- واگذاری مورد اجاره به غیر، وقتی مستأجر حق انتقال ندارد یا اجارهنامهای در بین نیست، به موجر حق درخواست تخلیه میدهد (بندهای ۱ و ۲ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶).
- در محل کسب و پیشه، اگر انتقال بدون رعایت ماده ۱۹ انجام شده باشد حکم تخلیه صادر میشود، اما مستأجر یا متصرف نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را میگیرد (تبصره ۱ ماده ۱۹).
- حکم تخلیه علیه متصرف هم اجرا میشود؛ پس مستأجر و شخصی که ملک در تصرف اوست هر دو باید خوانده باشند (تبصره ۱ ماده ۱۹).
چه زمانی به این دادخواست نیاز دارید؟
- واگذاری مغازه به شخص دیگرمغازه یا محل کسب را پیش از سال ۱۳۷۶ اجاره دادهاید، در اجارهنامه حق انتقال به غیر سلب شده و حالا شخص دیگری آنجا کار میکند؛ بدون آنکه با او اجارهنامهٔ رسمی طبق ماده ۱۹ تنظیم شده باشد.
- انتقال پنهان با وکالت یا شراکت صوریمستأجر رسماً چیزی منتقل نکرده، اما با وکالتنامه، قرارداد شراکت یا نمایندگی، ملک را عملاً در اختیار و استفادهٔ دیگری گذاشته است. بندهای ۱ و ۲ ماده ۱۴ همین حالت را هم پوشش میدهد.
- خانهٔ مسکونی که به دیگری واگذار شدهمورد اجارهٔ مسکونی را مستأجر کلاً یا جزئاً به کسی جز اشخاص تحتالکفالهٔ قانونی خود واگذار کرده، در حالی که حق انتقال نداشته یا اجارهنامهای در بین نبوده است.
- اجارههای بعد از سال ۱۳۷۶اگر اجاره پس از لازمالاجرا شدن قانون سال ۱۳۷۶ منعقد شده، مسیر شما تخلف از شرط قرارداد است: تخلف از شرط، برای موجر خیار فسخ میآورد (ماده ۴۹۶ قانون مدنی) و خواستهٔ تخلیه بر آن پایه نوشته میشود.
- همراه با تأمین دلیلوقتی میترسید متصرف پیش از رسیدگی ملک را خالی کند یا وضع تصرف را تغییر دهد، پیش از دادخواست تخلیه، تأمین دلیل میگیرید تا حضور شخص ثالث در ملک صورتجلسه شود.
انتقال به غیر چیست و با چه دعاوی اشتباه گرفته میشود؟
انتقال به غیر یعنی مستأجر منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به شخص دیگری واگذار کند، یا بدون واگذاری رسمی، ملک را «عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره» در اختیار و استفادهٔ دیگری بگذارد. بندهای ۱ و ۲ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ همین دو حالت را از موجبات درخواست تخلیه شمرده است: بند ۱ برای محل سکنی و بند ۲ برای محلی که برای کسب یا پیشه یا تجارتِ خودِ مستأجر اجاره داده شده است.
این دعوا را با سه دعوای همسایه اشتباه نگیرید. تجویز انتقال منافع را خودِ مستأجر مطرح میکند تا با حکم دادگاه بتواند منافع را به دیگری منتقل کند (ماده ۱۹)؛ تخلیه به علت انقضای مدت به تخلف مستأجر کاری ندارد و در اجارههای مشمول قانون سال ۱۳۷۶ حتی نیازی به حکم ندارد و با درخواست تخلیه پیش میرود (ماده ۳ آن قانون)؛ و تخلیه به علت تعدی و تفریط یا تغییر شغل بندهای دیگر همان ماده ۱۴ است و دلیل و مدرک دیگری میخواهد. اگر خواستهٔ شما از ابتدا اشتباه انتخاب شود، دادگاه به همان خواسته رسیدگی میکند و نتیجهٔ ماهها وقت از دست میرود.
شرایط تخلیه، قانون حاکم بر اجاره و تکلیف حق کسب و پیشه
نخستین پرسش این است که رابطهٔ اجارهٔ شما مشمول کدام قانون است، چون پاسخ همهچیز را عوض میکند:
- اجارههای مشمول قانون ۱۳۵۶: ماده ۱۱ قانون سال ۱۳۷۶ میگوید اماکنی که پیش از تصویب آن قانون به اجاره داده شده، از شمولش مستثنی و حسب مورد تابع مقررات حاکم بر خودشان هستند. در این اجارهها، تخلیه به علت انتقال به غیر با حکم دادگاه و بر پایهٔ ماده ۱۴ انجام میشود.
- اجارههای مشمول قانون ۱۳۷۶: ماده ۱ آن قانون این رابطه را تابع قانون مدنی و همان قانون و شرایط توافقشدهٔ طرفین میداند. اینجا مبنای شما شرط قرارداد است: مستأجر میتواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد مگر خلاف آن شرط شده باشد (ماده ۴۷۴ قانون مدنی) و تخلف از شرط، از تاریخ تخلف برای موجر خیار فسخ میآورد (ماده ۴۹۶ قانون مدنی).
در اجارههای مشمول قانون ۱۳۵۶، برای پذیرش دعوا باید سه چیز را نشان دهید: وجود رابطهٔ استیجاری با سند رسمی یا عادی، نبودِ حق انتقال به غیر در اجارهنامه یا نبودن اجارهنامه و راضینبودن مالک به انتقال، و واقعشدن واگذاری یا تصرف شخص ثالث. ماده ۱۹ اجازه میدهد مستأجرِ محل کسب که در اجارهنامه حق انتقال دارد، منافع را برای همان شغل یا مشابه آن و با سند رسمی منتقل کند؛ پس اگر انتقال با سند عادی و بدون رعایت این ماده انجام شده باشد، طبق تبصره ۱ همان ماده موجر حق درخواست تخلیه دارد.
این مهمترین تفاوت تخلیه به علت انتقال به غیر با سایر موجبات تخلیه است. تبصره ۱ ماده ۱۹ میگوید اگر مستأجر بدون رعایت مقررات آن ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر حق درخواست تخلیه دارد و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا میشود، اما مستأجر یا متصرف حسب مورد مستحق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت است. یعنی حکم شما همراه با تکلیف پرداخت خواهد بود، نه یک تخلیهٔ ساده.
دو نکتهٔ عملی از همینجا بیرون میآید. اول اینکه میزان حق کسب و پیشه با نظر کارشناس رسمی دادگستری و بر مبنای ضوابط ماده ۱۸ آن قانون تعیین میشود، پس باید برای هزینهٔ کارشناسی آماده باشید. دوم اینکه طبق تبصره ۲ ماده ۱۹، حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با سند رسمی معتبر است؛ همین قاعده در بسیاری از پروندهها نشان میدهد متصرف فعلی چه جایگاهی دارد. در اجارههای مشمول قانون سال ۱۳۷۶ به جای حق کسب و پیشه، بحث سرقفلی مطرح است و ماده ۶ آن قانون تصریح میکند مستأجر میتواند حق خود را واگذار کند مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد.
کدام مرجع به دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر رسیدگی میکند؟
دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول در دادگاهی اقامه میشود که مال غیرمنقول در حوزهٔ آن واقع است، حتی اگر خوانده در آن حوزه ساکن نباشد (ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی). پس محل ثبت دادخواست، شهرِ محل ملک است نه محل سکونت مستأجر.
در انتخاب میان مراجع، به یک استثنا دقت کنید: بند ۴ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ دعاوی و درخواستهای مربوط به تخلیهٔ عین مستأجره و تعدیل اجارهبها را در صلاحیت دادگاه صلح دانسته، اما دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت را از این صلاحیت استثنا کرده است. چون تخلیه به لحاظ انتقال به غیر در محل کسب، با تکلیف پرداخت نصف حق کسب و پیشه گره خورده، این پروندهها به دادگاه عمومی حقوقی محل ملک میرود؛ در حالی که تخلیهٔ یک واحد مسکونی که هیچ بحث سرقفلی و حق کسب ندارد، در دادگاه صلح مطرح میشود. همچنین طبق ماده ۱۴ همان قانون، شورای حل اختلاف اکنون تنها در امر صلح و سازش اقدام میکند و دعوا را رسیدگی نمیکند.
هزینههای این دعوا؛ از تمبر دادخواست تا کارشناسی
هزینهها را جدا از هم ببینید تا غافلگیر نشوید:
- هزینهٔ دادرسی: طبق ماده ۵۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی، مبنای آن ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت است و هر سال طبق تعرفهٔ سالانه بهروز میشود. در دعاوی مالی غیرمنقول و خلع ید از اعیان غیرمنقول، بند ۱۲ آن ماده تصریح کرده که از نظر هزینهٔ دادرسی باید ملک مطابق ارزش معاملاتی منطقه تقویم شود؛ نحوهٔ تقویم خواسته را دفتر دادگاه هنگام ثبت اعلام میکند.
- هزینهٔ کارشناسی: برای تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت، دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی ارجاع میدهد و دستمزد او را ابتدا متقاضی میپردازد؛ این رقم به تعرفهٔ کارشناسی و موقعیت ملک بستگی دارد.
- هزینهٔ اجرای حکم تخلیه: بند ۲۲ ماده ۳ قانون وصول، هزینهٔ اجرای احکام تخلیهٔ اعیان مستأجره را بر پایهٔ درصدی از اجارهبهای یک ماه تعیین کرده است.
- خسارات دادرسی: هزینهٔ دادرسی، حقالوکالهٔ وکیل و حقالزحمهٔ کارشناسی از مصادیق خسارات دادرسی است و میتوانید مطالبهٔ آن را در ستون خواسته بیاورید (مواد ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی).
دستمزد تنظیم دادخواست از همهٔ اینها جداست و خودِ وکیل آن را در همان گفتوگو و پیش از پرداخت اعلام میکند.
مدارکی که برای تنظیم این دادخواست لازم است
- سند مالکیت یا مدرکی که رابطهٔ شما را با ملک نشان دهد، و کارت ملی؛ ثبتنام در سامانهٔ ثنا برای خواهان.
- اجارهنامهٔ رسمی یا عادی با تاریخ آن — تاریخ اجاره تعیین میکند قانون سال ۱۳۵۶ حاکم است یا قانون سال ۱۳۷۶.
- بند یا شرطی از قرارداد که حق انتقال به غیر را سلب کرده است؛ و اگر اجارهنامهای در بین نیست، دلیلِ نبودن آن.
- دلیل واگذاری یا تصرف شخص ثالث: صورتجلسهٔ تأمین دلیل، پروانهٔ کسب یا تابلوی جدید، قرارداد یا وکالتنامهای که میان مستأجر و متصرف تنظیم شده، اظهارنامه و شهادت مطلعین.
- مشخصات کامل و نشانی مستأجر و متصرف، برای ابلاغ بدون ایراد.
- در محل کسب: مدارکی که سابقهٔ شغل و وضعیت کسب را نشان دهد، چون در تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت به کار میآید.
مراحل ثبت و رسیدگی به دادخواست تخلیه به لحاظ انتقال به غیر
- ۱جمعآوری دلیل تصرف شخص ثالثپیش از دادخواست، حضور متصرف در ملک را مستند کنید؛ رایجترین راه، درخواست تأمین دلیل و صورتجلسهکردن وضع موجود است. دعوایی که فقط بر شنیدهها تکیه کند، در جلسهٔ اول زمین میخورد.
- ۲تنظیم متن دادخواستمشخصات موجر و هر دو خوانده، خواستهٔ روشن (صدور حکم به تخلیهٔ عین مستأجره به لحاظ انتقال به غیر)، تقویم خواسته، دلایل و منضمات و مستند قانونی — یعنی ماده ۱۴ و بند مربوط و تبصره ۱ ماده ۱۹ (ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی).
- ۳ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییبا کارت ملی و مدارک به دفتر خدمات مراجعه میکنید؛ دادخواست اسکن و به مرجع صالح محل وقوع ملک ارجاع میشود و ابلاغها از طریق ثنا میآید.
- ۴جلسهٔ دادرسی و دفاع خواندهمعمولترین دفاعها این است که تصرف شخص ثالث از باب امانت، کارگری یا مباشرت بوده و انتقالی رخ نداده، یا اینکه مالک رضایت داده است. باید برای هر دو پاسخ آماده باشید.
- ۵ارجاع به کارشناسیاگر ملک تجاری و مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد، دادگاه برای تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت به کارشناس رسمی ارجاع میدهد و نصف آن در حکم منظور میشود.
- ۶صدور حکم و تعیین مهلت تخلیهدادگاه ضمن صدور حکم، مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین میکند (ماده ۲۷)؛ در حکمی که با پرداخت حق کسب و پیشه صادر میشود، این مهلت از تاریخ تودیع یا پرداخت آن وجه شروع میشود.
بعد از صدور حکم تخلیه چه باید کرد؟
حکم گرفتن پایان کار نیست؛ دو مهلت در این مرحله سرنوشت پرونده را تعیین میکند:
- تودیع نصف حق کسب و پیشه ظرف سه ماه: ماده ۲۸ میگوید در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر و قطعی میشود، موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را بدهد، و الا حکم ملغیالاثر خواهد بود — مگر آنکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند. این یکی از رایجترین راههای از دست رفتن یک حکم برنده است.
- درخواست اجراییه ظرف یک سال: در سایر موارد، اگر موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجراییه نکند، حکم صادرشده ملغیالاثر است، مگر اینکه برای تأخیر تخلیه توافقی شده باشد (ماده ۲۸).
- اجرا: اجرای حکم با صدور اجراییه انجام میشود و اجراییه وقتی صادر میشود که حکم قطعی شده و محکومٌله کتباً آن را درخواست کند (مواد ۱، ۲ و ۴ قانون اجرای احکام مدنی). حکم تخلیه علیه متصرف نیز اجرا میشود، حتی اگر او خودش طرف قرارداد اجاره نبوده باشد (تبصره ۱ ماده ۱۹).
در پایان، طبق ماده ۱۷ قانون سال ۱۳۵۶، تخلیهای که در نتیجهٔ اجرای حکم انجام میشود باید از سوی دادگاه به دفترخانهٔ تنظیمکنندهٔ سند اجاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.
واخواهی و تجدیدنظر؛ اگر رأی به سود شما نبود یا خوانده اعتراض کرد
واخواهی: حکم دادگاه حضوری است مگر اینکه خوانده یا وکیل یا قائممقام یا نمایندهٔ قانونی او در هیچیک از جلسات حاضر نشده و بهطور کتبی هم دفاع نکرده باشد و اخطاریه ابلاغ واقعی نشده باشد (ماده ۳۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی) — هر سه با هم. کافی است اخطاریه به شخص خوانده ابلاغ واقعی شده باشد تا رأی حضوری بماند، هرچند او نه در جلسهای دیده شود و نه لایحهای بفرستد؛ در آن صورت اعتراض او از راه تجدیدنظر است و نوبت به واخواهی نمیرسد. وقتی هر سه شرط جمع شد، محکومٌعلیه غایب میتواند در همان دادگاه صادرکنندهٔ حکم واخواهی کند (ماده ۳۰۵) و مهلت آن برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج از کشور دو ماه از تاریخ ابلاغ واقعی است، مگر عذر موجهی را که در ماده ۳۰۶ آمده ثابت کند.
تجدیدنظر: مهلت درخواست تجدیدنظر برای اشخاص مقیم ایران بیست روز و برای مقیمان خارج از کشور دو ماه است، اما نقطهٔ شروع آن تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی است (ماده ۳۳۶). مرجع تجدیدنظر، دادگاه تجدیدنظر همان استان است (ماده ۳۳۴) و در دعاوی مالی، قابل تجدیدنظر بودن به میزان خواسته بستگی دارد و کلیهٔ احکام غیرمالی قابل تجدیدنظرند (ماده ۳۳۱). اگر پرونده در دادگاه صلح رسیدگی شده باشد، تبصره ۵ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ آرای مربوط به تخلیهٔ عین مستأجره را از موارد قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان شمرده است.
اشتباههای رایجی که وکیل جلوی آنها را میگیرد
- خواندهقرار ندادن متصرف: دعوا فقط علیه مستأجر طرح میشود و در اجرا معلوم میشود کسی که در ملک است طرف حکم نیست. تبصره ۱ ماده ۱۹ اجرای حکم علیه متصرف را پیشبینی کرده و بردن نام او از ابتدا، ماهها وقت را نجات میدهد.
- اشتباه در قانون حاکم: استناد به ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ برای اجارهای که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده، یا برعکس؛ ماده ۱۱ قانون ۱۳۷۶ مرز این دو را روشن کرده است.
- نادیدهگرفتن نصف حق کسب و پیشه: بسیاری از موجران بدون آمادگی برای تودیع این مبلغ حکم میگیرند و بعد در مهلت سهماههٔ ماده ۲۸ حکم را از دست میدهند.
- نداشتن دلیل بر تصرف غیر: ادعای انتقال بدون تأمین دلیل، صورتجلسه یا مدرک، در برابر دفاعِ «او کارگر یا شریک من است» دوام نمیآورد.
- انتخاب اشتباه خواسته: نوشتن «خلع ید» یا «تخلیه به علت انقضای مدت» به جای تخلیه به لحاظ انتقال به غیر، مسیر و ادلهٔ پرونده را عوض میکند.
- رها کردن پرونده پس از قطعیت: فراموشکردن مهلت یکسالهٔ درخواست اجراییه در ماده ۲۸، حکم قطعی را بیاثر میکند.