دادخواست تخلیه به دلیل انقضای مدت اجاره

چه زمانی به دادخواست تخلیه به دلیل انقضای مدت نیاز دارید؟

قرارداد شرایط دستور تخلیه را ندارد

اجاره‌نامهٔ عادی‌ای دارید که در سامانه ثبت نشده، کد رهگیری ندارد یا امضای دو شاهد مورد اطمینان طرفین پای آن نیست. مسیر سریع مادهٔ ۳ قانون ۱۳۷۶ برای شما باز نیست و باید با دادخواست، حکم تخلیه بگیرید.

مستأجر مدعی حق ادامهٔ تصرف است

مستأجر می‌گوید قرارداد شفاهی تمدید شده، یا بابت تعمیرات و حق سرقفلی ادعایی دارد. چون اختلاف ماهوی است، مرجع باید با رسیدگی و صدور حکم تعیین تکلیف کند؛ دستور تخلیه برای این حالت ساخته نشده است.

همراه با اجرت‌المثل ایام تصرف

مستأجر بعد از پایان مدت هم در ملک مانده است. علاوه بر تخلیه، اجرت‌المثل همان دوره را هم می‌خواهید؛ طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی این حق حتی اگر مستأجر از ملک استفاده نکرده باشد برقرار است.

ودیعه یا قرض‌الحسنه نزد شماست

مبلغی به‌عنوان ودیعه یا قرض‌الحسنه گرفته‌اید و مدعی خسارت به ملک یا بدهی قبوض هستید. ماده ۴ قانون ۱۳۷۶ تکلیف را روشن کرده و وکیل خواستهٔ ضرر و زیان را طوری می‌نویسد که تخلیه معطل نماند.

اجارهٔ قدیمی مشمول قانون ۱۳۵۶

ملک تجاری یا مسکونی‌ای که پیش از سال ۱۳۷۶ به اجاره داده شده و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ است. اینجا انقضای مدت به‌تنهایی مجوز تخلیه نیست و باید یکی از جهات مادهٔ ۱۴ آن قانون احراز شود.

تخلیه به دلیل انقضای مدت چیست و چه فرقی با دستور تخلیه دارد؟

اجاره عقدی مدت‌دار است؛ در اجارهٔ اشیاء مدت باید معین شود وگرنه اجاره باطل است (ماده ۴۶۸ قانون مدنی). طبق ماده ۴۹۴ همان قانون، «عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود». یعنی با تمام‌شدن روز آخر قرارداد، رابطهٔ استیجاری خودبه‌خود پایان می‌یابد و موجر برای پایان‌دادن به آن نیازی به فسخ یا اخطار ندارد. اگر مستأجر پس از آن تاریخ ملک را بدون اذن مالک در تصرف نگه دارد، موجر برای همان مدت مستحق اجرت‌المثل است، حتی اگر مستأجر عملاً از ملک استفاده نکرده باشد.

نکتهٔ کلیدی این است که قانون دو مسیر متفاوت پیش پای موجر گذاشته و انتخاب اشتباه، ماه‌ها وقت می‌سوزاند:

• درخواست دستور تخلیه: اگر اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ باشد و قرارداد شرایط شکلی مادهٔ ۲ آن را داشته باشد، طبق مادهٔ ۳ پس از انقضای مدت و به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی او، تخلیه در اجارهٔ با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت و در اجارهٔ با سند عادی به دستور مقام قضایی و توسط ضابطان قوهٔ قضاییه انجام می‌شود. این یک «درخواست» است، نه دعوا؛ رسیدگی ماهوی و جلسهٔ دادرسی ندارد.

• دادخواست تخلیه: وقتی قرارداد آن شرایط را ندارد، اجاره مشمول قانون ۱۳۵۶ است، یا مستأجر ادعای حقی دارد که باید ثابت یا رد شود. اینجا پرونده مثل هر دعوای دیگر جلسه، دفاع، رأی، مهلت اعتراض و اجراییه دارد.

این صفحه دربارهٔ مسیر دوم است: تنظیم دادخواست تخلیه به دلیل انقضای مدت، به انضمام خسارات قانونی.

شرایط و ارکان دعوای تخلیه به دلیل انقضای مدت

برای اینکه دعوا به نتیجه برسد، سه رکن باید در دادخواست روشن و مستند باشد:

1. وجود رابطهٔ استیجاری: باید ثابت شود ملک بر مبنای اجاره در تصرف خوانده است. اجاره‌نامهٔ عادی یا رسمی، رسید پرداخت اجاره‌بها یا اقرار مستأجر همگی می‌توانند این رکن را ثابت کنند. موجر لازم نیست مالک عین باشد؛ کافی است مالک منافع باشد (ماده ۴۷۳ قانون مدنی).

2. انقضای مدت: تاریخ شروع و پایان قرارداد باید معلوم باشد. مدت اجاره از روزی شروع می‌شود که طرفین مقرر کرده‌اند و اگر ابتدای مدت ذکر نشده باشد، از زمان عقد محسوب است (ماده ۴۶۹ قانون مدنی). اگر مدت به‌صراحت ذکر نشده ولی اجاره‌بها ماهانه یا سالانه تعیین شده، اجاره برای همان یک ماه یا یک سال صحیح است (ماده ۵۰۱).

3. ادامهٔ تصرف بدون اذن: باید بگویید مدت تمام شده و مستأجر با وجود مطالبهٔ شما ملک را تحویل نداده است. توجه کنید که طبق همان مادهٔ ۵۰۱، اگر مستأجر بیشتر از مدت در ملک بماند و موجر تخلیهٔ ید او را نخواهد، به موجب مراضات حاصله رابطه ادامه پیدا می‌کند؛ پس سکوت طولانی موجر به سود او نیست.

یک هشدار مهم: اگر ملک مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ باشد — یعنی پیش از حاکم‌شدن قانون ۱۳۷۶ به اجاره داده شده — انقضای مدت به‌تنهایی جهت تخلیه نیست. در آن قانون موجر فقط در موارد شمرده‌شده در مادهٔ ۱۴ می‌تواند فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه بخواهد؛ مثل انتقال به غیر، تعدی و تفریط، تغییر شغل، نیاز شخصی مالک به محل سکنی یا عدم پرداخت اجاره‌بها. دادخواستی که این تفاوت را نبیند، معمولاً به رد دعوا می‌انجامد.

مرجع صالح: دادگاه صلح، دادگاه حقوقی یا شورای حل اختلاف؟

دو پرسش را جدا کنید: کدام شهر و کدام مرجع.

کدام شهر: اجاره دعوایی مربوط به مال غیرمنقول است، پس طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی باید در حوزهٔ قضایی محل وقوع ملک اقامه شود، حتی اگر مستأجر جای دیگری زندگی کند. این قاعده استثنای مادهٔ ۱۱ همان قانون است که دعوا را به اقامتگاه خوانده می‌برد.

کدام مرجع: سال‌ها بسیاری از پرونده‌های تخلیه در شورای حل اختلاف مطرح می‌شد. با قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ این نقشه عوض شده است: طبق بند ۴ مادهٔ ۱۲، «دعاوی و درخواست‌های مربوط به تخلیهٔ عین مستأجره و تعدیل اجاره‌بها بجز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت» در صلاحیت دادگاه صلح است، و طبق مادهٔ ۱۴ همان قانون شورای حل اختلاف صرفاً در امر صلح و سازش اقدام می‌کند.

• تخلیهٔ ملک مسکونی یا تجاری که پای سرقفلی و حق کسب و پیشه در میان نیست: دادگاه صلح محل وقوع ملک.

• تخلیه‌ای که به سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت مربوط است: از صلاحیت دادگاه صلح خارج و در دادگاه عمومی حقوقی مطرح می‌شود.

• مطالبهٔ اجرت‌المثل ایام تصرف: یک دعوای مالی است و اگر همراه تخلیه مطرح شود، تا نصاب مالی مقرر در بند ۱ مادهٔ ۱۲ در همان دادگاه صلح و بیش از آن در دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی می‌شود.

در عمل، شما دادخواست را در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت می‌کنید و دفتر پرونده را به مرجع صالح ارجاع می‌دهد؛ اما اگر خواسته و بهای آن را اشتباه بنویسید، پرونده با قرار عدم صلاحیت جابه‌جا می‌شود و ماه‌ها عقب می‌افتد.

هزینه‌های این دعوا: هزینهٔ دادرسی، کارشناسی و خسارات قانونی

سه قلم هزینه را از هم جدا کنید و هیچ‌کدام را با دستمزد وکیل اشتباه نگیرید:

1. هزینهٔ دادرسی: طبق ماده ۵۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی، هزینهٔ دادخواست بدوی، واخواهی، تجدیدنظر، وکالت‌نامه و برگ‌های اجرایی همان است که در ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت مصوب ۱۳۷۳ یا سایر قوانین تعیین شده و به‌صورت ابطال تمبر یا واریز به حساب خزانه پرداخت می‌شود. رقم آن هر سال تغییر می‌کند، بنابراین ملاک، تعرفهٔ سالانه در زمان ثبت دادخواست است. خواستهٔ تخلیه در رویهٔ دادگاه‌ها معمولاً غیرمالی تلقی می‌شود و هزینهٔ ثابت دارد، اما خواستهٔ اجرت‌المثل مالی است و هزینهٔ آن بر پایهٔ بهای خواسته حساب می‌شود.

2. هزینهٔ کارشناسی: اگر میزان اجرت‌المثل یا خسارت وارد به ملک محل اختلاف باشد، مرجع کارشناس رسمی تعیین می‌کند و دستمزد او را در ابتدا معمولاً خواهان می‌پردازد و بعد در قالب خسارات دادرسی مطالبه می‌کند.

3. ابطال تمبر وکالت‌نامه: اگر با وکیل اقدام کنید، تمبر وکالت‌نامه هم بر مبنای همان تعرفه ابطال می‌شود.

خسارات قانونی یعنی چه؟ عنوان رایج «به انضمام کلیه خسارات قانونی» در واقع اشاره به خسارات دادرسی دارد. مادهٔ ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی آن را چنین تعریف کرده است: هزینهٔ دادرسی، حق‌الوکالهٔ وکیل و هزینه‌های دیگری که مستقیماً مربوط به دادرسی و برای اثبات دعوا یا دفاع لازم بوده، از قبیل حق‌الزحمهٔ کارشناسی و هزینهٔ تحقیقات محلی. مادهٔ ۵۱۵ به خواهان اجازه می‌دهد این خسارات را ضمن دادخواست یا در جریان دادرسی مطالبه کند و تبصرهٔ ۱ آن می‌گوید در این حالت تقدیم دادخواست جداگانه لازم نیست. دو محدودیت را هم بدانید: طبق تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۵۱۵ خسارت عدم‌النفع قابل مطالبه نیست، و طبق مادهٔ ۵۲۱ هزینه‌هایی که برای اثبات دعوا ضرورت نداشته مطالبه‌شدنی نیست.

دستمزد تنظیم دادخواست جدا از این اقلام است و خودِ وکیل آن را پیش از پرداخت، در همان گفت‌وگو اعلام می‌کند.

مدارکی که برای تنظیم دادخواست تخلیه از شما می‌خواهیم

• اصل و تصویر اجاره‌نامه (عادی یا رسمی) با همهٔ الحاقیه‌ها و تمدیدها؛ اگر کد رهگیری دارد، شمارهٔ آن.

• سند مالکیت یا هر مدرکی که مالکیت منافع شما را نشان دهد (بنچاق، مبایعه‌نامه، وکالت‌نامهٔ مالک).

• کارت ملی و ثبت‌نام در سامانهٔ ثنا؛ ابلاغ‌های پرونده از همین سامانه می‌آید.

• نشانی دقیق ملک و در صورت وجود، پلاک ثبتی — مرجع صالح بر مبنای محل وقوع ملک تعیین می‌شود.

• مدارک مطالبهٔ تخلیه: اظهارنامهٔ رسمی، پیامک یا نامه‌ای که نشان دهد پایان مدت را به مستأجر اعلام کرده‌اید.

• رسیدهای پرداخت اجاره‌بها یا صورت‌حساب بدهی، برای محاسبهٔ اجرت‌المثل ایام تصرف.

• مدارک مربوط به ودیعه یا قرض‌الحسنه: مبلغ، تاریخ و نحوهٔ دریافت؛ و اگر مدعی خسارت به ملک هستید، عکس، فیلم یا صورت‌جلسهٔ تأمین دلیل.

• قبوض آب، برق، گاز و تلفن و مفاصاحساب شارژ، اگر بدهی آن‌ها را هم مطالبه می‌کنید.

مراحل ثبت و رسیدگی به دادخواست تخلیه

1. تعیین دقیق خواسته — خواسته را چند بخشی بنویسید: «صدور حکم بر تخلیهٔ عین مستأجره به دلیل انقضای مدت»، «مطالبهٔ اجرت‌المثل ایام تصرف از تاریخ … تا زمان تخلیه» و «مطالبهٔ کلیه خسارات قانونی». برای بخش مالی باید بهای خواسته را تعیین کنید (ماده ۵۱ و ۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی).

2. اخطار پایان مدت به مستأجر — پیش از طرح دعوا، پایان مدت و درخواست تحویل ملک را کتباً — ترجیحاً با اظهارنامهٔ رسمی — به مستأجر اعلام کنید. این کار هم حسن نیت شما را نشان می‌دهد و هم مبنای محاسبهٔ اجرت‌المثل را روشن می‌کند.

3. ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضایی — با کارت ملی، اجاره‌نامه و مدارک به دفتر خدمات مراجعه می‌کنید؛ دادخواست اسکن و پس از پرداخت هزینهٔ دادرسی به مرجع صالح ارجاع می‌شود و ابلاغ‌ها از طریق سامانهٔ ثنا می‌آید.

4. تعیین وقت و جلسهٔ رسیدگی — مرجع وقت رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ می‌کند. در جلسه، اجاره‌نامه و تاریخ انقضا بررسی می‌شود و مستأجر می‌تواند دفاع کند؛ اگر ادعای تمدید یا حق سرقفلی داشته باشد، باید دلیل بیاورد.

5. ارجاع به کارشناس در صورت لزوم — اگر میزان اجرت‌المثل یا خسارت وارد به ملک محل اختلاف باشد، پرونده به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌شود و نظر او پس از ابلاغ، مهلت اعتراض دارد.

6. صدور رأی — مرجع دربارهٔ تخلیه، اجرت‌المثل و خسارات دادرسی تصمیم می‌گیرد. اگر مستأجر در هیچ جلسه‌ای حاضر نشده و دفاع کتبی هم نکرده و اخطاریه به او ابلاغ واقعی نشده باشد، رأی غیابی است و مهلت واخواهی دارد.

7. قطعیت و درخواست اجراییه — پس از سپری‌شدن مهلت‌های اعتراض و قطعی‌شدن رأی، با تقاضای کتبی خودتان اجراییه صادر می‌شود (مواد ۲ و ۴ قانون اجرای احکام مدنی) و پروندهٔ اجرایی تشکیل می‌گردد.

8. تخلیه و تحویل ملک — اجراییه به مستأجر ابلاغ می‌شود و او ظرف ده روز باید مفاد آن را اجرا کند (ماده ۳۴ قانون اجرای احکام مدنی). در غیر این صورت دادورز ملک را تحویل شما می‌دهد (ماده ۴۲) و اموال باقی‌مانده در محل طبق ماده ۴۵ صورت‌برداری و نگهداری می‌شود.

بعد از صدور حکم تخلیه: اجرا، ودیعه و اموال داخل ملک

اجرا با درخواست شماست، نه خودکار. طبق مادهٔ ۲ قانون اجرای احکام مدنی حکم وقتی به اجرا گذاشته می‌شود که به محکومٌ‌علیه ابلاغ شده و محکومٌ‌له کتباً تقاضای اجرا کند؛ و طبق مادهٔ ۱ حکم باید قطعی شده باشد. اجرا هم با صدور اجراییه انجام می‌شود (مادهٔ ۴) و صدور آن با دادگاه نخستین است (مادهٔ ۵). پس از ابلاغ اجراییه، مستأجر ده روز مهلت دارد (مادهٔ ۳۴).

تکلیف ودیعه: اگر اجارهٔ شما مشمول قانون ۱۳۷۶ باشد، مادهٔ ۴ آن قانون تخلیه و تحویل ملک را موکول کرده است به استرداد وجه یا سند دریافتی به مستأجر یا سپردن آن به دایرهٔ اجرا. اگر مدعی خسارت به عین مستأجره، عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی قبوض تلفن، آب، برق و گاز هستید، باید همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبهٔ دادگاه صالح مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبهٔ ضرر و زیان به میزان مورد ادعا را به دایرهٔ اجرا بدهید؛ در این صورت دایرهٔ اجرا به همان میزان از تسلیم وجه به مستأجر خودداری می‌کند و پس از رأی دادگاه و کسر مطالبات شما، باقی را به او برمی‌گرداند.

اموال داخل ملک: اگر هنگام تخلیه اموالی از مستأجر یا شخص دیگری در محل باشد و صاحب مال آن را نبرد یا در دسترس نباشد، دادورز صورت تفصیلی اموال را تهیه می‌کند: اسناد، اوراق بهادار، جواهر و وجه نقد به صندوق دادگستری یا بانک سپرده می‌شود، اموال ضایع‌شدنی به فروش می‌رسد و بقیهٔ اموال در همان محل یا محل مناسب دیگری به حافظ سپرده می‌شود (مادهٔ ۴۵ قانون اجرای احکام مدنی). خودسرانه بیرون‌ریختن وسایل مستأجر می‌تواند برای موجر مسئولیت بیاورد.

اجرت‌المثل و خسارات: بخش مالی رأی مثل هر محکومیت مالی دیگر از اموال محکومٌ‌علیه وصول می‌شود، با این محدودیت که مادهٔ ۲۴ قانون نحوهٔ اجرای محکومیت‌های مالی مصوب ۱۳۹۳ فهرست بستهٔ مستثنیات دین را تعیین کرده است — از جمله منزل مسکونی در شأن مدیون در حالت اعسار، اثاثیهٔ مورد نیاز زندگی و ابزار کار.

واخواهی و تجدیدنظر: مهلت‌ها و اینکه از چه تاریخی شروع می‌شوند

واخواهی (اعتراض به رأی غیابی): مادهٔ ۳۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی اصل را بر حضوری بودن حکم می‌گذارد و غیابی شدن را به جمع‌شدن سه شرط گره می‌زند: حاضر نشدن خوانده یا وکیل یا قائم‌مقام یا نمایندهٔ قانونی او در تمام جلسات، نبودِ هرگونه دفاع کتبی، و ابلاغ واقعی نشدن اخطاریه. این سه با هم لازم‌اند؛ بنابراین وقتی اخطاریه به مستأجر ابلاغ واقعی شده باشد رأی حضوری است و تنها مسیر اعتراضش تجدیدنظر خواهد بود، حتی اگر در هیچ جلسه‌ای پیدایش نشود و هیچ لایحه‌ای هم نفرستد. محکومٌ‌علیه غایب حق دارد به حکم غیابی اعتراض کند و این اعتراض در همان دادگاه صادرکنندهٔ حکم رسیدگی می‌شود (مادهٔ ۳۰۵). مهلت واخواهی برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج از کشور دو ماه از تاریخ ابلاغ واقعی است، مگر اینکه معترض عذر موجه خود را — مانند بیماری مانع حرکت، فوت والدین یا همسر یا فرزند، حوادث قهریه یا بازداشت — ثابت کند (مادهٔ ۳۰۶).

سه نکتهٔ عملی از تبصره‌های همان ماده: هرگاه ابلاغ واقعی میسر نشود و ابلاغ قانونی صورت گیرد، همان ابلاغ اعتبار دارد و حکم غیابی پس از سپری شدن مهلت و قطعی شدن به اجرا گذاشته می‌شود؛ اجرای حکم غیابی به معرفی ضامن معتبر یا سپردن تأمین متناسب از سوی محکومٌ‌له وابسته است، مگر آنکه دادنامه یا اجراییه به‌طور واقعی ابلاغ شده و در مهلت مقرر واخواهی صورت نگرفته باشد؛ و دادخواست واخواهیِ خارج از مهلت بدون عذر موجه، در مرحلهٔ تجدیدنظر قابل رسیدگی است.

تجدیدنظر: مهلت درخواست تجدیدنظر برای اشخاص مقیم ایران بیست روز و برای مقیمان خارج دو ماه است، اما نقطهٔ شروع آن را دقیق بخوانید: از تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی (مادهٔ ۳۳۶). یعنی در رأی غیابی، مهلت تجدیدنظر پس از پایان مهلت واخواهی آغاز می‌شود. مرجع تجدیدنظر آرای دادگاه‌های هر حوزه، دادگاه تجدیدنظر مرکز همان استان است (مادهٔ ۳۳۴).

اگر رأی از دادگاه صلح صادر شده باشد، تکلیف قابلیت اعتراض در تبصرهٔ ۵ مادهٔ ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ آمده است: آرای دادگاه صلح قطعی است مگر در مواردی که همان تبصره شمرده؛ از جمله بند «پ» که موارد بندهای ۲، ۳ و ۴ مادهٔ ۱۲ — و تخلیهٔ عین مستأجره در همان بند ۴ است — را قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان دانسته است. برای بخش مالی خواسته، بند «الف» ملاک است: دعاوی مالی موضوع بند ۱ در صورتی قابل تجدیدنظرند که خواسته بیشتر از نصف نصاب مقرر در آن بند باشد.

یادآوری: دستور تخلیهٔ موضوع مادهٔ ۳ قانون ۱۳۷۶ حکم نیست و مسیر اعتراض آن هم متفاوت است؛ طبق مادهٔ ۵ آن قانون، مستأجری که مدعی حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم می‌کند.

اشتباه‌های رایجی که وکیل جلوی آن‌ها را می‌گیرد

• اشتباه‌گرفتن دو مسیر: دادن دادخواست تخلیه در جایی که قرارداد شرایط مادهٔ ۲ قانون ۱۳۷۶ را دارد و می‌شد با درخواست دستور تخلیه خیلی زودتر نتیجه گرفت — یا برعکس، درخواست دستور تخلیه برای اجاره‌ای که مشمول قانون ۱۳۵۶ است.

• نادیده‌گرفتن قانون حاکم: برای اجارهٔ محل کسبِ مشمول قانون ۱۳۵۶، انقضای مدت به‌تنهایی جهت تخلیه نیست و باید یکی از موارد مادهٔ ۱۴ آن قانون احراز شود.

• مبهم‌نوشتن خواسته: نوشتن «تخلیه» بدون تعیین نشانی و مشخصات ملک، یا مطالبهٔ اجرت‌المثل بدون تعیین دورهٔ زمانی و بهای خواسته؛ نتیجه‌اش اخطار رفع نقص یا رد دعواست.

• طرح دعوا در حوزهٔ اقامتگاه مستأجر به‌جای محل وقوع ملک (ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی) و سوختن ماه‌ها وقت با قرار عدم صلاحیت.

• فراموش‌کردن تکلیف ودیعه: اصرار بر تحویل ملک بدون استرداد وجه دریافتی یا سپردن آن به دایرهٔ اجرا و بدون گواهی تسلیم دادخواست ضرر و زیان (مادهٔ ۴ قانون ۱۳۷۶).

• تخلیهٔ خودسرانه: عوض‌کردن قفل، قطع آب و برق یا بیرون‌گذاشتن وسایل مستأجر پیش از حکم و اجراییه؛ این کار می‌تواند برای موجر پروندهٔ جدید بسازد.

• حذف خسارات قانونی از خواسته: مطالبه‌نکردن هزینهٔ دادرسی، حق‌الوکاله و حق‌الزحمهٔ کارشناسی که مادهٔ ۵۱۹ صریحاً آن‌ها را خسارات دادرسی دانسته است.

• مطالبهٔ عدم‌النفع: نوشتن خواسته‌ای که قانون آن را نپذیرفته؛ تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۵۱۵ خسارت ناشی از عدم‌النفع را قابل مطالبه ندانسته است.