- در همین حالت، مستأجر یا متصرف حسب مورد مستحق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت است؛ یعنی تخلیه رایگان نیست و باید برای پرداخت آن آماده باشید.
- در اجارههای تابع قانون مدنی، مستأجر میتواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد مگر آنکه در عقد خلاف آن شرط شده باشد (ماده ۴۷۴)؛ پس بدون شرط سلب حق انتقال، این دعوا مبنا ندارد.
چه زمانی به دادخواست تخلیه به علت انتقال به غیر نیاز دارید؟
- واگذاری مغازه با سند عادی یا صلحمغازه یا کارگاه را به یک نفر اجاره دادهاید و حالا شخص دیگری آنجا کار میکند و میگوید «سرقفلی را خریدهام». اگر حق انتقال به غیر سلب شده یا اجارهنامهای در میان نبوده و انتقال با سند رسمی انجام نشده، مسیر شما همین دادخواست است.
- انتقال پوشیده زیر عنوان وکالت یا شراکتروی کاغذ همان مستأجر اول است، اما در عمل شخص دیگری با وکالتنامه، قرارداد شراکت یا نمایندگی ملک را اداره میکند. بند ۲ مادهٔ ۱۴ قانون ۱۳۵۶ دقیقاً همین حالت را جهت فسخ و تخلیه دانسته است.
- واگذاری خانهٔ مسکونی به شخص ثالثملک مسکونی را اجاره دادهاید و مستأجر بدون داشتن حق انتقال، آن را کلاً یا جزئاً در اختیار و استفادهٔ دیگری جز اشخاص تحتالکفالهٔ قانونی خود گذاشته است. بند ۱ مادهٔ ۱۴ قانون ۱۳۵۶ این را جهت تخلیه میداند.
- قرارداد جدید با شرط سلب حق انتقالاجارهنامهٔ شما تابع قانون مدنی و قانون ۱۳۷۶ است و در آن نوشته شده مستأجر حق واگذاری به غیر ندارد. تخلف از این شرط، خیار فسخ میآورد و خواسته معمولاً «تنفیذ فسخ اجاره و تخلیه» نوشته میشود، نه صرفاً تخلیه.
- همراه با تأمین دلیلهنوز مدرک محکمی ندارید که ثابت کند شخص دیگری متصرف است. پیش از دادخواست یا همراه آن، تأمین دلیل میگیرید تا وضع موجود ملک و هویت متصرف صورتبرداری شود (ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی).
انتقال به غیر چیست و چه فرقی با اجارهٔ مجدد قانونی دارد؟
انتقال به غیر یعنی مستأجر، منافع عین مستأجره را کلاً یا جزئاً به شخص ثالثی واگذار کند — با اجارهٔ دوم، صلح منافع، فروش سرقفلی یا هر عنوان دیگر. نکتهٔ مهم این است که این کار بهخودیخود ممنوع نیست؛ آنچه آن را تخلف میکند، نبودن حق انتقال است.
سه چارچوب متفاوت را از هم جدا کنید:
- قانون مدنی: طبق ماده ۴۷۴، «مستأجر میتواند عین مستأجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد». یعنی اصل بر جواز است و ممنوعیت باید در قرارداد نوشته شده باشد. اگر شرط سلب حق انتقال وجود داشته باشد و مستأجر تخلف کند، طبق ماده ۴۹۶ نسبت به تخلف از شرایط، خیار فسخ از تاریخ تخلف برای موجر ثابت میشود.
- قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶: مادهٔ ۶ به مستأجر ملک تجاری اجازه داده در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود از موجر یا مستأجر دیگر سرقفلی بگیرد، «مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد». باز هم شرط قراردادی تعیینکننده است.
- قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶: سختگیرترین چارچوب و همان جایی که عنوان «تخلیه به علت انتقال به غیر» از آن آمده است. اینجا حتی داشتن حق انتقال کافی نیست؛ شکل انتقال هم قانوناً معین شده است.
پس اولین کار وکیل این نیست که دادخواست بنویسد؛ این است که بفهمد اجارهٔ شما زیر کدام سقف قرار میگیرد. اجارههای اماکنی که پیش از حاکمشدن قانون ۱۳۷۶ واگذار شدهاند از شمول آن قانون خارج و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر خودشاناند (مادهٔ ۱۱ قانون ۱۳۷۶).
شرایط دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر (ماده ۱۹ و بندهای ماده ۱۴)
در محل کسب و پیشه و تجارتِ مشمول قانون ۱۳۵۶، مادهٔ ۱۹ میگوید اگر مستأجر به موجب اجارهنامه حق انتقال به غیر داشته باشد، میتواند برای همان شغل یا مشابه آن و با سند رسمی منافع را به دیگری منتقل کند. اگر حق انتقال از او سلب شده باشد یا اجارهنامهای در میان نبوده و مالک راضی به انتقال نباشد، مالک باید در مقابل تخلیه، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد؛ وگرنه مستأجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند و دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع میدهد.
اکنون تخلف: طبق تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۱۹، «در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر حسب مورد اجرا خواهد شد» و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد مستحق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت است. تبصرهٔ ۲ هم تصریح کرده حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با سند رسمی معتبر است.
پس ارکان دعوا در این حالت سه چیز است: اثبات رابطهٔ استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶، اثبات واگذاری منافع به غیر و نبودن حق انتقال یا رعایتنشدن شکل قانونی آن (نبودن سند رسمی، یا انتقال برای شغلی که نه همان شغل است نه مشابه آن).
در سایر حالتها، مادهٔ ۱۴ همان قانون دو بند مستقل دارد: بند ۱ برای مستأجر مسکن که بدون داشتن حق انتقال در اجارهنامه — یا در فرضی که اجارهنامهای در میان نباشد — مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورت به غیر واگذار کند یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و مانند آن در اختیار و استفادهٔ دیگری جز اشخاص تحتالکفالهٔ قانونی خود قرار دهد؛ و بند ۲ برای محل کسب که به منظور کسب یا پیشه یا تجارت خودِ مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی عملاً به غیر واگذار کند، بدون آنکه طبق مادهٔ ۱۹ با مستأجر لاحق اجارهنامه تنظیم شده باشد.
حق کسب و پیشه: چرا تخلیه در این دعوا رایگان نیست؟
بزرگترین سوءتفاهم موجران این است که فکر میکنند تخلف مستأجر یعنی او دستخالی بیرون میرود. قانون چنین نگفته است. در فرض تخلف از مادهٔ ۱۹، تبصرهٔ ۱ همان ماده مقرر کرده مستأجر یا متصرف حسب مورد مستحق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت است. یعنی نتیجهٔ عملی پرونده معمولاً این است: حکم به تخلیه، در برابر پرداخت نصف حق کسب و پیشه.
میزان این حق را قانون با عدد تعیین نکرده است؛ در عمل با ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری و با در نظر گرفتن موقعیت محل، سابقهٔ کسب، نوع شغل و مشتری ثابت برآورد میشود. دستمزد کارشناس را در ابتدا معمولاً خواهان میپردازد و بعد در قالب خسارات دادرسی مطالبه میکند.
دو مهلت را از همین حالا در تقویمتان بگذارید، چون از دستدادنشان یعنی از دستدادن کل رأی:
- طبق مادهٔ ۲۸ قانون ۱۳۵۶، وقتی حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر و قطعی میشود، موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینشده را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد؛ وگرنه حکم ملغیالاثر خواهد بود، مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند.
- در سایر موارد نیز اگر موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجراییه نکند، حکم صادرشده ملغیالاثر است، مگر آنکه برای تأخیر تخلیه توافق شده باشد (همان مادهٔ ۲۸).
و مهلت خودِ تخلیه: طبق مادهٔ ۲۷، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین میکند؛ و تبصرهٔ ۱ آن میگوید در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر میشود، این مهلتها از تاریخ تودیع یا پرداخت آن وجه شروع میشود.
مرجع صالح: دادگاه صلح، دادگاه حقوقی یا شورای حل اختلاف؟
کدام شهر: اجاره دعوایی راجع به مال غیرمنقول است و طبق مادهٔ ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی باید در دادگاهی اقامه شود که ملک در حوزهٔ آن واقع است، حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد. اقامتگاه مستأجر یا متصرف ملاک نیست.
کدام مرجع: پیش از این بسیاری از دعاوی تخلیه در شورای حل اختلاف مطرح میشد. با قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ صورت مسئله عوض شده است: بند ۴ مادهٔ ۱۲ «دعاوی و درخواستهای مربوط به تخلیهٔ عین مستأجره و تعدیل اجارهبها بجز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت» را در صلاحیت دادگاه صلح قرار داده، و مادهٔ ۱۴ تصریح کرده که شورا صرفاً در امر صلح و سازش اقدام میکند.
این استثنا دقیقاً همانجایی است که پروندهٔ شما را جابهجا میکند:
- تخلیهٔ محل کسبِ مشمول قانون ۱۳۵۶ که پای حق کسب یا پیشه یا تجارت در آن باز است، از صلاحیت دادگاه صلح خارج و در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی میشود.
- تخلیهٔ ملک مسکونی یا تجاریِ بدون سرقفلی و حق کسب و پیشه — مثلاً قرارداد جدیدی که فقط شرط سلب حق انتقال دارد — در دادگاه صلح محل وقوع ملک.
دادخواست را در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت میکنید و دفتر آن را به مرجع صالح ارجاع میدهد؛ اما اگر عنوان خواسته را اشتباه بنویسید، پرونده با قرار عدم صلاحیت جابهجا میشود و ماهها عقب میافتد.
مدارکی که برای تنظیم این دادخواست از شما میخواهیم
- اصل و تصویر اجارهنامه (عادی یا رسمی) با همهٔ الحاقیهها؛ بهویژه بندی که دربارهٔ حق انتقال به غیر سخن گفته یا آن را سلب کرده است.
- سند مالکیت یا مدرک مالکیت منافع؛ برای محل کسب، تاریخ نخستین اجاره اهمیت دارد چون تعیین میکند قانون ۱۳۵۶ حاکم است یا قانون ۱۳۷۶.
- دلیل تصرف شخص ثالث: صورتجلسهٔ تأمین دلیل، عکس و فیلم از تابلو و فعالیت جاری، قبوض آب و برق و گاز یا پروانهٔ کسب به نام شخص دیگر.
- هر سندی که خودِ انتقال را نشان دهد: اجارهنامهٔ دوم، صلحنامه، قولنامهٔ سرقفلی، وکالتنامهٔ بلاعزل یا قرارداد شراکت.
- مشخصات کامل متصرف فعلی برای طرف دعوا قراردادن او و امکان ابلاغ.
- کارت ملی و ثبتنام در سامانهٔ ثنا؛ ابلاغهای پرونده از همین سامانه میآید.
- نشانی دقیق و پلاک ثبتی ملک، چون مرجع صالح بر مبنای محل وقوع ملک تعیین میشود.
- اظهارنامه یا هر مکاتبهای که نشان دهد به انتقال رضایت ندادهاید — سکوت طولانی موجر در دفاع مستأجر استفاده میشود.
مراحل ثبت و رسیدگی به دادخواست تخلیه به علت انتقال به غیر
- ۱مستندسازی تصرف شخص ثالثپیش از هر چیز باید ثابت شود شخص دیگری در ملک است. اگر مدرک کافی ندارید، ابتدا درخواست تأمین دلیل بدهید تا کارشناس یا مأمور اجرا وضع موجود و هویت متصرف را صورتبرداری کند (مواد ۱۴۹ و ۱۵۰ قانون آیین دادرسی مدنی).
- ۲تعیین عنوان و خواستهبرای اجارههای مشمول قانون ۱۳۵۶ خواسته «صدور حکم بر تخلیهٔ عین مستأجره به علت انتقال به غیر» نوشته میشود؛ برای قراردادهای تابع قانون مدنی معمولاً «تنفیذ فسخ اجاره به لحاظ تخلف از شرط عدم انتقال به غیر و تخلیه». انتخاب اشتباه، رد دعوا را در پی دارد.
- ۳تعیین خواندگانمستأجر اول و متصرف فعلی هر دو باید خوانده باشند؛ تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۱۹ اجرای حکم تخلیه را علیه متصرف یا مستأجر حسب مورد پیشبینی کرده و طرف دعوا نبودن متصرف، اجرای رأی را در عمل زمینگیر میکند.
- ۴ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییبا کارت ملی، اجارهنامه و مدارک به دفتر خدمات مراجعه میکنید؛ دادخواست اسکن و پس از پرداخت هزینهٔ دادرسی به مرجع صالح ارجاع میشود و ابلاغها از طریق سامانهٔ ثنا میآید.
- ۵جلسهٔ رسیدگی و ادلهٔ طرفیندر جلسه، اجارهنامه و بند حق انتقال بررسی میشود. مستأجر معمولاً یا منکر انتقال میشود، یا مدعی است حق انتقال داشته، یا میگوید موجر رضایت داده است؛ برای هر سه دفاع باید از قبل پاسخ آماده باشد.
- ۶ارجاع به کارشناساگر پرونده مشمول حق کسب یا پیشه یا تجارت باشد، مرجع برای تعیین میزان آن به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد و نظر کارشناس پس از ابلاغ، مهلت اعتراض دارد.
- ۷صدور رأی و تعیین مهلت تخلیهمرجع دربارهٔ تخلیه و نصف حق کسب و پیشه تصمیم میگیرد و طبق مادهٔ ۲۷ قانون ۱۳۵۶ مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین میکند؛ در فرض پرداخت حق کسب و پیشه این مهلت از تاریخ تودیع آن وجه شروع میشود.
- ۸تودیع وجه، اجراییه و تحویل ملکپس از قطعیت، وجه تعیینشده را در مهلت سهماههٔ مادهٔ ۲۸ تودیع میکنید و با تقاضای کتبی، اجراییه صادر میشود (مواد ۲ و ۴ قانون اجرای احکام مدنی). ابلاغ اجراییه ده روز مهلت اجرا میدهد (مادهٔ ۳۴) و سپس ملک تحویل شما میشود.
هزینههای این دعوا: دادرسی، کارشناسی و حق کسب و پیشه
چهار قلم را از هم جدا کنید:
- هزینهٔ دادرسی: طبق مادهٔ ۵۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی، هزینهٔ دادخواست بدوی، واخواهی، تجدیدنظر، وکالتنامه و برگهای اجرایی همان است که در ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت مصوب ۱۳۷۳ یا سایر قوانین تعیین شده و با ابطال تمبر یا واریز به حساب خزانه پرداخت میشود. این ارقام هر سال تغییر میکند، پس ملاک، تعرفهٔ سالانه در زمان ثبت دادخواست است. خواستهٔ تخلیه در رویهٔ دادگاهها معمولاً غیرمالی تلقی میشود و هزینهٔ ثابت دارد.
- هزینهٔ کارشناسی: در پروندههای حق کسب و پیشه تقریباً همیشه کارشناس وارد میشود و دستمزد او را در ابتدا خواهان میپردازد.
- نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت: این هزینهٔ دادرسی نیست، بخشی از نتیجهٔ رأی است. باید نقدینگی آن را از قبل پیشبینی کنید، چون طبق مادهٔ ۲۸ قانون ۱۳۵۶ تودیعنکردن آن در مهلت سهماهه، حکم را ملغیالاثر میکند.
- ابطال تمبر وکالتنامه: اگر با وکیل اقدام کنید، بر مبنای همان تعرفه ابطال میشود.
میتوانید «کلیه خسارات قانونی» را هم در ستون خواسته بیاورید. مادهٔ ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی خسارات دادرسی را چنین تعریف کرده است: هزینهٔ دادرسی، حقالوکالهٔ وکیل و هزینههای دیگری که مستقیماً مربوط به دادرسی و برای اثبات دعوا یا دفاع لازم بوده، از قبیل حقالزحمهٔ کارشناسی و هزینهٔ تحقیقات محلی. مادهٔ ۵۱۵ اجازهٔ مطالبهٔ آن را ضمن دادخواست داده و تبصرهٔ ۱ آن، تقدیم دادخواست جداگانه را لازم ندانسته است.
دستمزد تنظیم دادخواست جدا از این اقلام است و خودِ وکیل آن را پیش از پرداخت، در همان گفتوگو اعلام میکند.
واخواهی و تجدیدنظر: مهلتها و نقطهٔ شروع آنها
واخواهی: مادهٔ ۳۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی حکم را حضوری میشمارد، مگر آنکه سه چیز کنار هم جمع شود: مستأجر یا وکیل یا قائممقام یا نمایندهٔ قانونی او در هیچیک از جلسات دادگاه حاضر نشده باشد، بهطور کتبی هم دفاع نکرده باشد، و اخطاریه به او ابلاغ واقعی نشده باشد. با ابلاغ واقعیِ اخطاریه حکم حضوری است، حتی اگر مستأجر در تمام جلسات غایب بوده و هیچ لایحهای نداده باشد؛ چنین حکمی واخواهیپذیر نیست و اعتراض به آن در قالب تجدیدنظرخواهی مطرح میشود. در این دعوا که چند خوانده دارد، مادهٔ ۳۰۴ هم مهم است: اگر فقط بعضی از خواندگان حاضر شوند یا لایحه بدهند، رأی تنها نسبت به خواندگانی غیابی است که همان سه شرط دربارهٔ آنان جمع باشد.
محکومٌعلیه غایب حق اعتراض دارد و دادخواست واخواهی در همان دادگاه صادرکنندهٔ حکم رسیدگی میشود (مادهٔ ۳۰۵). این مهلت برای ساکنان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج از کشور دو ماه از تاریخ ابلاغ واقعی است، مگر آنکه عذر موجهی مانند بیماریِ بازدارنده از حرکت، فوت پدر و مادر یا همسر یا فرزند، حوادث قهریه یا توقیف و حبس ثابت شود (مادهٔ ۳۰۶). طبق تبصرهٔ ۲ همان ماده، اجرای حکم غیابی منوط به معرفی ضامن معتبر یا اخذ تأمین متناسب از محکومٌله است، مگر اینکه دادنامه یا اجراییه ابلاغ واقعی شده و در مهلت مقرر واخواهی نشده باشد — نکتهای که در پروندههای تخلیه هزینهٔ واقعی دارد.
تجدیدنظر: مهلت آن برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج دو ماه است، اما از تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی شروع میشود (مادهٔ ۳۳۶)؛ یعنی در رأی غیابی، مهلت تجدیدنظر بعد از پایان مهلت واخواهی آغاز میگردد. مرجع آن دادگاه تجدیدنظر مرکز همان استان است (مادهٔ ۳۳۴) و کلیهٔ احکام صادره در دعاوی غیرمالی قابل درخواست تجدیدنظرند (بند ب مادهٔ ۳۳۱).
اگر پرونده در دادگاه صلح رسیدگی شده باشد، تبصرهٔ ۵ مادهٔ ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ حاکم است: آرای دادگاه صلح قطعی است مگر در موارد شمردهشده، از جمله بند «پ» که موارد بندهای ۲، ۳ و ۴ مادهٔ ۱۲ را قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان دانسته است.
اشتباههای رایجی که وکیل جلوی آنها را میگیرد
- طرف دعوا نکردن متصرف: دادخواست فقط به طرفیت مستأجر اول، رأیی میسازد که در مرحلهٔ اجرا با ادعای حق متصرف متوقف میشود؛ مادهٔ ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی به متصرفِ مدعی حق که دلیل ارائه کند یک هفته مهلت مراجعه به دادگاه صالح میدهد.
- اشتباه در قانون حاکم: استناد به مادهٔ ۱۹ قانون ۱۳۵۶ برای قراردادی که بعد از حاکمشدن قانون ۱۳۷۶ منعقد شده، یا برعکس، اکتفا به شرط قراردادی در اجارهای که مشمول قانون ۱۳۵۶ است.
- ندیدن شرط حق انتقال: در اجارههای تابع قانون مدنی، اصل بر جواز انتقال است (ماده ۴۷۴)؛ بدون شرط سلب حق، دعوا مبنای قانونی ندارد.
- پیشبینینکردن نصف حق کسب و پیشه: بردن پرونده تا رأی و بعد نداشتن نقدینگی برای تودیع آن در مهلت سهماههٔ مادهٔ ۲۸ — نتیجهاش ملغیالاثر شدن حکمی است که ماهها برایش وقت گذاشتهاید.
- نگرفتن اجراییه در مهلت: غفلت از مهلت یکسالهٔ مادهٔ ۲۸ برای تقاضای صدور اجراییه.
- دلیل ضعیف بر انتقال: اتکا به شنیدهها بهجای تأمین دلیل، تحقیق محلی، قبوض و پروانهٔ کسب به نام شخص ثالث.
- رضایت ضمنی: گرفتن اجارهبها از متصرف جدید یا مکاتبه با او به نام مستأجر، که در دفاع طرف مقابل بهعنوان رضایت موجر به انتقال مطرح میشود.
- تخلیهٔ خودسرانه: عوضکردن قفل یا بیرونگذاشتن وسایل پیش از حکم و اجراییه، که میتواند برای موجر پروندهٔ تازه بسازد.