دادخواست تعیین اجاره‌بها و الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

چه زمانی به این دادخواست نیاز دارید؟

اجاره‌نامه‌ای در میان نیست

مستأجر سال‌هاست در ملک تجاری نشسته و هیچ سند اجاره‌ای تنظیم نشده است. موجر می‌خواهد رابطه رسمی و مبلغ اجاره روشن شود؛ ماده ۷ اجازه می‌دهد هر دو خواسته را یک‌جا مطرح کنید.

مدت اجاره‌نامه تمام شده است

اجاره‌نامهٔ قبلی منقضی شده، مستأجر همچنان در محل است و طرفین بر شرایط سند تازه توافق نمی‌کنند. دادگاه شرایط اجاره‌نامهٔ جدید را طبق عرف و شرایط سند سابق تعیین می‌کند (ماده ۸).

درخواست از سوی مستأجر

این دعوا یک‌طرفه نیست؛ مستأجری که می‌خواهد رابطه‌اش سند رسمی داشته باشد هم می‌تواند خواهان باشد. مادهٔ ۷ حق مراجعه به دادگاه را برای «هر یک» از طرفین شناخته است.

همراه با مطالبهٔ اجرت‌المثل گذشته

تعیین اجاره‌بها از تاریخ دادخواست است، اما اجرت‌المثل دوره‌های پیش از آن و خسارت تأخیر تأدیهٔ آن جداگانه قابل مطالبه است؛ این را در همان دادخواست می‌گنجانیم.

همراه با احتساب خسارات دادرسی

هزینهٔ دادرسی، حق‌الوکالهٔ وکیل و دستمزد کارشناسی، خسارات دادرسی‌اند و باید در ستون خواسته مطالبه شوند تا دادگاه ضمن حکم دربارهٔ آن‌ها تعیین تکلیف کند (مواد ۵۱۵ و ۵۱۹ ق.آ.د.م).

این دعوا چیست و چه فرقی با تعدیل اجاره‌بها دارد؟

ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ فرض روشنی دارد: بین موجر و کسی که ملک را به‌عنوان مستأجر در تصرف دارد یا اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته، و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف دارند. در این حالت هر یک می‌تواند برای تعیین اجاره‌بها — در مواردی که اجاره‌نامه در بین نباشد — و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند.

نکتهٔ زمانی مهم در همین ماده است: دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیهٔ آن نیست. یعنی اگر برای گذشته هم طلبی دارید، باید آن را جداگانه بخواهید؛ حکمِ تعیین اجاره‌بها به‌خودی‌خود گذشته را نمی‌پوشاند.

این دعوا را با تعدیل اجاره‌بها اشتباه نگیرید. تعدیل موضوع ماده ۴ همان قانون است و شرط‌های خودش را دارد: باید مدت اجاره منقضی شده باشد و از تاریخ استفادهٔ مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعیِ قبلیِ تعیین یا تعدیل، سه سال تمام گذشته باشد؛ دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادلهٔ روز تعدیل می‌کند و حکم در آن مورد قطعی است. پس تعدیل یعنی به‌روزرسانی مبلغی که از قبل معلوم بوده، و تعیین یعنی مشخص کردن مبلغی که اصلاً معلوم نیست.

این دعوا به چه اجاره‌هایی مربوط است؟

پیش از هر چیز باید بدانید رابطهٔ اجارهٔ شما زیر چتر قانون ۱۳۵۶ هست یا نه، چون همهٔ آنچه در این صفحه می‌خوانید بر همان قانون سوار است.

ماده ۱ دایرهٔ شمول را گسترده گرفته است: هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا منظور دیگری اجاره داده شده باشد، در صورتی که تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نمایندهٔ قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد — اعم از اینکه سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد.

اما ماده ۲ استثناهای مهمی گذاشته است که در عمل بیشترِ اجاره‌های امروزی را بیرون می‌برد؛ از جمله:

• تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.

• اراضی مزروعی و باغ‌هایی که منظور اصلی از اجاره، بهره‌برداری از محصول آن‌هاست.

• محل‌هایی که برای سکونت عرفاً به‌طور فصلی و برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود.

• واحدهای مسکونی واقع در محدودهٔ خدماتی شهرها و شهرک‌ها که گواهی خاتمهٔ ساختمانی آن‌ها از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون معاملات زمین صادر شده است.

• خانه‌های سازمانی و محل‌های مسکونی که به مناسبت شغل در اختیار کارکنان قرار می‌گیرد.

• واحدهای مسکونی که پس از اجرای آن قانون به اجاره واگذار گردد.

نتیجهٔ عملی: امروز این دعوا عمدتاً به اماکن تجاری و کسب و پیشهای مربوط می‌شود که رابطهٔ استیجاری‌شان از پیش از سال ۱۳۷۶ ادامه دارد. اجاره‌های مسکونی و اجاره‌های تجاری منعقدشده پس از آن سال، تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ هستند که سازوکار متفاوتی دارد: ثبت قرارداد و اخذ شناسهٔ رهگیری (ماده ۲ آن قانون) و دستور تخلیه پس از انقضای مدت (ماده ۳). تشخیص این مرز، کاری است که باید پیش از نوشتن دادخواست انجام شود.

شرایط طرح دعوا و نکته‌ای که پرونده را متوقف می‌کند

برای اینکه دادخواست شما وارد رسیدگی ماهوی شود، این ارکان باید جمع باشد:

• وجود رابطهٔ استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ میان خواهان و خوانده؛ ملک باید در تصرف مستأجر باشد و تصرف بر پایهٔ تراضی با موجر (ماده ۱).

• نبودن اجاره‌نامه یا انقضای مدت آن؛ اگر اجاره‌نامهٔ معتبر و در مدت وجود دارد، جایی برای تعیین اجاره‌بها نیست و میزان اجاره همان است که در سند قید شده (ماده ۳).

• وجود اختلاف راجع به تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره‌بها و شرایط آن؛ صرف تمایل یک طرف بدون اختلاف واقعی، موضوع دعوا نیست (ماده ۷).

دو تبصرهٔ ماده ۷ را حتماً بخوانید. تبصرهٔ ۱: اگر از طرف موجر تقاضای تخلیهٔ عین مستأجره شده باشد، رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره‌نامه از طرف مستأجر متوقف بر خاتمهٔ دادرسی در موضوع تخلیه است؛ و همین حکم در موردی که از طرف مالک درخواست خلع ید شده باشد نیز جاری است. یعنی اگر پروندهٔ تخلیه یا خلع ید در جریان باشد، دعوای شما در نوبت آن می‌ماند. تبصرهٔ ۲: دریافت وجه بابت اجاره‌بها از طرف مالک یا موجر، دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف مقابل نیست؛ پس گرفتن پول از مستأجر به‌تنهایی به معنای پذیرش رابطهٔ ادعایی او نیست.

نکتهٔ سوم دربارهٔ اجاره‌بهای دورهٔ دادرسی است: طبق ماده ۹، در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستأجر باید طبق ماده ۶ و شرایط قبلی مال‌الاجاره را بپردازد. ماده ۶ هم مسیر پرداخت یا تودیع را دقیق گفته است: پرداخت به موجر یا نمایندهٔ قانونی او ظرف ده روز از سررسید هر ماه، و در صورت خودداری او، سپردن وجه در صندوق ثبت یا بانک تعیین‌شده و تسلیم قبض رسید به دفترخانهٔ تنظیم‌کنندهٔ سند یا یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک.

کدام مرجع؟ دادگاه حقوقی، دادگاه صلح یا شورای حل اختلاف

سه نکته این پرسش را روشن می‌کند.

یک — صلاحیت محلی. دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن، در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزهٔ آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد (ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی). دعوای شما هم به یک ملک گره خورده است، پس مرجع، محل وقوع ملک است نه محل زندگی طرف مقابل.

دو — شورای حل اختلاف امروز چه می‌کند. از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، به دعاوی مندرج در آن قانون در دادگاه صلح رسیدگی می‌شود و شورا صرفاً در امر صلح و سازش اقدام می‌کند (ماده ۱۴). پس اگر جایی خواندید «دادخواست از شورای حل اختلاف»، آن ادبیات مربوط به دورهٔ پیشین است؛ امروز مسیر رسیدگی، دادگاه است و شورا نقش سازش دارد.

سه — آیا این دعوا در دادگاه صلح رسیدگی می‌شود؟ بند ۴ ماده ۱۲ آن قانون، «دعاوی و درخواست‌های مربوط به تخلیهٔ عین مستأجره و تعدیل اجاره‌بها» را در صلاحیت دادگاه صلح گذاشته، اما دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت را صراحتاً استثنا کرده است. چون پرونده‌های مشمول قانون ۱۳۵۶ در عمل همان اماکن تجاریِ دارای حق کسب و پیشه‌اند، دعوای تعیین اجاره‌بها و الزام به تنظیم اجاره‌نامهٔ رسمی در این پرونده‌ها در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح می‌شود. تعیین دقیق مرجع به وصف پروندهٔ شما بستگی دارد و وکیل پیش از تنظیم دادخواست آن را روشن می‌کند.

هزینه‌ها و خسارات دادرسی در این پرونده

هزینه‌های این پرونده را در چهار قلم ببینید:

1. هزینهٔ دادرسی: خواستهٔ تعیین اجاره‌بها ماهیت مالی دارد و باید تقویم شود؛ هزینهٔ دادرسی بر پایهٔ بهای خواسته و طبق تعرفهٔ سالانه محاسبه می‌شود. مبنای قانونی ماده ۵۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی است که ارقام را به قانون وصول برخی از درآمدهای دولت مصوب ۱۳۷۳ ارجاع می‌دهد؛ چون این ارقام سالانه به‌روز می‌شود، عددی در این صفحه نمی‌نویسیم.

2. دستمزد کارشناس: تعیین اجاره‌بها بدون ارزیابی کارشناس رسمی عملاً ممکن نیست. کارشناس محل را می‌بیند، موقعیت و کاربری و اجاره‌های مشابه را می‌سنجد و نظر می‌دهد؛ دستمزد او را معمولاً خواهان در ابتدا می‌پردازد و بعد در قالب خسارات دادرسی مطالبه می‌کند.

3. هزینهٔ دفترخانه: پس از قطعیت حکم، تنظیم اجاره‌نامهٔ رسمی در دفتر اسناد رسمی حق‌الثبت و حق‌التحریر خود را دارد.

4. حق‌الوکاله و تمبر مالیاتی: اگر وکیل در پرونده وکالت بپذیرد، ابطال تمبر مالیاتی وکالت‌نامه هزینه‌ای مستقل است.

خسارات دادرسی اصطلاح دقیقی دارد: هزینهٔ دادرسی، حق‌الوکالهٔ وکیل و هزینه‌های دیگری که مستقیماً مربوط به دادرسی و برای اثبات دعوا یا دفاع لازم بوده است، از قبیل حق‌الزحمهٔ کارشناسی و هزینهٔ تحقیقات محلی (ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی). خواهان می‌تواند جبران این خسارات را ضمن دادخواست یا در اثنای دادرسی یا مستقلاً مطالبه کند و دادگاه ضمن حکم راجع به اصل دعوا یا با حکم جداگانه دربارهٔ آن تصمیم می‌گیرد (ماده ۵۱۵). دو محدودیت را بدانید: هزینه‌هایی که برای اثبات دعوا یا دفاع ضرورت نداشته قابل مطالبه نیست (ماده ۵۲۱) و خسارت ناشی از عدم‌النفع قابل مطالبه نیست (تبصرهٔ ۲ ماده ۵۱۵). دستمزد تنظیم دادخواست جدا از همهٔ این‌هاست و خودِ وکیل آن را پیش از پرداخت اعلام می‌کند.

مدارکی که برای تنظیم این دادخواست لازم است

• سند مالکیت یا مدرکی که رابطهٔ خواهان با ملک را نشان دهد؛ اگر خواهان مستأجر است، مدرک تصرف قانونی او.

• اجاره‌نامهٔ قبلی (رسمی یا عادی) در صورت وجود، حتی اگر مدتش تمام شده باشد؛ شرایط سند سابق در تعیین شرایط سند جدید نقش دارد (ماده ۸).

• مدارک پرداخت اجاره‌بها: رسیدها، فیش‌های بانکی، قبض‌های تودیع در صندوق ثبت یا دفترخانه؛ این‌ها هم رابطهٔ استیجاری را ثابت می‌کنند و هم دورهٔ تصرف را.

• نشانی کامل و مشخصات ثبتی ملک: پلاک ثبتی، بخش، کاربری و مساحت؛ کارشناس بدون این‌ها نمی‌تواند ارزیابی کند.

• مدارک مربوط به نوع کسب و پیشه در اماکن تجاری: پروانهٔ کسب، جواز، پروندهٔ صنفی — برای اثبات اینکه رابطه مشمول قانون ۱۳۵۶ است.

• مکاتبات و اظهارنامه‌هایی که اختلاف را نشان می‌دهد؛ درخواست تنظیم سند و پاسخ منفی یا بی‌پاسخ ماندن آن.

• کارت ملی، و در صورت وکالت، وکالت‌نامه؛ ثبت‌نام در سامانهٔ ثنا برای دریافت ابلاغ‌ها.

مراحل ثبت و رسیدگی به دادخواست

1. کنترل مشمول بودن رابطهٔ اجاره — اول از همه روشن می‌شود که رابطهٔ شما مشمول قانون ۱۳۵۶ است یا از موارد ماده ۲ و اجاره‌های پس از ۱۳۷۶؛ اگر مشمول نباشد، مسیر پرونده به‌کلی عوض می‌شود و باید خواستهٔ دیگری طرح کرد.

2. تنظیم دادخواست و تقویم خواسته — مشخصات طرفین، نشانی و مشخصات ثبتی ملک، شرح رابطه، خواستهٔ تعیین اجاره‌بها و الزام به تنظیم اجاره‌نامهٔ رسمی، مطالبهٔ خسارات دادرسی، و ذکر دلایل و منضمات مطابق ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی.

3. ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضایی — با کارت ملی و مدارک به دفتر خدمات مراجعه می‌کنید؛ دادخواست اسکن می‌شود، هزینهٔ دادرسی محاسبه و پرداخت می‌گردد و پرونده به مرجع صالح محل وقوع ملک ارجاع می‌شود. ابلاغ‌ها از طریق ثنا می‌آید.

4. جلسهٔ دادرسی و ارجاع به کارشناس — دادگاه رابطهٔ استیجاری و شمول قانون را احراز می‌کند و برای تعیین اجاره‌بها به نرخ عادلهٔ روز، موضوع را به کارشناس رسمی ارجاع می‌دهد. به نظر کارشناس می‌توان در مهلت قانونی اعتراض کرد.

5. پرداخت اجاره‌بها در طول دادرسی — مستأجر باید در تمام مدت دادرسی طبق شرایط قبلی مال‌الاجاره را بپردازد یا به ترتیب ماده ۶ تودیع کند؛ کوتاهی در این کار می‌تواند در سرنوشت پرونده اثر بگذارد (ماده ۹).

6. صدور حکم — دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین و شرایط اجاره‌نامهٔ جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف و شرایط سند سابق مشخص می‌کند (مواد ۷ و ۸) و دربارهٔ خسارات دادرسی تعیین تکلیف می‌نماید.

7. تنظیم سند در دفترخانه — از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، طرفین یک ماه فرصت دارند به ترتیب مقرر در حکم اجاره‌نامه تنظیم کنند؛ در غیر این صورت به تقاضای یکی از طرفین، دادگاه رونوشت حکم را به دفتر اسناد رسمی ابلاغ می‌کند (ماده ۹).

بعد از صدور حکم: دفترخانه، اعتراض، واخواهی و تجدیدنظر

در دفترخانه چه می‌گذرد؟ ماده ۹ سازوکار روشنی دارد. اگر ظرف یک ماه از ابلاغ حکم قطعی اجاره‌نامه تنظیم نشود، به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را برای تنظیم اجاره‌نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می‌کند که در روز و ساعت معین برای امضا در دفترخانه حاضر شوند. اگر موجر حاضر به امضا نشود، نمایندهٔ دادگاه اجاره‌نامه را به مدت یک سال از طرف او امضا خواهد کرد. و اگر مستأجر تا پانزده روز از تاریخ تعیین‌شده حاضر به امضا نشود، دادگاه در صورتی که عذر او را موجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیهٔ عین مستأجره صادر می‌کند و این حکم قطعی است. پس بی‌اعتنایی مستأجر به مرحلهٔ دفترخانه، می‌تواند به تخلیه ختم شود.

ماده ۱۱ هم فهرست نکاتی را که دفاتر اسناد رسمی باید در اجاره‌نامه تصریح کنند آورده است؛ از جمله شغل موجر و مستأجر، نشانی کامل مورد اجاره، اینکه عین مستأجره در تصرف کدام طرف است، مهلت پرداخت اجاره‌بها که حداکثر ده روز از سررسید هر قسط است مگر توافق بیشتر، منظور اجاره (سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع آن)، داشتن یا نداشتن حق انتقال به غیر، و تعهد مستأجر به پرداخت اجرت‌المثل پس از انقضای مدت تا زمان تجدید اجاره یا تخلیه.

اعتراض به نظر کارشناس نخستین فرصت دفاع شماست: اگر ارزیابی اجاره‌بها با واقعیت محل نمی‌خواند، در مهلت قانونی و با ذکر دلیل فنی اعتراض کنید تا موضوع به هیئت کارشناسان ارجاع شود.

واخواهی: حکم دادگاه حضوری است و غیابی شدنش سه شرط دارد که باید با هم جمع شوند: خوانده یا وکیل یا نمایندهٔ قانونی او در هیچ‌یک از جلسات حاضر نشده باشد، به‌طور کتبی هم دفاع نکرده باشد، و اخطاریه به او ابلاغ واقعی نشده باشد (ماده ۳۰۳ ق.آ.د.م). اگر اخطاریه به دست خودِ او رسیده و ابلاغ واقعی شده باشد، حکم حضوری است ولو در تمام جلسات غایب مانده و لایحه‌ای هم نداده باشد؛ آن‌گاه واخواهی موضوعیت ندارد و باید در مهلت تجدیدنظر اقدام کند. محکومٌ‌علیه غایب حق واخواهی در همان دادگاه صادرکننده را دارد (ماده ۳۰۵) و مهلت آن برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج از کشور دو ماه از تاریخ ابلاغ واقعی است، مگر عذر موجه ثابت شود (ماده ۳۰۶).

تجدیدنظر: مهلت درخواست تجدیدنظر برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج دو ماه است، و مبدأ آن تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی است (ماده ۳۳۶)؛ مرجع آن دادگاه تجدیدنظر مرکز همان استان است (ماده ۳۳۴). توجه کنید که قانون ۱۳۵۶ در دو جا قطعیت را تصریح کرده است: حکم دادگاه در دعوای تعدیل اجاره‌بها (ماده ۴) و حکم تخلیهٔ موضوع ماده ۹؛ چنین تصریحی دربارهٔ حکم موضوع ماده ۷ نیامده است.

اشتباه‌های رایجی که وکیل جلوی آن‌ها را می‌گیرد

• طرح دعوا برای اجاره‌ای که مشمول قانون ۱۳۵۶ نیست: بیشترین علت رد این پرونده‌هاست. واحد مسکونیِ اجاره‌شده پس از اجرای آن قانون و اجاره‌های پس از ۱۳۷۶ مسیر دیگری دارند (ماده ۲).

• خلط تعیین با تعدیل: اگر اجاره‌نامه دارید و فقط مبلغ را کهنه می‌دانید، خواستهٔ درست تعدیل است با شرط انقضای مدت و گذشت سه سال تمام (ماده ۴)، نه تعیین اجاره‌بها.

• فراموش کردن اجرت‌المثل گذشته: تعیین اجاره‌بها از تاریخ دادخواست است؛ اگر برای دوره‌های قبل طلب دارید و آن را در خواسته نیاورید، حکم شامل آن نمی‌شود (ماده ۷).

• نپرداختن اجاره‌بها در جریان دادرسی: مستأجر مکلف است در تمام مدت دادرسی طبق شرایط قبلی بپردازد یا به ترتیب ماده ۶ تودیع کند؛ رها کردن پرداخت، ریسک بزرگی است (ماده ۹).

• نادیده گرفتن پروندهٔ تخلیه یا خلع ید: اگر چنین پرونده‌ای در جریان باشد، رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره‌نامه متوقف بر خاتمهٔ آن است (تبصرهٔ ۱ ماده ۷).

• مطالبه نکردن خسارات دادرسی در ستون خواسته: هزینهٔ دادرسی، حق‌الوکاله و دستمزد کارشناسی باید مطالبه شود تا دادگاه دربارهٔ آن حکم دهد (مواد ۵۱۵ و ۵۱۹).

• غفلت از مرحلهٔ دفترخانه: حکم گرفتن پایان کار نیست؛ حاضر نشدن مستأجر ظرف پانزده روز می‌تواند به حکم قطعی تخلیه بینجامد (ماده ۹).