- تأمین دلیل فقط ملاحظه و صورتبرداری از وضع موجود است؛ نه تخلیه میدهد و نه واگذاری را باطل میکند، و درجهٔ ارزش آن را بعداً دادگاهِ دعوای اصلی میسنجد (مواد ۱۴۹ و ۱۵۵ ق.آ.د.م).
- در محل کسب و پیشه و تجارتِ مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، واگذاری بدون رعایت ماده ۱۹ به موجر حق درخواست تخلیه میدهد و متصرف یا مستأجر مستحق نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت است (تبصرهٔ ۱ ماده ۱۹).
- تأمین دلیل در صلاحیت دادگاه صلح است (بند ۷ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲)، ولی دعوای تخلیهٔ همراه با حق کسب یا پیشه یا تجارت از آن صلاحیت بیرون است (بند ۴ همان ماده).
چه زمانی به دادخواست تأمین دلیل انتقال به غیر نیاز دارید؟
- شخص دیگری پشت پیشخوان مغازه استشما مغازه را به یک نفر اجاره دادهاید و حالا کسِ دیگری آنجا کار میکند، تابلو عوض شده یا صنف تغییر کرده است. پیش از هر گفتوگو و هر اخطاری، همین صحنه را صورتجلسه کنید؛ چند روز بعد ممکن است مستأجر اصلی دوباره خودش در محل حاضر شود.
- واگذاری زیر پوشش وکالت یا شراکتمتصرف میگوید «شریکم» یا «وکیل مستأجرم». بند ۲ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ دقیقاً همین حالت را هدف گرفته است: واگذاری عملی به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی، بدون آنکه با مستأجر لاحق طبق ماده ۱۹ اجارهنامه تنظیم شده باشد.
- خانهٔ مسکونی دست دیگری افتاده استدر محل سکنی، اگر مستأجر بدون داشتن حق انتقال، ملک را کلاً یا جزئاً به هر صورت به غیر واگذار کند یا عملاً در اختیار و استفادهٔ دیگری جز اشخاص تحتالکفالهٔ قانونی خود بگذارد، بند ۱ ماده ۱۴ همان قانون به موجر حق درخواست تخلیه میدهد.
- پیش از دادخواست تخلیه، برای تثبیت تاریخدعوای تخلیه ماهها طول میکشد و در این فاصله همهچیز قابل تغییر است. صورتجلسهای که تاریخ دارد، وضعیت آن روز را قفل میکند و بعداً ادعای «تازه آمده» یا «فقط چند روز اینجا بود» را سختتر میکند.
- دادگاه یا شورای حل اختلاف؟این دو مسیر در سالهای اخیر جابهجا شدهاند و صفحه هر دو را پوشش میدهد. کدام مرجع به درخواست شما مینشیند و دعوای تخلیهٔ بعدی کجا ثبت میشود، در بخش «مرجع صالح» با ماده و بند توضیح داده شده است.
تأمین دلیل انتقال به غیر چیست و چه کاری از آن برنمیآید؟
تأمین دلیل یعنی از مرجع قضایی بخواهید وضع موجود را همین امروز ببیند و صورتجلسه کند، چون بیم دارید فردا از بین برود. ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی (در ادامه: ق.آ.د.م) همین را میگوید: هر ذینفعی که احتمال بدهد استفاده از دلایل و مدارکش در آینده «متعذر یا متعسر» میشود — از تحقیق محلی و کسب اطلاع از مطلعین گرفته تا قرائن و امارات موجود در محل — میتواند تأمین آنها را بخواهد. همان ماده تصریح میکند مقصود از تأمین در این موارد فقط ملاحظه و صورتبرداری از این دلایل است.
در پروندهٔ انتقال به غیر، آن دلیلِ در خطر یک واقعیتِ ساده و بسیار زودگذر است: چه کسی امروز در آن ملک نشسته، به چه عنوانی و برای چه کاری. متصرف میتواند فردا تابلو را بردارد، جنسها را جابهجا کند یا مستأجر اصلی چند روز خودش پشت پیشخوان بایستد و همهچیز عادی به نظر برسد. صورتجلسهٔ تأمین دلیل، این لحظه را با تاریخ ثبت میکند.
حالا آنچه از این درخواست برنمیآید، و بهتر است پیش از سفارش بدانید: تأمین دلیل حکم تخلیه نیست، قرارداد واگذاری را باطل نمیکند، متصرف را بیرون نمیگذارد و حتی بهخودیخود «اثبات» انتقال به غیر نیست. ماده ۱۵۵ صریح است: تأمین دلیل برای حفظ آن است و تشخیص درجهٔ ارزش آن در موارد استفاده با دادگاه است. پس این درخواست مقدمهٔ دعوای تخلیه است، نه جانشین آن — ولی مقدمهای که نبودنش بعداً جبران نمیشود.
چه چیزی باید ثابت شود؟ ارکان انتقال به غیر در قانون
پیش از نوشتن درخواست باید بدانید در دعوای اصلی چه چیزی را میخواهید ثابت کنید، چون همان تعیین میکند صورتجلسه باید چه چیزی را ضبط کند. قانون بسته به نوع ملک و تاریخ اجاره فرق میگذارد:
- اصل کلی در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶: ماده ۱۰ میگوید مستأجر نمیتواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید، مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد. یعنی بار اصلی بر دوش همان اجارهنامه است؛ ماده ۱۱ هم دفاتر اسناد رسمی را مکلف کرده در سند تصریح کنند مستأجر حق انتقال به غیر دارد یا خیر.
- محل کسب و پیشه و تجارت: ماده ۱۹ همان قانون دو مسیر ترسیم کرده است. اگر مستأجر حق انتقال داشته باشد، فقط میتواند برای همان شغل یا مشابه آن و با سند رسمی منافع را منتقل کند. اگر این حق سلب شده یا اجارهنامهای در بین نبوده و مالک راضی نباشد، راه قانونی مستأجر گرفتن حکم «تجویز انتقال منافع» از دادگاه است. تبصرهٔ ۱ ماده ۱۹ تکلیف تخلف را روشن کرده: اگر مستأجر بدون رعایت این مقررات واگذار کند، موجر حق درخواست تخلیه دارد و حکم علیه متصرف یا مستأجر اجرا میشود؛ در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد مستحق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت است.
- واگذاری پنهان: بند ۲ ماده ۱۴ حالتی را هدف گرفته که ملک برای کسب یا پیشه یا تجارتِ خودِ مستأجر اجاره داده شده و او به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی، عملاً آن را به غیر واگذار کرده، بیآنکه طبق ماده ۱۹ با مستأجر لاحق اجارهنامه تنظیم شده باشد. اینجا اسمِ قرارداد مهم نیست؛ آنچه در محل میگذرد مهم است — و دقیقاً به همین دلیل تأمین دلیل ارزش دارد.
- محل سکنی: بند ۱ ماده ۱۴ همان قانون، واگذاری کل یا بخشی از خانه به هر صورت، یا قرار دادن آن عملاً در اختیار و استفادهٔ دیگری جز اشخاص تحتالکفالهٔ قانونی مستأجر را از موارد درخواست فسخ یا تخلیه شمرده است.
- اجارههای بعد از ۱۳۷۶: ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ میگوید اماکنی که پیش از تصویب آن قانون اجاره داده شدهاند از شمولش بیروناند؛ پس تاریخ شروع رابطهٔ استیجاری تعیین میکند کدام قانون حاکم است. در املاک تجاریِ مشمول قانون ۱۳۷۶، ماده ۶ اجازهٔ واگذاری حق مستأجر را داده است مگر آنکه ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد. در روابط بیرون از هر دو قانون هم قاعدهٔ ماده ۴۷۴ قانون مدنی حاکم است: مستأجر میتواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد، مگر اینکه خلاف آن شرط شده باشد.
نتیجهٔ عملی: قبل از هر چیز باید معلوم شود رابطهٔ شما مشمول کدام قانون است و اجارهنامه دربارهٔ حق انتقال چه گفته. تأمین دلیلی که این را نادیده بگیرد، ممکن است چیزی را ثبت کند که در دعوای شما اصلاً تخلف محسوب نمیشود.
دادگاه یا شورای حل اختلاف؟ مرجع و حوزهٔ صالح
این پرسش را زیاد میپرسند، چون صفحههای قدیمی دو مسیر جدا داشتند. پاسخِ امروز روشن است و به وضعیت پرونده بستگی دارد، نه به انتخاب شما:
- درخواست مستقل، پیش از طرح دعوا: بند ۷ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ «تأمین دلیل» را در فهرست صلاحیتهای دادگاه صلح آورده است. ماده ۱۴ همان قانون هم تصریح میکند از تاریخ لازمالاجرا شدن آن، به دعاوی مندرج در قانون در دادگاه صلح رسیدگی میشود و شورای حل اختلاف صرفاً در امر صلح و سازش اقدام میکند. پس اگر جایی خواندید درخواست را باید به شورای حل اختلاف داد، آن متن به دورهٔ پیش از این قانون مربوط است.
- وقتی دعوا در جریان است: ماده ۱۵۰ ق.آ.د.م اجازه داده درخواست تأمین دلیل هم پیش از اقامهٔ دعوا و هم در هنگام دادرسی داده شود. اگر دادخواست تخلیه را قبلاً ثبت کردهاید، تأمین دلیل را با لایحه از همان دادگاهِ رسیدگیکننده میخواهید. ماده ۱۵۳ هم به مرجع اجازه داده اجرای آن را به دادرس علیالبدل یا مدیر دفتر ارجاع دهد.
- دعوای تخلیهٔ بعدی کجاست؟ اینجا یک نکتهٔ مهم هست که خیلیها از قلم میاندازند: بند ۴ ماده ۱۲ قانون ۱۴۰۲، دعاوی تخلیهٔ عین مستأجره را در صلاحیت دادگاه صلح گذاشته اما دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت را استثنا کرده است. پس در مغازهای که حق کسب و پیشه دارد، تأمین دلیل یک مسیر دارد و دعوای تخلیه مسیری دیگر.
کدام شهر و کدام مجتمع؟ موضوع، مال غیرمنقول است و ماده ۱۲ ق.آ.د.م دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول را در دادگاهی میداند که مال در حوزهٔ آن واقع است، حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد. در شهرهای بزرگ باید ناحیهٔ محل ملک را درست انتخاب کنید. در تأمین دلیل که همهچیز به سرعت بسته است، یک قرار عدم صلاحیت میتواند یعنی از دست رفتن همان صحنهای که میخواستید ثبت کنید.
هزینهٔ دادخواست تأمین دلیل انتقال به غیر چقدر است؟
سه قلم هزینه را از هم جدا کنید؛ خلط کردن آنها باعث میشود مراجعان انتظار مبلغی داشته باشند که اصلاً وجود ندارد:
- هزینهٔ دادرسی: درخواست تأمین دلیل مطالبهٔ مال نیست، پس هزینهٔ ثابتِ درخواستهای غیرمالی را دارد. ماده ۵۰۳ ق.آ.د.م هزینهٔ دادخواست و برگها را به ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت مصوب ۱۳۷۳ و سایر قوانین ارجاع داده است؛ رقم آن هر سال بهروز میشود، بنابراین معیار، هزینهٔ دادرسی طبق تعرفهٔ سالانه است و نه عددی که در یک متن قدیمی خواندهاید.
- دستمزد کارشناس، اگر لازم شود: در انتقال به غیر معمولاً چیزی برای «ارزیابی» وجود ندارد و آنچه میخواهید تحقیق محلی، کسب اطلاع از مطلعین و مشاهدهٔ عینی است. اگر با موضوعی روبهرو باشید که نظر تخصصی لازم دارد — مثلاً تغییرات ساختمانی که همراه واگذاری انجام شده — مرجع قرار کارشناسی صادر میکند و طبق ماده ۲۵۹ ق.آ.د.م ایداع دستمزد کارشناس بر عهدهٔ متقاضی است؛ اگر ظرف یک هفته از ابلاغ پرداخت نشود، کارشناسی از عداد دلایل خارج میشود.
- حقالوکاله و تمبر وکالتنامه: اگر وکیل پرونده را در مرجع پیگیری کند، وکالتنامه باید ابطال تمبر شود؛ ماده ۵۰۳ هزینهٔ وکالتنامه را هم در همان فهرست آورده است. این جدا از دستمزد تنظیم دادخواست است.
دستمزد تنظیم دادخواست، قلم چهارم و مستقلی است که خودِ وکیل پیش از پرداخت در همان گفتوگو اعلام میکند. توجه کنید که هزینهٔ دعوای تخلیهای که بعداً طرح میکنید حساب دیگری دارد و بسته به نوع خواسته و ملک تعیین میشود.
مدارکی که برای تنظیم این درخواست از شما میخواهیم
- کارت ملی و ثبتنام در سامانهٔ ثنا؛ ابلاغها از همین مسیر میآید.
- اجارهنامه (رسمی یا عادی) و بهویژه بندی که دربارهٔ حق انتقال به غیر است؛ اگر اجارهنامهای در بین نیست، هر سند یا قبضی که رابطهٔ استیجاری و شروع آن را نشان دهد.
- سند مالکیت یا هر مدرکی که ذینفع بودن شما را ثابت کند؛ ماده ۱۴۹ ق.آ.د.م درخواست را حق «اشخاص ذینفع» دانسته است.
- نشانی کامل و دقیق ملک، پلاک ثبتی و — در مجتمعها و پاساژها — شمارهٔ واحد و طبقه، تا مأمور اجرا در محل سرگردان نشود.
- هر چه از متصرف جدید میدانید: نام، نام صنف یا فعالیت، نام روی تابلو، شمارهٔ تماس یا هر سند و رسیدی که به دست شما رسیده است.
- سوابق قبلی: اظهارنامهای که فرستادهاید، پیامها یا نامههایی که دربارهٔ واگذاری رد و بدل شده، و اگر پروندهای در دفترخانه یا مرجع دیگری دارید، شمارهٔ آن.
- اگر ملک شریک دارد، مشخصات مالکان دیگر؛ در ملک مشاع بهتر است درخواست با امضای همهٔ ذینفعان یا با وکالت آنان ثبت شود.
- در صورت فوریت، دلیل فوریت: مثلاً آگهی واگذاری، اقدام به تخلیهٔ جنس، یا خبر موثق از اینکه متصرف قصد ترک محل دارد.
مراحل ثبت و اجرای تأمین دلیل انتقال به غیر
- ۱تعیین موضوع دعوا و آنچه باید دیده شودپیش از هر چیز مشخص میشود دعوای اصلی چیست (تخلیه به علت انتقال به غیر) و برای اثبات آن دقیقاً چه چیزی در محل باید مشاهده و صورتبرداری شود. بند ۲ ماده ۱۵۱ ق.آ.د.م همین «موضوع دعوایی که برای اثبات آن تأمین دلیل خواسته میشود» را جزو نکات الزامی درخواست شمرده است.
- ۲تنظیم متن درخواستمشخصات درخواستکننده و طرف او، موضوع دعوا، و اوضاع و احوالی که موجب درخواست شده — سه بندِ ماده ۱۵۱. اگر تعیین طرف مقابل ممکن نباشد، ماده ۱۵۴ اجازه داده درخواست بدون تعیین طرف پذیرفته و به جریان گذاشته شود؛ این در جایی به کار میآید که اصلاً نمیدانید متصرف کیست.
- ۳ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییبا کارت ملی و مدارک به دفتر خدمات مراجعه میکنید، هزینهٔ دادرسی طبق تعرفهٔ سالانه پرداخت میشود و پرونده به مرجع صالح ارجاع میشود. ابلاغها از طریق سامانهٔ ثنا میآید، بنابراین ثبتنام ثنا را پیش از مراجعه انجام دهید.
- ۴تعیین وقت و احضار طرف مقابلطبق ماده ۱۵۲ ق.آ.د.م مرجع، طرف مقابل را برای تأمین دلیل احضار میکند ولی عدم حضور او مانع اجرا نیست. در اموری که فوریت دارد، بدون احضار طرف اقدام میشود؛ اگر بیم دارید خبر رسیدن اخطاریه صحنه را عوض کند، همین فوریت را باید در متن درخواست مستند کنید.
- ۵اجرا در محل و تنظیم صورتجلسهدر روز مقرر، مأمور اجرا یا کارشناس به محل میرود و آنچه میبیند صورتجلسه میشود: چه کسی حاضر است، خود را چه معرفی میکند، چه فعالیتی جریان دارد، تابلو و پروانه به نام کیست. حضور خودتان یا وکیل در این جلسه مهم است تا نکتهای جا نماند.
- ۶دریافت صورتجلسه و بایگانی پروندهنسخهای از صورتجلسه به شما داده میشود و پروندهٔ تأمین دلیل همانجا بسته میشود؛ چون این درخواست رسیدگی به ماهیت نیست، رأیی صادر نمیشود. از این پس کارِ اصلی، استفاده از همین صورتجلسه در دعوای تخلیه است.
بعد از صورتجلسه: مسیر دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر
صورتجلسه در دستتان است؛ حالا باید از آن استفاده کنید، وگرنه با گذشت زمان ارزش عملیاش کم میشود. مسیر معمول این است:
- تعیین خوانده: تبصرهٔ ۱ ماده ۱۹ قانون ۱۳۵۶ گفته حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد. در عمل، طرح دعوا به طرفیت هر دو — مستأجر اصلی و متصرف فعلی — راه مطمئنتری است تا بعداً ایراد «عدم توجه دعوا» مطرح نشود.
- خواسته را درست بنویسید: خواسته «تخلیهٔ عین مستأجره به علت انتقال به غیر» است، نه خلع ید و نه ابطال قرارداد واگذاری. اشتباه در عنوان خواسته یکی از رایجترین علتهای رد دعوا در همین پروندههاست.
- تکلیف حق کسب یا پیشه یا تجارت: در محل کسبِ مشمول قانون ۱۳۵۶، تخلف از ماده ۱۹ بهمعنای صفر شدن حق مستأجر نیست؛ تبصرهٔ ۱ همان ماده استحقاق نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را برای مستأجر یا متصرف پیشبینی کرده است. دادگاه معمولاً برای تعیین میزان آن به کارشناس ارجاع میدهد.
- پاسخ محتمل طرف مقابل: مستأجر ممکن است متقابلاً «تجویز انتقال منافع» بخواهد؛ ماده ۱۹ این راه را برای وقتی باز گذاشته که حق انتقال سلب شده و مالک حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه در مقابل تخلیه نیست. توجه کنید که همان ماده مهلت گذاشته: اگر ظرف شش ماه از ابلاغ حکم قطعیِ تجویز، منافع با سند رسمی به مستأجر جدید منتقل نشود، آن حکم ملغیالاثر خواهد بود.
- اجرای حکم: پس از قطعیت، اجراییه صادر و تخلیه از طریق واحد اجرای احکام انجام میشود. ماده ۱۷ قانون ۱۳۵۶ هم مقرر کرده تخلیه به دفترخانهٔ تنظیمکنندهٔ سند اجاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت گردد.
یک هشدار عملی: گرفتن اجارهبها از متصرف جدید یا تنظیم اجارهنامه با او، میتواند در دفاع طرف مقابل بهعنوان رضایت شما به انتقال مطرح شود. تا تکلیف پرونده روشن نشده، دربارهٔ هر پرداخت و هر امضایی با وکیل مشورت کنید.
اعتراض: به صورتجلسه، و واخواهی و تجدیدنظر در دعوای تخلیه
سه لایهٔ متفاوت اعتراض وجود دارد و جا انداختن هرکدام هزینه دارد:
یک — خودِ تأمین دلیل. این درخواست دربارهٔ حقی تصمیم نمیگیرد و رأی محسوب نمیشود؛ در فهرست قرارهای قابل تجدیدنظرِ ماده ۳۳۲ ق.آ.د.م هم نیامده است. بنابراین طرف مقابل نمیتواند با تجدیدنظرخواهی جلوی آن را بگیرد. ایراد او — مثلاً اینکه شما ذینفع نیستید یا ملک در حوزهٔ دیگری است — در همان مرجع بررسی میشود. مهمتر آنکه ماده ۱۵۵ ارزش صورتجلسه را به تشخیص دادگاهِ دعوای اصلی سپرده؛ یعنی طرف مقابل فرصت واقعی خود را در دعوای تخلیه دارد، نه اینجا.
دو — گزارش کارشناس، اگر کارشناسی انجام شده باشد. طبق ماده ۲۶۰ ق.آ.د.م وصول نظر کارشناس به طرفین ابلاغ میشود و آنان میتوانند ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ، با ملاحظهٔ نظر، مطالب خود را کتباً نفیاً یا اثباتاً اظهار کنند. این حق شما هم هست، وقتی کارشناس نکتهای را ندیده یا مبهم نوشته است.
سه — رأی دعوای تخلیه. اینجا دو مهلت جدا وجود دارد که نباید با هم اشتباه شوند:
- واخواهی: ماده ۳۰۳ ق.آ.د.م رأی را تنها با جمعشدن هر سه شرط غیابی میشناسد: مستأجر یا وکیل یا نمایندهٔ قانونی او در هیچیک از جلسات حاضر نشده باشد، بهطور کتبی هم دفاع نکرده باشد، و اخطاریه به او ابلاغ واقعی نشده باشد. اگر اخطاریه ابلاغ واقعی شده باشد حکم حضوری است، حتی با غیبت کامل و بدون هیچ لایحه، و اعتراض به آن تنها از مسیر تجدیدنظر میگذرد. در فرض غیابی، محکومٌعلیه غایب میتواند واخواهی کند (ماده ۳۰۵). مهلت آن طبق ماده ۳۰۶ برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج از کشور دو ماه از تاریخ ابلاغ واقعی است، مگر عذر موجهی ثابت شود.
- تجدیدنظر: ماده ۳۳۶ مهلت را برای اشخاص مقیم ایران بیست روز و برای مقیمان خارج دو ماه قرار داده، اما نقطهٔ شروع آن «تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی» است. مرجع تجدیدنظر هم طبق ماده ۳۳۴، دادگاه تجدیدنظر مرکز همان استان است.
در پروندههای انتقال به غیر، خواندهٔ اصلی اغلب در محل نیست و اخطاریه به دست خودش نمیرسد؛ وقتی نبودِ ابلاغ واقعی با نیامدن او به جلسات و ندادن لایحه یکجا جمع شود، رأی غیابی میشود و پروندهٔ تخلیه با واخواهی کش میآید. اگر نشانی درست خوانده را در دادخواست بنویسید، از کش آمدن پرونده به همین دلیل جلوگیری میکنید.
اشتباههای رایجی که وکیل جلوی آنها را میگیرد
- ننوشتن موضوع دعوا در درخواست: بند ۲ ماده ۱۵۱ ق.آ.د.م موضوع دعوایی که تأمین دلیل برای اثبات آن خواسته میشود را الزامی کرده است. درخواستی که فقط میگوید «وضعیت مغازه صورتجلسه شود» مرجع را بیهدف میفرستد و نتیجهاش صورتجلسهای است که در دعوای تخلیه به کار نمیآید.
- مبهم گذاشتن پرسشها: اگر نگویید نام و سِمَت متصرف، نوع فعالیت، نام روی تابلو و پروانهٔ کسب باید ثبت شود، همانها ثبت نمیشوند. صورتجلسه فقط چیزی را مینویسد که از آن خواسته شده است.
- غفلت از فوریت: ماده ۱۵۲ اجازهٔ اقدام بدون احضار را فقط در اموری داده که فوریت داشته باشند. اگر فوریت را در متن مستند نکنید، اخطاریه پیش از مأمور به محل میرسد و صحنهای که میخواستید ثبت شود، دیگر نیست.
- اشتباه گرفتن قانون حاکم: ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ اماکنِ اجارهدادهشده پیش از آن تاریخ را از شمول خود بیرون گذاشته است. استناد به قانون اشتباه یعنی ارکان دعوا را اشتباه چیدهاید.
- رفتن سراغ خلع ید بهجای تخلیه: رابطهٔ استیجاری، دعوا را از جنس تخلیه میکند؛ عنوان اشتباه خواسته، ماهها وقت را هدر میدهد.
- فراموش کردن نصف حق کسب و پیشه: بعضی موجران با تصور اینکه تخلف مستأجر همهٔ حقوق او را از بین میبرد، هیچ برآوردی برای این رقم ندارند و در پایان پرونده غافلگیر میشوند؛ تبصرهٔ ۱ ماده ۱۹ صریح است.
- سکوت طولانی پس از اطلاع: هرچه فاصلهٔ میان آگاهی شما از واگذاری و اقدام قضایی بیشتر شود، دفاع «رضایت ضمنی موجر» قویتر میشود. تأمین دلیل، تاریخِ اقدام شما را هم ثبت میکند.
- نادیده گرفتن مالکان دیگر در ملک مشاع: درخواستی که فقط یکی از شرکا داده، بعداً میتواند دستاویز ایراد شود؛ بهتر است وکالت یا امضای سایر مالکان از ابتدا گرفته شود.