- پرداخت مالالاجاره در مواعد مقرر از تکالیف مستأجر است (بند سوم ماده ۴۹۰ قانون مدنی) و عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف میشود (ماده ۴۹۴).
- بدهی را دو تکه بنویسید: اجارهبهای پرداختنشده تا پایان مدت قرارداد، و اجرتالمثل ایام تصرف پس از آن؛ مبنای این دو یکی نیست.
- تخلیه در رویه غیرمالی است، اما اجور معوقه دعوای مالی است و بهای خواستهٔ آن حاصل جمع اقساط مطالبهشده است (بند ۳ ماده ۶۲ ق.آ.د.م) — همین رقم مرجع صالح را تعیین میکند.
چه زمانی به این دادخواست نیاز دارید؟
- مستأجر هم بدهکار است هم ملک را تحویل نمیدهدمدت اجاره تمام شده، چند ماه اجارهبها پرداخت نشده و مستأجر همچنان در ملک است. جمعکردن هر دو خواسته در یک دادخواست، یک بار هزینهٔ ثبت و یک پروندهٔ واحد دارد و مانع صدور آرای متعارض میشود.
- ودیعه بدهی را پوشش نمیدهدمبلغ قرضالحسنه یا ودیعهٔ نزد شما کمتر از مجموع اجور معوقه و خسارت است. ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ تکلیف کرده تخلیه موکول به استرداد ودیعه یا سپردن آن به دایرهٔ اجرا باشد، مگر با گواهی تسلیم دادخواست ضرر و زیان.
- نگران انتقال اموال مستأجر هستیدمیترسید تا پایان دادرسی، اموال بدهکار جابهجا شود. در کنار این دادخواست میتوان قرار تأمین خواسته گرفت؛ ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی موارد آن را شمرده و در «سایر موارد» با تودیع خسارت احتمالی ممکن است.
- قرارداد شرایط دستور تخلیه را ندارداجارهنامهٔ عادی است، در سامانه ثبت نشده یا کد رهگیری و امضای شهود ندارد. مسیر کوتاه مادهٔ ۳ قانون ۱۳۷۶ برای شما باز نیست و باید با دادخواست، حکم تخلیه و محکومیت به پرداخت اجور بگیرید.
- مبلغ بدهی بالاستجمع اجور معوقه از نصاب مالی مقرر در بند ۱ مادهٔ ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ بیشتر است. در این حالت بخش مالی خواسته در دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی میشود و تعیین درست بهای خواسته اهمیت دوچندان دارد.
اجور معوقه چیست و چه فرقی با اجرتالمثل دارد؟
اجور معوقه جمع «اجرت»هایی است که مستأجر باید میپرداخت و نپرداخته است. بند سوم ماده ۴۹۰ قانون مدنی صریح است: مستأجر باید مالالاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و اگر موعدی تعیین نشده باشد، نقداً بپردازد. تا وقتی قرارداد جاری است، آنچه طلب دارید اجرتالمسمی است؛ یعنی همان مبلغی که در اجارهنامه نوشته شده.
اما با پایان مدت، وضعیت حقوقی عوض میشود. طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی، «عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف میشود» و اگر مستأجر پس از آن، عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگه دارد، موجر برای آن مدت مستحق اجرتالمثل است، حتی اگر مستأجر استیفای منفعت نکرده باشد؛ و اگر با اجازهٔ مالک در تصرف نگه دارد، وقتی باید اجرتالمثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد، مگر اینکه مالک اجازهٔ استفادهٔ مجانی داده باشد.
پس در یک پروندهٔ واقعی معمولاً دو دوره دارید:
- دورهٔ اول — تا پایان مدت قرارداد: اجارهبهای توافقی پرداختنشده. مبنای آن خودِ اجارهنامه است و نیازی به کارشناسی ندارد.
- دورهٔ دوم — از پایان مدت تا تحویل ملک: اجرتالمثل ایام تصرف. اگر بر میزان آن اختلاف باشد، معمولاً کارشناس رسمی دادگستری اجارهٔ عادلانهٔ روز را تعیین میکند.
نوشتن هر دو دوره زیر یک عنوان مبهم مثل «مطالبهٔ اجارهبها» رایجترین اشکال این دادخواستهاست و کار را به رفع نقص یا کاهش محکومٌبه میکشاند. ماده ۵۰۱ همان قانون هم یادآوری میکند اگر مستأجر بیش از مدت در ملک بماند و موجر تخلیهٔ ید او را نخواهد، رابطه به موجب مراضات حاصله ادامه مییابد؛ پس اعلام کتبی پایان مدت اهمیت دارد.
خواسته را چگونه بنویسیم؟ بهای خواسته و خسارت تأخیر تأدیه
این دادخواست چند خواستهٔ مستقل را کنار هم میگذارد و هرکدام قاعدهٔ خودش را دارد:
- تخلیهٔ عین مستأجره به علت انقضای مدت: باید نشانی و مشخصات ملک و تاریخ شروع و پایان قرارداد در آن معلوم باشد. طبق بند ۳ مادهٔ ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی، تعیین خواسته و بهای آن جز در موردی که خواسته مالی نباشد، الزامی است.
- مطالبهٔ اجور معوقه: این بخش مالی است. طبق بند ۳ مادهٔ ۶۲، در دعاوی راجع به منافع و حقوقی که باید در مواعد معین استیفا یا پرداخت شود، بهای خواسته عبارت است از حاصل جمع تمام اقساط و منافعی که خواهان خود را ذیحق در مطالبهٔ آن میداند. اگر خواسته پول رایج ایران باشد، بهای آن همان مبلغ مورد مطالبه است (بند ۱).
- اجرتالمثل ایام تصرف: اگر تاریخ تحویل ملک هنوز معلوم نیست، این بخش را از تاریخ انقضای مدت تا زمان تخلیه مطالبه میکنید و برای تعیین بهای خواسته، مبلغ تا تاریخ تقدیم دادخواست را محاسبه میکنید.
- خسارت تأخیر تأدیه: طبق مادهٔ ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، در دعاویای که موضوع آن دِین و از نوع وجه رایج است و با وجود مطالبهٔ داین و تمکن مدیون، مدیون از پرداخت امتناع کرده، در صورت تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه از زمان سررسید تا هنگام پرداخت و پس از مطالبهٔ طلبکار، دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانهٔ بانک مرکزی محاسبه و حکم میدهد. سه شرط این ماده — مطالبه، تمکن مدیون و تغییر فاحش شاخص — را در متن دادخواست پوشش دهید.
- خسارات دادرسی: هزینهٔ دادرسی، حقالوکالهٔ وکیل و هزینههای لازم مانند کارشناسی و تحقیقات محلی (مادهٔ ۵۱۹)، که طبق تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۵۱۵ مطالبهٔ آنها ضمن همین دادخواست، نیاز به دادخواست جداگانه ندارد.
یک نکتهٔ فنی: طبق مادهٔ ۶۱، بهای خواسته از نظر هزینهٔ دادرسی و امکان تجدیدنظرخواهی همان مبلغی است که در دادخواست قید شده، و اگر بین طرفین بر سر آن اختلاف مؤثر پیش بیاید، دادگاه پیش از شروع رسیدگی با جلب نظر کارشناس آن را تعیین میکند (مادهٔ ۶۳).
مرجع صالح: دادگاه صلح، دادگاه حقوقی یا شورای حل اختلاف؟
کدام شهر: دعوای تخلیه مربوط به مال غیرمنقول است و طبق مادهٔ ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی در دادگاه محل وقوع ملک اقامه میشود، حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد. چون خواستهٔ مالی هم به همان قرارداد اجاره گره خورده، جمعکردن پرونده در محل ملک منطقی و رایج است.
کدام مرجع: پیشتر بسیاری از این پروندهها در شورای حل اختلاف مطرح میشد؛ اما قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ نقشه را عوض کرده است. طبق مادهٔ ۱۴ آن قانون، به دعاوی مندرج در قانون در دادگاه صلح رسیدگی میشود و شورا صرفاً در امر صلح و سازش اقدام میکند. صلاحیتهای دادگاه صلح هم در مادهٔ ۱۲ شمرده شده است:
- بند ۴: دعاوی و درخواستهای مربوط به تخلیهٔ عین مستأجره و تعدیل اجارهبها، بجز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت.
- بند ۱: دعاوی مالی تا نصاب مقرر در همان بند — که مطالبهٔ اجور معوقه در همین قالب میگنجد. نصاب را رئیس قوهٔ قضائیه میتواند هر سه سال یکبار با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانهٔ بانک مرکزی تعدیل کند، پس رقم روز را باید کنترل کرد.
نتیجهٔ عملی: اگر جمع اجور معوقهٔ شما در محدودهٔ نصاب بند ۱ باشد، هر دو خواسته در دادگاه صلح محل وقوع ملک قابل طرح است؛ اگر از آن بیشتر باشد، بخش مالی در دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی میشود. و اگر پای سرقفلی یا حق کسب و پیشه در میان باشد، تخلیه هم از صلاحیت دادگاه صلح خارج است.
در هر حال شما دادخواست را در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت میکنید و دفتر پرونده را به مرجع صالح ارجاع میدهد؛ ابلاغها هم از سامانهٔ ثنا میآید.
هزینههای این دعوا و اینکه چه چیزی قابل مطالبه است
اقلام هزینه را از هم جدا نگه دارید:
- هزینهٔ دادرسی: طبق مادهٔ ۵۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی، هزینهٔ دادخواست بدوی، واخواهی، تجدیدنظر، وکالتنامه و برگهای اجرایی همان است که در ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت مصوب ۱۳۷۳ یا سایر قوانین تعیین شده و با ابطال تمبر یا واریز به حساب خزانه پرداخت میشود. رقم آن سالانه تغییر میکند؛ ملاک، تعرفهٔ سالانه در زمان ثبت است. بخش مالی خواسته هزینهاش را بر پایهٔ بهای خواسته میدهد و بخش تخلیه در رویهٔ دادگاهها معمولاً غیرمالی و با هزینهٔ ثابت است.
- هزینهٔ کارشناسی: برای تعیین اجرتالمثل ایام تصرف یا خسارت وارد به ملک، دستمزد کارشناس رسمی را در ابتدا خواهان میپردازد و بعد مطالبه میکند.
- ابطال تمبر وکالتنامه: اگر با وکیل اقدام کنید، بر مبنای همان تعرفه.
- خسارت احتمالی تأمین خواسته: اگر بخواهید اموال مستأجر پیش از حکم توقیف شود و پروندهتان در بندهای «الف» تا «ج» مادهٔ ۱۰۸ نگنجد، باید مبلغی را که دادگاه تعیین میکند به صندوق دادگستری بسپارید (بند «د» و تبصرهٔ همان ماده).
در مقابل، مادهٔ ۵۱۹ خسارات دادرسی را شامل هزینهٔ دادرسی، حقالوکالهٔ وکیل و هزینههای مستقیم اثبات دعوا مانند حقالزحمهٔ کارشناسی و تحقیقات محلی دانسته و مادهٔ ۵۱۵ اجازهٔ مطالبهٔ آنها را داده است. دو محدودیت را هم بدانید: خسارت عدمالنفع قابل مطالبه نیست (تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۵۱۵) و هزینههایی که برای اثبات دعوا ضرورت نداشته، مطالبهشدنی نیست (مادهٔ ۵۲۱).
دستمزد تنظیم دادخواست جدا از همهٔ اینهاست و خودِ وکیل آن را پیش از پرداخت، در همان گفتوگو اعلام میکند.
مدارکی که برای تنظیم این دادخواست از شما میخواهیم
- اصل و تصویر اجارهنامه با همهٔ الحاقیهها و تمدیدها؛ مبلغ اجارهبها و موعد پرداخت باید در آن خوانا باشد.
- صورت بدهی: فهرست ماههای پرداختنشده با تاریخ و مبلغ؛ همین فهرست پایهٔ بهای خواسته میشود.
- رسیدهای واریز اجارهبها، پرینت حساب بانکی یا رسید کارتبهکارت — هم برای اثبات پرداختهای انجامشده و هم برای نشاندادن قطع پرداخت.
- سند مالکیت یا مدرک مالکیت منافع و نشانی دقیق و پلاک ثبتی ملک.
- اظهارنامهٔ رسمی یا هر مکاتبهای که مطالبهٔ اجارهبها و اعلام پایان مدت را نشان دهد؛ مادهٔ ۵۲۲ برای خسارت تأخیر تأدیه «مطالبه» را شرط کرده است.
- مدارک ودیعه یا قرضالحسنه: مبلغ، تاریخ و نحوهٔ دریافت.
- قبوض آب، برق، گاز و تلفن و مفاصاحساب شارژ، اگر بدهی آنها را هم مطالبه میکنید.
- کارت ملی و ثبتنام در سامانهٔ ثنا؛ ابلاغهای پرونده از همین سامانه میآید.
مراحل ثبت و رسیدگی به دادخواست تخلیه و اجور معوقه
- ۱محاسبهٔ بدهی و تفکیک دو دورهابتدا جدول بدهی را بسازید: اجارهبهای پرداختنشده تا پایان مدت قرارداد، و اجرتالمثل از تاریخ انقضا تا امروز. جمع این دو تا تاریخ تقدیم دادخواست، بهای خواستهٔ بخش مالی را میسازد (بند ۳ ماده ۶۲ ق.آ.د.م).
- ۲مطالبهٔ کتبی پیش از دادخواستبا اظهارنامهٔ رسمی، بدهی و پایان مدت را به مستأجر اعلام کنید. این کار شرط «مطالبه» در ماده ۵۲۲ برای خسارت تأخیر تأدیه را محقق میکند و تاریخ روشنی برای شروع محاسبه میدهد.
- ۳تصمیم دربارهٔ تأمین خواستهاگر نگران جابهجایی اموال مستأجر هستید، همراه دادخواست یا پیش از آن درخواست تأمین خواسته بدهید. ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی موارد آن را شمرده و در «سایر موارد» صدور قرار موکول به تودیع خسارت احتمالی است.
- ۴ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییبا کارت ملی، اجارهنامه و صورت بدهی به دفتر خدمات مراجعه میکنید؛ دادخواست اسکن و پس از پرداخت هزینهٔ دادرسی به مرجع صالح ارجاع میشود و ابلاغها از سامانهٔ ثنا میآید.
- ۵جلسهٔ رسیدگیدر جلسه، اجارهنامه، تاریخ انقضا و رسیدهای پرداخت بررسی میشود. مستأجر ممکن است مدعی پرداخت، تهاتر با ودیعه یا تمدید قرارداد شود؛ برای هر سه دفاع باید پاسخ آماده داشته باشید.
- ۶ارجاع به کارشناس در صورت لزوماگر میزان اجرتالمثل ایام تصرف محل اختلاف باشد، پرونده به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میشود و نظر او پس از ابلاغ، مهلت اعتراض دارد.
- ۷صدور رأیمرجع دربارهٔ تخلیه، اجور معوقه، خسارت تأخیر تأدیه و خسارات دادرسی تصمیم میگیرد. غیابی بودن رأی سه شرط همزمان میخواهد: مستأجر یا وکیل و نمایندهٔ قانونی او در هیچ جلسهای حاضر نشده باشد، دفاع کتبی هم نکرده باشد و اخطاریه به او ابلاغ واقعی نشده باشد. اگر اخطاریه ابلاغ واقعی شده باشد، رأی حضوری است و اعتراض به آن از راه تجدیدنظر انجام میشود، نه واخواهی.
- ۸اجراییه، تخلیه و وصول طلبپس از قطعیت و با تقاضای کتبی شما اجراییه صادر میشود (مواد ۲ و ۴ قانون اجرای احکام مدنی). ابلاغ اجراییه ده روز مهلت اجرا میدهد (ماده ۳۴)؛ سپس ملک تحویل شما میشود (ماده ۴۲) و بخش مالی از اموال محکومٌعلیه وصول میگردد.
بعد از رأی: تخلیه، ودیعه و وصول اجور معوقه
اجرا خودکار نیست. طبق مادهٔ ۱ قانون اجرای احکام مدنی حکم باید قطعی شده باشد و طبق مادهٔ ۲ باید به محکومٌعلیه ابلاغ شده و محکومٌله کتباً تقاضای اجرا کند. اجرا با صدور اجراییه انجام میشود (مادهٔ ۴) و صدور آن با دادگاه نخستین است (مادهٔ ۵). پس از ابلاغ اجراییه، محکومٌعلیه ده روز مهلت دارد مفاد آن را اجرا کند، ترتیبی برای پرداخت بدهد یا مالی معرفی کند که استیفای محکومٌبه از آن ممکن باشد (مادهٔ ۳۴).
تخلیهٔ فیزیکی: ملک بهعنوان عین معین غیرمنقول توسط دادورز گرفته و به شما تحویل میشود (مادهٔ ۴۲). اگر اموالی از مستأجر در محل مانده و صاحب آن نبرد یا در دسترس نباشد، دادورز صورت تفصیلی تهیه میکند: اسناد و اوراق بهادار و وجه نقد به صندوق دادگستری یا بانک سپرده میشود، اموال ضایعشدنی به فروش میرسد و بقیه به حافظ سپرده میشود (مادهٔ ۴۵).
تکلیف ودیعه: در اجارههای مشمول قانون ۱۳۷۶، مادهٔ ۴ تخلیه و تحویل ملک را موکول به استرداد وجه یا سند دریافتی به مستأجر یا سپردن آن به دایرهٔ اجرا کرده است. اگر مدعی خسارت به عین مستأجره، عدم پرداخت مالالاجاره یا بدهی قبوض تلفن، آب، برق و گاز هستید، باید همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبهٔ دادگاه صالح مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبهٔ ضرر و زیان به میزان مورد ادعا را به دایرهٔ اجرا بدهید؛ آنگاه دایرهٔ اجرا به همان میزان از تسلیم وجه به مستأجر خودداری و پس از رأی دادگاه و کسر مطالبات شما، باقی را به او رد میکند.
وصول بخش مالی: اجور معوقه مثل هر محکومیت مالی دیگر از اموال محکومٌعلیه وصول میشود، با این محدودیت که مادهٔ ۲۴ قانون نحوهٔ اجرای محکومیتهای مالی مصوب ۱۳۹۳ فهرست بستهٔ مستثنیات دین را شمرده است؛ از جمله منزل مسکونی در شأن مدیون در حالت اعسار، اثاثیهٔ مورد نیاز زندگی، ابزار کار کسبه و پیشهوران و — نکتهٔ مهم برای پروندههای اجاره — مبلغی که در ضمن عقد اجاره به موجر پرداخت میشود، مشروط بر اینکه پرداخت اجارهبها بدون آن موجب عسر و حرج گردد و عین مستأجره مورد نیاز مدیون و بالاتر از شأن او نباشد.
واخواهی و تجدیدنظر: مهلتها و نقطهٔ شروع آنها
واخواهی: بر پایهٔ مادهٔ ۳۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی، رأی صادرشده علیه مستأجر تنها در صورتی غیابی شمرده میشود که سه چیز با هم جمع باشد: نه خودِ او و نه وکیل یا قائممقام یا نمایندهٔ قانونیاش در هیچ جلسهای حاضر نشده باشند، دفاع کتبی هم به دادگاه نداده باشند، و اخطاریه به او ابلاغ واقعی نشده باشد. نبودِ هر کدام از این سه، رأی را حضوری میکند؛ یعنی وقتی اخطاریه ابلاغ واقعی شده باشد رأی حضوری است، حتی اگر مستأجر در هیچ جلسهای شرکت نکرده و لایحهای هم نفرستاده باشد، و در آن صورت راه اعتراض او تجدیدنظر است نه واخواهی. در فرض غیابی بودن، اعتراض محکومٌعلیهِ غایب در همان دادگاهی رسیدگی میشود که حکم را صادر کرده است (مادهٔ ۳۰۵)، و مهلت آن برای ساکنان ایران بیست روز و برای ساکنان خارج از کشور دو ماه از تاریخ ابلاغ واقعی است، مگر عذر موجهی مانند بیماریِ مانع حرکت، فوت پدر و مادر یا همسر یا فرزند، حوادث قهریه یا توقیف و حبس ثابت شود (مادهٔ ۳۰۶).
در پروندههای مالی، تبصرهٔ ۲ همان ماده اهمیت عملی زیادی دارد: اجرای حکم غیابی منوط به معرفی ضامن معتبر یا اخذ تأمین متناسب از محکومٌله است، مگر اینکه دادنامه یا اجراییه به محکومٌعلیه غایب ابلاغ واقعی شده و او در مهلت مقرر واخواهی نکرده باشد. همچنین طبق مادهٔ ۳۰۷، اگر محکومٌعلیه غایب پس از اجرای حکم واخواهی کند و در رسیدگی بعدی رأی به نفع او صادر شود، خواهان ملزم به جبران خسارت ناشی از اجرای حکم اولی است.
تجدیدنظر: مهلت آن برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج دو ماه است و از تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی شروع میشود (مادهٔ ۳۳۶). مرجع آن دادگاه تجدیدنظر مرکز همان استان است (مادهٔ ۳۳۴). مادهٔ ۳۳۱ هم مشخص کرده کدام احکام قابل تجدیدنظرند: دعاوی مالی که خواسته یا ارزش آن از حد مقرر در بند «الف» متجاوز باشد، کلیهٔ احکام صادره در دعاوی غیرمالی، و حکم راجع به متفرعات دعوا در صورتی که حکم راجع به اصل دعوا قابل تجدیدنظر باشد.
اگر رأی از دادگاه صلح صادر شده باشد، تبصرهٔ ۵ مادهٔ ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ حاکم است: آرای این دادگاه قطعی است مگر در موارد شمردهشده — از جمله بند «الف» برای دعاوی مالی موضوع بند ۱ در صورتی که خواسته بیشتر از نصف نصاب مذکور در آن بند باشد، و بند «پ» برای موارد بندهای ۲، ۳ و ۴ مادهٔ ۱۲ که تخلیهٔ عین مستأجره در همان بند ۴ جای دارد.
اشتباههای رایجی که وکیل جلوی آنها را میگیرد
- یکیکردن دو دوره: نوشتن کل بدهی زیر عنوان «اجارهبها»، در حالی که پس از انقضای مدت آنچه مطالبه میشود اجرتالمثل است (ماده ۴۹۴ قانون مدنی).
- بهای خواستهٔ اشتباه: تقویم دلبخواهی خواسته، که هم هزینهٔ دادرسی را غلط میکند و هم مرجع صالح و قابلیت تجدیدنظر پرونده را جابهجا میکند (مواد ۶۱ تا ۶۳ قانون آیین دادرسی مدنی).
- جاانداختن خسارت تأخیر تأدیه: ننوشتن آن در ستون خواسته یا نداشتن دلیل بر «مطالبه»، در حالی که ماده ۵۲۲ همین را شرط کرده است.
- تهاتر خودسرانه با ودیعه: برداشتن بدهی از قرضالحسنه بدون حکم و بدون رعایت مادهٔ ۴ قانون ۱۳۷۶، که در مرحلهٔ اجرا برای موجر دردسر میسازد.
- اشتباه در مرجع: طرح دعوا در حوزهٔ اقامتگاه مستأجر بهجای محل وقوع ملک (ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی) و سوختن ماهها وقت با قرار عدم صلاحیت.
- سکوت طولانی: ادامهٔ دریافت اجارهبها بدون هیچ اعتراضی پس از پایان مدت، که در دفاع مستأجر بهعنوان مراضات و تمدید ضمنی مطرح میشود (ماده ۵۰۱ قانون مدنی).
- غفلت از تأمین خواسته: رسیدن به حکم و بعد پیدانکردن مالی از مستأجر؛ ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی این ابزار را پیش از حکم در اختیار شما گذاشته است.
- تخلیهٔ خودسرانه: عوضکردن قفل یا قطع انشعابها پیش از حکم و اجراییه، که میتواند پروندهٔ تازهای علیه خودِ موجر بسازد.