اینجانب آپارتمانی را چند سال پیش خریداری نمودم با این شرط که مبلغ ۱۵۰ میلیون تومان جهت تنظیم سند از فروشنده نگه داشتهام که همزمان با تنظیم سند پرداخت شود و چک ۱۵۰ تومان به بنگاه تحویل شده است و روزی ۵۰۰ هزار تومان خسارت عدم تعهد هر یک از طرفین در قولنامه ذکر شده است.
هم اکنون سند آپارتمان آماده شده است. فروشنده ادعا مینماید که چون شما ۱۵۰ میلیون تومان به من را ندادهاید، خسارتی به شما تعلق نمیگیرد. البته تا به حال سند آماده نبوده و مبلغ را درخواست نکرده است.
آیا من زمانی که مقرر بوده است سند به نام من تنظیم بشود باید ۱۵۰ میلیون تومان را به ایشان میدادهام یا به حساب دادگستری واریز مینمودهام یا خیر؟ اکنون برای دریافت خسارت تاخیر در تنظیم سند و الزام فروشنده به تنظیم سند باید چکار کنم؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
بنا بر قوانین جاری و رویههای قضایی ایران، در معاملاتی که پرداخت بخشی از ثمن (قیمت) معامله به زمان تنظیم سند رسمی موکول شده است، تعهدات طرفین «متقابل» و «همزمان» تلقی میشود. به این معنا که فروشنده ملزم به انتقال مالکیت (تنظیم سند) و خریدار ملزم به پرداخت باقیمانده پول در همان لحظه است.
تعهدات متقابل در قرارداد
در صورتی که در مبایعهنامه قید شده باشد مبلغ ۱۵۰ میلیون تومان «همزمان با تنظیم سند» پرداخت شود، شما تا پیش از آماده شدن مقدمات قانونی سند از سوی فروشنده، الزامی به پرداخت آن نداشتهاید. ادعای فروشنده مبنی بر اینکه عدم پرداخت این مبلغ مانع تعلق خسارت به شماست، از نظر قانونی فاقد وجاهت است؛ زیرا تا زمانی که فروشنده برای تنظیم سند در دفترخانه حاضر نشده و استعلامات لازم را آماده نکرده باشد، موعد پرداخت شما نیز فرا نرسیده است.
اثبات آمادگی برای پرداخت
برای مطالبه خسارت تاخیر (وجه التزام)، شما باید ثابت کنید که در تاریخ مقرر در قرارداد، آمادگی پرداخت مبلغ را داشتهاید.
گواهی عدم حضور: بهترین دلیل برای اثبات این موضوع، دریافت «گواهی عدم حضور» از دفترخانه در تاریخ مقرر است.
ارائه چک در دفترخانه: در روز مقرر، خریدار باید با همراه داشتن الباقی ثمن (معمولا به صورت چک تضمینشده بانکی) در دفترخانه حاضر شود تا سردفتر حضور او و آماده بودن وجه را تایید کند.
چک نزد بنگاه: تحویل چک به بنگاه نشاندهنده حسن نیت شماست، اما اگر گواهی عدم حضور دریافت نکرده باشید، اثبات «آمادگی قطعی» در مراجع قضایی دشوارتر خواهد بود.
اقدامات قانونی لازم
اکنون که سند آماده شده است، برای دریافت خسارت و الزام فروشنده به انجام تعهد، باید مراحل زیر را طی کنید:
ارسال اظهارنامه: فورا یک اظهارنامه قانونی برای فروشنده ارسال کنید و در آن ضمن اعلام آمادگی برای پرداخت مبلغ، تاریخ و ساعت مشخصی را برای حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند اعلام نمایید.
دریافت گواهی عدم حضور: اگر فروشنده در تاریخ تعیینشده در اظهارنامه حاضر نشد، حتما گواهی عدم حضور جدیدی با ذکر آماده بودن وجه دریافت کنید.
طرح دعوا: دادخواستی با دو خواسته «الزام به تنظیم سند رسمی» و «مطالبه خسارت تاخیر در انجام تعهد» (روزانه ۵۰۰ هزار تومان) به دادگاه ارائه دهید.
وضعیت خسارت روزانه
دادگاهها معمولا خسارت تاخیر را از تاریخی محاسبه میکنند که خریدار آمادگی خود را (با گواهی عدم حضور یا چک بانکی) ثابت کرده باشد. اگر در گذشته (تاریخ اولیه قرارداد) گواهی عدم حضور نگرفتهاید، ممکن است مطالبه خسارت برای سالهای گذشته با چالش مواجه شود؛ اما از زمان ارسال اظهارنامه جدید و اثبات آمادگی، خسارت قطعا تعلق خواهد گرفت. همچنین، اگر فروشنده اقرار کند که تا کنون سند آماده نبوده، این خود دلیلی بر تخلف او از انجام تعهد است
باسلام
تعهد شما برای پرداخت هنوز حال نشده بوده.
بنابراین ،نه مکلف بودهاید به فروشنده بدهید
نه الزامی به واریز به حساب دادگستری داشتهاید
شما عدم پرداخت نکردهاید؛بلکه موعد پرداخت نرسیده بوده.
تاخیر در تنظیم سند ناشی از عدم آمادگی فروشنده بوده، نه شما
از طریق دفاتر خدمات قضایی:اظهارنامه بفرستیداعلام کنید:
آمادگی کامل برای حضور در دفترخانه،پرداخت همزمان ۱۵۰ میلیون تومان،مطالبه خسارت تاخیر از تاریخ مقرر در قولنامه
از دفترخانه گواهی عدم حضور فروشنده بگیرید
میتوانید دادخواست بدهید با خواستههای زیر:
الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی
مطالبه خسارت تاخیر در انجام تعهد
برای ارائه پاسخ دقیق و اظهار نظر حقوقی صحیح در خصوص سؤال مطرحشده، لازم است مفاد و بندهای قرارداد بهطور کامل و دقیق مورد بررسی و ارزیابی قرار گیرد، چراکه نتیجه نهایی مستقیما به تعهدات، شروط و توافقات مندرج در قرارداد بستگی دارد.
طبق قرارداد باتوجه به اینکه درج شده در زمان تنظیم سند به نام شما مبلغ دوم پرداخت شود شما موظف به پرداخت زودتر نبوده اید،و حال از طریق دادگاه میتوانید الزام به تنظیم سند و خسارات وارده را مطالبه کنید.
شما باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و مطالبه خسارت تاخیر روزانه را در دادگاه حقوقی مطرح کنید. عدم پرداخت ۱۵۰ میلیون تومان توسط شما توجیهی برای عدم پرداخت خسارت تاخیر توسط فروشنده نیست، زیرا پرداخت آن مشروط به تنظیم سند بوده است.
طبق قرارداد باتوجه به اینکه درج شده در زمان تنظیم سند به نام شما مبلغ دوم پرداخت شود شما موظف به پرداخت زودتر نبوده اید،و حال از طریق دادگاه میتوانید الزام به تنظیم سند و خسارات وارده را مطالبه کنید.
موفق باشید
