لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ بگیرید.
با سلام. من یه ملک تجاری دارم که ۱۰ تا ۱۵ ساله مستاجر داره. میخواستم بدونم برای اینکه مستاجر نتونه ادعای تصرف ملک را داشته باشه، تو تمدید قرارداد اجاره آیا ماده قانونی یا بندی هست که اضافه کرد که جلوی تصرف مستاجر را بگیره؟ لطفا راهنمایی کنید.
با سلام
در قرارداد به صراحت قید کنید که با پایان یافتن مدت اجاره، مستاجر هیچ گونه حق کسب و پیشه یا سرقفلی نخواهد داشت و ملزم به تخلیه ملک می باشد.
سلام
سوال دارای ابهام می باشد
باتوجه به توضیح فوق مشمول حق کسب و پیشه نمی شوند.
عرض سلام و احترام ، حق کسب و پیشه را از ایشان ساقط نمائید.
بادرود
برای جلوگیری از ادعای تصرف یا سرقفلی توسط مستاجر، در تمدید قرارداد اجاره میتوانید بندهایی برای تاکید بر مالکیت موجر، عدم وجود حق سرقفلی، و تعهد به تخلیه اضافه کنید.
و قرارداد را تحت قانون ۱۳۷۶ تنظیم کنید.
و از مستاجر اقرارنامه محضری بگیرید
سلام بله توجه به تمدید هرساله و مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ امکان این ادعا نیست ولی برای تاکید میتوانید در قرارداد اشاره نمایید
سلام.
برای جلوگیری از ادعای تصرف ملک تجاری توسط مستاجر پس از سالها سکونت، مهمترین اقدام، تنظیم و تمدید قرارداد اجاره به صورت مکتوب و رسمی است. در قوانین ایران، صرف سکونت طولانیمدت مستاجر در یک ملک، به معنای مالکیت او بر آن ملک نیست و مستاجر نمیتواند صرفا بر این اساس ادعای مالکیت کند.
با این حال، برای محافظت از حقوق خود و جلوگیری از مشکلات احتمالی، به نکات زیر در تمدید قرارداد اجاره توجه فرمایید:
اهمیت تمدید کتبی قرارداد
تمدید قرارداد اجاره حتما باید به صورت کتبی انجام شود. اگر قرارداد اجاره تمدید نشود، ممکن است هر یک از طرفین ادعاهایی مطرح کنند یا مالک اعلام کند که مستاجر بدون قرارداد، ملک را تصرف کرده است. در این صورت، تصرف مستاجر میتواند "تصرف عدوانی" تلقی شود. توافقهای شفاهی در این زمینه اعتبار قانونی کافی ندارند و در صورت بروز اختلاف، قابل استناد نیستند.
نکات کلیدی برای درج در قرارداد تمدید اجاره
برای اینکه جلوی ادعای تصرف مستاجر (به معنای ادامه سکونت بدون قرارداد یا فراتر از مدت قرارداد) گرفته شود، میتوانید موارد زیر را در قرارداد تمدید لحاظ کنید:
مدت دقیق اجاره: تاریخ شروع و پایان قرارداد به وضوح مشخص شود.
تعهد به تخلیه: بندی اضافه کنید که صراحتا مستاجر را ملزم به تخلیه ملک پس از اتمام مدت قرارداد نماید.
عدم ادعای مالکیت یا تصرف دائم: میتوانید بندی اضافه کنید مبنی بر اینکه مستاجر اقرار میکند که تصرف وی در ملک صرفا بر اساس رابطه استیجاری و در چارچوب این قرارداد بوده و هیچگونه حق مالکیتی یا ادعای تصرف دائمی نسبت به ملک ندارد و پس از انقضای مدت یا فسخ قرارداد، ملزم به تخلیه فوری ملک است.
اجرتالمثل ایام تصرف: طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی، اگر مستاجر پس از اتمام مدت اجاره، ملک را تخلیه نکند، موظف به پرداخت اجرتالمثل ایام تصرف (مبلغی معادل اجارهبهای ملک برای مدت تصرف غیرقراردادی) به مالک خواهد بود. اشاره به این ماده یا ذکر این موضوع در قرارداد میتواند مفید باشد.
تبعیت از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶: در صورتی که قرارداد شما مشمول این قانون باشد (که برای قراردادهای جدید و قراردادهایی که سرقفلی تحت این قانون واگذار شده، صادق است)، مستاجر موظف است بهمحض اتمام مدت قرارداد، ملک تجاری را تخلیه کند. ذکر تبعیت قرارداد از این قانون (در صورت انطباق شرایط) میتواند به شفافیت کمک کند.
تصرف عدوانی و اقدامات قانونی
تصرف عدوانی مستاجر به وضعیتی گفته میشود که مستاجر بدون اجازه مالک یا برخلاف شرایط قرارداد، ملک را تصرف کرده یا از تخلیه آن پس از اتمام قرارداد خودداری میکند. در این حالت، موجر میتواند برای بازپسگیری ملک خود به مراجع قانونی مراجعه کند.
یکی از اقدامات پیشگیرانه، ارسال "اظهارنامه رسمی خلع ید" حداقل یک ماه قبل از انقضای مدت اجاره به مستاجر است.
تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی
در املاک تجاری، مفاهیم "حق کسب و پیشه" و "سرقفلی" مطرح هستند که با ادعای تصرف به معنای مالکیت متفاوتند:
حق کسب و پیشه: این حق مربوط به ارزش افزودهای است که مستاجر به دلیل فعالیتهای تجاری خود در ملک ایجاد کرده است (بیشتر در قراردادهای قدیمی و مشمول قانون ۱۳۵۶ مطرح است).
سرقفلی: مبلغی است که مستاجر در ابتدای قرارداد به موجر پرداخت میکند و تحت شرایطی در پایان قرارداد قابل مطالبه است (ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶).
اگرچه مستاجر نمیتواند ادعای مالکیت بر اساس سکونت طولانیمدت داشته باشد، اما ممکن است بسته به شرایط قرارداد اولیه و قوانین حاکم بر آن (به خصوص اگر قرارداد قدیمی و مشمول قانون سال ۱۳۵۶ باشد)، حقوقی مانند حق کسب و پیشه برای او ایجاد شده باشد که این موضوع جدا از بحث تصرف است و باید در چارچوب قانون مربوطه بررسی شود.
توصیه نهایی:
برای جلوگیری از هرگونه سوءتفاهم یا ادعای احتمالی، اکیدا توصیه میشود که تمدید قرارداد اجاره ملک تجاری خود را به صورت مکتوب، با ذکر دقیق مدت، تعهد به تخلیه پس از انقضا، و در صورت امکان با ارجاع به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ (در صورت شمول) انجام دهید
با سلام
ادعای مستاجر در این خصوص ره به جایی نخواهد برد چرا که وی صرفا مالک منافع ملک و قرارداد فی مابین تابع قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ می باشد.
در تمدید قرارداد اجاره ملک تجاری برای جلوگیری از هرگونه ادعای تصرف یا مالکیت یا حق کسب و پیشه توسط مستاجر، باید بندی دقیق، صریح و منطبق با مواد قانونی درج گردد از جمله: «مستاجر اقرار مینماید که صرف تصرف و استفاده از عین مستاجره تحت عناوین اجارههای سابق یا تمدیدهای بعدی هیچگونه حقی از جمله حق کسب یا پیشه یا تجارت یا سرقفلی یا مالکیت نسبت به مورد اجاره برای وی ایجاد نکرده و نخواهد کرد و تنها بهموجب این قرارداد، برای مدت معین، حق انتفاع دارد. بدیهی است با انقضای مدت اجاره، مستاجر موظف به تخلیه و تحویل ملک بدون هیچگونه ادعا یا عذر موجهی خواهد بود.» این بند مستند به ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ است که مقرر میدارد روابط استیجاری تابع اراده طرفین و مفاد قرارداد است و مستاجر پس از انقضای مدت مکلف به تخلیه است و همچنین رای وحدت رویه ۶۲۹ دیوان عالی کشور که تصریح دارد قراردادهای اجاره تجاری بعد از سال ۱۳۷۶ مشمول قانون سابق نبوده و هیچگونه حقی برای مستاجر جز استفاده موقت ایجاد نمیکند؛ بنابراین درج چنین بندی با استناد به قانون سال ۱۳۷۶ و تنظیم قرارداد با کد رهگیری رسمی، مستندترین و فنیترین راه برای جلوگیری از هرگونه ادعای بعدی است.
سلام با توجه به سوال شما با قید عدم کسب وپیشه اقدام نمایید موفق باشید
با سلام و احترام قید نمایید که هیچگونه حق کسب و پیشهای را نخواهند داشت
با سلام و عرض ادب ،قید نمایید هیچگونه حق کسب وپیشه ای نخواهند داشت
سرقفلی در سال ۱۳۷۶ یک قرارداد بین مالک و مستاجر است؛ اما حق کسب و پیشه امری قانونی می باشد. امکان اسقاط حق کسب و پیشه در زمان عقد قرارداد اجاره وجود ندارد؛ زیرا هنوز حقی به وجود نیامده است که بشود آن را حذف کرد؛ اما امکان اسقاط سرقفلی از ابتدای عقد قرارداد برای طرفین معامله فراهم است امکان اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی فقط در شرایطی خاص فراهم است. در ماده ۱۴ و ۱۵ قانون روابط مالک و مستاجر این مورد ذکر شده که در ۴ حالت مستاجر باید نسبت به تخلیه ملک اقدام و آن را تحویل موجر دهد
با سلام حق کسب و پیشه و سرقفلی در قولنامه اسقاط نمایید
با سلام
قید نمایید هیچگونه حق کسب وپیشه ای نخواهند داشت
سلام
قرارداد اجاره حکایت از انتقال منافع عین داره و مانع تصرف
سلام
همان قرارداد اجاره بهترین دلیل و مدرک در خصوص عدم مالکیت ایشان میباشد و تصرفات ایشان حسب قرارداد صرفا در حدود قرارداد اجاره مشروع میباشد
درود در قرارداد قید کنید که با پایان یافتن مدت اجاره، مستاجر هیچ گونه حق کسب و پیشه یا سرقفلی نخواهد داشت
با سلام وقتی ایشان درقرارداد بعنوان مستاجر معرفی میشود،تنهامالکیت منفعت برای ایشان ایجادمیگردد،وتنهامیبایست قید نمایید هیچگونه حق کسب وپیشه ای نخواهند داشت.
با سلام مستاجر میتواند ادعای تصرف ملک را بنماید، سند مالکیت و قرارداد اجاره دلیل مالکیت شماست
باسلام
در پایان مهلت قرارداد اجاره هنگام تمدید حق سرقفلی را به ایشان منتقل نکنید و حق دیگری به جهت تصرف ملک نخواهند داشت.
در قرارداد به صراحت قید کنید که با پایان یافتن مدت اجاره، مستاجر هیچ گونه حق کسب و پیشه یا سرقفلی نخواهد داشت و ملزم به تخلیه ملک است
