چگونه سند ملکی که در طرح فضای سبز هست را بگیرم؟

محمدمهدی قنبری

۱ سال پیش

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام و وقت شما بخیر 🌷
سؤال بسیار مهمی مطرح کرده‌اید و نشان‌دهنده دقت شما در **فرآیند خرید ملک دارای محدودیت‌های قانونی (طرح فضای سبز و طرح‌های شهری)** است.
در ادامه، به‌صورت **کامل، دقیق و کاربردی** به سؤالات شما پاسخ می‌دهم و نکات مهم مربوط به **قانون جدید کاتب**، **نقش شهرداری**، و **امکان انتقال رسمی ملک در طرح فضای سبز** را بررسی می‌کنم.

---

## ✅ خلاصه سؤال شما:
۱. ملکی با سند رسمی قصد خرید دارید؛
۲. ملک در **طرح فضای سبز شهرداری** قرار دارد؛
۳. با **اجرای قانون جدید "کاتب"**، آیا دفترخانه از شهرداری استعلام می‌گیرد؟
۴. اگر شهرداری جواب ندهد یا موافقت نکند، **آیا انتقال ملک و صدور سند به نام خریدار ممکن است؟**

---

## 🟩 بخش اول: قانون جدید کاتب و استعلام از شهرداری

### ✅ قانون جدید کاتب چیست؟
**"کاتب"** یک سامانه الکترونیکی ثبت معاملات املاک (زیر نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور) است که از سال ۱۴۰۲ به‌تدریج در دفاتر اسناد رسمی **الزامی شده**.

### 🔹 طبق قانون و رویه فعلی:
دفترخانه **موظف است پیش از تنظیم سند قطعی، از شهرداری استعلام بگیرد**، به‌ویژه در شهرهایی که سامانه کاتب فعال شده.

### ✅ نتیجه:
**بله، دفترخانه حتما از شهرداری استعلام می‌گیرد**، مخصوصا برای املاکی که در محدوده یا حریم شهر هستند.

---

## 🟩 بخش دوم: ملک در طرح فضای سبز است – آیا شهرداری پاسخ می‌دهد؟

### ✅ پاسخ کوتاه:
🔸 **شهرداری ممکن است پاسخ دهد، اما در بسیاری از موارد با انتقال ملک مخالفت می‌کند.**

### 🔹 توضیح:
- اگر ملک در **طرح مصوب فضای سبز یا طرح تفصیلی شهری** باشد، شهرداری ممکن است:
- از پاسخ دادن **امتناع کند**؛ یا
- صریحا **با انتقال رسمی مخالفت کند**.

📌 چرا؟
چون طبق **قانون حفظ کاربری اراضی, و قانون تعیین وضعیت املاک در طرح‌های دولتی**،
شهرداری‌ها **حق دارند از نقل و انتقال رسمی املاکی که در طرح قرار دارند جلوگیری کنند**،
اگر **هنوز طرح اجرایی نشده باشد ولی ملک در مسیر طرح باشد**.

---

## 🟩 بخش سوم: اگر شهرداری پاسخ ندهد یا مخالفت کند، چه می‌شود؟

### ❌ در این حالت، دفترخانه **نمی‌تواند سند رسمی تنظیم کند**.

📌 یعنی:
- اگر **پاسخ استعلام نیاید**،
- یا **شهرداری مخالفت کند**،
- دفترخانه **در سامانه کاتب اجازه تنظیم سند نخواهد داشت**.

---

## ✅ راهکارهای پیشنهادی:

### ۱. **درخواست رسمی از شهرداری برای پاسخ به استعلام**
- از فروشنده بخواهید **پیش از معامله، استعلام وضعیت ملک را از شهرداری بگیرد**؛
- اگر پاسخ مثبت بود، با خیال راحت معامله کنید.

---

### ۲. **استناد به رای وحدت رویه دیوان عدالت اداری (در مواردی خاص)**
- در مواردی که ملک **بیش از ۱۰ سال در طرح بوده ولی اجرا نشده**،
دیوان عدالت اداری در **آراء متعدد** (از جمله رای وحدت ) اعلام کرده:

> اگر ظرف مدت معقول (مثلا ۱۰ سال) طرح اجرا نشده،
> مالک می‌تواند **انتقال دهد** و شهرداری نمی‌تواند مانع شود.

🔸 اما برای استفاده از این رای، باید **راسا به دیوان عدالت شکایت شود** که راهی زمان‌بر است.

---

### ۳. **معامله به‌صورت قولنامه‌ای (غیر رسمی)**
✅ اگر انتقال رسمی ممکن نیست،
می‌توانید **فعلا معامله را به‌صورت قولنامه‌ای با کد رهگیری انجام دهید**،
تا زمانی که شرایط صدور سند رسمی فراهم شود.

❗ البته این روش **ریسک‌هایی دارد** و باید حتما:
- متن قرارداد دقیق باشد،
- و پول تا زمان رفع مشکل، **به صورت کامل پرداخت نشود** یا **در امانت بماند**.

---

## ✅ جمع‌بندی پاسخ‌ها:

| سؤال | پاسخ |
|------|-------|
| آیا دفترخانه از شهرداری استعلام می‌گیرد؟ | ✅ بله، طبق قانون و سامانه کاتب الزامی است |
| اگر ملک در طرح فضای سبز باشد، شهرداری پاسخ می‌دهد؟ | 🔸 ممکن است ندهد یا مخالفت کند |
| اگر شهرداری پاسخ ندهد چه می‌شود؟ | ❌ دفترخانه سند رسمی تنظیم نمی‌کند |
| آیا می‌توان به نام خریدار سند زد؟ | ❌ فقط پس از موافقت شهرداری یا طی فرآیند حقوقی |
| راه‌حل چیست؟ | استعلام قبل معامله – قولنامه مشروط – شکایت به دیوان عدالت اداری |

---

## ✍️ اگر خواستید...

من می‌تونم:
- **متن درخواست رسمی استعلام شهرداری** رو براتون تهیه کنم؛
- یا اگر خواستید معامله کنید، **متن قرارداد قولنامه‌ای مشروط و مطمئن** بنویسم.

در خدمت شما هستم 🌹
با آرزوی معامله‌ای موفق و بی‌دردسر برای شما.

ندا السادات روناسی

۴ ماه پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۴٫۸ · ۱۷۱ مشاوره موفق

با سلام
با اجرای سیستم کاتب، دفترخانه پیش از تنظیم سند استعلام جامع از شهرداری را دریافت می‌کند؛ اگر ملک در طرح فضای سبز باشد، شهرداری ممانعت خواهد کرد و انتقال رسمی غیرممکن است، مگر اینکه ابتدا تغییر کاربری قانونی انجام شود.

سارا جوربنیان

۱ سال پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۴٫۵ · ۵ مشاوره موفق

با سلام
دفترخانه از سه مرجع استعلام اخذ مینماید که یکی از آنها شهرداری است. شهرداری نیز موظف به پاسخ به استعلام است و بدون داشتن برگه استعلام نمیتوانید تنظیم سند نمایید. لذا با علم به این مهم اقدام به تنظیم قرارداد نمایید.