میخواهم ملک تجاری خود را به سه نفر اجاره بدهم. مستاجرین میخواهند با یکی از برندهای فروشگاهی قرارداد ببندند و کالاهای آن برند را در ملک تجاری من بفروشند. سوال من این است که اولا آیا در قرارداد اجاره نام هر سه نفر را ذکر کنیم یا با یک نفر از ایشان قرارداد ببندم؟ آیا بهتر نیست که با مستاجرین در قرارداد بهصورت تضامنی قرارداد را امضا کنم تا بعدا در گرفتن اجاره به مشکل برنخورم؟ تکلیف من موجر با آن برند فروشگاهی چگونه باید باشد؟ آیا نامی از آن باید در قرارداد باید باشد یا خیر؟ تا بعدا به دردسر نخورم؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
اجاره دادن ملک تجاری به چند نفر که قصد دارند تحت یک برند خاص فعالیت کنند، نیازمند دقت در تنظیم قرارداد برای جلوگیری از مشکلات احتمالی در آینده است. در ادامه به تفکیک به سوالات شما پاسخ داده میشود.
سوال ۱ و ۲: ذکر نام هر سه مستاجر و مسئولیت تضامنی
پاسخ کوتاه: بله، حتما نام هر سه نفر را در قرارداد ذکر کرده و مسئولیت آنها را "تضامنی" قید کنید.
توضیحات:
• قرارداد با هر سه نفر: بهترین و امنترین راه برای شما به عنوان موجر، تنظیم قرارداد با هر سه نفر به عنوان "مستاجرین" است. در این حالت، هر سه نفر در برابر شما و تعهدات قرارداد مسئول هستند. اگر قرارداد را تنها با یک نفر امضا کنید، از نظر قانونی فقط همان یک نفر طرف حساب شما خواهد بود و در صورت بروز مشکل، پیگیری حقوقی از دو نفر دیگر بسیار دشوار یا غیرممکن خواهد بود.
• شرط مسئولیت تضامنی: گنجاندن عبارت "مسئولیت تضامنی" در قرارداد یک اقدام بسیار مهم برای حفظ منافع شماست.
معنی مسئولیت تضامنی: این شرط به این معناست که هر یک از مستاجرین، به تنهایی مسئول پرداخت کل مبلغ اجارهبها و اجرای تمام تعهدات قرارداد هستند.
مزیت برای شما: اگر یکی از مستاجرین سهم خود را پرداخت نکند یا از زیر تعهدات شانه خالی کند، شما این حق را دارید که کل مبلغ بدهی را از هر یک از دو نفر دیگر که به آنها دسترسی دارید، مطالبه کنید. این کار ریسک عدم دریافت اجاره را به شدت کاهش میدهد.
نمونه عبارت در قرارداد:
"مستاجرین (آقایان/خانمها ...، ... و ...) همگی متفقا و منفردا و به صورت تضامنی مسئولیت پرداخت به موقع اجارهبها و ایفای کلیه تعهدات مندرج در این قرارداد را بر عهده دارند."
سوال ۳ و ۴: تکلیف موجر با برند فروشگاهی و ذکر نام آن در قرارداد
پاسخ کوتاه: رابطه قراردادی شما تنها با مستاجرین است، نه آن برند. اما بهتر است نام برند و نوع فعالیت در قرارداد ذکر شود.
توضیحات:
• رابطه شما با برند: شما هیچ رابطه حقوقی مستقیمی با آن برند فروشگاهی ندارید. طرف قرارداد شما مستاجرین هستند و مسئولیت آنها در قبال برند (تحت قرارداد فرانشیز یا نمایندگی) ارتباطی به شما پیدا نمیکند.
• ذکر نام برند و نوع کسب و کار: با این حال، قویا توصیه میشود که در بخش "مورد اجاره" یا "منظور از اجاره"، نوع کسب و کار و نام برند به صراحت قید شود.
شفافیت و جلوگیری از اختلاف: این کار از بروز مشکلات آینده جلوگیری میکند. برای مثال، مستاجرین نمیتوانند بعدا نوع کسب و کار خود را به فعالیتی تغییر دهند که مورد رضایت شما نیست.
تعیین کاربری مشخص: با ذکر نام برند، کاربری ملک به طور دقیق مشخص میشود (مثلا: "جهت تاسیس فروشگاه عرضه محصولات برند X").
تغییرات در ملک: معمولا برندها استانداردهای خاصی برای دکوراسیون و ظاهر فروشگاه دارند. ذکر نام برند در قرارداد میتواند زمینهای برای توافق بر سر تغییرات جزئی مورد نیاز باشد، البته به شرطی که این تغییرات با اجازه کتبی شما صورت گیرد و به اساس بنا آسیبی نرساند.
نکته مهم: ذکر نام برند در قرارداد، هیچ تعهدی برای شما در برابر آن برند ایجاد نمیکند و صرفا به منظور مشخص کردن نوع بهرهبرداری از ملک توسط مستاجرین است.
خلاصه و جمعبندی
برای آنکه در آینده با مشکلی مواجه نشوید، این چهار اصل را در قرارداد خود رعایت کنید:
۱. طرف قرارداد: نام، نام خانوادگی، کد ملی و آدرس هر سه مستاجر را به طور کامل در قرارداد به عنوان "مستاجرین" درج کنید.
۲. مسئولیت پرداخت: به صراحت قید کنید که مسئولیت مستاجرین در قبال تمامی تعهدات، به ویژه پرداخت اجارهبها، "تضامنی" است.
۳. موضوع و کاربری ملک: در قرارداد مشخص کنید که ملک "صرفا جهت تاسیس و بهرهبرداری به عنوان فروشگاه محصولات برند ... " اجاره داده میشود.
۴. الزامات قانونی: اطمینان حاصل کنید که قرارداد شما طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ تنظیم شده، دارای مدت مشخص بوده و توسط دو شاهد مورد اعتماد طرفین نیز امضا شود.
منع قانونی ندارد شما می توانید در قرارداد اجاره ، مستاجرین سه نفر باشند شما در قرارداد ذکر نمایید که در مورد پرداخت اجاره بها. مستاجرین نسبت به پرداخت تمام اجاره بها ، مسئولیت تضامنی خواهند داشت در قرارداد اجاره ، تمام شرایط را پیش بینی نمایید شما در قرارداد ، ضمانت اجرا از بابت تاخیر و یا عدم انجام تعهدات قراردادی پیش بینی نمایید
برای راحتی بیشتر شما و مستحکم بودن قرارداد، بهتر است قرارداد با هر سه نفر بسته شود و نام هر سه در قرارداد ذکر شود تا متضامنا مسئولیت پرداخت کل اجاره بها را بر عهده بگیرند.
در خصوص نام برند فروشگاهی هم اگر حقوق یا تکلیفی یا توافقاتی خارج از قرارداد متوجه شما نیست، لازم به ذکر در قرارداد نیست.
هر سه نفر به عنوان مستاجر در قرارداد ذکر و امضا کنند .برند فروشگاهی طرف قرارداد شما نیست؛ فقط بهتر است در قرارداد ذکر شود که استفاده از ملک برای فعالیت با آن برند با مسئولیت مستاجرین است و اخذ مجوزهای لازم بر عهده آنهاست.
ترجیحا نام هر سه نفر در قرارداد ذکر شود و مسئولیت به صورت تضامنی باشد تا بعدا کمتر دچار مشکل شوید.
در مورد ذکر برند تجاری بستگی دارد که تاثیری در قرارداد اجاره شما داشته باشد یا خیر.نام برند تجاری می تواند به عنوان موضوع قرارداد شما نوشته شود.
با هر سه نفر و به صورت تضامنی قرارداد تنظیم شود و لیکن باید بررسی کند بر ند تجاری معتبر است ثبت شده یا خیر اجازه فروش محصولات برند را دارند یا خیر و خیلی موارد دیگر
