لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
شما می‌توانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ بگیرید.
باسلام
بنده یک اسکلت از یک مشاور املاک خریدم. طبقه بالا را فروخته بود به کس دیگری. من تمام کارش انجام دادم، فقط کچ‌کاری مانده. حالا نه مشاور املاک زیر بار می‌رود که فروشنده بوده، نه خریدار طبقه بالا.
بر اساس قانون مدنی ایران، در صورتی که در قرارداد خرید شما با مشاور املاک، تعهدی مبنی بر انجام شیب‌بندی و ایزوگام طبقه بالا ذکر شده باشد و این تعهد انجام نشده باشد، شما می‌توانید به استناد به ماده ۲۱۹ قانون مدنی که به لزوم اجرای تعهدات قراردادی اشاره دارد، از فروشنده یا مشاور املاک بخواهید که به تعهدات خود عمل کند.
اگر این تعهد در قرارداد ذکر نشده و یا مبهم است، می‌توانید از طریق دادگاه درخواست تفسیر قرارداد را بدهید تا مشخص شود چه کسی مسئول انجام این تعهدات است.
در نهایت، اگر هیچ‌کدام از طرفین حاضر به اجرای تعهدات خود نیستند، می‌توانید از طریق مراجع قضایی اقدام به شکایت کنید و تعهدات قانونی خود را پیگیری نمایید.
سلام و وقت بخیر 🌷
مشکل شما ترکیبی از «معاملۀ فضولی / فروش مال غیر» و یک دعوای حقوقی برای ثبت سند یا پس‑گرفتن پول و خسارت است. قدم به قدم توضیح می‌دهم تا بدانید از کجا شروع کنید و چه خواسته‌هایی را مطرح کنید.
──────────────────────
۱) اول واقعیت را روشن کنید؛ مالک واقعی کیست؟
• از اداره ثبت اسناد (سامانه جام) یا شهرداری بخش فنی، استعلام بگیرید تا بدانید نام چه شخصی در سند رسمی عرصه و اعیان درج شده است.
• اگر ملک هنوز تفکیک یا پایان‌کار نگرفته، ممکن است کل زمین به نام یک نفر (یا شرکت) باشد و طبقات تفکیکی نشده باشد. در این صورت «مشاور املاک» اصولا نمی‌تواند مالک باشد و اختیار فروش ندارد مگر وکالت رسمی داشته باشد.
🔹 نتیجه احتمالی ۱: مشاور املاک مالک نیست → فروش مال غیر.
🔹 نتیجه احتمالی ۲: سازنده/مالک با هماهنگی مشاور، طبقه بالایی را قبلا فروخته و بعدا همان اسکلت را به شما فروخته → بیع مکرر و معامله معارض.
──────────────────────
۲) مسیر کیفری (سریع‌تر برای توقیف و فشار)
عنوان اتهام: «فروش مال غیر» (ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری).
مرجع: دادسرای محل وقوع ملک یا محل تنظیم مبایعه‌نامه.
مدارک لازم:
• مبایعه‌نامه یا هر رسید پرداخت وجه.
• شهادت شهود (همسایه، کارگرها).
• فیش‌های بانکی یا رسید نقدی که پول را به حساب مشاور یا شخص دیگر ریخته‌اید.
در شکوائیه درخواست کنید:
۱. ممنوع‌الخروج و توقیف اموال متهم.
۲. صدور قرار تامین خواسته به میزان ثمن + هزینه‌های ساخت شما (فاکتور مصالح، دستمزد کارگر).
۳. ضبط ملک به‌عنوان دلیل جرم.
مزیت: بازپرس می‌تواند «قرار تامین کیفری» روی ملک بگذارد تا نقل و انتقال بعدی کاملا مسدود شود.
──────────────────────
۳) مسیر حقوقی (برای مالکیت یا استرداد پول)
سه حالت اصلی دارید:
حالت الف: مالک واقعی حاضر است معامله‌ی شما را تنفیذ کند
→ دادخواست «الزام مالک به تنظیم سند رسمی قسمت فروخته شده به نام خریدار (شما)» + «الزام به اخذ پایان‌کار و تفکیک». خواندگان: مالک رسمی + مشاور املاک (به‌عنوان دلال و مسئول جبران خسارت).
حالت ب: مالک حاضر نیست یا دو بار فروخته است
→ دادخواست «بطلان مبایعه‌نامه و استرداد ثمن» + «جبران کلیۀ خسارات و مخارج ساخت» (مواد ۳۵۵ و ۳۶۵ ق.م).
حالت ج: اصلا مالک رسمی دیگری است و کار شما تصرف عدوانی تلقی می‌شود
→ هم بطلان عقد و استرداد ثمن را می‌خواهید، هم باید بابت تصرف جواب بدهید؛ پس فورا طرح دعوا کنید که در مظان اتهام تصرف عدوانی قرار نگیرید.
مدارک لازم برای دادخواست:
• استعلام ثبت (پیوست کنید).
• مبایعه‌نامه و فیش واریزها.
• گزارش کارشناسی برآورد هزینه‌هایی که کرده‌اید (در دادگاه تقاضا کنید کارشناس رسمی اعزام شود).
• کلیۀ فاکتورهای مصالح، قرارداد کارگرها، رسید پرداخت بیمه، عکس مراحل ساخت.
──────────────────────
۴) خسارت‌های قابل مطالبه
۱. ثمن پرداختی (پول خرید اسکلت).
۲. هزینه‌های تکمیل بنا از روز خرید تا امروز (مصالح، دستمزد، بیمه، برق‑آب‑گاز موقت).
۳. اجرت‌المثل ایام تصرف (اگر مالک واقعی از ملک استفاده کرده باشد).
۴. خسارت تاخیر تادیه (از تاریخ پرداخت تا روز وصول).
۵. خسارات دادرسی و حق‌الوکاله.
چون هنوز فقط گچ‌کاری مانده، اکیدا اصرار کنید کارشناس «درصد پیشرفت» را تعیین کند تا حقتان محفوظ بماند.
──────────────────────
۵) شکایت انتظامی از مشاور املاک
هم‌زمان می‌توانید در اتحادیه مشاوران املاک شهرستان علیه مشاور شکایت کنید. مجوز او تعلیق یا ابطال می‌شود و اغلب مشاور برای جلوگیری از لغو پروانه، سریع‌تر دنبال حل و فصل می‌رود.
──────────────────────
۶) نکات عملی برای اینکه دستتان خالی نماند
🔸 اگر اسناد پرداخت وجه را ندارید، بانک معمولا صورتحساب ۳ سال اخیر را می‌دهد؛ درخواست رسمی بدهید.
🔸 پیامک‌ها یا تماس‌های ضبط‌شده با مشاور را روی CD بریزید و با گواهی اصالت از دفاتر خدمات قضایی پیوست کنید.
🔸 تا زمانی که “وضعیت مالکیت” روشن نشده، از ادامه گچ‌کاری یا تزریق هزینه بیشتر خودداری کنید؛ ممکن است دادگاه دستور توقف عملیات ساختمانی بدهد.
🔸 در شکایت کیفری حتما عنوان کنید «بیم فرار متهم وجود دارد» تا قرار ممنوع‌الخروجی صادر شود.
🔸 اگر خریدار طبقه بالا هم متضرر است، می‌توانید «دعوی ورود ثالث» یا «جلب به دادرسی» کنید تا در یک پرونده رسیدگی شود و رای واحد صادر گردد.
──────────────────────
خلاصه‌ی مسیر پیشنهادی
۱) همین هفته استعلام ثبت + شهرداری را بگیرید.
۲) شکواییه فروش مال غیر علیه مشاور (و هر شریک احتمالی) در دادسرا ثبت کنید.
۳) هم‌زمان یا بلافاصله، دادخواست حقوقی:
• اگر مالک رسمی حاضر به تنفیذ → الزام به تنظیم سند.
• اگر مخالف یا مجهول → بطلان معامله + استرداد وجوه و خسارات ساخت.
۴) تقاضای کارشناسی برای برآورد مخارج و توقیف ملک جهت تامین خواسته.
۵) شکایت انتظامی در اتحادیه املاک و پیگیری رسانه‌ای/محلی برای فشار اجتماعی (دلخواه).
اگر در نوشتن دادخواست یا شکواییه نیاز به متن دقیق دارید، بفرمایید نمونه آماده کنم.
امیدوارم حق شما سریع و کامل اعاده شود 🌹
با سلام ، در خصوص موضوع نیاز به توضیح بیشتری وجود دارد .
با سلام،پاسخگویی به موضوع نیازمند توضیحات بیشتر است.
با سلام سوال شما نیاز به توضیح بیشتر دارد بنابر این حتما از مشاورین درخواست مشاوره آنلاین یا تلفنی نمایید .
با سلام نیاز به بررسی مستندات و توضیحات بیشتری دارد
عرض سلام و احترام، نیاز به توضیح بیشتر است.
با سلام و درود
پاسخ مستلزم ارائه توضیحات بیشتر و بررسی مستندات و مدارک است
