لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ بگیرید.
سلام. من یک ملک فروختم که اصلاحی عیان داده و من نمیدانستم. الان خریدار میگوید که او هم نمیدانسته و میخواهد معامله را فسخ کند. راهنمایی میخواستم.
بر اساس ماده ۳۹۸ قانون مدنی، اگر در معاملهای خریدار با اطلاع از نقص یا عیبی که در ملک وجود داشته معامله را انجام داده باشد، اختیار فسخ معامله را ندارد. اما اگر خریدار در زمان معامله از وجود اصلاحی عیان بیاطلاع بوده و این موضوع به عنوان عیب محسوب شود، ممکن است حق فسخ معامله را داشته باشد.
در این شرایط، خریدار ممکن است با استناد به بند «عیب» ماده ۴۲۲ قانون مدنی، اقدام به فسخ معامله کند. در این صورت، باید اثبات کند که از این نقص بیاطلاع بوده است و این نقص به عنوان عیب در ملک محسوب میشده است.
برای بررسی دقیقتر موضوع و مشاوره حقوقی، بهتر است با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید.
باسلام
رویه غالب دادگاهها میگوید:اگر اصلاحی عیان مؤثر و قابل توجه باشد
و در زمان معامله وجود داشته و به خریدار اعلام نشده مصداق عیب مخفی است،برای خریدار خیار عیب ایجاد میکند
مستحضر هستید که بخشی از عین ملک در آینده باید به شهرداری واگذار شود و این موضوع مستقیما روی متراژ و ارزش ملک اثر میگذارد
خریدار میتواند فسخ کند اگر:
اصلاحی عیان در زمان معامله وجود داشته
شما بهعنوان فروشنده اطلاع نداده باشید
خریدار واقعا جاهل بوده (میتواند اثبات کند)
فورا بعد از اطلاع، اعلام فسخ کرده باشد
در این حالت، فسخ از نظر حقوقی قابل پذیرش است.
ولی اگر اسقاط خیارات یا اطلاع قبلی ثابت شود، فسخ رد میشود
🔹خریدار میتواند بهجای فسخ، ارش (کاهش قیمت) بگیرد.
با سلام با توافق هم اقاله نمایید
سلام.باتوافق یکدیگر اقامه کنید.
با سلام می بایست مبایعه نامه و اصلاح اعیانی مذکور از لحاظ امکان ایجاد حق فسخ بررسی گردد
سلام میتوانید با توافق یکدیگر اقاله کنید.
درود بر شما
میتوانید با توافق یکدیگر اقاله کنید.
سلام
امکان فسخ در این شرایط وجود دارد و بهتر است با ایشان توافق نمایید
با سلام و عرض ادب ،میتوانید با توافق یکدیگر اقاله کنید.
سلام و عرض ادب خدمت شما کاربر محترم وقت بخیر اظهار نظر مستلزم بررسی مدارک است
قبل از هرچیز باید مبایعه نامه بررسی شود. اما اساسا و غالبا خریدار از حق فسخ برخوردار است. لذا بهتر است که با وی توافق نمایید
با سلام
خریدار می تواند نسبت به فسخ معامله اقدام نماید.
درود میتوانید با توافق یکدیگر اقاله کنید.
با توافق می وانید قرارداد را فسخ نمایید.
سلام می توانید با خریدار مذاکره کنید اگر توانستید که ایشان را به اخذ ارش (یا مابه التفاوت کاهش ارزش ملک) راضی کنید که خوبه و گرنه ایشان حق فسخ معامله را دارند حتی اگر شما از این موضوع بی اطلاع بوده باشید.
سلام.
متوجه نگرانی شما در مورد وضعیت پیشآمده هستم. مسئلهای که با آن روبرو شدهاید، جنبههای حقوقی مشخصی دارد که در ادامه به تشریح آنها میپردازم.
به طور کلی، وجود «اصلاحی» یا «عقبنشینی» در یک ملک که در زمان فروش به خریدار اعلام نشده باشد، یک عیب قانونی محسوب میشود. این موضوع میتواند به خریدار حق فسخ معامله را بدهد، حتی اگر شما به عنوان فروشنده از آن بیاطلاع بوده باشید.
اصلاحی عیان (عقبنشینی) به عنوان عیب ملک
«اصلاحی ملک» یا «عقبنشینی» به این معناست که ملک در طرحهای عمرانی شهرداری (مانند تعریض خیابان یا کوچه) قرار گرفته و مالک در آینده موظف است بخشی از ملک را برای اجرای این طرحها در اختیار شهرداری قرار دهد. این موضوع به دلیل کاهش مساحت واقعی ملک و تاثیر بر ارزش آن، یک عیب مهم و پنهان تلقی میشود.
حقوق خریدار در صورت وجود عیب پنهان
بر اساس قانون مدنی، اگر پس از معامله مشخص شود که ملک دارای عیب پنهانی بوده که خریدار از آن بیاطلاع بوده است، خریدار دارای «خیار عیب» میشود. خیار عیب به خریدار دو انتخاب میدهد :
فسخ کامل معامله: خریدار میتواند قرارداد را به طور کامل فسخ کرده، ملک را به شما بازگرداند و تمام پولی که پرداخت کرده را پس بگیرد.
اخذ ارش (دریافت خسارت): خریدار میتواند معامله را حفظ کند اما مابهالتفاوت قیمت ملک سالم و ملک معیوب را از شما به عنوان خسارت (ارش) دریافت کند.
اینکه شما به عنوان فروشنده از این عیب اطلاع داشتهاید یا نه، تاثیری در اصل حق خریدار برای استفاده از خیار عیب ندارد. قانون از خریداری که ملک معیوب به او فروخته شده حمایت میکند.
شرایط کلیدی برای فسخ معامله توسط خریدار
برای اینکه خریدار بتواند معامله را فسخ کند، باید چند شرط مهم وجود داشته باشد:
مخفی بودن عیب: عیب باید در زمان معامله پنهان بوده و خریدار از آن آگاه نباشد . طبق گفته شما، هر دو طرف از این موضوع بیاطلاع بودهاید که این شرط را برآورده میکند.
فوری بودن اقدام: یکی از مهمترین شرایط برای استفاده از خیار عیب، فوری بودن آن است. یعنی خریدار باید به محض اطلاع از وجود اصلاحی و عقبنشینی، برای فسخ معامله اقدام کند. اگر در این کار تاخیر کند، ممکن است دادگاه این تاخیر را به منزله انصراف او از حق فسخ تلقی کند و در این صورت، او تنها میتواند درخواست خسارت (ارش) کند.
بررسی بند «اسقاط کافه خیارات»: در بسیاری از مبایعهنامهها، بندی با عنوان «اسقاط کافه خیارات» وجود دارد که به معنای صرفنظر کردن طرفین از تمام اختیارات فسخ معامله است. شما باید مبایعهنامه خود را به دقت بررسی کنید. اگر این بند در قرارداد شما وجود داشته باشد و امضا شده باشد، کار خریدار برای فسخ معامله بسیار دشوار خواهد شد، هرچند همچنان ممکن است بتواند برای دریافت خسارت اقدام کند.
راهکارها و توصیهها
با توجه به شرایط، چند راهکار پیش روی شماست:
مذاکره با خریدار: بهترین و سریعترین راه، گفتگو و تلاش برای رسیدن به یک توافق با خریدار است. شما میتوانید با پرداخت مبلغی به عنوان «ارش» (خسارت کاهش ارزش ملک)، رضایت او را برای نگه داشتن ملک جلب کرده و از فسخ کامل معامله جلوگیری کنید. این کار میتواند شما را از یک روند طولانی و پرهزینه در دادگاه نجات دهد.
بررسی دقیق مبایعهنامه: همانطور که گفته شد، فورا قرارداد خود را برای یافتن بند «اسقاط کافه خیارات» بررسی کنید. وجود یا عدم وجود این بند، نقش تعیینکنندهای در آینده این دعوای حقوقی دارد.
اگر توافق طرفین وجود داشته باشد امکان اقاله وجود دارد . در صورتیکه توافقی صورت نگیرد اختیار فسخ با خریدار است مگر آنکه در بیع نامه طور دیگری توافق شده باشد .
مسئلهای که شما توصیف کردید، در قانون تحت عنوان "خیار عیب" یا "حق فسخ به دلیل عیب مخفی" شناخته میشود. این حق به خریدار اجازه میدهد در صورتی که پس از معامله متوجه عیبی در مال شود که در زمان معامله از آن خبر نداشته و آن عیب از ارزش یا کارایی مال به طور محسوس بکاهد، معامله را فسخ کند.
شرایط اعمال خیار عیب (مطابق مواد ۴۲۴ به بعد قانون مدنی):
عیب موجود در زمان معامله باشد: عیبی که الان کشف شده، باید در زمان امضای قرارداد وجود داشته است.
مخفی بودن عیب: خریدار در زمان معامله از وجود آن بیخبر بوده است. ادعای خریدار مبنی بر بیاطلاعی، نقطه کلیدی ماجراست.
عیب فاحش باشد: عیب باید به گونهای باشد که اگر خریدار از آن مطلع بود، ملک را نمیخرید یا قیمت کمتری برای آن پرداخت میکرد. "اصلاحی عیان" (مانند ساخت و ساز غیرمجاز، عدم تطابق با نقشه مصوب، یا مشکلات عمده در اسکلت بنا) معمولا در دادگاه به عنوان عیب فاحش محسوب میشود.
علم نداشتن فروشنده شرط نیست: حتی اگر شما (فروشنده) نیز از وجود عیب بیخبر بوده باشید، باز هم خریدار حق فسخ معامله را دارد. قانون از طرفی که آگاه نبوده (خریدار) حمایت میکند.
با درودد
می توانید با توافق یکدیگر معامله را اقاله نمایید
میتوانید با توافق یکدگیر معامله را اقاله کنید
با سلام ،می توانید با توافق یکدیگر معامله را اقاله نمایید.
درود بر شما، دوست گرامی مستحضر باشید که میتوانید با توافق یکدیگر اقاله کنید.
سلام وقت بخیر ، بزرگوار متن مبایعهنامه را با دقت بررسی کنید، بهویژه بندهای مربوط به اوصاف ملک و تعهدات فروشنده. سپس مدارک شهرداری یا نقشه اصلاحی را تهیه کنید تا مشخص شود میزان اصلاحی دقیقاچقدر است. اگر اختلاف مساحت یا اصلاحی جزئی باشد مثلاچند متر، معمولاتعدیل ثمن و کاهش بخشی از مبلغ معامله راهحل منطقیتری نسبت به فسخ قرارداد است. اما اگر خریدار بر فسخ اصرار دارد، حتما با وکیل متخصص دعاوی ملکی مشورت کنید ۰ در نهایت، تصمیم نهایی با دادگاه است و قاضی تعیین میکند که آیا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا خیر.
سلام میتوانید با توافق هم دیگر معامله را اقاله کنید واگر قبول نکرد بعلت عیب در ملک میتوانید آن را فسخ کنید
سلام می توانید اقاله کنید جهت مشاوره بهتر مدارک می بایست مورد بررسی قرار بگیرد
سلام
می توانید با توافق یکدیگر معامله را اقاله کنید
