یک باب خانه را به مدرسه غیرانتفاعی اجاره داده بودیم. برابر اجارهنامه، مستاجر متعهد شده بود که در زمان تحویل، ملک را به حالت اولیه بازگرداند. در سررسید قرارداد اظهارنامه فرستادیم ولی چون تخریب محرز بود، تحویل نگرفتیم. به دادگاه رفتیم و با نظر هیئت کارشناسی و تحت نظر دادگاه، بازسازی انجام شد.
حال دادگاه اجرتالمثل این ایام اطاله و دوره رسیدگی قضایی را رد کرده و گفته موجر نمیتوانست آن زمان از تحویل ملک امتناع نماید و اجاره را هم به دلیل اتمام مدت قرارداد قانونی نمیداند. در این مدت موجر نتوانسته از ملک خود منتفع شود و استفاده نماید.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
در خصوص مساله پیش آمده که ملک را به یک مدرسه غیرانتفاعی اجاره داده بودید و مستاجر در زمان تحویل ملک را به حالت اولیه بازنگردانده و دادگاه اجرت المثل ایام اطاله و رسیدگی قضایی را رد کرده است، باید به نکات زیر توجه کرد:
۱. اجرت المثل ایام تصرف پس از اتمام قرارداد:
طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی، عقد اجاره به محض اتمام مدت، مرتفع میشود. با این حال، اگر مستاجر پس از انقضای مدت قرارداد، ملک را بدون اذن مالک در تصرف خود نگه دارد، موجر برای این بازه زمانی مستحق دریافت اجرت المثل است، حتی اگر مستاجر از ملک استفادهای نکرده باشد. این بدان معناست که عدم تحویل ملک در موعد مقرر، حتی در صورت عدم استفاده توسط مستاجر، موجب تعلق اجرت المثل به موجر میشود.
۲. عدم تحویل ملک توسط موجر به دلیل تخریب:
اگر تخریب ملک توسط مستاجر محرز بوده و به حدی باشد که استفاده از آن غیرممکن شود یا به طور اساسی به ملک آسیب وارد کند، موجر حق فسخ قرارداد و مطالبه خسارت را دارد. در چنین شرایطی، عدم تحویل ملک توسط موجر به دلیل تخریب و لزوم بازسازی، میتواند قابل توجیه باشد. این موضوع که بازسازی تحت نظر دادگاه و با نظر هیئت کارشناسی انجام شده، نشان دهنده لزوم این بازسازی و عدم امکان انتفاع موجر از ملک در آن دوره است.
۳. نقش کارشناس رسمی دادگستری در تعیین خسارت و اجرت المثل:
برای تعیین میزان خسارت وارده به ملک و همچنین اجرت المثل ایام تصرف، دادگاه معمولا از کارشناس رسمی دادگستری استفاده میکند. این کارشناس با بازدید از محل، میزان خسارت وارده یا اجرت المثل ایام تصرف را بر اساس اصول کارشناسی و با توجه به معیارهایی مانند متراژ، سن بنا، نوع کاربری، موقعیت ملک و نرخ اجاره در منطقه تعیین میکند. نظریه کارشناسی به طرفین ابلاغ میشود و قابل اعتراض است و در صورت اعتراض، به هیئت کارشناسی سه نفره ارجاع داده خواهد شد.
۴. پیگیری مطالبه اجرت المثل ایام بازسازی و رسیدگی قضایی:
با توجه به اینکه دادگاه اجرت المثل ایام اطاله و دوره رسیدگی قضایی را رد کرده و به دلیل اتمام مدت قرارداد، اجاره را قانونی نمیداند، شما میتوانید با تکیه بر دلایل زیر نسبت به این رای اقدام کنید:
اثبات تصرف غیرمجاز: هرچند قرارداد اجاره به اتمام رسیده، اما مستاجر به دلیل تخریب ملک، آن را به حالت اولیه تحویل نداده و شما نیز به همین دلیل از تحویل گرفتن آن امتناع کرده اید. این وضعیت میتواند به عنوان تصرف غیرمجاز مستاجر تلقی شود و موجر مستحق اجرت المثل ایام تصرف باشد.
عدم انتفاع موجر از ملک: دلیل اصلی عدم انتفاع شما از ملک، تخریب صورت گرفته توسط مستاجر و لزوم بازسازی بوده است که این بازسازی نیز تحت نظر و با تایید دادگاه انجام شده است. این ایام، به دلیل فعل مستاجر، موجب تضییع حقوق شما شده است.
دادخواست اجرت المثل ایام تصرف: شما باید یک دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کنید. در این دادخواست باید مشخصات کامل خواهان و خوانده، توضیح کامل وضعیت ملک، مدت زمان عدم تحویل و مدارک اثبات کننده مالکیت و تخریب (مانند اجاره نامه و نظریه کارشناسی قبلی) را ارائه دهید. دادگاه پس از بررسی، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع خواهد داد تا میزان اجرت المثل ایام تصرف را محاسبه کند.
۵. تجدید نظر یا فرجام خواهی:
اگر رای دادگاه بدوی صادر شده و شما به آن اعتراض دارید، میتوانید ظرف مهلت قانونی (۲۰ روز برای اشخاص مقیم ایران) نسبت به آن درخواست تجدید نظر یا فرجام خواهی نمایید. در این مرحله میتوانید با ارائه مستندات و استدلالات قویتر، بر حق خود در مطالبه اجرت المثل ایام عدم انتفاع از ملک به دلیل تخریب و بازسازی توسط مستاجر تاکید کنید.
ظرف بیست روز پس از ابلاغ دادنامه امکان تجدیدنظرخواهی وجود دارد . برای تنظیم لایحه اعتراضی توصیه میشود از خدمات یک وکیل با ارائه جزییات و مدارک بهره مند شوید .
اگر عدم امکان استفاده از ملک ناشی از تخریب و انجام ندادن تعهدات مستاجر بوده، میتوانید نسبت به رد اجرتالمثل در مهلت قانونی تجدیدنظرخواهی کنید و استدلال کنید که محرومیت از انتفاع ناشی از تقصیر مستاجر بوده است.
