- تعمیرات کلی و اساسی مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده مانند حرارت مرکزی، تهویه و آسانسور بر عهدهٔ موجر است و تعمیرات جزئی و تزئینی با مستأجر (مادهٔ ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶).
- اگر موجر تعمیرات مورد حکم را در مهلت تعیینشده انجام ندهد، مستأجر میتواند فسخ اجاره را بخواهد یا با اجازهٔ دادگاه خودش تعمیر کند و هزینه را حداکثر تا معادل شش ماه اجارهبها به حساب موجر بگذارد (مادهٔ ۲۱).
- در روابطی که تابع قانون مدنی است، مبنای همین تکلیف مادهٔ ۴۸۶ است: تعمیرات لازم برای امکان انتفاع بر عهدهٔ مالک است، مگر شرط خلاف شده یا عرف محل خلاف آن باشد.
چه زمانی به دادخواست الزام به تعمیرات نیاز دارید؟
- تأسیسات عمدهٔ ساختمان از کار افتادهموتورخانه، دستگاه حرارت مرکزی، تهویه یا آسانسور کار نمیکند. مادهٔ ۲۰ همین سه مورد را بهعنوان نمونهٔ تأسیسات عمدهٔ نصبشده نام برده و تعمیر آنها را بر عهدهٔ موجر گذاشته است.
- عیب در اصل بنانشت آب از سقف، ترکخوردگی سازه، فرسودگی لولهکشی داخل دیوار یا رطوبت پیوستهٔ دیوارها. اینها به اصل بنا برمیگردند و در دستهٔ تعمیرات کلی مینشینند.
- ملک تجاری با حق کسب و پیشهمغازه یا کارگاهی که رابطهٔ اجارهاش تابع قانون سال ۱۳۵۶ است. اینجا افزون بر خودِ تعمیرات، پیوند موضوع با تخلیه و حق کسب و پیشه هم اهمیت پیدا میکند و مادهٔ ۲۳ میگوید اقامهٔ دعوای تخلیه از سوی موجر مانع رسیدگی به دعوای تعمیرات نیست.
- قطع انشعاب آب یا برق از سوی موجرموجر برای فشار آوردن، انشعاب آب یا برق یا گاز یا آسانسور را قطع کرده است. مادهٔ ۲۴ این کار را جز در مورد تعمیرات ضروری ممنوع کرده و راه رسیدگی فوری و دستور وصل مجدد را پیشبینی کرده است.
- موجری که مانع تعمیر نیست ولی هزینه نمیدهدگاهی موجر مخالفتی ندارد اما پولی هم نمیگذارد. در این حالت مسیر مادهٔ ۲۱ به کار میآید: گرفتن اجازه از دادگاه برای انجام تعمیرات با نظارت دایرهٔ اجرا و گذاشتن هزینه به حساب موجر تا سقف مقرر.
تعمیرات اساسی چیست و مرز آن با تعمیرات جزئی کجاست؟
مادهٔ ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ خط را روشن کشیده است: تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمدهٔ منصوب در آن باشد — از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور — بر عهدهٔ موجر است؛ و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفادهٔ بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.
ملاک عملی این تقسیم، دو پرسش است: آیا خرابی به اسکلت، سقف، دیوار، لولهکشی داخل بنا و تأسیسات ثابت مربوط است یا به وسایل و تزئینات؟ و آیا بدون رفع آن، استفادهٔ متعارف از ملک ممکن است یا نه؟ چکه کردن سقف، از کار افتادن موتورخانه و خرابی آسانسور در دستهٔ اولاند؛ تعویض شیر آب، رنگآمیزی دیوار و تعمیر کابینت در دستهٔ دوم.
در روابطی که تابع قانون سال ۱۳۵۶ نیستند، همین تکلیف را قانون مدنی میگوید. مادهٔ ۴۸۶ مقرر کرده تعمیرات و کلیهٔ مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است بر عهدهٔ مالک است، مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف محل بر خلاف آن جاری باشد، و همین حکم دربارهٔ آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع لازم است جاری است. پس نخستین جایی که باید نگاه کنید، متن اجارهنامهٔ خودتان است؛ شرط خلاف، تکلیف را جابهجا میکند.
در کنار این، مواد ۴۷۶ و ۴۷۷ قانون مدنی موجر را مکلف کردهاند عین مستأجره را تسلیم کنند و آن را در حالتی تحویل دهند که مستأجر بتواند استفادهٔ مطلوب از آن ببرد؛ و مادهٔ ۴۷۸ برای موردی که عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، به مستأجر حق فسخ داده است، مگر موجر عیب را طوری رفع کند که ضرری به مستأجر نرسد.
کدام قانون بر رابطهٔ اجارهٔ شما حاکم است؟
پیش از نوشتن خواسته باید بدانید کدام قانون بر رابطهٔ شما حکومت میکند، چون ضمانت اجرا و حتی قطعی بودن رأی از همینجا تعیین میشود:
- قانون سال ۱۳۵۶: مادهٔ ۱ آن هر محلی را که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا منظور دیگری اجاره داده شده، مشمول میداند؛ اعم از اینکه سند رسمی تنظیم شده باشد یا عادی. اما مادهٔ ۲ استثناها را برشمرده است، از جمله تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی، اراضی مزروعی و باغها، اجارههای فصلی کمتر از شش ماه برای سکونت، و خانههای سازمانی. دو بند همین ماده در عمل تعیینکنندهاند: بند ۴ واحدهای مسکونیِ دارای گواهی پایان ساختمانِ صادرشده از تاریخ لازمالاجرا شدن قانون معاملات زمین سال ۱۳۵۴ به بعد را، و بند ۶ واحدهای مسکونی واگذارشده پس از اجرای همین قانون را از شمول آن بیرون گذاشته است. یعنی امروز دایرهٔ عملی قانون ۱۳۵۶ بیشتر محل کسب و پیشه و تجارت است تا خانهٔ مسکونی، و مستأجر مسکونی معمولاً باید سراغ قانون ۱۳۷۶ و قواعد قانون مدنی برود.
- قانون سال ۱۳۷۶: اجارههای مسکونی و تجاری منعقدشده پس از لازمالاجرا شدن آن قانون. مادهٔ ۲ آن — با اصلاح سال ۱۴۰۳ — مقرر کرده در همهٔ قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرضالحسنه تصریح و در سامانههای ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک ثبت شود و پس از تأیید موجر و مستأجر و دو شاهد، کد رهگیری گرفته شود.
- قواعد عمومی قانون مدنی: هرجا دو قانون بالا حاکم نباشند، مواد ۴۷۶ تا ۴۹۰ قانون مدنی مبنا قرار میگیرد و همانطور که گفته شد، مادهٔ ۴۸۶ تکلیف تعمیرات لازم برای امکان انتفاع را بر دوش مالک گذاشته است.
نکتهٔ دیگری که در متن دادخواست باید لحاظ شود، وضعیت آپارتمانهاست. تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۲۴ قانون سال ۱۳۵۶ تصریح کرده تعمیرات تأسیسات و قسمتهای مشترک آپارتمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانها تابع مقررات مربوط به خود است. پس اگر خرابی در مشاعات ساختمان است، ممکن است طرف حساب شما مدیر ساختمان باشد، نه فقط موجر.
دادگاه یا شورای حل اختلاف؟
پاسخ در خودِ قانون آمده است. مادهٔ ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ با صراحت میگوید رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است. این عبارت جای تفسیر نگذاشته و تکلیف مرجع را مشخص کرده است.
از سوی دیگر، قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ ساختار را تغییر داده است. مادهٔ ۱۴ آن مقرر کرده از تاریخ لازمالاجرا شدن این قانون، به دعاوی و جرائم مندرج در آن در دادگاه صلح رسیدگی میشود و شورا صرفاً در امر صلح و سازش اقدام میکند. فهرست صلاحیتهای دادگاه صلح در مادهٔ ۱۲ آمده و در بند ۴ آن، از میان دعاوی اجاره فقط تخلیهٔ عین مستأجره و تعدیل اجارهبها نام برده شده است — آن هم بهجز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت. الزام موجر به انجام تعمیرات در این فهرست نیامده است.
نتیجهٔ عملی: این دادخواست در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ثبت میشود. مادهٔ ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی هم دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول و سایر حقوق راجع به آن را در دادگاهی قابل طرح میداند که مال در حوزهٔ آن واقع است، هرچند خوانده در آن حوزه مقیم نباشد. با این حال، اگر دو طرف بخواهند اختلاف را با سازش تمام کنند، مادهٔ ۱۳ همان قانون کلیهٔ امور مدنی و حقوقی را در دایرهٔ صلح و سازش شورا قرار داده است؛ این یک مسیر توافقی است و جایگزین رسیدگی قضایی نیست.
دفتر خدمات الکترونیک قضایی هنگام ثبت، پرونده را به مرجع صالح ارجاع میدهد؛ ولی خواسته را از ابتدا درست عنوان کنید تا پرونده در همان مسیر بیفتد.
هزینههای این دعوا چگونه محاسبه میشود؟
چند قلم را از هم جدا کنید:
- هزینهٔ دادرسی: خواستهٔ شما الزام موجر به انجام کاری است، نه مطالبهٔ مبلغ؛ در رویهٔ دادگاهها این دعوا غیرمالی تلقی میشود و هزینهٔ آن طبق تعرفهٔ سالانه پرداخت میشود. اگر در کنار آن، مطالبهٔ خسارت یا هزینهٔ تعمیراتی را که خودتان انجام دادهاید هم بخواهید، آن قسمت جداگانه و بر پایهٔ بهای خواسته محاسبه میشود.
- دستمزد کارشناس: در این پروندهها معمولاً ارجاع به کارشناس رسمی ساختمان اجتنابناپذیر است تا معلوم شود خرابی از چه نوعی است، اساسی است یا جزئی، و رفع آن چه اقداماتی میخواهد. دستمزد کارشناس طبق تعرفه و در مرحلهٔ نخست معمولاً بر عهدهٔ متقاضی است.
- تأمین دلیل: اگر پیش از دادرسی برای ثبت وضع موجود درخواست تأمین دلیل بدهید، هزینهٔ جداگانهای دارد. این هزینه معمولاً بهصرفه است، چون خرابی پس از تعمیر دیگر قابل مشاهده نیست.
- ابطال تمبر وکالت: در صورت وکالت وکیل دادگستری، تمبر مالیاتی وکالتنامه طبق تعرفه ابطال میشود. این با دستمزد تنظیم متن که در همین صفحه سفارش میدهید یکی نیست.
هیچیک از این ارقام ثابت نیست و هر سال تغییر میکند، بنابراین در این صفحه عددی نمینویسیم. دستمزد تنظیم دادخواست را هم خودِ وکیل پیش از پرداخت اعلام میکند. یک عدد اما در خودِ قانون هست و باید بدانید: مادهٔ ۲۱ سقف هزینهای را که مستأجر میتواند پس از اجازهٔ دادگاه بابت تعمیرات به حساب موجر بگذارد، حداکثر معادل شش ماه اجارهبها تعیین کرده است.
چه مدارکی برای این دادخواست لازم است؟
- مدارک هویتی و در صورت وکالت، وکالتنامه؛ بههمراه ثبتنام در سامانهٔ ثنا برای دریافت ابلاغها.
- اجارهنامه با همهٔ صفحات و الحاقیهها، همراه با کد رهگیری در صورت وجود؛ متن شروط مربوط به تعمیرات اهمیت ویژه دارد.
- مدارک تصرف و ادامهٔ رابطهٔ اجاره: رسید پرداخت اجارهبها، قبوض آب و برق و گاز به نام شما.
- سند خرابی: عکس و فیلم تاریخدار، گزارش تعمیرکار، صورتجلسهٔ هیئت مدیرهٔ ساختمان و در صورت امکان، صورتجلسهٔ تأمین دلیل.
- مکاتبات با موجر: اظهارنامهٔ رسمی، پیامها و نامههایی که نشان میدهد موضوع را اعلام کردهاید و پاسخی نگرفتهاید.
- مشخصات دقیق ملک: نشانی کامل، پلاک ثبتی و طبقه و واحد، تا خواسته به مال معین گره بخورد.
- اگر خرابی در مشاعات است: صورتجلسهٔ مجمع ساختمان و مکاتبه با مدیر، بهدلیل تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۲۴ قانون سال ۱۳۵۶.
مراحل ثبت و رسیدگی به دعوای تعمیرات
- ۱اعلام کتبی به موجرپیش از دادگاه، خرابی را با اظهارنامه یا نامهٔ قابل اثبات به موجر اعلام کنید و مهلت متعارفی بدهید. این مکاتبه بعداً نشان میدهد امتناع موجر آگاهانه بوده و در تعیین مهلتِ دادگاه هم مؤثر است.
- ۲تأمین دلیل پیش از تعمیراگر خطر تشدید خرابی یا از بین رفتن آثار آن هست، تأمین دلیل بگیرید تا کارشناس وضع موجود را صورتجلسه کند. پس از تعمیر، اثبات اینکه چه چیزی خراب بوده بهمراتب سختتر میشود.
- ۳تنظیم دادخواست با اقلام مشخصخواسته بهصورت الزام موجر به انجام تعمیرات با ذکر اقلام نوشته میشود؛ برای نمونه رفع نشت سقف، تعمیر موتورخانه یا راهاندازی آسانسور. خواستهٔ کلی «انجام تعمیرات» در مرحلهٔ اجرا معطل میماند.
- ۴ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییدادخواست و پیوستها اسکن و پرونده به مرجع صالح ارجاع میشود؛ ابلاغها از این پس از راه سامانهٔ ثنا انجام میشود. رسیدگی به این دعوا خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی است.
- ۵بازدید و نظر کارشناسدادگاه معمولاً کارشناس رسمی ساختمان تعیین میکند تا نوع خرابی، اساسی یا جزئی بودن آن و اقدامات لازم را گزارش کند. نظر کارشناس ظرف مهلت قانونی قابل اعتراض است و اعتراض باید مستدل باشد.
- ۶صدور حکم و تعیین مهلتدر صورت پذیرش، دادگاه موجر را به انجام تعمیرات ملزم و برای آن مهلت تعیین میکند. همین مهلت است که مسیر ضمانت اجرای مادهٔ ۲۱ را باز میکند و باید در دادنامه تصریح شود.
اگر موجر حکم را اجرا نکند چه میشود؟
اینجاست که قانون سال ۱۳۵۶ ابزار واقعی به مستأجر داده است. مادهٔ ۲۱ میگوید در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین میشود انجام ندهد، مستأجر دو راه پیش رو دارد:
- درخواست فسخ اجاره: با مراجعه به دادگاه. این گزینه وقتی به کار میآید که ادامهٔ سکونت یا کسب در آن ملک عملاً ممکن نیست.
- انجام تعمیرات با نظارت دایرهٔ اجرا: از دادگاه اجازه میگیرید که خودتان تعمیرات را با نظارت دایرهٔ اجرا انجام دهید و مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجارهبها به حساب موجر بگذارید. توجه کنید که این کار بدون اجازهٔ دادگاه انجام نمیشود و کسر خودسرانه از اجارهبها میتواند خودش دستاویز دعوای تخلیه شود.
سه نکتهٔ کنارِ این ضمانت اجرا را هم بدانید:
- تخلیه مانع رسیدگی نیست (مادهٔ ۲۳): اقامهٔ دعوای تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به دعوای تعمیرات نیست؛ و اگر حکم تخلیه صادر شده ولی قطعی نشده باشد، حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه، به ترتیب مقرر در مادهٔ ۲۱ قابل اجرا خواهد بود.
- ممانعت مستأجر (مادهٔ ۲۲): اگر مستأجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود، دادگاه او را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین میکند و در صورت ادامهٔ ممانعت میتواند حکم به تخلیهٔ موقت بنا برای همان مدت بدهد؛ در هر حال مستأجر مسئول خسارت ناشی از ممانعت است. مادهٔ ۴۸۵ قانون مدنی هم میگوید اگر تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد، مستأجر نمیتواند مانع شود، هرچند در آن مدت نتواند از عین مستأجره استفاده کند؛ در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
- قطع انشعابات (مادهٔ ۲۴): اگر موجر آب یا برق یا تلفن یا گاز یا حرارت مرکزی یا آسانسور را قطع کند یا موجبات قطع آن را فراهم کند، دادگاه به درخواست مستأجر فوراً و بدون رعایت تشریفات دادرسی رسیدگی و ترتیب وصل آن را میدهد؛ دستور دادگاه بلافاصله قابل اجراست و موجر ظرف ده روز از ابلاغ میتواند در همان دادگاه اعتراض کند و تصمیم دادگاه قطعی است.
اعتراض به رأی: واخواهی، تجدیدنظر و مورد استثنایی قطعیت
پاسخ به این پرسش به قانون حاکم بر رابطهٔ اجاره بستگی دارد و همین را بسیاری از مراجعان نمیدانند.
در روابط مشمول قانون سال ۱۳۵۶: تبصرهٔ ذیل مادهٔ ۲۲ تصریح کرده رسیدگی به دعاوی مذکور در مادتین ۲۱ و ۲۲ خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است. یعنی در این دسته از پروندهها، حکم پس از صدور راه تجدیدنظر عادی ندارد و برنامهریزی برای مرحلهٔ دوم بیمورد است. همچنین در مورد قطع انشعابات، مادهٔ ۲۴ اعتراض دهروزهٔ موجر را در همان دادگاه پیشبینی کرده و تصمیم دادگاه را قطعی دانسته است.
در سایر روابط اجاره: قواعد عمومی قانون آیین دادرسی مدنی جاری است. اگر خوانده در هیچیک از جلسات دادگاه حاضر نشده باشد، بهطور کتبی هم دفاع نکرده باشد و اخطاریه به او ابلاغ واقعی نشده باشد، رأی غیابی است (مادهٔ ۳۰۳) و او میتواند در همان دادگاه صادرکننده واخواهی کند (مادهٔ ۳۰۵). همینکه یکی از این سه شرط برقرار نباشد — مثلاً اخطاریه ابلاغ واقعی شده باشد — رأی حضوری است، هرچند مستأجر نه در جلسهای حاضر شده باشد و نه لایحهای داده باشد؛ در آن حالت مسیر اعتراض تجدیدنظر است، نه واخواهی. مهلت واخواهی برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج دو ماه از تاریخ ابلاغ واقعی است، مگر عذر موجهِ مذکور در مادهٔ ۳۰۶ ثابت شود. مهلت تجدیدنظرخواهی نیز برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج دو ماه است، از تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی (مادهٔ ۳۳۶)، و مرجع آن دادگاه تجدیدنظر مرکز همان استان است (مادهٔ ۳۳۴).
اگر پرونده به دلیل خواستهٔ دیگری در دادگاه صلح مطرح شده باشد، تبصرهٔ ۵ مادهٔ ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ آرای دادگاه صلح را جز در موارد شمردهشده قطعی دانسته و برای همان موارد، مرجع اعتراض را دادگاه تجدیدنظر استان قرار داده است.
خطاهای پرتکرار مستأجران و آنچه وکیل اصلاح میکند
- تعمیر کردن و بعد مطالبهٔ هزینه: مادهٔ ۲۱ گذاشتن هزینه به حساب موجر را پس از حکم و با اجازهٔ دادگاه و نظارت دایرهٔ اجرا ممکن دانسته است؛ اقدام خودسرانه، مطالبه را دشوار و گاهی بینتیجه میکند.
- کسر خودسرانه از اجارهبها: نپرداختن اجارهبها به بهانهٔ تعمیرات، خودش میتواند مبنای دعوای تخلیه شود. مسیر قانونی را طی کنید.
- آوردن اقلام جزئی در خواسته: رنگآمیزی، تعویض شیرآلات و تزئینات طبق مادهٔ ۲۰ با مستأجر است؛ گنجاندن آنها در خواسته، اعتبار بقیهٔ اقلام را هم کم میکند.
- نادیده گرفتن شرط اجارهنامه: مادهٔ ۴۸۶ قانون مدنی شرط خلاف و عرف محل را استثنا کرده است؛ متن قرارداد باید پیش از هر ادعایی خوانده شود.
- خرابی مشاعات و طرف حساب اشتباه: تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۲۴ تعمیرات قسمتهای مشترک آپارتمانها را تابع مقررات خود دانسته است؛ در این موارد باید مدیر ساختمان را هم در نظر گرفت.
- نگرفتن تأمین دلیل: اگر خرابی تا زمان بازدید کارشناس تغییر کند یا رفع شود، اثبات آن عملاً ممکن نیست و پرونده بدون دلیل میماند.
- خواستهٔ کلی و بدون مهلت: اگر در دادنامه اقلام و مهلت انجام تعمیرات مشخص نشود، ضمانت اجرای مادهٔ ۲۱ عملاً قابل استفاده نخواهد بود.