موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
چگونه از تصرف ملک تجاری جلوگیری کنم؟
پرسیده شده ۱ سال پیش
۲۵ پاسخ ثبت شده
با سلام. من یه ملک تجاری دارم که ۱۰ تا ۱۵ ساله مستاجر داره. میخواستم بدونم برای اینکه مستاجر نتونه ادعای تصرف ملک را داشته باشه، تو تمدید قرارداد اجاره آیا ماده قانونی یا بندی هست که اضافه کرد که جلوی تصرف مستاجر را بگیره؟ لطفا راهنمایی کنید.
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
صرف سکونت طولانیمدت به معنای مالکیت نیست و قرارداد کتبی اجاره مانع ادعای تصرف است. برای محکمکاری، در تمدید قرارداد صراحتاً اسقاط هرگونه حق کسب، پیشه و سرقفلی و الزام به تخلیه را قید کنید.
اینکه درج این شروط تا چه حد از حقوق شما محافظت میکند، به سالِ شروع رابطه استیجاری و شروط قرارداد اولیه شما بستگی دارد.
سارا جوربنیانوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۴٫۵
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
جلوگیری از ادعای تصرف مستاجر در ملک تجاری
صرف سکونت طولانیمدت مستاجر حقی بر مالکیت ملک تجاری ایجاد نمیکند و وجود قرارداد کتبی و سند مالکیت مانع تصرف عدوانی است. با این حال هنگام تمدید، قرارداد را حتماً کتبی بنویسید و تاریخ شروع و پایان را دقیق مشخص کنید. در متن تمدید قید کنید که مستاجر هیچگونه حق کسب و پیشه یا سرقفلی ندارد و با پایان مدت، ملزم به تخلیه ملک است. با این وجود اگر شروع رابطه استیجاری به سالهای قبل بازگردد، قواعد اسقاط حق کسب و پیشه شرایط متفاوتی خواهد داشت.
منابع: مواد ۱۴ و ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
در قرارداد به صراحت قید کنید که با پایان یافتن مدت اجاره، مستاجر هیچ گونه حق کسب و پیشه یا سرقفلی نخواهد داشت و ملزم به تخلیه ملک است
محمدمهدی قنبری
۱ سال پیش
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوهقضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
سلام.
برای جلوگیری از ادعای تصرف ملک تجاری توسط مستاجر پس از سالها سکونت، مهمترین اقدام، تنظیم و تمدید قرارداد اجاره به صورت مکتوب و رسمی است. در قوانین ایران، صرف سکونت طولانیمدت مستاجر در یک ملک، به معنای مالکیت او بر آن ملک نیست و مستاجر نمیتواند صرفا بر این اساس ادعای مالکیت کند.
با این حال، برای محافظت از حقوق خود و جلوگیری از مشکلات احتمالی، به نکات زیر در تمدید قرارداد اجاره توجه فرمایید:
اهمیت تمدید کتبی قرارداد
تمدید قرارداد اجاره حتما باید به صورت کتبی انجام شود. اگر قرارداد اجاره تمدید نشود، ممکن است هر یک از طرفین ادعاهایی مطرح کنند یا مالک اعلام کند که مستاجر بدون قرارداد، ملک را تصرف کرده است. در این صورت، تصرف مستاجر میتواند "تصرف عدوانی" تلقی شود. توافقهای شفاهی در این زمینه اعتبار قانونی کافی ندارند و در صورت بروز اختلاف، قابل استناد نیستند.
نکات کلیدی برای درج در قرارداد تمدید اجاره
برای اینکه جلوی ادعای تصرف مستاجر (به معنای ادامه سکونت بدون قرارداد یا فراتر از مدت قرارداد) گرفته شود، میتوانید موارد زیر را در قرارداد تمدید لحاظ کنید:
مدت دقیق اجاره: تاریخ شروع و پایان قرارداد به وضوح مشخص شود.
تعهد به تخلیه: بندی اضافه کنید که صراحتا مستاجر را ملزم به تخلیه ملک پس از اتمام مدت قرارداد نماید.
عدم ادعای مالکیت یا تصرف دائم: میتوانید بندی اضافه کنید مبنی بر اینکه مستاجر اقرار میکند که تصرف وی در ملک صرفا بر اساس رابطه استیجاری و در چارچوب این قرارداد بوده و هیچگونه حق مالکیتی یا ادعای تصرف دائمی نسبت به ملک ندارد و پس از انقضای مدت یا فسخ قرارداد، ملزم به تخلیه فوری ملک است.
اجرتالمثل ایام تصرف: طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی، اگر مستاجر پس از اتمام مدت اجاره، ملک را تخلیه نکند، موظف به پرداخت اجرتالمثل ایام تصرف (مبلغی معادل اجارهبهای ملک برای مدت تصرف غیرقراردادی) به مالک خواهد بود. اشاره به این ماده یا ذکر این موضوع در قرارداد میتواند مفید باشد.
تبعیت از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶: در صورتی که قرارداد شما مشمول این قانون باشد (که برای قراردادهای جدید و قراردادهایی که سرقفلی تحت این قانون واگذار شده، صادق است)، مستاجر موظف است بهمحض اتمام مدت قرارداد، ملک تجاری را تخلیه کند. ذکر تبعیت قرارداد از این قانون (در صورت انطباق شرایط) میتواند به شفافیت کمک کند.
تصرف عدوانی و اقدامات قانونی
تصرف عدوانی مستاجر به وضعیتی گفته میشود که مستاجر بدون اجازه مالک یا برخلاف شرایط قرارداد، ملک را تصرف کرده یا از تخلیه آن پس از اتمام قرارداد خودداری میکند. در این حالت، موجر میتواند برای بازپسگیری ملک خود به مراجع قانونی مراجعه کند.
یکی از اقدامات پیشگیرانه، ارسال "اظهارنامه رسمی خلع ید" حداقل یک ماه قبل از انقضای مدت اجاره به مستاجر است.
تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی
در املاک تجاری، مفاهیم "حق کسب و پیشه" و "سرقفلی" مطرح هستند که با ادعای تصرف به معنای مالکیت متفاوتند:
حق کسب و پیشه: این حق مربوط به ارزش افزودهای است که مستاجر به دلیل فعالیتهای تجاری خود در ملک ایجاد کرده است (بیشتر در قراردادهای قدیمی و مشمول قانون ۱۳۵۶ مطرح است).
سرقفلی: مبلغی است که مستاجر در ابتدای قرارداد به موجر پرداخت میکند و تحت شرایطی در پایان قرارداد قابل مطالبه است (ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶).
اگرچه مستاجر نمیتواند ادعای مالکیت بر اساس سکونت طولانیمدت داشته باشد، اما ممکن است بسته به شرایط قرارداد اولیه و قوانین حاکم بر آن (به خصوص اگر قرارداد قدیمی و مشمول قانون سال ۱۳۵۶ باشد)، حقوقی مانند حق کسب و پیشه برای او ایجاد شده باشد که این موضوع جدا از بحث تصرف است و باید در چارچوب قانون مربوطه بررسی شود.
توصیه نهایی:
برای جلوگیری از هرگونه سوءتفاهم یا ادعای احتمالی، اکیدا توصیه میشود که تمدید قرارداد اجاره ملک تجاری خود را به صورت مکتوب، با ذکر دقیق مدت، تعهد به تخلیه پس از انقضا، و در صورت امکان با ارجاع به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ (در صورت شمول) انجام دهید
مهدی حمیدی
۱ سال پیش
وکیل پایه یک مرکز وکلای قوهقضاییه
۵٫۰·۴۱ مشاوره موفق
در تمدید قرارداد اجاره ملک تجاری برای جلوگیری از هرگونه ادعای تصرف یا مالکیت یا حق کسب و پیشه توسط مستاجر، باید بندی دقیق، صریح و منطبق با مواد قانونی درج گردد از جمله: «مستاجر اقرار مینماید که صرف تصرف و استفاده از عین مستاجره تحت عناوین اجارههای سابق یا تمدیدهای بعدی هیچگونه حقی از جمله حق کسب یا پیشه یا تجارت یا سرقفلی یا مالکیت نسبت به مورد اجاره برای وی ایجاد نکرده و نخواهد کرد و تنها بهموجب این قرارداد، برای مدت معین، حق انتفاع دارد. بدیهی است با انقضای مدت اجاره، مستاجر موظف به تخلیه و تحویل ملک بدون هیچگونه ادعا یا عذر موجهی خواهد بود.» این بند مستند به ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ است که مقرر میدارد روابط استیجاری تابع اراده طرفین و مفاد قرارداد است و مستاجر پس از انقضای مدت مکلف به تخلیه است و همچنین رای وحدت رویه ۶۲۹ دیوان عالی کشور که تصریح دارد قراردادهای اجاره تجاری بعد از سال ۱۳۷۶ مشمول قانون سابق نبوده و هیچگونه حقی برای مستاجر جز استفاده موقت ایجاد نمیکند؛ بنابراین درج چنین بندی با استناد به قانون سال ۱۳۷۶ و تنظیم قرارداد با کد رهگیری رسمی، مستندترین و فنیترین راه برای جلوگیری از هرگونه ادعای بعدی است.
سرقفلی در سال ۱۳۷۶ یک قرارداد بین مالک و مستاجر است؛ اما حق کسب و پیشه امری قانونی می باشد. امکان اسقاط حق کسب و پیشه در زمان عقد قرارداد اجاره وجود ندارد؛ زیرا هنوز حقی به وجود نیامده است که بشود آن را حذف کرد؛ اما امکان اسقاط سرقفلی از ابتدای عقد قرارداد برای طرفین معامله فراهم است امکان اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی فقط در شرایطی خاص فراهم است. در ماده ۱۴ و ۱۵ قانون روابط مالک و مستاجر این مورد ذکر شده که در ۴ حالت مستاجر باید نسبت به تخلیه ملک اقدام و آن را تحویل موجر دهد
بادرود
برای جلوگیری از ادعای تصرف یا سرقفلی توسط مستاجر، در تمدید قرارداد اجاره میتوانید بندهایی برای تاکید بر مالکیت موجر، عدم وجود حق سرقفلی، و تعهد به تخلیه اضافه کنید.
و قرارداد را تحت قانون ۱۳۷۶ تنظیم کنید.
و از مستاجر اقرارنامه محضری بگیرید
با سلام وقتی ایشان درقرارداد بعنوان مستاجر معرفی میشود،تنهامالکیت منفعت برای ایشان ایجادمیگردد،وتنهامیبایست قید نمایید هیچگونه حق کسب وپیشه ای نخواهند داشت.
