چگونه می‌توانم فسخ معامله را انجام دهم؟

حسین حاجی زاده

۱ سال پیش

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۸ · ۸۰۵ مشاوره موفق

برای پاسخ به سوال شما، باید به چند جنبه حقوقی مسئله پرداخت:

۱. دفاع علی در برابر اجرای رای داور:
علی می‌تواند با استناد به مواد زیر از اجرای رای داور جلوگیری کند:

ماده ۴۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی: این ماده شرایط ابطال رای داور را بیان می‌کند، از جمله اگر رای داور مخالف با قوانین موجد حق باشد یا اگر قرارداد اساسا باطل باشد.

علی می‌تواند ادعا کند که چون شخص الف بیش از ۲۰٪ از مبلغ قرارداد را پرداخت نکرده، تعهدات قراردادی به درستی انجام نشده و بنابراین رای داور مبتنی بر اجرای قراردادی است که خودش به دلیل عدم پرداخت، اجرا نشده است.

ماده ۳۹۶ قانون مدنی: این ماده بیان می‌کند که اگر مشتری (شخص الف) بخشی از ثمن معامله را پرداخت نکند، فروشنده (علی) می‌تواند از تسلیم مبیع (سهم خود در ملک) خودداری کند.

علی می‌تواند استدلال کند که چون شخص الف تعهدات خود را انجام نداده، او نیز تعهدی به انتقال سند ندارد.

ماده ۳۷۷ قانون مدنی: این ماده حق حبس را برای فروشنده قائل می‌شود تا زمانی که خریدار تمام مبلغ را پرداخت نکرده، فروشنده می‌تواند از انتقال مال خودداری کند.

۲. فسخ یا اقاله قرارداد پیش‌فروش با شخص الف:
علی می‌تواند با استناد به مواد زیر قرارداد پیش‌فروش با شخص الف را فسخ یا اقاله کند:

ماده ۳۹۶ قانون مدنی: اگر خریدار (شخص الف) به تعهدات خود (پرداخت اقساط) عمل نکند، فروشنده (علی) می‌تواند معامله را فسخ کند.

علی می‌تواند با ارسال اعلامیه فسخ به شخص الف، قرارداد را به دلیل عدم پرداخت بیش از ۲۰٪ از مبلغ، فسخ کند.

ماده ۴۵۴ قانون مدنی (اقاله): اگر طرفین توافق کنند، می‌توانند معامله را اقاله (تفاسخ) کنند.

اگر شخص الف موافق باشد، علی می‌تواند با او توافق کند که قرارداد را به mutual agreement فسخ کنند.

۳. راهکارهای عملی برای علی:
تقاضای ابطال رای داور: علی می‌تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی، ابطال رای داور را درخواست کند و دلایل بالا را ارائه دهد.

درخواست توقف اجرای رای داور: تا زمان رسیدگی به ابطال رای، علی می‌تواند از دادگاه درخواست توقف اجرای رای را داشته باشد.

اقدام به فسخ قرارداد با شخص الف: علی می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی، قرارداد با شخص الف را فسخ کند و سپس در دادگاه اثبات کند که چون قرارداد مبنای رای داور فسخ شده، رای داور نیز قابل اجرا نیست.

نتیجه:
علی می‌تواند هم از طریق حق حبس (عدم انتقال سند تا زمان دریافت کامل مبلغ) و هم از طریق فسخ قرارداد با شخص الف از انتقال سند به شخص ب جلوگیری کند. همچنین می‌تواند با استناد به عدم تکمیل تعهدات مالی توسط شخص الف، رای داور را در دادگاه ابطال کند. پیشنهاد می‌شود با یک وکیل متخصص در امور قراردادها و داوری مشورت کند تا با ارائه مستندات دقیق، از حقوق خود دفاع کند.

محمدمهدی قنبری

۱ سال پیش

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام
با توجه به شرایط مطرح‌شده، علی می‌تواند با استناد به مواد قانونی زیر و با ارائه دفاعیات مناسب در دادگاه، از انتقال سند خودداری کند و همچنین برای فسخ یا اقاله معامله سهم خود اقدام کند:

دفاع از انتقال سند در دادگاه

استناد به عدم ایفای تعهد از سوی خریدار (شخص الف): علی می‌تواند در دادگاه با استناد به اینکه شخص الف (خریدار اولیه) بیش از ۲۰ درصد از ثمن معامله را پرداخت نکرده است، از انتقال سند به شخص ب (خریدار دوم) جلوگیری کند. او می‌تواند با ارائه مدارک و مستندات مربوط به قرارداد پیش‌فروش و عدم پرداخت ثمن، مدعی شود که تعهدات قراردادی از سوی خریدار اولیه به‌طور کامل انجام نشده است.

طرح دعوای تقابل: علی می‌تواند در مقابل دعوای الزام به تنظیم سند، دعوای تقابل مطرح کند و خواستار فسخ قرارداد با شخص الف به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن معامله شود. در این صورت، دادگاه ابتدا باید به موضوع فسخ رسیدگی کند و در صورت صدور حکم فسخ، دیگر الزامی به انتقال سند به شخص ب نخواهد بود.

استناد به خیار تاخیر ثمن: مطابق ماده ۴۰۲ قانون مدنی، هرگاه مبیع (مورد معامله) عین خارجی باشد و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع (فروشنده) مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع مختار در فسخ معامله می‌شود. البته، برای اعمال این خیار باید شرایط مقرر در قانون مدنی وجود داشته باشد.

اقدامات قانونی برای فسخ یا اقاله معامله

فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن: علی می‌تواند با استناد به خیار عدم پرداخت ثمن، نسبت به فسخ قرارداد خود با شخص الف اقدام کند. برای این کار، ابتدا باید اظهارنامه‌ای رسمی برای شخص الف ارسال و عدم پرداخت ثمن را به او اعلام کند و مهلتی برای پرداخت تعیین نماید. در صورتی که شخص الف در مهلت مقرر اقدام به پرداخت نکند، علی می‌تواند دادخواستی مبنی بر تایید فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن به دادگاه ارائه دهد.

اقاله (تفاسخ): علی می‌تواند با توافق شخص الف، معامله را اقاله کند. اقاله به معنای توافق طرفین برای بر هم زدن معامله است. مطابق ماده ۲۸۳ قانون مدنی، بعد از معامله، طرفین می‌توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند. برای اقاله، طرفین باید قصد و رضا داشته باشند و این اراده خود را به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر به هم زدن معامله کند، اعلام نمایند.

طرح دعوای ابطال رای داور: با توجه به اینکه رای داوری صادر شده است، علی می‌تواند در دادگاه نخستین، دادخواستی مبنی بر ابطال رای داور ارائه دهد. در این دادخواست، او باید دلایل و مستندات خود را مبنی بر عدم صحت رای داور و وجود ایرادات قانونی در آن ارائه کند. از جمله دلایل ابطال رای داور می‌تواند عدم توجه داور به دفاعیات علی مبنی بر عدم پرداخت ثمن از سوی شخص الف باشد.

نکات مهم

مفاد قرارداد مشارکت و پیش‌فروش: بررسی دقیق مفاد قرارداد مشارکت در ساخت بین علی، رضا و اکبر و همچنین قرارداد پیش‌فروش بین اکبر و علی با شخص الف، از اهمیت بالایی برخوردار است. در این قراردادها ممکن است شروط و تعهداتی ذکر شده باشد که بتوان به آن‌ها استناد کرد.
رائه دهد.

ثبت رسمی قرارداد: قراردادهای عادی ممکن است مشکلات حقوقی ایجاد کنند؛ بنابراین، قرارداد را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنید.

احسان عبدالهی تأیید‌شده

۱ سال پیش

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۸ · ۱٬۲۲۰ مشاوره موفق

از آنجا که حل و فصل موضوع به داوری واگذار شده لذا رای داور به شرطی که تمام موارد رسیدگی شکلی طی شده باشد لازم الاجراست و در ماهیت نمیتوان خدشه ای به آن وارد نمود مگر آنکه قوانین جاریه و مصرحه در آن رعایت نشده باشد . برای راهنمایی دقیق تر باید رای به همراه جزییات بررسی شود .