بررسی مرور زمان شکایت کیفری در جرم پیشفروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی
ادامهٔ متن پرسشبستن
اینجانب و شریکم به‌عنوان سازنده در یک پروژه ساختمانی، در تاریخ ۱۴۰۳/۰۹/۰۳ یک واحد آپارتمان در حال ساخت را با قرارداد عادی پیشفروش کردیم. قرارداد مشارکت در ساخت ما با مالکین نیز عادی بوده و در آن، اجازه فروش یک واحد در مرحله سفت‌کاری پیش‌بینی شده بود. در مبایعه‌نامه خریدار نیز قید شد که قرارداد مشارکت به رؤیت وی رسیده و از مفاد آن مطلع است و مقرر شد سند رسمی پیشفروش در طول پروژه تنظیم شود.
در اردیبهشت ۱۴۰۴ وکالت رسمی فروش نیم‌دانگ مشاع از عرصه به خریدار داده شد. خریدار در این مدت درخواستی مبنی بر تنظیم سند رسمی پیشفروش ارائه نکرد. در تاریخ ۱۴۰۴/۰۸/۲۰ با ارسال اظهارنامه، مراتب فسخ قرارداد را به وی ابلاغ کرده و خواستار اعلام حساب بانکی جهت استرداد وجوه شدیم و وکالتنامه نیز فسخ/عزل گردید.
خریدار در مرداد ۱۴۰۵ اقدام به طرح شکایت کیفری بر اساس ماده ۲۳ قانون پیشفروش ساختمان کرده و مدعی است که تاریخ اطلاع وی از وقوع جرم، زمان دریافت اظهارنامه فسخ بوده است.
پرسش‌ها:
۱. با توجه به آنی بودن جرم ماده ۲۳، آیا آگاهی خریدار از عادی بودن قرارداد از زمان انعقاد، ادعای اطلاع از وقوع جرم در تاریخ دریافت اظهارنامه را رد میکند؟
۲. آیا عادی بودن قرارداد مشارکت و محدودیت اختیارات سازندگان در تنظیم سند رسمی، در دفاعیات کیفری مؤثر است؟
۳. آیا اعطای وکالت انتقال نیم‌دانگ عرصه می‌تواند دلیلی بر فقدان سوءنیت تلقی شود؟
۴. با توجه به گذشت بیش از یک سال از تاریخ انعقاد قرارداد، آیا شکایت مشمول مرور زمان موضوع ماده ۱۰۶ قانون مجازات اسلامی و صدور قرار موقوفی تعقیب می‌شود؟
جمع‌بندی پاسخ وکلا
اعطای وکالت و آگاهی خریدار از عادی بودن قرارداد قرینه‌هایی به نفع حسن‌نیت سازنده است، اما در صورت پذیرش تاریخ اطلاع خریدار در آبان ۱۴۰۴، شکایت ممکن است مشمول مرور زمان یک‌ساله نشود مگر اینکه اطلاع قبلی او از وقوع جرم اثبات گردد.
